“과거의 규모를 늘리는 성장에서 벗어나, 지속 가능한 힘을 만드는 성장으로 중심축을 옮기고 있는 시기입니다.”
공유오피스 업계는 고속 성장을 지나 얼마나 사업의 내실을 다져 왔는지가 본격적으로 드러나는 국면에 들어섰다. 예전처럼 지점을 빠르고 많이 늘리는 방식만으로 더 이상 미래를 설명하기 어렵다. 수익성이 뒷받침되지 않는 성장은 오래갈 수 없다.
스파크플러스는 격변하는 환경 속에서 브랜드를 유지해왔다. 이곳은 최근 CB 전액 상환과 투자 구조 조정, 오피스B 확대 등 굵직한 결정들을 내놓으며, 재무 구조를 개선하고 새로운 성장 동력을 확보하고 있다.
손주환 대표는 “이 모든 선택이 15년, 20년 이상 이어지는 브랜드가 되기 위한 체질 개선 과정”이라고 강조했다.
“위기가 아닌, 성숙의 과정이다”
손 대표는 지금의 공유오피스 업계 상황을 위기로 보지 않는다. 오히려 긴 호흡으로 보면 산업이 한 단계 성숙해지는 과정 중 찾아온 기회에 가깝다.
“공유오피스 산업은 코로나19 전후의 빠른 성장을 지나, 내실을 얼마나 다져 왔는지가 드러나는 국면입니다. 매출 크기보다 수익성 지표를 얼마나 탄탄하게 만들어 가고 있는 지가 브랜드의 생존을 가르는 기준이 되고 있죠.”
스파크플러스는 그동안 무리한 확장보다는 운영 품질과 고객 경험, 브랜드 신뢰를 우선해 왔다. 이런 선택이 다소 보수적으로 보였을 수 있지만, 시간이 지나면서 그 선택들이 건물주와의 파트너십이나 위탁 운영·수익 셰어 모델 같은 새로운 확장의 기반이 됐다.
“위워크가 15년 차에 들어섰고, 국내에서도 스파크플러스는 9년 차, 패스트파이브는 10년 차를 지나고 있죠. 격변하는 환경 속에서 10년 가까이 브랜드를 유지해 왔다는 사실 자체로도 이 산업에서 결코 쉽지 않은 성과입니다.”
스파크플러스는 신규 지점 확대 방식에서도 과거와 다른 접근을 취하고 있다. 초기 공유오피스 모델은 역세권 빌딩을 장기 임차한 뒤 대규모 인테리어를 선투자하고, 공간을 다시 임대하는 방식이었다. 공간을 직접 기획하고 통제할 수 있다는 장점은 있었지만, 초기 투자비와 고정비 부담이 상당히 컸다. 반면 위탁 운영·수익 셰어 모델은 구조가 다르다. 건물주가 공간을 제공하고, 스파크플러스는 브랜드와 운영 역량을 제공한 뒤 발생한 수익을 함께 나눈다.
“초기 투자 부담을 크게 줄일 수 있고, 건물주는 공실과 운영 리스크를 낮추는 동시에 자산 가치를 높일 수 있죠. 회사의 재무 구조는 가벼워지고, 본질적인 경쟁력인 운영 품질과 고객 경험 개선에 더 많은 자원을 집중할 수 있게 됩니다.”
“CB 상환, 단기 부담이 아닌 장기 안정성”
최근 스파크플러스는 미래에셋벤처투자의 전환사채를 전액 상환했다. 일각에서는 단기적인 부담이 클 것이라는 해석이 있었지만, 손주환 대표는 “장기적인 안정성을 높이기 위한 선제적 결정”이라고 설명했다.
중요한 점은 CB 상환 이후에도 운영에 필요한 현금은 충분히 확보돼 있고, 지점 운영 역시 안정적으로 이뤄지고 있다는 것이다. 그는 “현재 계약률과 입주율이 안정적이며, 에비타(EBITDA)가 흑자를 기록 중이라 매달 현금 보유액도 꾸준히 늘어나고 있다”고 설명했다.
지분 이동 역시 SK그룹 내부 포트폴리오 재조정 과정에서 자연스럽게 이뤄진 변화다. 최대 주주가 SK스퀘어에서 SK플래닛으로 변경되면서, 오히려 데이터와 플랫폼 역량을 갖춘 파트너와 새로운 시너지를 만들 여지가 커졌다.
“SK플래닛의 OK캐쉬백 등 리워드·멤버십 인프라와 스파크플러스의 공간 및 입주사 네트워크가 결합된다면, 입주사 경험 측면에서 의미 있는 확장이 가능할 것으로 기대하고 있죠.”
“리스부채의 오해, 운영 안정성이 핵심”
공유오피스는 산업 특성상 재무제표의 숫자만 보면 부채가 많아 보일 수 있다. 손 대표는 이 점을 명확히 짚었다.
“공유오피스는 임대업과 서비스업이 결합된 구조이기 때문에, 회계상 부채 규모와 실제 재무적 부담을 동일하게 해석하기 어렵습니다.”
대표적인 예가 리스부채다. 이는 남아 있는 임대차 계약 기간 동안 지급해야 할 임대료를 회계 기준에 따라 현재 시점에 부채로 인식한 항목이다. 숫자상 커 보이지만, 실제 사업 리스크와는 성격이 다르다. 임대차 계약 기간이 7~10년에 달할 경우 해당 기간 동안 지급할 임대료 전액이 부채로 인식되고, 이에 따른 이자 비용까지 영업외 손익에 반영된다.
“그래서 공유오피스를 평가할 때는 단순히 회계 숫자만 보기보다는 실제 운영이 얼마나 안정적으로 이뤄지는지, 특히 공실률을 얼마나 잘 관리하고 있는 지를 함께 보는 것이 중요합니다.”
스파크플러스는 이를 운영 지표로 증명하고 있다. 서울 핵심 업무권인 광화문, 선릉, 삼성, 역삼, 강남, 홍대 등 주요 지점들은 대부분 100%에 가까운 입주율을 유지 중이다.
스파크플러스가 올해로 창립 9년 차를 맞았다. 그간 많은 입주사와 장기적인 관계를 쌓아왔다.
“2016년 1호점을 열었던 초창기부터 지금까지 함께하고 있는 기업들도 있습니다. 전체 입주사 중 40% 가까이는 3년 이상 장기적으로 스파크플러스를 이용하고 있습니다. 단순히 공간을 빌리는 관계를 넘어, 오랜 시간 함께해 왔다는 사실 자체가 큰 의미입니다.”
최근 몇 년간 시장의 불확실성이 커지면서, 현장에서 느껴지는 입주사들 고민도 분명해졌다. 조직 규모나 인원이 고정돼 있기보다는 프로젝트 단위로 움직이거나 상황에 따라 빠르게 조정해야 하는 경우가 많아졌다. 공간 역시 ‘얼마나 크냐’보다 ‘얼마나 유연하냐’가 더 중요해졌다.
“스파크플러스가 지점 간 이동이나 공간 규모 조정을 비교적 자유롭게 지원해 온 점이, 이런 변화 속에서 입주사들에 실질적인 도움이 되고 있죠.”
관계의 밀도를 유지하는 데 중요한 역할을 하는 것은 사람이다. 전 지점에 상주하는 커뮤니티 매니저들은 단순히 공간을 관리하는 역할을 넘어, 입주사들의 일상과 업무 흐름을 가장 가까이에서 지켜본다.
최근 진행한 이용 만족도 조사 결과가 이를 뒷받침한다. 그에 따르면 응답자의 98%가 “지인에게 추천할 의사가 있다”거나, “다시 이용하고 싶다”고 답했다. 인터뷰에서 많이 언급된 강점은 ‘업무에 집중할 수 있는 환경’과 ‘항상 일정하게 유지되는 청결 관리’였다.
오피스B, 중소형 빌딩 시장의 새로운 표준
스파크플러스는 오피스B를 전략적으로 확대하고 있다. 기존 공유오피스가 여러 기업이 한 층을 나누어 사용하는 구조였다면, 오피스B는 50인 이하 기업이 한 층 전체를 단독으로 사용하면서도 스파크플러스의 운영 역량과 IT 인프라를 그대로 누릴 수 있는 모델이다.
“기업 규모가 20명 안팎을 넘어서면서부터 ‘이제는 우리만의 공간이 있었으면 좋겠다’는 니즈가 분명해집니다. 하지만 중소·중견 규모 기업 입장에서는 인테리어부터 운영, 관리까지 모든 것을 직접 책임지는 것이 현실적으로 큰 부담입니다. 오피스B는 바로 이 지점을 해결합니다.”
오피스B는 주로 역세권 이면도로에 있는 중소형 빌딩을 대상으로 한다. 중소형 빌딩 시장에서 건물주들의 고민은 공실 리스크다. 스파크플러스는 기획부터 리모델링, 운영까지 전 과정을 통합적으로 맡아 빌딩의 경쟁력을 끌어올린다.
“입주사 입장에서도 반응이 분명합니다. 사옥처럼 꾸며진 전용 공간에서 프라이버시를 지키며 일할 수 있으면서도 청결 관리나 운영 서비스, 커뮤니티, IT 인프라 등 공유오피스의 장점은 그대로 누릴 수 있죠.”
수요와 수익성이 현장에서 충분히 검증됐다고 판단해, 내년부터는 확장 속도를 한 단계 더 높일 계획이다.
손 대표가 그리는 중장기 비전은 명확하다. 스파크플러스를 단순한 오피스 운영 회사를 넘어, 오피스를 매개로 기업의 성장을 돕는 플랫폼으로 확장하는 것이다.
“스파크플러스는 입주 기업의 성장이 곧 우리의 성장이라고 믿어 왔습니다. 오피스는 단순히 책상을 놓고 일하는 물리적인 공간이 아니라, 커리어가 쌓이고, 사람과 관계가 만들어지며, 경험이 축적되는 기업의 핵심 무대가 되고 있습니다.”
스파크플러스가 만들고자 하는 것은 단순히 혜택을 나열한 복지몰이 아니다. 스파크플러스에 입주하면 자연스럽게 더 좋은 일의 환경과 경험, 그리고 사람과의 연결이 따라오는 구조를 만드는 것이 목표다.
“공간을 선택했을 뿐인데, 그 선택이 기업 문화와 구성원의 만족도, 일의 방식까지 긍정적으로 바꿔 주는 경험을 제공하고 싶습니다.”
손주환 대표가 신임 대표 체제에서 가장 중요하게 보고 있는 것은 ‘두 가지 신뢰’다. 브랜드 파워와 수익성을 동시에 갖춘 회사로 만드는 것이다.
“재무적으로는 단기 성과에 따라 흔들리는 구조가 아니라, 꾸준한 영업이익과 안정적인 현금 흐름을 바탕으로 스스로 성장할 수 있는 체질을 만드는 데 집중하고자 합니다. 외부 환경이 어떻게 변하더라도 기본적인 체력이 탄탄한 회사가 되는 것이 우선입니다.”
브랜드 측면에서는 공간을 잘 운영하는 회사를 넘어, 입주 기업의 성장 과정을 함께 설계하고 고민하는 파트너로 자리 잡고 싶다는 포부다.
“스파크플러스가 지향하는 것은 단기적인 이익이 아니라, 비즈니스 파트너와 철저하게 윈윈하는 비즈니스 모델을 통해 지속 가능한 성장을 만들어 가는 것입니다. 그런 구조 위에서 스파크플러스가 앞으로도 오래 신뢰받는 회사로 남는 것, 그것이 제가 그리고 있는 방향입니다.”
손 대표가 만들고 있는 것은 빠른 성장이 아니라, 오래 가는 힘이다. 10년가까이 브랜드를 유지하며 쌓아온 신뢰, 안정적인 입주율과 재무 구조, 오피스B를 통한 새로운 시장 창출, 그리고 플랫폼으로의 진화. 이것이 스파크플러스가 그리는 지속 가능한 성장의 지도다. 성장의 속도보다 방향을 중요하게 바라보며, 이제는 오래 가는 힘을 만들 시간이다.
"Focusing on direction rather than growth rate creates long-lasting strength"… Son Joo-hwan, CEO of SparkPlus
“We are moving away from the growth driven by past scale and toward growth that creates sustainable strength.”
The shared office industry has moved beyond rapid growth and is now entering a phase where the true depth of its business foundation is being revealed. The past approach of rapidly and extensively expanding branches alone can no longer be used to predict the future. Growth unsupported by profitability cannot last.
SparkPlus has maintained its brand in a turbulent environment. It recently announced major decisions, including the full repayment of its convertible bonds, a restructuring of its investment structure, and the expansion of Office B, to improve its financial structure and secure new growth engines.
CEO Son Joo-hwan emphasized, “All of these choices are part of a process of improving the constitution to become a brand that will last for 15 or 20 years or more.”
"It's not a crisis, it's a process of maturity."
CEO Son doesn't view the current state of the shared office industry as a crisis. Rather, he sees it as an opportunity, a step toward industry maturity, from a long-term perspective.
"The shared office industry, after its rapid growth before and after COVID-19, is now at a point where the depth of its fundamentals is being revealed. More than sales volume, the strength of profitability indicators is becoming the determining factor for a brand's survival."
SparkPlus has prioritized operational quality, customer experience, and brand trust over aggressive expansion. While this may have seemed conservative, over time, it has laid the foundation for new expansion initiatives, such as partnerships with building owners, consignment operations, and profit-sharing models.
WeWork is now in its 15th year, and in Korea, SparkPlus is in its 9th year, and Fast Five is in its 10th. Maintaining a brand for nearly a decade in a rapidly changing environment is itself a remarkable achievement in this industry.”
Spark Plus is also taking a different approach to expanding new locations. The initial co-working space model involved long-term leases in buildings near subway stations, investing heavily in interior design upfront, and then leasing the space back. While this model offered the advantage of direct planning and control, the initial investment and fixed costs were substantial. In contrast, the consignment operation and profit-sharing model operates differently. The building owner provides the space, while Spark Plus provides the brand and operational capabilities, and the two share in the resulting profits.
"This significantly reduces the initial investment burden, and building owners can increase asset value while reducing vacancy and operational risks. This streamlines the company's financial structure, allowing them to focus more resources on operational quality and improving customer experience, which are fundamental competitive advantages."
"CB Repayment: Long-Term Stability, Not Short-Term Burden"
Spark Plus recently repaid the entire convertible bonds held by Mirae Asset Venture Investment. While some interpreted this as a significant short-term burden, CEO Son Joo-hwan explained it as "a preemptive decision to enhance long-term stability."
The key point is that even after the CB repayment, the company has secured sufficient cash for operating purposes, and branch operations are also operating stably. He explained, "Currently, the contract and occupancy rates are stable, and EBITDA is in the black, so cash reserves are steadily increasing every month."
The share transfer was also a natural consequence of SK Group's internal portfolio restructuring. The shift from SK Square to SK Planet as the largest shareholder actually increased the potential for creating new synergies with partners with data and platform capabilities.
"We anticipate that combining SK Planet's rewards and membership infrastructure, including OK Cashback, with Spark Plus's space and network of tenants will enable meaningful expansion in the tenant experience."
Misunderstanding Lease Liabilities: Operating Stability is Key
Due to the nature of the shared office industry, financial statements can appear to be heavily indebted. CEO Son clearly pointed this out.
"Since shared office spaces are a combination of rental and service businesses, it's difficult to interpret the accounting debt and actual financial burden equally."
A prime example is lease liabilities. These are rental payments due for the remaining lease term, recognized as liabilities at the current date according to accounting standards. While they appear significant in terms of numbers, they are distinct from actual business risks. When a lease term is 7 to 10 years, the entire rental payment for that term is recognized as a liability, and the corresponding interest expense is reflected in non-operating income.
"Therefore, when evaluating a shared office, it's important to consider not just the accounting numbers, but also how stable the actual operations are, and especially how well the vacancy rate is managed."
SparkPlus is proving this with operational metrics. Key locations in Seoul's core business districts, including Gwanghwamun, Seolleung, Samseong, Yeoksam, Gangnam, and Hongdae, maintain occupancy rates near 100%.
SparkPlus celebrates its ninth anniversary this year. Over the years, we've built long-term relationships with many tenants.
"Some companies have been with us since the very beginning, when we opened our first location in 2016. Nearly 40% of our tenants have been with SparkPlus for three years or more. Beyond simply renting space, the very fact that we've been together for so long is deeply meaningful."
As market uncertainty has grown in recent years, the concerns of tenants on the ground have become increasingly apparent. Rather than having fixed organizational sizes and staffing, they increasingly operate on a project-by-project basis or must quickly adjust to changing circumstances. When it comes to space, flexibility has become more important than size.
"Sparkplus's relatively flexible approach to inter-branch relocation and space size adjustments has been a real help to tenants amidst these changes."
People play a crucial role in maintaining the density of relationships. Community managers, who reside at all locations, go beyond simply managing the space and closely monitor the daily lives and workflows of tenants.
A recent customer satisfaction survey supports this. According to the survey, 98% of respondents said they would "recommend the service to a friend" or "would use it again." The most frequently mentioned strengths in the interviews were "an environment conducive to work" and "consistent cleanliness."
Office B: A New Standard in the Small and Medium-Sized Building Market
SparkPlus is strategically expanding Office B. While existing shared office spaces typically involve multiple companies sharing a single floor, Office B offers a unique model where companies with 50 or fewer employees can occupy an entire floor while still enjoying SparkPlus' operational capabilities and IT infrastructure.
As companies grow beyond 20 employees, the need for a space of our own becomes clear. However, for small and medium-sized businesses, taking responsibility for everything from interior design to operations and management can be a significant burden. Office B solves this problem.
Office B primarily targets small and medium-sized buildings located on back streets near subway stations. In the small and medium-sized building market, building owners face the risk of vacancy. Spark Plus manages the entire process, from planning to remodeling and operation, thereby enhancing the building's competitiveness.
"The response from the tenants' perspective is clear. They can work in privacy in a dedicated space decorated like a company building, while still enjoying the benefits of a shared office, such as cleanliness management, operational services, community, and IT infrastructure."
Having determined that demand and profitability have been sufficiently verified on the ground, we plan to further accelerate our expansion from next year.
CEO Son's mid- to long-term vision is clear: to expand SparkPlus beyond a simple office management company into a platform that helps businesses grow through offices.
"Sparkplus has always believed that the growth of our resident companies is directly related to our own growth. Our office is not simply a physical space where we sit at a desk and work; it's become a core stage for our company, where careers are built, relationships are formed, and experiences are accumulated."
Spark Plus aims to create more than just a welfare mall with a simple list of benefits. Our goal is to create a structure where residents naturally benefit from a better work environment, better experiences, and more connections with others.
"I want to provide an experience where simply choosing a space positively impacts corporate culture, employee satisfaction, and even the way we work."
CEO Son Joo-hwan sees "two pillars of trust" as the most important under his new leadership: building a company that possesses both brand power and profitability.
"Financially, we will focus on building a structure that allows us to grow on our own, based on consistent operating profits and stable cash flow, rather than a structure that is swayed by short-term performance. Regardless of how the external environment changes, our priority is to build a company with a solid foundation."
From a brand perspective, we aim to go beyond simply managing a space well and become a partner that designs and considers the growth process of tenant companies.
"Sparkplus's goal is not short-term profits, but sustainable growth through a business model that thoroughly achieves win-win outcomes for our business partners. Building on this foundation, I envision Sparkplus as a company trusted for a long time to come."
What CEO Son is building isn't rapid growth, but long-lasting strength. The trust built over nearly a decade of maintaining the brand, stable occupancy and financial structure, new market creation through Office B, and evolution into a platform—this is Spark Plus' map to sustainable growth. Focusing on direction rather than speed, now is the time to build lasting strength.
「成長速度より方向に集中、長持ちする力を作る」…。ソン・ジュファンスパークプラス代表
「過去の規模を増やす成長から抜け出し、持続可能な力をつくる成長で中心軸を移している時期です」
共有オフィス業界は、高速成長を過ぎてどれだけ事業の内実を固めてきたのかが本格的に現れる局面に入った。以前のように支店を迅速かつ多く増やす方法だけで、これ以上未来を説明することは難しい。収益性が支えられていない成長は長続きしません。
スパークプラスは激変する環境の中でブランドを維持してきた。ここは最近、CB全額返済と投資構造調整、オフィスB拡大などの大きな決定を出し、財務構造を改善し、新たな成長動力を確保している。
ソン・ジュファン代表は「このすべての選択が15年、20年以上続くブランドになるための体質改善過程」と強調した。
「危機ではなく、成熟の過程だ」
ソン代表は今の共有オフィス業界の状況を危機と見ない。むしろ長い呼吸で見ると、産業が一段階成熟する過程の間に訪れた機会に近い。
「共有オフィス産業はコロナ19前後の急速な成長を過ぎて、内実をどれだけ固めてきたかが明らかになる局面です。
スパークプラスはこれまで無理な拡張ではなく、運営品質と顧客体験、ブランド信頼を優先してきた。このような選択がやや保守的に見えたかもしれないが、時間が経つにつれてその選択が建物主とのパートナーシップや委託運営・収益シェアモデルといった新しい拡張の基盤となった。
「ウィワークが15年目に入っており、国内でもスパークプラスは9年目、ファーストファイブは10年目を過ぎています。
スパークプラスは新規支店拡大方式でも過去とは異なるアプローチを取っている。初期の共有オフィスモデルは、逆世圏ビルを長期賃借した後、大規模なインテリアを先投資し、空間を再賃貸する方式だった。空間を直接企画して統制できるというメリットはあったが、初期投資費と固定費負担がかなり大きかった。一方、委託運営・収益シェアモデルは構造が異なる。建物主が空間を提供し、スパークプラスはブランドと運営能力を提供した後に発生した収益を一緒に分ける。
「初期投資負担を大幅に減らすことができ、建物主は空室と運営リスクを下げると同時に資産価値を高めることができます。会社の財務構造は軽くなり、本質的な競争力である運営品質と顧客体験改善にさらにリソースを集中できるようになります。」
「CB返済、短期負担ではなく長期安定性」
最近スパークプラスは未来アセットベンチャー投資の転換社債を全額返済した。一部では短期的な負担が大きいという解釈があったが、ソン・ジュファン代表は「長期的な安定性を高めるための先制的決定」と説明した。
重要な点は、CBの返済以降も運営に必要な現金は十分に確保されており、支店運営も安定的に行われているということだ。彼は「現在の契約率と入居率が安定しており、恵比田（EBITDA）が黒字を記録しているため、毎月現金保有額も着実に増えている」と説明した。
持分移動もSKグループの内部ポートフォリオ再調整過程で自然に行われた変化だ。最大株主がSKスクエアからSKプラネットに変更され、むしろデータとプラットフォームの能力を備えたパートナーと新しいシナジーを作る余地が大きくなった。
「SKプラネットのOKキャッシュバックなどリワード・メンバーシップインフラとスパークプラスの空間及び入居社ネットワークが結合されれば、入居社経験の面で意味のある拡張が可能であると期待しています。」
「リース負債の誤解、運営安定性が核心」
共有オフィスは産業特性上、財務諸表の数字だけ見ると負債が多く見える。ソン代表はこの点をはっきりとわかった。
「共有オフィスは賃貸業とサービス業が結合された構造なので、会計上の負債規模と実際の財務的負担を同じに解釈することは難しい」。
代表的な例がリース負債だ。これは、残りの賃貸借契約期間中に支給すべき賃貸料を会計基準に従って現在時点で負債として認識した項目である。数字上大きく見えるが、実際の事業リスクとは性格が異なる。賃貸借契約期間が7～10年に達する場合、当該期間中に支払う賃貸料全額が負債と認識され、これに伴う利息費用まで営業外損益に反映される。
「それで、共有オフィスを評価するときは、単に会計番号だけを見るよりも、実際の運営がどれほど安定しているのか、特に空室率をどれだけうまく管理しているのかを一緒に見ることが重要です。」
スパークプラスはこれを運営指標として証明している。ソウルの核心業務圏である光化門、ソンルン、サムスン、ヨクサム、江南、弘大などの主要支店はほとんど100％に近い入居率を維持している。
スパークプラスが今年で創立9年目を迎えた。これまで多くの入居会社と長期的な関係を築いてきた。
「2016年に1号店を開いた初創期からこれまで一緒にしている企業もいます。全体の入居会社の40％近くは3年以上長期的にスパークプラスを利用しています。単に空間を借りる関係を超えて、長い時間一緒にやってきたという事実自体が大きな意味です」
近年、市場の不確実性が大きくなり、現場で感じられる入居会社の悩みも明らかになった。組織規模や人員が固定されているよりはプロジェクト単位で動いたり、状況に応じて素早く調整しなければならない場合が多くなった。空間も「どれくらい大きいのか」より「どのくらい柔軟なのか」がより重要になった。
「スパークプラスが支店間の移動や空間規模の調整を比較的自由に支援してきた点が、このような変化の中で入居会社に実質的な助けとなっています。」
関係の密度を維持する上で重要な役割を果たすのは人です。全支店に常駐するコミュニティマネージャーは、単に空間を管理する役割を越えて、入居者の日常と業務の流れを最も近くで見守る。
最近行われた利用満足度調査結果がこれを裏付ける。彼によると、回答者の98％が「知人に推薦する意思がある」か、「再利用したい」と答えた。インタビューで多く言及された強みは「業務に集中できる環境」と「常に一定に維持される清潔管理」だった。
オフィスB、中小型ビル市場の新しい標準
スパークプラスはオフィスBを戦略的に拡大している。既存の共有オフィスが複数の企業が一階を分けて使用する仕組みだった場合、オフィスBは50人以下企業が一階全体を単独で使用しながらもスパークプラスの運営能力とITインフラをそのまま味わえるモデルだ。
「企業規模が20人前後を超えてから、「今は私たちだけの空間があってほしい」というニーズが明らかになります。 しかし、中小・中堅規模企業の立場では、インテリアから運営、管理まですべてを直接責任を負うことが現実的に大きな負担です。オフィスBはまさにこの支店を解決します。
オフィスBは主に駅税圏裏面道路にある中小型ビルを対象とする。中小型ビル市場で建物主の悩みは空室リスクだ。スパークプラスは企画からリモデリング、運営まで全過程を統合的に引き受け、ビルの競争力を引き上げる。
「入居会社の立場でも反応がはっきりします。社屋のように装飾された専用空間でプライバシーを守りながら働けながらも清潔管理や運営サービス、コミュニティ、ITインフラなど共有オフィスのメリットはそのまま味わえます」
需要と収益性が現場で十分に検証されたと判断し、来年からは拡張速度をさらに一歩高める計画だ。
手代表が描く中長期ビジョンは明確だ。スパークプラスを単純なオフィス運営会社を超え、オフィスを仲介して企業の成長を助けるプラットフォームに拡張することだ。
「スパークプラスは、入居企業の成長がまもなく私たちの成長だと信じてきました。オフィスは、単に机をめぐって働く物理的な空間ではなく、キャリアが積み重なり、人と関係が作られ、経験が蓄積される企業の核心舞台となっています。」
スパークプラスが作ろうとするのは、単に利益を挙げた福祉モールではない。スパークプラスに入居すれば、自然により良い仕事の環境と経験、そして人とのつながりが続く仕組みを作ることが目標だ。
「空間を選択しただけなのですが、その選択が企業文化と構成員の満足度、仕事のやり方まで肯定的に変えてくれる経験を提供したいと思います。」
ソン・ジュファン代表が新任代表体制で最も重要に見ているのは「二つの信頼」だ。ブランドパワーと収益性を同時に備えた会社にすることだ。
「財務的には短期成果によって揺れる仕組みではなく、着実な営業利益と安定したキャッシュフローをもとに自ら成長できる体質を作ることに集中したいと思います。
ブランド面では空間をよく運営する会社を越えて、入居企業の成長過程を一緒に設計して悩むパートナーとして位置づけたいという抱負だ。
「スパークプラスが志向するのは短期的な利益ではなく、ビジネスパートナーと徹底的にウィンウィンするビジネスモデルを通じて持続可能な成長をつくっていくことです。そのような構造上でスパークプラスがこれからも長く信頼される会社として残ること、それが私が描いている方向です。」
手代表が作っているのは早い成長ではなく、長持ちする力だ。 10年近くブランドを維持して積み重ねてきた信頼、安定した入居率と財務構造、オフィスBを通じた新たな市場創出、そしてプラットフォームへの進化。これがスパークプラスが描く持続可能な成長の指導だ。成長の速度よりも方向を大切に見て、今は長持ちする力を作る時間だ。
“关注方向而非增长率才能创造持久优势”……SparkPlus首席执行官孙柱焕
“我们正在摆脱过去规模驱动的增长模式，转向创造可持续实力的增长模式。”
共享办公行业已度过快速增长期，如今正进入一个业务基础真正展现的阶段。过去那种快速扩张分支机构的模式已无法预测未来。缺乏盈利支撑的增长终将难以持续。
SparkPlus在动荡的市场环境中保持了其品牌形象。近期，该公司宣布了一系列重大决策，包括全额偿还可转换债券、重组投资结构以及扩建B办公楼，以改善其财务结构并确保新的增长动力。
首席执行官孙柱焕强调：“所有这些选择都是为了完善公司章程，使其成为一个能够持续15年、20年甚至更久的品牌。”
“这不是危机，而是一个成熟过程。”
孙正义首席执行官并不认为共享办公行业的现状是一场危机。相反，从长远来看，他认为这是一个机遇，是行业走向成熟的一步。
“共享办公行业在新冠疫情前后经历了快速增长，如今正处于基本面逐渐显露的关键时期。盈利指标的强弱，比销售额，更成为决定品牌生存的关键因素。”
SparkPlus一直以来都将运营质量、客户体验和品牌信任置于激进扩张之上。虽然这种做法看似保守，但随着时间的推移，它为新的扩张计划奠定了基础，例如与楼宇业主建立合作关系、开展寄售业务以及采用利润分成模式。
WeWork如今已走过15个年头，在韩国，SparkPlus走过了9个年头，Fast Five走过了10个年头。在瞬息万变的环境中，一个品牌能够保持近十年的辉煌，本身就是这个行业一项了不起的成就。
Spark Plus在拓展新址方面也采取了不同的策略。最初的联合办公空间模式是在地铁站附近的建筑物内签订长期租赁合同，前期投入大量资金进行室内设计，然后再将空间回租出去。虽然这种模式具有直接规划和控制的优势，但初始投资和固定成本相当高昂。相比之下，寄售运营和利润分成模式则截然不同。业主提供空间，而Spark Plus提供品牌和运营能力，双方共享由此产生的利润。
“这大大降低了初始投资负担，业主可以在降低空置率和运营风险的同时提升资产价值。这简化了公司的财务结构，使其能够将更多资源集中于提升运营质量和改善客户体验，而这些都是根本的竞争优势。”
“CB偿还：着眼于长期稳定，而非短期负担”
Spark Plus近期偿还了Mirae Asset Venture Investment持有的全部可转换债券。虽然有人认为这会给公司带来沉重的短期负担，但首席执行官孙柱焕解释说，这是“为了增强长期稳定性而采取的先发制人措施”。
关键在于，即使在偿还了CB贷款后，公司仍拥有充足的运营现金，各分支机构的运营也保持稳定。他解释说：“目前，合同签订率和入住率都很稳定，EBITDA为正，因此现金储备每月都在稳步增长。”
此次股权转让也是SK集团内部业务重组的必然结果。SK Square转变为SK Planet成为最大股东，实际上增加了与拥有数据和平台能力的合作伙伴创造新的协同效应的潜力。
“我们预计，将 SK Planet 的奖励和会员基础设施（包括 OK Cashback）与 Spark Plus 的空间和租户网络相结合，将能够显著提升租户体验。”
误解租赁负债：运营稳定性至关重要
由于共享办公行业的特殊性，财务报表可能看起来负债累累。孙正义首席执行官明确指出了这一点。
“由于共享办公空间兼具租赁和服务业务的特点，因此很难将会计债务和实际财务负担同等看待。”
租赁负债就是一个典型的例子。根据会计准则，租赁负债是指剩余租赁期内应付的租金，在当期确认为负债。虽然从数字上看，租赁负债数额巨大，但它与实际的业务风险截然不同。当租赁期为7至10年时，该期限内的全部租金均确认为负债，相应的利息支出则计入非经营性收入。
“因此，在评估共享办公室时，不仅要考虑财务数据，还要考虑实际运营的稳定性，尤其是空置率的控制情况。”
SparkPlus通过运营指标证明了这一点。首尔核心商业区的关键地段，包括光化门、宣陵、三成、驿三、江南和弘大，入住率均接近100%。
SparkPlus今年迎来九周年庆。多年来，我们与众多租户建立了长期合作关系。
“有些公司从我们2016年开设第一家门店之初就与我们合作。近40%的租户与SparkPlus的合作已超过三年。除了简单的租赁空间之外，我们能够长期合作本身就意义非凡。”
近年来，随着市场不确定性的加剧，租户的实际需求日益凸显。他们不再拥有固定的组织规模和人员配置，而是越来越多地以项目为单位开展业务，或必须快速适应不断变化的环境。就办公空间而言，灵活性已比面积大小更为重要。
“在这些变化中，Sparkplus 在分店搬迁和空间大小调整方面相对灵活的做法，确实对租户有所帮助。”
人在维系紧密的人际关系中扮演着至关重要的角色。社区经理常驻各个地点，他们的职责不仅限于管理空间，还会密切关注租户的日常生活和工作流程。
最近的一项客户满意度调查也印证了这一点。调查显示，98%的受访者表示他们会“向朋友推荐这项服务”或“再次使用这项服务”。访谈中最常被提及的优势是“良好的工作环境”和“始终保持清洁”。
B类办公室：中小建筑市场的新标准
SparkPlus 正在战略性地扩展 B 办公室。虽然现有的共享办公空间通常涉及多家公司共享同一楼层，但 B 办公室提供了一种独特的模式，员工人数在 50 人或以下的公司可以占用整层楼，同时还能享受 SparkPlus 的运营能力和 IT 基础设施。
随着公司员工人数超过20人，拥有专属办公空间的需求变得日益迫切。然而，对于中小企业而言，从室内设计到运营管理，事事亲力亲为可能是一项沉重的负担。Office B 正是为了解决这一难题而生。
B办公室主要面向位于地铁站附近偏僻街道的中小型建筑。在中小型建筑市场，业主面临着空置的风险。Spark Plus提供从规划、改造到运营的全流程管理服务，从而提升建筑的竞争力。
“从租户的角度来看，反馈很明确。他们可以在一个装饰得像公司大楼一样的专属空间里私密地工作，同时还能享受共享办公室的各种好处，例如清洁管理、运营服务、社区和IT基础设施。”
鉴于市场需求和盈利能力已得到充分验证，我们计划从明年开始进一步加快扩张步伐。
首席执行官 Son 的中长期愿景很明确：将 SparkPlus 从一家简单的办公室管理公司扩展到一个通过办公室帮助企业发展的平台。
“Sparkplus始终认为，入驻企业的发展与我们自身的发展息息相关。我们的办公室不仅仅是一个我们坐在办公桌前工作的物理空间；它已经成为我们公司的核心舞台，在这里，员工可以建立职业生涯，建立人脉关系，积累经验。”
Spark Plus的目标不仅仅是打造一个提供简单福利清单的福利商场。我们的目标是构建一个体系，让居民能够自然而然地享受到更好的工作环境、更优质的生活体验以及更紧密的人际关系。
“我希望提供一种体验，让员工仅仅选择一个办公空间就能对企业文化、员工满意度，甚至我们的工作方式产生积极影响。”
首席执行官孙柱焕认为，在他新的领导下，“信任的两大支柱”最为重要：打造一家既拥有品牌实力又具备盈利能力的公司。
“在财务方面，我们将专注于构建一个能够让我们依靠持续的营业利润和稳定的现金流实现自主增长的架构，而不是一个受短期业绩左右的架构。无论外部环境如何变化，我们的首要任务都是打造一家根基稳固的公司。”
从品牌角度来看，我们的目标不仅仅是做好空间管理，而是成为租户公司发展过程中的合作伙伴，为其设计和规划发展方向。
“Sparkplus的目标不是短期盈利，而是通过一种能够真正为我们的商业伙伴带来双赢成果的商业模式，实现可持续增长。基于此，我展望Sparkplus能够成为一家值得信赖的长期企业。”
孙CEO正在打造的并非快速增长，而是长久的实力。近十年来，Spark Plus始终坚持品牌建设，保持稳定的入住率和财务结构，通过Office B开拓新市场，并逐步发展成为一个平台，由此积累了广泛的信任——这正是Spark Plus实现可持续增长的蓝图。与其追求速度，不如着眼于发展方向，现在正是构建持久实力的最佳时机。
« Se concentrer sur la direction plutôt que sur le taux de croissance permet de bâtir une force durable »… Son Joo-hwan, PDG de SparkPlus
« Nous nous éloignons d’une croissance fondée sur notre envergure passée pour nous orienter vers une croissance qui crée une force durable. »
Le secteur des espaces de coworking a dépassé le stade de la croissance rapide et entre désormais dans une phase où la véritable solidité de ses fondements économiques se révèle. L'approche traditionnelle, fondée sur une expansion rapide et massive des agences, ne permet plus à elle seule de prédire l'avenir. Une croissance non rentable ne peut perdurer.
SparkPlus a su préserver sa notoriété malgré un contexte turbulent. L'entreprise a récemment annoncé des décisions majeures, notamment le remboursement intégral de ses obligations convertibles, une restructuration de son portefeuille d'investissements et l'agrandissement de son bureau B, afin d'améliorer sa structure financière et de consolider ses nouveaux moteurs de croissance.
Le PDG Son Joo-hwan a souligné : « Tous ces choix s'inscrivent dans un processus d'amélioration de la structure de l'entreprise afin d'en faire une marque qui perdurera pendant 15 ou 20 ans, voire plus. »
« Ce n’est pas une crise, c’est un processus de maturation. »
Le PDG Son ne considère pas la situation actuelle du secteur des espaces de coworking comme une crise. Il y voit plutôt une opportunité, une étape vers la maturité du secteur, dans une perspective à long terme.
« Après sa croissance rapide avant et après la COVID-19, le secteur des espaces de coworking se trouve aujourd'hui à un tournant où la solidité de ses fondamentaux se révèle. Plus que le volume des ventes, la robustesse des indicateurs de rentabilité devient le facteur déterminant de la survie d'une marque. »
SparkPlus a privilégié la qualité opérationnelle, l'expérience client et la confiance envers sa marque plutôt qu'une expansion agressive. Bien que cette approche puisse paraître prudente, elle a, au fil du temps, jeté les bases de nouvelles initiatives de développement, telles que des partenariats avec des propriétaires d'immeubles, des opérations de consignation et des modèles de partage des bénéfices.
WeWork entame sa quinzième année, et en Corée, SparkPlus sa neuvième année et Fast Five sa dixième. Maintenir une marque pendant près d'une décennie dans un environnement en constante évolution constitue en soi une performance remarquable dans ce secteur.
Spark Plus adopte également une approche différente pour son expansion. Son modèle initial d'espaces de coworking reposait sur des baux de longue durée dans des immeubles proches du métro, un investissement initial important dans l'aménagement intérieur, puis la relocation des espaces. Si ce modèle offrait l'avantage d'une planification et d'un contrôle directs, l'investissement initial et les coûts fixes étaient considérables. À l'inverse, le modèle de location-gérance et de partage des bénéfices fonctionne différemment. Le propriétaire de l'immeuble fournit l'espace, tandis que Spark Plus apporte sa marque et son expertise opérationnelle ; les deux parties se partagent ensuite les bénéfices.
« Cela réduit considérablement le fardeau de l'investissement initial, et les propriétaires d'immeubles peuvent accroître la valeur de leurs actifs tout en réduisant les risques liés à la vacance locative et à l'exploitation. Cette simplification de la structure financière de l'entreprise lui permet de consacrer davantage de ressources à la qualité opérationnelle et à l'amélioration de l'expérience client, deux atouts concurrentiels fondamentaux. »
« Remboursement de la CB : stabilité à long terme, pas fardeau à court terme »
Spark Plus a récemment remboursé l'intégralité des obligations convertibles détenues par Mirae Asset Venture Investment. Si certains ont perçu cette opération comme une charge importante à court terme, le PDG, Son Joo-hwan, l'a expliquée comme « une décision préventive visant à renforcer la stabilité à long terme ».
L'essentiel est que, même après le remboursement de la dette bancaire, l'entreprise dispose de liquidités suffisantes pour ses besoins opérationnels et que l'activité de ses succursales se déroule de manière stable. Il a expliqué : « Actuellement, les taux de location et d'occupation sont stables et l'EBITDA est positif, ce qui permet une augmentation régulière des réserves de trésorerie chaque mois. »
Ce transfert d'actions découlait naturellement de la restructuration interne du portefeuille du groupe SK. Le passage de SK Square à SK Planet comme actionnaire majoritaire a permis d'accroître le potentiel de création de nouvelles synergies avec des partenaires disposant de capacités en matière de données et de plateformes.
« Nous prévoyons que la combinaison de l'infrastructure de récompenses et d'adhésion de SK Planet, y compris OK Cashback, avec l'espace et le réseau de locataires de Spark Plus permettra une expansion significative de l'expérience locataire. »
Malentendus concernant les obligations locatives : la stabilité opérationnelle est essentielle.
Du fait de la nature du secteur des espaces de coworking, les états financiers peuvent paraître fortement endettés. Le PDG, M. Son, l'a clairement souligné.
« Les espaces de bureaux partagés étant une combinaison d'activités de location et de services, il est difficile d'interpréter de la même manière la dette comptable et la charge financière réelle. »
Un exemple typique est celui des obligations locatives. Il s'agit des loyers dus pour la durée restante du bail, comptabilisés en passif à la date d'échéance conformément aux normes comptables. Bien que leur montant puisse paraître important, elles sont distinctes des risques opérationnels réels. Lorsqu'un bail a une durée de 7 à 10 ans, l'intégralité du loyer dû pour cette période est comptabilisée en passif, et les charges d'intérêts correspondantes sont comptabilisées en résultat non opérationnel.
« Par conséquent, lors de l'évaluation d'un espace de bureaux partagé, il est important de prendre en compte non seulement les chiffres comptables, mais aussi la stabilité des opérations réelles, et surtout la qualité de la gestion du taux de vacance. »
SparkPlus le prouve grâce à ses indicateurs opérationnels. Ses emplacements stratégiques dans les principaux quartiers d'affaires de Séoul, notamment Gwanghwamun, Seolleung, Samseong, Yeoksam, Gangnam et Hongdae, affichent des taux d'occupation proches de 100 %.
SparkPlus célèbre cette année son neuvième anniversaire. Au fil des ans, nous avons tissé des relations durables avec de nombreux locataires.
« Certaines entreprises sont avec nous depuis le tout début, lors de l'ouverture de notre premier site en 2016. Près de 40 % de nos locataires sont chez SparkPlus depuis trois ans ou plus. Au-delà de la simple location d'espace, le fait d'être ensemble depuis si longtemps est profondément significatif. »
Face à l'incertitude croissante des marchés ces dernières années, les préoccupations des locataires sur le terrain sont devenues de plus en plus évidentes. Plutôt que de disposer d'effectifs et de tailles d'organisation fixes, ils fonctionnent de plus en plus au cas par cas ou doivent s'adapter rapidement à l'évolution de la situation. En matière d'espace, la flexibilité est devenue plus importante que la superficie.
« L'approche relativement flexible de Sparkplus en matière de déménagement entre succursales et d'ajustement de la taille des espaces a été d'une aide précieuse pour les locataires dans ce contexte de changements. »
Les personnes jouent un rôle crucial dans le maintien de la densité des relations. Les gestionnaires de communauté, présents sur tous les sites, ne se contentent pas de gérer l'espace ; ils suivent de près le quotidien et les activités des locataires.
Une récente enquête de satisfaction client le confirme. Selon cette enquête, 98 % des répondants ont déclaré qu'ils « recommanderaient le service à un ami » ou « l'utiliseraient de nouveau ». Les points forts les plus fréquemment cités lors des entretiens étaient « un environnement de travail propice » et « une propreté constante ».
Office B : une nouvelle norme sur le marché des immeubles de petite et moyenne taille
SparkPlus étend stratégiquement son espace Office B. Alors que les espaces de bureaux partagés existants impliquent généralement plusieurs entreprises partageant un même étage, Office B offre un modèle unique où les entreprises de 50 employés ou moins peuvent occuper un étage entier tout en bénéficiant des capacités opérationnelles et de l'infrastructure informatique de SparkPlus.
Lorsque les entreprises dépassent les 20 employés, le besoin d'un espace dédié se fait sentir. Cependant, pour les PME, gérer l'ensemble des aspects, de l'aménagement intérieur à l'exploitation et à la gestion, peut représenter une charge importante. Office B apporte une solution à ce problème.
Office B cible principalement les immeubles de petite et moyenne taille situés dans des rues secondaires à proximité des stations de métro. Sur ce marché, les propriétaires sont confrontés au risque de vacance locative. Spark Plus gère l'intégralité du processus, de la planification à la rénovation et à l'exploitation, renforçant ainsi la compétitivité de l'immeuble.
« Du point de vue des locataires, la réponse est claire. Ils peuvent travailler en toute confidentialité dans un espace dédié décoré comme un immeuble de bureaux, tout en profitant des avantages d'un espace de coworking, tels que la gestion du nettoyage, les services opérationnels, la vie communautaire et l'infrastructure informatique. »
Ayant constaté que la demande et la rentabilité ont été suffisamment vérifiées sur le terrain, nous prévoyons d'accélérer encore notre expansion dès l'année prochaine.
La vision à moyen et long terme du PDG Son est claire : faire de SparkPlus, au-delà d’une simple société de gestion de bureaux, une plateforme qui aide les entreprises à se développer grâce à leurs bureaux.
« Sparkplus a toujours considéré que la croissance de ses entreprises résidentes était directement liée à sa propre croissance. Nos bureaux ne sont pas simplement un espace physique où l'on s'assoit à un bureau pour travailler ; ils sont devenus un lieu central pour notre entreprise, où se construisent les carrières, se tissent les liens et s'enrichissent les expériences. »
Spark Plus ambitionne de créer bien plus qu'un simple centre social proposant une liste d'avantages. Notre objectif est de mettre en place une structure où les résidents bénéficient naturellement d'un meilleur environnement de travail, d'expériences enrichissantes et de liens sociaux plus étroits.
« Je souhaite offrir une expérience où le simple choix d'un espace ait un impact positif sur la culture d'entreprise, la satisfaction des employés et même notre façon de travailler. »
Le PDG Son Joo-hwan considère que « deux piliers de confiance » sont les plus importants sous sa nouvelle direction : bâtir une entreprise qui possède à la fois une marque forte et une rentabilité avérée.
« Sur le plan financier, nous privilégierons la mise en place d'une structure nous permettant de croître de manière autonome, grâce à des bénéfices d'exploitation constants et à un flux de trésorerie stable, plutôt qu'une structure soumise aux aléas du court terme. Quelles que soient les évolutions de l'environnement extérieur, notre priorité demeure la construction d'une entreprise aux fondements solides. »
Du point de vue de la marque, notre objectif est d'aller au-delà de la simple bonne gestion d'un espace et de devenir un partenaire qui conçoit et prend en compte le processus de croissance des entreprises locataires.
« L’objectif de Sparkplus n’est pas le profit à court terme, mais une croissance durable grâce à un modèle commercial qui garantit des résultats gagnant-gagnant pour nos partenaires. Fort de ces fondements, j’envisage Sparkplus comme une entreprise de confiance pour longtemps. »
Ce que construit le PDG Son, ce n'est pas une croissance rapide, mais une solidité durable. La confiance bâtie en près d'une décennie grâce au maintien de la marque, à un taux d'occupation stable et à une structure financière solide, à la création de nouveaux marchés avec Office B et à l'évolution vers une plateforme : voilà la stratégie de Spark Plus pour une croissance durable. En privilégiant la direction plutôt que la vitesse, le moment est venu de construire une solidité pérenne.
You must be logged in to post a comment.