“정직한 중개사가 시장을 떠나는 구조를 더 이상 방치할 수 없었어요.”
김성찬 자취백과지도 대표의 창업 동기는 명확했다. 10년 넘게 부동산 현장에서 일하며 목격한 현실. 허위매물을 올려야 고객 연락을 받고, 정직하면 손해 보는 시장 구조. 플랫폼은 허위매물을 방치하거나 권장했고, 처벌 제도는 작동하지 않았다. 사람들은 헛걸음을 반복했고, 정직한 중개사들은 하나둘 시장을 떠났다.
김성찬 대표는 이 문제를 해결하기 위해 아예 새로운 구조를 설계했다. ‘1매물 1중개사 단독 원칙’을 도입해 허위가 구조적으로 불가능한 플랫폼을 만들었다. 호실 단위 실매물 지도를 구축하고, 정보 비대칭을 대칭으로 바꾸는 것. 그것이 자취백과지도의 출발점이었다.
김성찬 대표의 경력은 독특하다. 개발자로 시작해 나이키 인사채용 담당을 거쳐 매장 영업으로, 그리고 우연히 경매를 배우며 부동산 중개업에 뛰어들었다. 대학가 앞 부동산에서 중개를 배울 때 알게 된 사실이 있다. 부동산의 힘은 매물 정보에 있다는 것이었다.
“좋은 정보를 얼마나 많이 알고, 그 정보를 통해 매물을 얼마나 확보하느냐가 중요했죠.”
김성찬 대표는 상가, 사무실, 아파트 영업관리까지 다양한 분야를 경험했다.
감정평가원에서 부동산 가치평가를 배웠고, 직방에서 아파트 중개사업 확장을 경험했다. 각 단계에서 그가 배운 것은 명확했다. 중개의 핵심은 정보지만, 정보만으로 부족하다는 것이었다.
“‘할인 모델’로 시장을 점유할 수 있다고 생각했지만 틀렸습니다. 고객에게 중요한 건 수수료 할인이 아니라 자신의 조건에 맞는 좋은 매물 정보였습니다.”
100만 유튜버 자취남과의 만남, 그리고 충격
전환점은 100만 유튜버 자취남과 함께 관악구에서 직영 부동산을 시작하면서였다. 자취남 IP로 많은 고객이 방문했지만, 기존 플랫폼에 매물 500개를 광고해도 한 달에 20~30명도 연락이 오지 않았다.
“우연히 모 플랫폼에 허위매물 500개를 올리는 곳이 월 5,000건의 문의를 받는다는 걸 알았습니다. 각 플랫폼 매물을 전수조사했더니 허위·중복 매물 비율이 60~80%였죠. 허탈하더군요.”
김성찬 대표는 실제 허위매물을 운영하는 업체를 찾아가보기도 했다. 30명 직원 중 80% 이상이 중개보조원을 채용해 허위매물로 영업하는 구조였다. 결론은 명확했다. 이 구조에서 정직한 중개사가 선택할 수 있는 방법은 두 가지뿐이었다. 광고량을 무한히 늘리거나, 계속 허위매물을 올리거나.
“정확한 정보만으로는 절대 경쟁할 수 없는 구조였습니다. 문제는 정보가 부족한 게 아니라 기준이 없다는 사실이었습니다.”
허위가 진짜를 밀어내는 메커니즘
김성찬 대표는 허위매물이 생기는 메커니즘을 정확히 분석했다.
“기존 플랫폼은 1개 매물을 N명의 중개사가 광고하는 구조입니다. 똑같은 정보라면 문의를 받을 확률은 1/N이지만, 보증금 1,000/50만 원 매물을 누군가 500/30만 원으로 올리면 문의가 허위를 올린 중개사에게 몰립니다.”
이것이 허위가 진짜를 밀어내는 메커니즘이다. 정직한 중개사는 문의를 받지 못하고, 허위를 올리는 중개사만 살아남는다. 플랫폼은 매물 광고 1건이 수익과 직결되다 보니 허위매물을 방치했다. 처벌 제도도 문제였다. 1개를 허위하든 100개를 허위하든 묶어서 처벌하다 보니, ‘허위를 할 거면 더 많이, 더 심하게’라는 논리가 만연했다.
1매물 1중개사 단독 원칙, 구조를 뒤집다
김성찬 대표는 이 구조를 근본적으로 바꾸기로 했다. ‘1매물 1중개사 단독 영업권’ 원칙을 도입한 것이다.
“한 호실은 한 명의 중개사만 책임지고 등록·관리합니다. 전속 개념을 도입해 정보가 왜곡될 여지 자체를 없앤 것입니다. 정직하게 확보한 실매물만으로도 충분히 경쟁력을 갖게 되는 새로운 게임이 만들어집니다.”
중개사들의 반응은 의외로 긍정적이었다. 허위를 하지 않으면 살아남을 수 없다는 압박에서 벗어날 수 있다는 점을 환영했다. 원투룸 시장에서 중개사 한 명이 안정적으로 영업하기 위해 필요한 문의량은 월 50건이면 충분한데, 정직한 중개사는 10건도 받지 못하는 현실이었다.
점유·최신화·임대완료 공개, 정보 비대칭을 뒤집다
자취백과지도의 핵심은 세 가지 기능으로 작동한다. 첫째, 점유 요청이다. 중개사가 해당 매물을 대표한다는 선언이다. 하나의 호실에 하나의 등록만 존재하고, 점유한 중개사가 그 호실의 공식 대표자가 된다.
둘째, 최신화 요청이다. 점유한 중개사는 30일 이내 최신화 의무가 있다. 최신화를 하지 않으면 점유권이 자동 회수되고, 다른 중개사가 최신화를 요청하면 점유권이 이전된다.
“성실한 중개사는 더 많은 점유를 확보하고, 방치하는 중개사는 점유를 상실합니다. 정보 비대칭을 제거하고 중개사의 책임 이행을 자동화하는 장치입니다.”
셋째, 임대완료 공개다. 기존 플랫폼은 완료된 매물을 삭제하지만, 자취백과지도는 정반대다. 사진, 구조, 과거 가격, 담당 중개사, 계약 시점 등 모든 이력을 남긴다.
“이 기록이 쌓이면 허위매물은 과거 이력과 비교 즉시 잡히기 때문에 재진입이 불가능합니다. 임대완료 공개는 허위를 없애는 구조적 장치이자 자취백과지도가 진짜 지도가 되는 핵심 설계입니다.”
직영 1년, 검증 완료
김성찬 대표는 2024년 8월부터 1년간 직영 부동산을 운영하며 모델을 검증했다. 결과는 명확했다. 중개사 1인당 월평균 매출 약 800만 원, 누적 방문 14만 명, 오프라인 방문 약 5,000명. 기존 플랫폼 광고 없이 운영했음에도 이러한 지표가 나왔다.
“허위 없는 실매물 구조가 실제로 성과를 낸다는 중요한 시장 검증 결과였습니다. ‘정보의 신뢰성’ 자체가 더 큰 힘을 발휘한다는 점을 확인했죠. 실제로 집을 구하러 온 자취생들에게 왜 이곳을 찾았는지 물어보면, 대부분은 이렇게 말했습니다.
‘여기는 거짓말하지 않을 것 같아서요.’
“저는 이것이 바로 대중이 느끼는 신뢰에 대한 갈증이라고 생각합니다. 많은 고객이 찾아왔다는 사실은, 진짜 매물과 신뢰도 높은 중개 서비스에 대한 시장의 잠재 수요가 얼마나 강력한지 보여줍니다.”
현재 팀은 5명으로 구성돼 있고, 개발은 외부 파트너와 협업한다. 엔젤투자를 유치했고, 2026년 초 본격적인 시드 라운드를 준비 중이다.
임차인 경험의 혁신, 불안을 데이터로 해소하다
자취백과지도는 임차인 경험도 근본적으로 바꾸고 있다.
지금 임차인들이 집을 볼 때 반복하는 첫 질문은 “이 집 진짜 있어요”다. 김성찬 대표는 이 불안을 집 보러 가기 전에 미리 해소하는 것이 목표라고 말한다.
“임차인이 겪는 불안은 세 가지입니다. 이 방이 진짜 존재하는가, 조건이 진짜인가, 이 집이 안전한 선택인가. 저희는 호실별 과거 사진·구조·임대 이력, 주변 실거래가·가격 변동 이력, 등기부 기반 근저당·체납·리스크 정보를 제공해 이 불안을 해소합니다.”
건물 단위 호실 지도를 구축하고, 발품이 아니라 데이터 분석을 통해 집을 결정하는 시대를 만드는 것. 그것이 자취백과지도가 지향하는 방향이다. 기준이 없던 시장에 기준을 만든다
김성찬 대표가 그리는 미래는 명확하다. 한국 원투룸 시장에 처음으로 호실 단위 기준과 매물 지도를 만드는 것. 이 기준은 향후 AI 검증, 가격 산출, 거래 안정성 확보 등 모든 기술적 확장의 기반이 될 것이다.
“지금 시장의 문제는 정보 부족이 아니라 기준 부족입니다. 자취백과지도가 구축하는 기술과 데이터 구조는 이 기준을 한국 부동산 시장에 심는 작업입니다.”
정보 기준이 생기면 자취생은 헛걸음을 하지 않는다. 중개사에게는 허위로 인해 어려웠던 영업이 오히려 기회가 된다. 정보 비대칭이 줄어들면 전세사기 같은 구조적 범죄도 감소한다.
“기준이 자리 잡는 순간, 자취생은 집을 구할 때 네비게이션을 켜듯 정확한 방향을 확인할 수 있고, 중개사는 정직한 경쟁을 할 수 있는 새로운 시장이 열릴 것입니다.”
김성찬 대표가 만들고 있는 것은 허위가 아닌 진짜가 이기는 시장이다. 1매물 1중개사 단독 원칙, 점유·최신화·임대완료 공개 시스템, 호실 단위 실매물 지도. 이것이 자취백과지도가 그리는 부동산 시장의 새로운 지도다. 허위가 진짜를 밀어내던 구조가 이제 진짜가 허위를 밀어내는 구조로 바뀌고 있다. 정직한 중개사가 시장을 떠나던 시대는 끝났다. 이제는 정직한 중개사가 많은 기회를 가져가는 시대가 온다.
The "Jattuk Encyclopedia Map," which creates a structure of real estate listings without falsehoods, sets a benchmark for the Korean real estate market.
“We could no longer tolerate a system that allowed honest brokers to leave the market.”
Kim Seong-chan, CEO of Jatchi Encyclopedia, had a clear motivation for starting his own business. He had witnessed the reality of the real estate market for over a decade: Only posting false listings would get customers, and honesty would result in losses. Platforms either ignored or encouraged false listings, and the punishment system failed to work. People were repeatedly wasting their time, and honest real estate agents left the market one by one.
To address this issue, CEO Kim Seong-chan designed a completely new structure. By adopting the "one property, one brokerage" principle, he created a platform where fraud was structurally impossible. He built a map of actual properties for sale, unit by unit, and transformed information asymmetry into symmetry. This was the starting point for the Real Estate Encyclopedia Map.
CEO Kim Seong-chan's career is unique. He started as a developer, then worked in human resources at Nike, then in retail sales, and then, after a chance encounter learning about auctions, he entered the real estate brokerage business. While studying brokerage at a real estate agency near a university, he learned something: the power of real estate lies in the information about properties.
“It was important to know how much good information I had and how many properties I could secure through that information.”
CEO Kim Seong-chan has experience in a variety of fields, including commercial, office, and apartment sales management.
He learned real estate valuation at the Korea Appraisal Institute and expanded his apartment brokerage business at Zigbang. At each stage, his learnings were clear: information is the key to brokerage, but information alone isn't enough.
"I thought I could dominate the market with a 'discount model,' but I was wrong. What matters to customers isn't commission discounts, but finding good listings that fit their needs."
Meeting a single man, a YouTuber with 1 million subscribers, and the shock
The turning point came when I launched a direct real estate business in Gwanak-gu with a million-subscriber YouTuber named Jachunam. Many customers visited Jachunam's website, but even with 500 listings advertised on existing platforms, I wasn't getting even 20 to 30 contacts a month.
"I happened to find out that a place listing 500 fake listings on a certain platform was receiving 5,000 inquiries a month. After conducting a thorough investigation of all listings on each platform, I found that 60-80% of them were fake or duplicate listings. It was disheartening."
CEO Kim Seong-chan even visited a company that was actually operating fake listings. More than 80% of its 30 employees employed real estate agent assistants, operating through these fake listings. The conclusion was clear: In this system, honest real estate agents had only two options: infinitely increasing the amount of advertising or continuing to post fake listings.
"It was a structure where it was absolutely impossible to compete with accurate information alone. The problem wasn't a lack of information, but a lack of standards."
The mechanism by which falsehood pushes out the truth
CEO Kim Seong-chan accurately analyzed the mechanism by which false listings arise.
"Existing platforms are structured so that one property is advertised by N brokers. If the information is identical, the probability of receiving an inquiry is 1/N. However, if someone lists a property with a deposit of 1,000 won/500,000 won as 5 million won/300,000 won, inquiries will flow to the broker who made the false posting."
This is how falsehood drives out the real. Honest brokers fail to receive inquiries, and only those who post false information survive. Because each listing is directly linked to profit, platforms neglect false listings. The punishment system was also problematic. Whether one false listing or a hundred false listings, they were all punished together, leading to a pervasive logic: "If you're going to lie, do it more, and do it more severely."
The one-property-one-broker principle is overturning the structure.
CEO Kim Seong-chan decided to fundamentally change this structure. He introduced the principle of "one property, one broker, exclusive sales rights."
"Each unit is registered and managed by a single broker. By introducing the concept of exclusivity, we eliminate any possibility of information distortion. This creates a new game where honestly secured properties alone are sufficiently competitive."
The response from brokers was surprisingly positive. They welcomed the relief from the pressure to survive without lying. In the one-room market, a broker only needs 50 inquiries per month to operate stably, but honest brokers rarely receive even 10.
Disclosure of occupancy, updates, and lease completion: overcoming information asymmetry.
The core of the Real Estate Encyclopedia map operates through three functions. First, there is the occupancy request, which is a declaration that a broker represents the property. Only one registration exists for each unit, and the occupied broker becomes the official representative of that unit.
Second, there's the requirement for updating. The broker in possession is required to update within 30 days. Failure to update will result in automatic revocation of the right to possession. If another broker requests updating, the right to possession will be transferred.
"Honest brokers secure more market share, while negligent brokers lose it. This is a mechanism that eliminates information asymmetry and automates brokers' fulfillment of their responsibilities."
Third, it discloses completed rentals. While existing platforms delete completed listings, Jakchi Encyclopedia Map takes the opposite approach. It records all information, including photos, layout, past prices, real estate agent, and contract date.
"Once this record is compiled, false listings will be immediately identified by comparison with past records, making re-entry impossible. Disclosure of completed leases is a structural mechanism to eliminate false listings and a key design element that transforms the Real Estate Encyclopedia into a genuine map."
1 year of direct operation, verification completed
CEO Kim Seong-chan tested the model by operating a direct real estate business for a year, starting in August 2024. The results were clear: average monthly sales per agent of approximately 8 million won, cumulative visits of 140,000, and offline visits of approximately 5,000. These figures were achieved despite operating without existing platform advertising.
"This was a significant market validation that a structure of real estate listings, without any deception, actually yielded results. We confirmed that 'information reliability' itself has a greater impact. When I asked students looking for a home why they came here, most of them responded this way.
'I don't think they'll lie here.'
"I believe this is precisely the public's thirst for trust. The fact that so many clients have come forward demonstrates the strong market demand for genuine properties and reliable brokerage services."
The team currently consists of five people, and development is conducted in collaboration with external partners. The company has secured angel investment and is preparing for a full-scale seed round in early 2026.
Transforming the Tenant Experience: Resolving Anxiety with Data
The Encyclopedia of Living Alone is also fundamentally changing the tenant experience.
The first question renters often ask when viewing a home is, "Is this place really here?" CEO Kim Seong-chan says his goal is to alleviate this anxiety before even seeing the property.
Tenants face three anxieties: Does this room really exist? Is the condition genuine? Is this property a safe choice? We address these anxieties by providing past photos, layout, and rental history for each unit, actual transaction prices and price fluctuations in the neighborhood, and information on mortgages, delinquencies, and risks based on the real estate registry.
Building a map of each unit and creating an era where home decisions are made through data analysis, not just by looking. This is the direction that the Self-Trip Encyclopedia Map aims to achieve. It creates standards in a market where none existed before.
CEO Kim Seong-chan's vision for the future is clear: to create the first unit-by-unit standard and listing map for the Korean one-room apartment market. This standard will serve as the foundation for all future technological expansions, including AI verification, pricing, and transaction stability.
"The problem in the current market isn't a lack of information, but a lack of standards. The technology and data structure developed by the Real Estate Encyclopedia Map is the work of embedding these standards in the Korean real estate market."
With information standards in place, single-person households won't make wasted trips. For brokers, sales that were previously hampered by false information can now become opportunities. Reducing information asymmetry will also reduce structural crimes like jeonse (lease fraud).
"Once standards are established, single-person households will be able to find precise directions when searching for a home, just like turning on a navigation system, and a new market will open up where real estate agents can compete honestly."
What CEO Kim Seong-chan is creating is a market where authenticity, not deception, wins. The principle of one property per agent, a system for disclosing occupancy, updates, and leased status, and a map of actual properties for sale by unit. This is the new map of the real estate market drawn by the Jatchi Encyclopedia Map. The structure where deception pushed out the real is now shifting to one where the real is pushing out the deception. The era of honest real estate agents leaving the market is over. Now, an era has arrived where honest real estate agents will seize the most opportunities.
虚偽のない実売物構造の「自炊百科指導」、韓国不動産市場の基準点提示
「正直な仲介商が市場を離れる仕組みをもはや放置できませんでした。」
キム・ソンチャンの自炊百科指導代表の創業動機は明確だった。 10年以上にわたり不動産現場で働いて目撃した現実。虚偽の売り物を上げなければ顧客連絡を受け、正直であれば損してみる市場構造。プラットフォームは偽物を放置または推奨し、処罰制度は機能しませんでした。人々は無駄を繰り返し、正直な仲介商は1つか2つの市場を去った。
キム・ソンチャン代表はこの問題を解決するためにまったく新しい構造を設計した。 「1枚物1仲介会社単独原則」を導入し、虚偽が構造的に不可能なプラットフォームを作った。号室単位実売物地図を構築し、情報非対称を対称に変えること。それが自炊百科指導の出発点だった。
キム・ソンチャン代表のキャリアは独特だ。開発者として始め、ナイキ人事採用担当を経て店舗営業に、そして偶然オークションを学び不動産仲介業に飛び込んだ。大学が前の不動産で仲介を学ぶときに知った事実がある。不動産の力は物件情報にあるということだった。
「良い情報をどれだけ知り、その情報を通じて売り物をどれだけ確保するかが重要でした。」
キム・ソンチャン代表は商店街、オフィス、アパートの営業管理まで様々な分野を経験した。
鑑定評価院で不動産価値評価を学び、直方にアパート仲介事業拡張を経験した。各段階で彼が学んだことは明確だった。仲介の核心は情報だが、情報だけで不足しているということだった。
「割引モデル」で市場を占有できると思ったが間違っています。顧客にとって重要なのは手数料割引ではなく、自分の条件に合った良い売り物情報でした。
100万ユーチューブの自炊男との出会い、そして衝撃
転換点は100万ユーチューバーの自炊男と共に冠岳区で直営不動産を始めながらだった。自炊男IPで多くの顧客が訪れたが、既存プラットフォームに売り物500個を広告しても月に20～30人も連絡が来なかった。
「偶然、親プラットフォームに虚偽の売り物500個を載せるところが月5,000件の問い合わせを受けるということがわかりました。
キム・ソンチャン代表は実際に虚偽売り物を運営する業者を訪ねて行ったりもした。 30人の従業員の80%以上が仲介補助員を採用し、虚偽売りとして営業する仕組みだった。結論は明確だった。この構造で正直な仲介士が選ぶことができる方法は二つだけだった。広告量を無限に増やしたり、引き続き偽物を上げたり。
「正確な情報だけでは絶対競争できない仕組みでした。問題は、情報が不足しているのではなく、基準がないという事実でした。」
虚偽が本物を押し出す仕組み
キム・ソンチャン代表は虚偽売り物が生じるメカニズムを正確に分析した。
「既存のプラットフォームは1つの売り物をN人の仲介会社が広告する仕組みです。同じ情報であれば問い合わせを受ける確率は1/Nですが、保証金1,000/50万ウォンの売り物を誰かが500/30万ウォンに上げれば問い合わせが虚偽を上げた仲介士に集まります。」
これが虚偽が本物を押し出す仕組みだ。正直な仲介商は問い合わせを受けられず、虚偽を上げる仲介商だけが生き残る。プラットフォームは売り物広告１件が収益と直結しているため、虚偽売り物を放置した。処罰制度も問題だった。 1つを虚偽にしても100個を虚偽にしても結んで処罰してみると、「虚偽をするならもっと、もっとひどく」という論理が蔓延した。
1売り物1仲介会社単独原則、構造を覆す
キム・ソンチャン代表はこの構造を根本的に変えることにした。 「1枚の1仲介会社単独のれん」原則を導入したのだ。
「ある号室は一人の仲介業者だけ責任をもって登録・管理します。専属概念を導入して情報が歪む余地自体をなくしたのです。正直に確保した実売物だけでも十分競争力を持つようになる新しいゲームが作られます」
仲介商の反応は意外と肯定的だった。虚偽をしなければ生き残ることができないという圧迫から抜け出すことができるということを歓迎した。ワンツルーム市場で仲介会社一人が安定的に営業するために必要な問い合わせ量は月50件で十分だが、正直な仲介会社は10件も受けられない現実だった。
占有・最新化・賃貸完了公開、情報非対称を覆す
自炊バッグと地図の核心は3つの機能で動作します。まず、占有要請だ。仲介商が該当売り物を代表するという宣言だ。一つの号室に一つの登録のみ存在し、占有した仲介士がその号室の公式代表者となる。
第二に、最新化の要求です。占有した仲介商は30日以内に最新化義務がある。最新化を行わないとシェアが自動的に回収され、他の仲介会社が最新化を要求するとシェアが移転される。
「誠実な仲介業者はより多くの占有を確保し、放置する仲介業者は占有を失います。情報の非対称性を排除し、仲介業者の責任の履行を自動化する装置です。」
第三に、賃貸完了公開だ。既存プラットフォームは完成した売り物を削除するが、自炊百科指導は正反対だ。写真、構造、過去の価格、担当ブローカー、契約時点などすべての履歴を残す。
「この記録が積まれれば、虚偽の売り物は過去の履歴と比較直ちに捕まえるため、再進入が不可能です。賃貸完了の公開は虚偽をなくす構造的装置であり、自炊百科の地図が本物の地図になるコア設計です。」
直営1年、検証完了
キム・ソンチャン代表は2024年8月から1年間直営不動産を運営してモデルを検証した。結果は明確だった。仲介会社1人あたり月平均売上高約800万ウォン、累積訪問14万人、オフライン訪問約5,000人。既存のプラットフォーム広告なしで運営したにもかかわらず、これらの指標が出た。
「偽りのない実物構造が実際に成果を出すという重要な市場検証結果でした。「情報の信頼性」自体がより大きな力を発揮することを確認しました。
「ここは嘘をつかないと思います。」
「私はこれが公衆が感じる信頼に対する渇きだと思います。多くの顧客が訪れたという事実は、本物の売り物と信頼性の高い仲介サービスに対する市場の潜在需要がどれほど強力かを示しています。」
現在チームは5人で構成されており、開発は外部パートナーとコラボレーションする。エンジェル投資を誘致し、2026年初めに本格的なシードラウンドを準備中だ。
借手の経験の革新、不安をデータに解消する
自炊百科指導は賃借人の経験も根本的に変えている。
今賃借人が家を見たときに繰り返す最初の質問は「この家は本当にあります」。キム・ソンチャン代表はこの不安を家に帰る前にあらかじめ解消することが目標だと言う。
「借受人が経験する不安は3つあります。この部屋が本当存在するのか、条件が本物か、この家が安全な選択なのか。私たちは好室別過去の写真・構造・賃貸履歴、周辺実取引家・価格変動履歴、登記簿ベースの根抵当・滞納・リスク情報を提供してこの不安を解消します」
建物単位号室地図を構築し、発品ではなくデータ分析を通じて家を決める時代を作ること。それが自炊バッグと地図が志向する方向だ。基準がなかった市場に基準を作る
キム・ソンチャン代表が描く未来は明確だ。韓国ワンツルーム市場に初めて号室単位基準と売り物地図を作ること。この基準は、今後のAI検証、価格算出、取引安定性の確保など、すべての技術的拡張の基盤となるだろう。
「今の市場の問題は情報不足ではなく基準不足です。
情報基準が生じると、自炊生は無駄にならない。仲介会社には虚偽のために難しかった営業がむしろ機会になる。情報の非対称性が減少すると、チャーター士のような構造的犯罪も減少します。
「基準が定着した瞬間、自炊生は家を救う際にナビゲーションをつけるように正確な方向を確認でき、仲介会社は正直な競争をすることができる新しい市場が開かれるでしょう。」
キム・ソンチャン代表が作っているのは虚偽ではなく本物が勝つ市場だ。 1売り物 1仲介会社単独原則、占有・最新化・賃貸完了公開システム、号室単位実売物指導。これが自炊百科地図が描く不動産市場の新しい地図だ。虚偽が本物を押し出した構造が、今本物が虚偽を押し出す構造に変わっている。正直な仲介商が市場を離れた時代は終わった。今は正直な仲介商が多くの機会を取る時代が来る。
“Jattuk百科全书地图”创建了一个不带虚假信息的房地产列表结构，为韩国房地产市场树立了标杆。
“我们再也不能容忍让诚实的经纪人退出市场的制度了。”
Jatchi Encyclopedia 的 CEO 金成灿 (Kim Seong-chan) 创办这家公司的动机十分明确。他亲眼目睹了房地产市场的残酷现实十余年：只有发布虚假房源才能吸引客户，而诚实反而会招致损失。平台要么对虚假房源视而不见，要么推波助澜，惩罚机制形同虚设。人们一次又一次地浪费时间，诚实的房地产经纪人也一个接一个地退出了市场。
为了解决这个问题，CEO金成灿设计了一种全新的架构。他采用“一处房产，一家经纪公司”的原则，创建了一个从结构上杜绝欺诈的平台。他逐个单元地绘制了待售房产的实际地图，将信息不对称转变为信息对称。这便是房地产百科地图的雏形。
金成灿CEO的职业生涯可谓独树一帜。他最初是一名开发商，之后在耐克公司从事人力资源工作，随后又涉足零售销售，一次偶然的机会让他接触到了拍卖行业，并由此进入了房地产经纪领域。在大学附近的一家房地产经纪公司学习经纪业务期间，他领悟到：房地产的力量在于对房产信息的掌握。
“了解我掌握了多少有效信息，以及我可以通过这些信息获得多少房产，这一点很重要。”
CEO 金成灿在商业、办公和公寓销售管理等多个领域拥有丰富的经验。
他在韩国评估院学习了房地产估价，并在Zigbang拓展了他的公寓经纪业务。在每个阶段，他都清楚地认识到：信息是经纪业务的关键，但仅仅有信息是不够的。
“我原以为可以靠‘折扣模式’垄断市场，但我错了。对客户来说，重要的不是佣金折扣，而是找到符合他们需求的优质房源。”
偶遇一位单身男士，一位拥有百万订阅者的YouTube博主，以及由此带来的震惊
转折点出现在我与一位名叫 Jachunam 的百万订阅 YouTuber 在冠岳区合作开展房地产直销业务的时候。许多客户访问了 Jachunam 的网站，但即使在现有平台上发布了 500 个房源广告，我每月也只能获得不到 20 到 30 个咨询。
“我偶然发现，某个平台上有500条虚假房源信息，却每月能收到5000条咨询。在对每个平台上的所有房源信息进行彻底调查后，我发现其中60%到80%都是虚假或重复的房源信息。这真令人沮丧。”
金成灿CEO甚至亲自考察了一家专门发布虚假房源信息的公司。该公司30名员工中，超过80%的人雇佣了房地产经纪人助理，通过发布这些虚假房源信息开展业务。结论显而易见：在这种体制下，诚实的房地产经纪人只有两个选择：要么无限增加广告投放量，要么继续发布虚假房源信息。
“在这种体制下，单凭准确的信息是完全不可能参与竞争的。问题不在于缺乏信息，而在于缺乏标准。”
谎言排挤真相的机制
CEO金成灿准确地分析了虚假上市的产生机制。
“现有平台的运作方式是，同一处房产由 N 位经纪人发布广告。如果信息完全相同，收到询盘的概率为 1/N。但是，如果有人将一套定金为 1,000 韩元/500,000 韩元的房产，错误地标价为 500 万韩元/300,000 韩元，那么询盘就会流向发布虚假信息的经纪人。”
这就是谎言如何排挤真相的。诚实的经纪人无人问津，只有发布虚假信息的经纪人才能生存。由于每条房源信息都与利润直接挂钩，平台往往对虚假信息视而不见。惩罚机制也存在问题。无论是发布一条虚假信息还是发布一百条虚假信息，都会受到同样的惩罚，这导致了一种普遍存在的逻辑：“如果你要撒谎，那就撒得更多，惩罚更严厉。”
“一房一经纪人”的原则正在颠覆现有的行业结构。
金成灿首席执行官决定从根本上改变这种结构。他引入了“一处房产，一位经纪人，独家销售权”的原则。
“每套房产都由一位经纪人注册和管理。通过引入独家代理的概念，我们消除了任何信息失真的可能性。这创造了一种新的竞争环境，只有真正可靠的房产才具有足够的竞争力。”
经纪人的反应出乎意料地积极。他们很高兴摆脱了为了生存而不择手段的压力。在单间出租市场，经纪人每月只需50个询盘就能稳定运营，但诚实的经纪人往往连10个都接不到。
披露入住情况、更新信息和租赁完成情况：克服信息不对称。
房地产百科全书地图的核心功能主要体现在三个方面。首先是入住申请，即经纪人代表该房产的声明。每个单元只有一个登记，入住的经纪人即成为该单元的官方代表。
其次，还有更新要求。持有该房产的经纪人必须在30天内更新房产信息。未能更新将导致其持有权自动失效。如果其他经纪人提出更新请求，则持有权将转移。
“诚实的经纪人能获得更多市场份额，而疏忽的经纪人则会失去市场份额。这种机制消除了信息不对称，并使经纪人自动履行其职责。”
第三，它会披露已完成的租赁交易。现有平台通常会删除已完成的房源信息，而 Jakchi Encyclopedia Map 则采取相反的做法。它会记录所有信息，包括照片、户型图、历史价格、房产经纪人以及合同签订日期。
“一旦这份记录编制完成，通过与历史记录比对，虚假房源将立即被识别出来，从而杜绝再次录入的可能性。披露已完成的租赁合同是消除虚假房源的结构性机制，也是将房地产百科全书转变为真正地图的关键设计要素。”
直接运营一年，验证完成
首席执行官金成灿从2024年8月开始，以直销房地产业务的形式对该模式进行了为期一年的测试。结果显而易见：每位经纪人平均每月销售额约为800万韩元，累计到访量达14万次，线下到访量约为5000次。这些数据是在没有使用现有平台广告的情况下取得的。
“这有力地验证了市场对房源信息的客观呈现方式的认可，证明这种结构确实有效。我们证实，‘信息可靠性’本身的影响更大。当我问那些正在寻找房子的学生为什么来这里时，他们中的大多数人都这样回答。”
“我不认为他们会在这里撒谎。”
“我认为这恰恰反映了公众对信任的渴望。这么多客户前来咨询，表明市场对真实房产和可靠经纪服务有着强劲的需求。”
该团队目前由五人组成，并与外部合作伙伴共同开展研发工作。公司已获得天使投资，并正准备在2026年初进行全面种子轮融资。
转变租户体验：利用数据消除焦虑
《独居百科全书》也从根本上改变了租客的体验。
租房者看房时经常问的第一个问题是：“这房子真的存在吗？”首席执行官金成灿表示，他的目标是在看房之前就消除这种焦虑。
租户面临三大担忧：这间房真的存在吗？房屋状况是否属实？这处房产安全吗？我们通过提供每套房源的过往照片、户型图和租赁记录、周边实际成交价格和价格波动情况，以及基于房地产登记信息的抵押贷款、违约情况和风险信息，来消除租户的这些担忧。
为每套住宅单元绘制地图，开启一个以数据分析而非仅凭视觉来做购房决策的时代。这正是“自助旅行百科全书地图”的目标。它在一个此前尚无标准的市场中树立了新的标杆。
CEO金成灿对未来的愿景很明确：为韩国单间公寓市场打造首个单元级标准和房源地图。该标准将成为未来所有技术拓展的基础，包括人工智能验证、定价和交易稳定性。
“当前市场的问题不在于信息匮乏，而在于缺乏标准。房地产百科地图所开发的技术和数据结构，正是为了将这些标准融入韩国房地产市场。”
信息标准建立后，单身人士无需再进行不必要的出行。对于经纪人而言，以往因虚假信息而受阻的交易如今也能转化为良机。减少信息不对称还有助于减少诸如全租欺诈等结构性犯罪。
“一旦标准确立，单身人士在寻找房屋时就能像打开导航系统一样找到精确的路线，一个全新的市场也将随之开放，房地产经纪人可以在其中公平竞争。”
金成灿CEO正在打造的是一个以真实而非欺骗取胜的市场。其核心原则是每位经纪人只代理一套房产，建立一套公开房产入住情况、更新信息和租赁状态的系统，并绘制一张按单元划分的待售房产地图。这就是Jatchi百科全书地图绘制的全新房地产市场图景。过去欺骗排挤真实房产的格局正在发生转变，如今真实正在取代欺骗。诚实的房产经纪人退出市场的时代已经结束。现在，诚实的房产经纪人将抓住更多机遇。
La « Carte encyclopédique Jattuk », qui structure les annonces immobilières sans mensonges, établit une référence pour le marché immobilier coréen.
« Nous ne pouvions plus tolérer un système qui permettait à des courtiers honnêtes de quitter le marché. »
Kim Seong-chan, PDG de Jatchi Encyclopedia, avait une motivation claire pour créer sa propre entreprise. Il avait constaté la réalité du marché immobilier pendant plus de dix ans : seules les annonces mensongères permettaient d’attirer des clients, tandis que l’honnêteté entraînait des pertes. Les plateformes ignoraient ou encourageaient les fausses annonces, et le système de sanctions était inefficace. Les gens perdaient leur temps et les agents immobiliers honnêtes quittaient le marché les uns après les autres.
Pour remédier à ce problème, le PDG Kim Seong-chan a conçu une structure entièrement nouvelle. En adoptant le principe « un bien, une agence », il a créé une plateforme où la fraude était structurellement impossible. Il a élaboré une cartographie des biens immobiliers en vente, un par un, et a transformé l'asymétrie d'information en symétrie. Ce fut le point de départ de la Carte Encyclopédique de l'Immobilier.
Le parcours de Kim Seong-chan, PDG de l'entreprise, est atypique. Après avoir débuté comme développeur, il a travaillé aux ressources humaines chez Nike, puis dans la vente au détail. C'est suite à une rencontre fortuite avec le monde des enchères qu'il s'est lancé dans l'immobilier. Lors d'une formation au courtage dans une agence immobilière proche d'une université, il a compris une chose essentielle : la véritable valeur de l'immobilier réside dans la connaissance des biens.
« Il était important de savoir de combien d'informations pertinentes je disposais et combien de propriétés je pouvais acquérir grâce à ces informations. »
Le PDG, Kim Seong-chan, possède une expérience dans divers domaines, notamment la gestion des ventes commerciales, de bureaux et d'appartements.
Il s'est formé à l'évaluation immobilière à l'Institut coréen d'expertise et a développé son activité de courtage d'appartements chez Zigbang. À chaque étape, ses enseignements étaient unanimes : l'information est essentielle au courtage, mais elle ne suffit pas à elle seule.
« Je pensais pouvoir dominer le marché grâce à un modèle basé sur les remises, mais je me trompais. Ce qui compte pour les clients, ce ne sont pas les réductions de commission, mais la possibilité de trouver des annonces de qualité qui correspondent à leurs besoins. »
Rencontre avec un homme célibataire, un YouTubeur avec 1 million d'abonnés, et le choc
Le tournant s'est produit lorsque j'ai lancé une agence immobilière directe à Gwanak-gu avec Jachunam, un youtubeur aux millions d'abonnés. De nombreux clients visitaient le site web de Jachunam, mais malgré 500 annonces publiées sur les plateformes existantes, je n'obtenais même pas 20 à 30 contacts par mois.
« J'ai découvert par hasard qu'un établissement publiant 500 fausses annonces sur une certaine plateforme recevait 5 000 demandes de renseignements par mois. Après avoir mené une enquête approfondie sur toutes les annonces de chaque plateforme, j'ai constaté que 60 à 80 % d'entre elles étaient fausses ou en double. C'était décourageant. »
Le PDG Kim Seong-chan s'est même rendu dans une entreprise qui publiait de fausses annonces immobilières. Plus de 80 % de ses 30 employés étaient des assistants d'agents immobiliers, travaillant grâce à ces fausses annonces. La conclusion était sans appel : dans ce système, les agents immobiliers honnêtes n'avaient que deux options : augmenter sans cesse leurs dépenses publicitaires ou continuer à publier de fausses annonces.
« C'était une structure où il était absolument impossible de rivaliser uniquement avec des informations exactes. Le problème n'était pas un manque d'informations, mais un manque de normes. »
Le mécanisme par lequel le mensonge chasse la vérité
Le PDG Kim Seong-chan a analysé avec précision le mécanisme d'apparition des fausses annonces.
« Les plateformes existantes sont structurées de telle sorte qu'un même bien immobilier est annoncé par N agents. Si les informations sont identiques, la probabilité de recevoir une demande est de 1/N. Cependant, si quelqu'un annonce un bien avec un dépôt de 1 000 wons/500 000 wons comme étant de 5 millions de wons/300 000 wons, les demandes seront dirigées vers l'agent qui a publié la fausse annonce. »
C’est ainsi que le mensonge chasse la vérité. Les courtiers honnêtes ne reçoivent plus de demandes, et seuls ceux qui publient de fausses informations survivent. Chaque annonce étant directement liée au profit, les plateformes ferment les yeux sur les annonces mensongères. Le système de sanctions était également problématique. Qu’il s’agisse d’une seule annonce mensongère ou de cent, toutes étaient sanctionnées de la même manière, ce qui a engendré une logique omniprésente : « Si vous mentez, mentez davantage et plus sévèrement. »
Le principe « un bien, un agent immobilier » est en train de bouleverser la structure établie.
Le PDG Kim Seong-chan a décidé de modifier en profondeur cette structure. Il a introduit le principe « un bien, un agent, droits de vente exclusifs ».
« Chaque unité est enregistrée et gérée par un seul courtier. En introduisant le concept d'exclusivité, nous éliminons toute possibilité de distorsion de l'information. Cela crée un nouveau contexte où seuls les biens immobiliers honnêtement sécurisés sont suffisamment compétitifs. »
La réaction des courtiers a été étonnamment positive. Ils ont apprécié d'être soulagés de la pression qui les empêchait de survivre sans mentir. Sur le marché des agences immobilières indépendantes, un courtier n'a besoin que de 50 demandes par mois pour assurer sa stabilité, mais les courtiers honnêtes en reçoivent rarement plus de 10.
Divulgation de l'occupation, des mises à jour et de la finalisation du bail : surmonter l'asymétrie d'information.
Le système de l'Encyclopédie immobilière repose sur trois piliers. Premièrement, la demande d'occupation, qui atteste qu'un agent immobilier représente le bien. Chaque logement ne possède qu'un seul enregistrement, et l'agent qui occupe le logement en devient le représentant officiel.
Deuxièmement, il y a l'obligation de mise à jour. Le courtier en charge du bien est tenu de procéder à la mise à jour dans un délai de 30 jours. À défaut, le droit de possession sera automatiquement révoqué. Si un autre courtier demande la mise à jour, le droit de possession sera transféré.
« Les courtiers honnêtes gagnent des parts de marché, tandis que les courtiers négligents en perdent. Ce mécanisme élimine l'asymétrie d'information et automatise l'exécution des responsabilités des courtiers. »
Troisièmement, elle affiche les locations terminées. Alors que les plateformes existantes suppriment les annonces terminées, Jakchi Encyclopedia Map adopte une approche inverse. Elle conserve toutes les informations, y compris les photos, l'agencement, les anciens prix, l'agent immobilier et la date du contrat.
« Une fois ce registre établi, les fausses annonces seront immédiatement repérées par comparaison avec les données antérieures, rendant toute réintroduction impossible. La publication des baux finalisés constitue un mécanisme structurel permettant d'éliminer les fausses annonces et un élément clé qui transforme l'Encyclopédie immobilière en une véritable carte. »
1 an d'exploitation directe, vérification terminée
Le PDG Kim Seong-chan a testé le modèle en exploitant une entreprise immobilière directe pendant un an, à partir d'août 2024. Les résultats ont été sans équivoque : un chiffre d'affaires mensuel moyen par agent d'environ 8 millions de wons, 140 000 visites cumulées et environ 5 000 visites en agence. Ces chiffres ont été obtenus malgré l'absence de publicité sur les plateformes existantes.
« Il s'agissait d'une validation significative du marché, démontrant qu'une structure d'annonces immobilières, sans aucune tromperie, portait ses fruits. Nous avons confirmé que la fiabilité de l'information a un impact majeur. Lorsque j'ai demandé aux étudiants en quête d'un logement pourquoi ils s'étaient adressés à nous, la plupart ont répondu ainsi. »
« Je ne pense pas qu'ils resteront allongés ici. »
« Je crois que c'est précisément ce que le public recherche : la confiance. Le fait que tant de clients se soient manifestés témoigne de la forte demande du marché pour des biens immobiliers authentiques et des services de courtage fiables. »
L'équipe compte actuellement cinq personnes et le développement est mené en collaboration avec des partenaires externes. L'entreprise a obtenu un financement d'amorçage et se prépare à une levée de fonds d'amorçage plus importante début 2026.
Transformer l'expérience locataire : apaiser les inquiétudes grâce aux données
L'Encyclopédie de la vie en solitaire transforme aussi fondamentalement l'expérience des locataires.
La première question que se posent souvent les locataires potentiels lorsqu'ils visitent un logement est : « Cet endroit existe-t-il vraiment ? » Le PDG Kim Seong-chan explique que son objectif est d'apaiser cette anxiété avant même de voir le bien.
Les locataires sont confrontés à trois angoisses : cette chambre existe-t-elle réellement ? Son état est-il conforme à la réalité ? Ce logement est-il un choix sûr ? Nous répondons à ces angoisses en fournissant des photos, un plan et l’historique locatif de chaque logement, les prix de transaction réels et les fluctuations de prix dans le quartier, ainsi que des informations sur les prêts hypothécaires, les impayés et les risques, d’après le registre foncier.
Élaborer une cartographie de chaque logement et instaurer une ère où les décisions en matière d'habitat reposent sur l'analyse de données, et non plus sur la simple observation : tel est l'objectif de la Carte encyclopédique des voyages autonomes. Elle établit des normes sur un marché qui en était jusqu'alors dépourvu.
La vision de Kim Seong-chan, PDG du projet, est claire : créer la première norme et la première cartographie détaillée des logements du marché coréen des studios. Cette norme servira de base à tous les développements technologiques futurs, notamment la vérification par IA, la tarification et la stabilité des transactions.
« Le problème du marché actuel n'est pas un manque d'information, mais un manque de normes. La technologie et la structure de données développées par la Carte de l'Encyclopédie Immobilière visent à intégrer ces normes au marché immobilier coréen. »
Grâce à des normes d'information établies, les personnes vivant seules n'effectueront plus de déplacements inutiles. Pour les agents immobiliers, les ventes auparavant entravées par de fausses informations peuvent désormais se transformer en opportunités. La réduction de l'asymétrie d'information permettra également de réduire les infractions structurelles telles que la fraude au bail (jeonse).
« Une fois les normes établies, les ménages d'une seule personne pourront trouver des indications précises lorsqu'ils recherchent un logement, tout comme en activant un système de navigation, et un nouveau marché s'ouvrira où les agents immobiliers pourront se faire concurrence honnêtement. »
Ce que le PDG Kim Seong-chan met en place, c'est un marché où l'authenticité prime sur la tromperie. Le principe d'un bien par agent, un système de transparence sur l'occupation, les mises à jour et le statut de location, ainsi qu'une cartographie des biens disponibles à la vente, unité par unité : voilà la nouvelle vision du marché immobilier selon Jatchi Encyclopedia Map. La structure où la tromperie dominait le marché cède la place à une structure où le réel supplante la tromperie. L'époque où les agents immobiliers honnêtes quittaient le marché est révolue. Désormais, une ère s'ouvre où les agents immobiliers honnêtes sauront saisir les meilleures opportunités.
You must be logged in to post a comment.