건국대 영상학과를 나온 청년이 콘텐츠 플랫폼과 가구 쇼핑몰, 모바일 앱 개발까지 잇따라 창업에 실패했다. 그런데 망할 때마다 ‘하나씩’ 얻는 게 있었다. 남성훈 아이엠박스 대표 이야기다.
“처음에는 콘텐츠와 미디어 산업에 관심이 깊었어요. 자연스럽게 콘텐츠 플랫폼 사업을 시작했는데, 플랫폼 산업 구조와 공간에 더 큰 관심이 생기더라고요.”
도시 공간과 부동산이 생활 방식과 산업 구조에 얼마나 큰 영향을 미치는지 깨달았다. 그래서 건국대 부동산대학원에 진학했다.
첫 번째는 콘텐츠 플랫폼, 두 번째는 온라인 가구 쇼핑몰, 세 번째는 모바일 앱 개발이었다. 특히 모바일·온라인 사업체를 운영하며 현금 흐름의 중요성을 절감했다. 그렇게 안정적인 수익을 낼 수 있는 온라인과 오프라인이 결합된 사업 모델을 찾았다. 이 경험이 훗날 셀프스토리지 사업을 시작하게 된 계기가 됐다.
돌이켜보면, 실패의 공통 원인은 시장 구조에 대한 이해 부족과 자본 구조 설계 미흡이었다. 단순히 좋은 아이디어만으로 사업이 지속되기 어렵다는 사실을 깨달았다.
“그럼에도 포기하지 않았던 이유는 ‘창업’이 제 성향과 맞았기 때문이에요. 실패는 있지만, 산업을 보는 시야와 사업 구조를 설계하는 능력은 성장하고 있다는 확신이 있었죠.”
지금은 사업을 시작할 때, 늘 이 산업이 10년 뒤에도 성장할 구조인가를 고민한다. 아이엠박스 역시 일반 보관 서비스가 아니라, 도심의 유휴 공간을 활용하는 도시 인프라 사업이라는 관점에서 접근한다.
2015년 아이엠박스를 창업할 당시, 국내에는 셀프스토리지라는 개념이 거의 알려져 있지 않았다. 하지만 해외는 상업용 부동산의 메인 섹터로 자리 잡고 있었다. 미국의 경우, 셀프스토리지 리츠가 상장될 정도로 큰 시장이 이뤄져 있다. 일본과 싱가포르도 도심형 개인 창고 서비스가 빠르게 확산 중이다.
해외 사례를 조사하면서 공통점을 발견했다. 대도시일수록 주거 공간은 작아지고, 사람들은 더 많은 물건을 가지고 살아간다는 점이다. 이 구조 속에서 개인 보관 서비스에 대한 수요는 자연스럽게 발생할 수밖에 없다.
남 대표는 “우리나라 역시, 1인 가구 증가와 주거 공간 축소가 빠르게 진행 중”이며, “그래서 이 시장이 충분히 성장할 가능성이 있다고 판단했다”고 강조했다.
아이엠박스는 해외 모델을 그대로 가져오는 게 아니라, 국내 시장에 맞게 현지화했다. 특히 공실 상가와 지식산업센터 공간을 활용해 도심형 보관소를 만드는 모델을 선택했다. 당시 상업용 부동산 시장에서는 공실 문제가 심각해지고 있었다. 이 공간을 새로운 용도로 활용할 수 있다고 판단했다.
첫 보관소는 서울에서 시작했다. 초기에는 직접 임대차를 진행하며 빠르게 지점을 늘려 나갔다. 2023년 이후에는 공실을 활용한 ‘비전형 임대차’ 형태로 지점을 늘려 나가고 있다. 당시 셀프스토리지라는 개념 자체가 생소했다. 고객 및 임대인에게 서비스를 설명하는 과정이 필요했지만, 해외에 큰 시장이 형성돼 있다는 걸 인지한 임대인들은 이 산업에 대해 수용도가 높았다.
“공실 문제가 사회 문제로 부각되는 상황에서 빈 임차공간에서 고민하는 임대인에게서 빠르게 시장 반응이 나타났죠.”
아이엠박스의 핵심 가치는 주거 환경이 열악한 도심권 거주민 삶의 질 향상 및 사회 문제로 발전하고 있는 공실 문제 해결이다. 국내 상업용 부동산 공실 문제는 심각하다. 개인의 투자 실패를 넘어, 가계 부채 증가와 가정 파탄 등 각종 사회 문제를 야기하고 있다. 공실로 고민하는 임대인들은 뾰족한 대안이 없다. 공실을 방치하거나 혹은, 셀프스토리지로 활용하거나 이 두 가지밖에 대안이 없다. 공실 상가나 지식산업센터 공간을 셀프스토리지로 전환하면 건물주는 몇 가지 장점을 얻을 수 있다.
첫째는 안정적인 임대 수익이다. 일반 상업 임대는 경기 영향을 크게 받지만, 셀프스토리지는 비교적 안정적인 수요가 존재한다. 둘째는 공간 활용도 상승이다. 기존에는 임대가 어려웠던 공간도 보관소로 전환하면 효율적으로 활용할 수 있다. 셋째는 건물 가치 상승이다. 실제로 공실 상태였던 건물이 아이엠박스 입점 이후, 안정적인 수익을 창출하면서 자산 가치가 상승한 사례도 있다.
“실제로 장기간 동안 방치된 건물에 아이엠박스가 입점해 수익을 창출하고, 이후에 좋은 가격에 매매되는 사례가 있어요. 아이엠박스라는 우량 임차인으로 인해 건물 가치가 상승하고 매매까지 이뤄지는 성공적인 사례죠.”
아이엠박스는 비전형 임대차 모델뿐만 아니라, 부동산 매입과 자산 운용을 병행하는 전략을 진행 중이다. 올해 3,000억 원 규모의 부동산 자산 매입 펀드 조성, 2028년까지 1조 원 이상의 부동산 자산 매입 펀드를 조성하기 위해 노력하고 있다. 이 펀드로 서울 도심권의 많은 건물을 매입할 예정이다.
아이엠박스를 운영하면서 많이 들었던 고객 의견 중 하나가 보관소까지 짐을 옮기는 것이 번거롭다는 것이었다. 셀프스토리지의 본질은 편리한 보관 서비스인데, 실제로는 고객이 직접 차량을 준비하고 짐을 옮겨야 하는 과정이 존재했다.
“이러한 문제를 해결하기 위해 우리는 ‘직접 배송 서비스’를 도입했어요. 고객이 집에서 짐을 보내면 아이엠박스가 이를 수거해 보관소로 배송하고, 필요할 때 다시 고객의 집으로 배송해 주는 방식이죠.”
배송 서비스를 외주가 아니라, 직접 운영하는 이유는 두 가지다. 첫 번째는 서비스 품질 관리다. 보관 서비스와 배송 서비스가 분리되어 있으면 고객 경험이 단절될 수 있다. 두 번째는 장기적인 사업 전략 때문이다. 아이엠박스는 단순한 보관 서비스가 아니라 도심 공간 기반 물류 인프라로 확장될 가능성이 있다고 생각한다.
아이엠박스는 처음부터 무인 자동화 시스템을 기반으로 설계된 서비스다. 고객은 모바일이나 온라인 플랫폼을 통해 보관 공간을 예약하고 결제하며, 보관소 출입 역시 디지털 인증 방식으로 관리된다.
보안 측면에서는 CCTV와 출입 관리 시스템이 결합돼 운영된다. 고객이 보관소에 출입할 때마다 기록이 남고, 모든 공간은 CCTV로 모니터링되고 있기 때문에 안전하게 관리된다. 또한 보안, 방범, 화재 등 2~3중의 보험이 가입되어 있다. 그는 “우리는 모든 시스템을 직접 구축했다”며, “지점이 빠르게 늘어난다고 해도 추가로 들어가는 리소스가 없기에 효율적이고 안정적인 운영이 가능하다”고 설명했다.
아이엠박스는 2024년 ICT 규제샌드박스 실증특례 사업자로 선정됐다. 이를 통해 무인 보관 서비스와 관련된 다양한 기술 실증을 진행하고 있으며, 새로운 서비스 모델을 테스트할 수 있는 환경을 마련하게 됐다. 그에 따르면, 아이엠박스는 프랜차이즈 사업이 아니다. 단순 임대차 사업이다. 초기 시설비를 임대인이 지불하고, 임대료를 매출 기반의 변동 임대료로 드리는 비전형 임대차 사업 모델이다. 스타벅스와 동일한 임대차 구조다.
아이엠박스는 전국 200여 개 보관소를 운영 중이다. 그는 “수백곳의 보관소를 운영하면서, 중요하게 생각하는 것은 신뢰”라고 말한다.
“연내 400개 이상의 지점 운영이 목표이며, 장기적으로 전국 주요 도시를 연결하는 보관 인프라를 만들고자 합니다.”
아이엠박스는 2023년 중소벤처기업부 장관상과 2024년 행정안전부 장관상을 수상했다. 이러한 수상은 단순한 보관 서비스 기업이 아니라 도시 문제를 해결하는 혁신적인 서비스 모델이라는 점이 인정받은 결과다.
특히 공실 상가 문제는 많은 도시가 겪는 문제다. 아이엠박스는 유휴 공간을 새로운 방식으로 활용하면서 도시 공간의 효율성을 높이고 있다. 또한 1인 가구 증가와 주거 공간 축소라는 사회 변화 속에서 개인 보관 서비스가 새로운 생활 인프라로 자리 잡고 있다는 점도 긍정적으로 평가받았다. 실제로 평택시와 1인 가구 주거 문제 해결이라는 공통된 목표로 지자체에 협력을 하고 있다.
우리나라는 빠르게 1인 가구 사회로 진입 중이다. 동시에 도시의 주거 공간은 점점 줄고 있다. 이러한 변화는 셀프스토리지 산업 성장의 중요한 요인이다. 특히 서울과 같은 대도시에서는 소득 대비 주거비 비율이 매우 높다. 그래서 주거 공간을 넓히는 것이 쉽지 않다. 이러한 상황에서 셀프스토리지는 주거 공간을 확장하는 현실적인 대안이 될 수 있다.
“국내 시장은 초기 단계이지만, 성장 가능성은 크다고 생각합니다. 1인 가구 증가와 주거 공간 축소, 온라인 커머스 확대 같은 변화는 셀프스토리지 수요를 계속 증가시킬 것으로 예상돼요.”
5년 후 아이엠박스는 단순한 보관 서비스 기업이 아닌, 도심 공간 인프라 기업으로 성장해 있기를 기대한다. 보관소 네트워크를 기반으로 물류와 데이터, 다양한 도시 서비스를 연결하는 플랫폼으로 발전하길 기대한다. 남 대표는 “2028년까지, 자산 매입을 위한 대규모 펀드 조성과 역세권 활성화 사업을 기반으로 한 도심 복합 개발이라는 비전을 가지고, 스마트 도시 발전에 기여하고 싶다”고 희망했다.
3번 실패하고, 깨달음을 얻은 청년이 전국 200개 보관소를 운영하는 기업을 일궜다. 빈 공간을 도시 인프라로 바꾸겠다는 창업가의 집념이, 부동산 시장을 어떻게 바꿔놓을지 주목된다.
"Turning Vacant Commercial Spaces into Self-Storage: I Am Box’s 'Rediscovery of Empty Spaces'"
A young man who graduated from Konkuk University's Department of Film Studies failed in a series of startups, ranging from a content platform and a furniture shopping mall to mobile app development. However, with every failure, he gained 'one' thing. This is the story of Nam Seong-hoon, CEO of I Am Box.
“Initially, I had a deep interest in the content and media industries. I naturally started a content platform business, but I developed an even greater interest in the structure and spaces of the platform industry.”
I realized how significant an impact urban space and real estate have on lifestyles and industrial structures. That is why I enrolled in the Graduate School of Real Estate at Konkuk University.
The first was a content platform, the second was an online furniture shopping mall, and the third was mobile app development. In particular, while operating mobile and online businesses, I keenly felt the importance of cash flow. That led me to find a business model that combined online and offline operations to generate stable revenue. This experience later became the catalyst for starting the self-storage business.
Looking back, the common causes of failure were a lack of understanding of market structure and inadequate capital structure design. I realized that it is difficult to sustain a business with just a good idea.
“The reason I didn’t give up despite that was that ‘starting a business’ suited my personality. Although there were failures, I was convinced that my perspective on the industry and my ability to design business structures were growing.”
Nowadays, when starting a business, we always consider whether the industry is structured to grow even 10 years from now. I Am Box also approaches this not as a general storage service, but from the perspective of an urban infrastructure business that utilizes idle spaces in the city center.
When I Am Box was founded in 2015, the concept of self-storage was virtually unknown in Korea. However, overseas, it had already established itself as a major sector of commercial real estate. In the United States, the market is large enough to warrant the listing of self-storage REITs. Urban personal storage services are also rapidly expanding in Japan and Singapore.
While researching overseas cases, I discovered a commonality: the larger the city, the smaller the living space becomes, and people live with more belongings. Within this structure, the demand for personal storage services is bound to arise naturally.
CEO Nam emphasized, “In Korea as well, the increase in single-person households and the shrinking of living spaces are progressing rapidly,” and “therefore, we judged that this market has sufficient potential for growth.”
IAMBox did not simply import overseas models but localized them to suit the domestic market. In particular, they chose a model that creates urban storage facilities by utilizing vacant commercial spaces and knowledge industry centers. At the time, the issue of vacancies was becoming severe in the commercial real estate market. They determined that these spaces could be utilized for new purposes.
The first storage facility started in Seoul. Initially, we rapidly expanded our branches by handling direct leases. Since 2023, we have been expanding through a 'non-traditional lease' model utilizing vacant spaces. At the time, the concept of self-storage itself was unfamiliar. Although it was necessary to explain the service to customers and landlords, landlords were highly receptive to the industry, recognizing that a large market existed overseas.
With the issue of vacant spaces emerging as a social problem, a rapid market response emerged from landlords struggling with empty rental spaces.
The core values of IM Box are to improve the quality of life for residents in urban areas with poor living conditions and to resolve the issue of vacant properties, which is escalating into a social problem. The problem of vacant commercial real estate in Korea is serious. Beyond individual investment failures, it is causing various social issues, such as increased household debt and family breakdowns. Landlords struggling with vacancies have no clear alternatives. They are left with only two options: leaving the vacant spaces neglected or utilizing them for self-storage. Building owners can gain several advantages by converting vacant commercial spaces or knowledge industry center areas into self-storage facilities.
The first benefit is stable rental income. While general commercial rentals are heavily influenced by economic conditions, self-storage enjoys relatively stable demand. The second is increased space utilization. Spaces that were previously difficult to rent out can be utilized efficiently by converting them into storage facilities. The third is an increase in building value. In fact, there are cases where previously vacant buildings have seen their asset value rise as they generate stable revenue following the opening of an I Am Box.
In fact, there are cases where I Am Box moves into buildings that had been abandoned for a long time, generates revenue, and is subsequently sold at a favorable price. It is a successful example where the value of a building increases and a sale is finalized thanks to a high-quality tenant like I Am Box.
IMBox is pursuing a strategy that combines real estate acquisition and asset management, in addition to its unconventional lease model. It is striving to establish a real estate asset acquisition fund worth 300 billion won this year and a fund of over 1 trillion won by 2028. With this fund, it plans to acquire many buildings in Seoul's central business district.
One of the common pieces of feedback we heard while operating I Am Box was that moving belongings to the storage facility was a hassle. The essence of self-storage is a convenient storage service, but in reality, customers had to personally arrange their own vehicles and move their items.
“To solve these problems, we introduced a ‘direct delivery service.’ It works by having customers send their belongings from home, where I Am Box collects them, delivers them to a storage facility, and then returns them to the customer’s home when needed.”
There are two reasons why we operate our delivery service in-house rather than outsourcing it. The first is service quality management. If storage and delivery services are separated, the customer experience can be disjointed. The second is due to our long-term business strategy. We believe that I Am Box has the potential to expand beyond a simple storage service into an urban space-based logistics infrastructure.
I Am Box is a service designed from the outset based on an unmanned automated system. Customers reserve and pay for storage space via mobile or online platforms, and access to the storage facility is also managed through digital authentication.
In terms of security, the system operates by combining CCTV and access control systems. Since a record is kept every time a customer enters the storage facility and all spaces are monitored by CCTV, the facility is managed safely. Additionally, it is covered by two or three layers of insurance covering security, crime prevention, and fire. He explained, “We built all the systems ourselves,” adding, “Even if branches expand rapidly, efficient and stable operations are possible because no additional resources are required.”
IMBox was selected as a pilot project operator under the 2024 ICT Regulatory Sandbox. Through this, the company is conducting various technology demonstrations related to unmanned storage services and has established an environment to test new service models. According to the company, IMBox is not a franchise business; it is a simple lease business. It is an unconventional lease business model where the lessor pays the initial facility costs and the rent is paid as a variable rate based on revenue. It has the same lease structure as Starbucks.
I Am Box operates over 200 storage facilities nationwide. He says, “While operating hundreds of storage locations, what I consider important is trust.”
Our goal is to operate over 400 branches by the end of the year, and in the long term, we aim to build a storage infrastructure connecting major cities nationwide.
IMBox won the Minister of SMEs and Startups Award in 2023 and the Minister of the Interior and Safety Award in 2024. These awards were the result of recognition that it is not merely a storage service company, but an innovative service model that solves urban problems.
In particular, the issue of vacant commercial spaces is a problem faced by many cities. I Am Box is enhancing the efficiency of urban space by utilizing idle spaces in new ways. Furthermore, the fact that personal storage services are establishing themselves as a new lifestyle infrastructure amidst social changes such as the increase in single-person households and the shrinking of living spaces has been positively evaluated. In fact, the company is collaborating with the local government of Pyeongtaek City with the shared goal of solving housing issues for single-person households.
Korea is rapidly transitioning into a society of single-person households. At the same time, urban living spaces are shrinking. These changes are significant factors driving the growth of the self-storage industry. Particularly in large cities like Seoul, the ratio of housing costs to income is very high, making it difficult to expand living space. In this context, self-storage can serve as a realistic alternative for expanding living space.
“Although the domestic market is in its early stages, I believe it has significant growth potential. Changes such as the increase in single-person households, shrinking living spaces, and the expansion of online commerce are expected to continue driving up the demand for self-storage.”
In five years, I Am Box hopes to grow from a simple storage service company into an urban space infrastructure enterprise. It aspires to evolve into a platform that connects logistics, data, and various urban services based on its storage network. CEO Nam expressed his hope, stating, “By 2028, we aim to contribute to the development of smart cities with a vision of creating a large-scale fund for asset acquisition and developing mixed-use urban complexes based on station area revitalization projects.”
A young man who gained insight after failing three times built a company operating 200 storage facilities nationwide. Attention is focused on how the entrepreneur's tenacity to transform empty spaces into urban infrastructure will change the real estate market.
「空室商店街をセルフストレージに、アイエムボックスが作る「空き空間の再発見」」
建国大学映像学科を出た青年がコンテンツプラットフォームや家具ショッピングモール、モバイルアプリ開発まで相次いで創業に失敗した。ところが、滅びるたびに「一つずつ」得ることがあった。男性フンアイエムボックス代表の話だ。
「最初はコンテンツとメディア産業に関心が深かったです。自然にコンテンツプラットフォーム事業を始めましたが、プラットフォーム産業の構造と空間にもっと大きな関心が生まれました。」
都市空間と不動産が生活様式と産業構造にどれだけ大きな影響を及ぼすのかがわかった。それで建国大学不動産大学院に進学した。
1つ目はコンテンツプラットフォーム、2つ目はオンライン家具ショッピングモール、3つ目はモバイルアプリ開発でした。特にモバイル・オンライン事業体を運営し、キャッシュフローの重要性を削減した。そのように安定した収益を得ることができるオンラインとオフラインが結合されたビジネスモデルを見つけた。この経験が後日、セルフストレージ事業を始めるきっかけになった。
振り返ってみると、失敗の共通の原因は市場構造の理解不足と資本構造設計の不十分だった。単に良いアイデアだけで事業が持続しにくいという事実を悟った。
「それでもあきらめなかった理由は、「創業」が私の傾向に合ったからです。失敗はありますが、産業を見る視野と事業構造を設計する能力は成長しているという確信がありました。」
今は事業を始める時、いつもこの産業が10年後にも成長する仕組みかを悩む。アイエムボックスも一般保管サービスではなく、都心のアイドル空間を活用する都市インフラ事業という観点から接近する。
2015年アイエムボックスを創業した当時、国内にはセルフストレージという概念がほとんど知られていなかった。だが海外は商業用不動産のメインセクターとして位置づけられていた。米国の場合、セルフストレージリッツが上場されるほど大きな市場がなされている。日本とシンガポールも都心型の個人倉庫サービスが急速に広がっている。
海外事例を調べながら共通点を発見した。大都市ほど住宅スペースは小さくなり、人々はより多くのものを持って生きていくという点だ。この構造の中で、個人保管サービスに対する需要は自然に発生するしかない。
ナム代表は「我が国も、一人世帯の増加と住宅空間の縮小が急速に進行中」であり、「だからこの市場が十分に成長する可能性があると判断した」と強調した。
アイエムボックスは海外モデルをそのまま持ち込むのではなく、国内市場に合わせてローカライズした。特に空室商店街と知識産業センター空間を活用して都心型保管所を作るモデルを選択した。当時、商業用不動産市場では空室問題が深刻になっていた。この空間を新しい用途に活用できると判断した。
最初の保管所はソウルで始まった。初期には直接賃貸車を進めてすぐに支店を増やしていった。 2023年以降は空室を活用した「ビジョン型賃貸借」の形で支店を増やしている。当時、セルフストレージという概念自体が不慣れだった。顧客や賃貸人にサービスを説明する過程が必要だったが、海外に大きな市場が形成されていることを認識した賃貸人は、この産業に対して受容度が高かった。
「空室問題が社会問題として浮上する状況で、空の賃借空間で悩む賃貸人から急速に市場反応が現れました。」
アイエムボックスの核心価値は住宅環境が劣悪な都心圏住民の生活の質向上及び社会問題に発展している空室問題解決だ。国内商業用不動産空室問題は深刻だ。個人の投資失敗を超えて、家計負債の増加や家庭破綻など各種社会問題を引き起こしている。空室に悩む賃貸人は、先のとがった代案がない。空室を放置したり、セルフストレージとして活用したり、これら2つしか選択肢がない。空室商店街や知識産業センター空間をセルフストレージに切り替えれば、建物主はいくつかの利点を得ることができる。
まず、安定した賃貸収益です。一般的な商業リースはゲームの影響を大きく受けますが、セルフストレージには比較的安定した需要があります。二つ目は空間活用も上昇だ。従来は賃貸が難しかった空間も保管所に切り替えれば効率的に活用できる。第三は建物価値の上昇である。実際に空室状態だった建物がアイエムボックス入店以後、安定的な収益を生み出して資産価値が上昇した事例もある。
「実際に長期間放置された建物にアイエムボックスが入店して収益を創出し、その後に良い価格で売買される事例があります。
アイエムボックスは、非典型的な賃貸車モデルだけでなく、不動産の買取と資産運用を並行する戦略を進めている。今年3,000億ウォン規模の不動産資産購入ファンドの造成、2028年までに1兆ウォン以上の不動産資産購入ファンドを造成するために努力している。このファンドでソウル都心圏の多くの建物を購入する予定だ。
アイエムボックスを運営しながら多く聞いた顧客意見の一つが、保管所まで荷物を運ぶのが面倒だということだった。セルフストレージの本質は便利な保管サービスだが、実際には顧客が直接車両を準備して荷物を運ばなければならない過程が存在した。
「このような問題を解決するために、私たちは「直接配送サービス」を導入しました。顧客が自宅で荷物を送れば、Imboxがこれを収集して保管所に配送し、必要に応じて再び顧客の家に配送する方法です。」
配送サービスを外周ではなく、直接運営する理由は二つある。一つ目はサービス品質管理だ。保管サービスと配送サービスが分離されていると、顧客体験が中断される可能性があります。二つ目は長期的な事業戦略によるものだ。アイエムボックスは単なる保管サービスではなく、都心空間ベースの物流インフラに拡張される可能性があると考える。
アイエムボックスは最初から無人自動化システムをベースに設計されたサービスだ。顧客はモバイルまたはオンラインプラットフォームを介してアーカイブスペースを予約して支払い、アーカイブのアクセスもデジタル認証方式で管理されます。
セキュリティ面では、CCTVと出入り管理システムが結合されて運営される。顧客がアーカイブに出入りするたびに記録が残り、すべてのスペースはCCTVで監視されているため安全に管理される。また、保安、防犯、火災など2～3重の保険が加入している。彼は「私たちはすべてのシステムを直接構築した」とし、「支店が急速に増えても、追加のリソースがないため、効率的かつ安定した運営が可能だ」と説明した。
アイエムボックスは2024年ICT規制サンドボックス実証特例事業者に選ばれた。これにより、無人保管サービスに関する様々な技術実証を進めており、新しいサービスモデルをテストできる環境を設けることになった。彼によると、iMboxはフランチャイズ事業ではありません。単純賃貸借事業だ。初期施設費を賃貸人が支払い、賃貸料を売上基盤の変動賃貸料として差し上げる非典型的な賃貸借事業モデルだ。スターバックスと同じ賃貸借構造だ。
アイエムボックスは全国200以上の保管所を運営している。彼は「何百もの保管所を運営しながら、大切に考えるのは信頼」と話す。
「年内に400以上の支店運営が目標であり、長期的に全国主要都市を結ぶ保管インフラを構築したい」
アイエムボックスは2023年中小ベンチャー企業部長官賞と2024年行政安全部長官賞を受賞した。こうした受賞は、単なるアーカイブサービス企業ではなく、都市問題を解決する革新的なサービスモデルであることが認められた結果だ。
特に空室商店街問題は多くの都市が経験する問題だ。アイエムボックスはアイドル空間を新しい方法で活用しながら都市空間の効率性を高めている。また、一人世帯の増加と住宅スペースの縮小という社会変化の中で、個人保管サービスが新しい生活インフラとして位置づけられているという点も肯定的に評価された。実際に平沢市と一人世帯住宅問題解決という共通の目標で自治体に協力をしている。
韓国はすぐに一人世帯社会に進入中だ。同時に、都市の住宅スペースはますます減少しています。この変化はセルフストレージ産業の成長の重要な要因です。特にソウルなどの大都市では、所得に対する住居費の割合が非常に高い。したがって、住宅スペースを広げることは容易ではありません。このような状況では、セルフストレージは住宅スペースを拡張するための現実的な選択肢となります。
「国内市場は初期段階ですが、成長の可能性は大きいと思います。1人世帯の増加と住宅スペースの縮小、オンラインコマースの拡大などの変化はセルフストレージの需要を増加し続けると予想されます。」
5年後、アイエムボックスは単なる保管サービス企業ではなく、都心空間インフラ企業に成長していることを期待する。アーカイブネットワークを基に、物流やデータ、様々な都市サービスをつなぐプラットフォームに発展することを期待する。ナム代表は「2028年まで、資産買取のための大規模ファンドの造成と逆税権活性化事業を基盤とした都心複合開発というビジョンを持ち、スマート都市の発展に貢献したい」と希望した。
3回失敗し、悟りを得た青年が全国200の保管所を運営する企業を立ち上げた。空きスペースを都市インフラに変えるという創業家のこだわりが、不動産市場をどのように変えるか注目される。
“将空置的商业空间改造成自助仓储：I Am Box 的‘重新发现空置空间’”
一位毕业于建国大学电影系的年轻人，在创业路上屡屡碰壁，从内容平台、家具商城到移动应用开发，无一例外。然而，每一次失败，他都收获了“一点”。这就是 I Am Box 的 CEO 南成勋的故事。
“最初，我对内容和媒体行业非常感兴趣。我自然而然地创办了一家内容平台公司，但我对平台行业的结构和领域产生了更大的兴趣。”
我意识到城市空间和房地产对生活方式和产业结构有着多么重大的影响。正因如此，我才报考了建国大学房地产研究生院。
我的第一个项目是内容平台，第二个项目是线上家具商城，第三个项目是移动应用开发。尤其是在运营移动和线上业务的过程中，我深刻体会到了现金流的重要性。这促使我寻找一种线上线下相结合的商业模式，以产生稳定的收入。这段经历后来也成为了我创办自助仓储业务的契机。
回顾过去，失败的常见原因是缺乏对市场结构的了解和资本结构设计不当。我意识到，仅仅依靠一个好点子很难维持一家企业的运营。
“尽管如此，我并没有放弃，因为‘创业’很符合我的个性。虽然有过失败，但我确信我对行业的理解以及我设计商业结构的能力都在不断提高。”
如今，创业之初，我们总会考虑所在行业在未来十年是否具备持续发展的能力。I Am Box 也秉持着同样的理念，它并非提供普通的仓储服务，而是从城市基础设施的角度出发，充分利用市中心闲置空间。
2015年I Am Box成立时，自助仓储的概念在韩国几乎无人知晓。然而，在海外，它已成为商业地产的重要组成部分。在美国，市场规模庞大，足以支撑自助仓储房地产投资信托基金（REITs）的上市。城市个人仓储服务在日本和新加坡也正迅速发展。
在研究海外案例的过程中，我发现了一个共同点：城市越大，居住空间就越小，人们拥有的物品却越多。在这种结构下，对个人仓储服务的需求自然而然地就会出现。
首席执行官南强调：“在韩国，单人家庭数量增加和居住空间缩小的趋势也在迅速发展”，“因此，我们认为这个市场具有足够的增长潜力”。
IAMBox并没有简单地照搬海外模式，而是根据国内市场进行了本土化改造。具体来说，他们选择了一种利用闲置的商业空间和知识产业中心打造城市仓储设施的模式。当时，商业地产市场的空置率问题日益严重，他们认为这些空间可以用于新的用途。
首家仓储设施在首尔成立。起初，我们通过直接租赁的方式迅速扩张分店。自2023年起，我们开始采用“非传统租赁”模式，利用空置空间进行扩张。当时，自助仓储的概念还很陌生。虽然需要向客户和房东解释这项服务，但房东们对这个行业持非常积极的态度，他们意识到海外市场潜力巨大。
随着空置房屋问题逐渐成为一个社会问题，房东们也因出租房屋空置而苦恼，市场迅速做出了反应。
IM Box的核心价值在于改善城市贫困地区居民的生活质量，并解决日益严重的空置房产问题。韩国商业地产空置问题十分严峻，不仅导致个人投资失败，还引发了诸多社会问题，例如家庭债务增加和家庭破裂。面临空置困境的业主往往别无选择，只有两种选择：要么任其闲置，要么将其改造成自助仓储设施。而将闲置的商业空间或知识产业中心区域改造成自助仓储设施，则能为业主带来诸多益处。
首先，租金收入稳定。虽然一般商业租金受经济状况影响较大，但自助仓储的需求相对稳定。其次，空间利用率提高。以前难以出租的空间可以通过改造成仓储设施得到有效利用。第三，建筑价值提升。事实上，有些原本空置的建筑在开设自助仓储后，由于产生了稳定的收入，其资产价值反而上升了。
事实上，有些案例中，I Am Box 入驻长期闲置的楼宇，创造收益后，楼宇最终以理想的价格售出。这是一个成功的例子，展现了像 I Am Box 这样优质租户如何提升楼宇价值并促成交易。
IMBox除了采用非传统的租赁模式外，还奉行房地产收购和资产管理相结合的战略。该公司力争在今年建立一个规模达3000亿韩元的房地产资产收购基金，并在2028年前将基金规模扩大至超过1万亿韩元。IMBox计划利用这笔基金收购首尔中央商务区的众多楼宇。
我们在运营 I Am Box 的过程中经常听到的反馈之一是，将物品搬到仓库非常麻烦。自助仓储的本质是提供便捷的存储服务，但实际上，客户必须自行安排车辆并搬运物品。
“为了解决这些问题，我们推出了‘直接送货服务’。其运作方式是，客户从家中寄出他们的物品，I Am Box 会上门收取，将它们送到存储设施，然后在需要时送回客户家中。”
我们之所以选择自主运营配送服务而非外包，原因有二。首先是服务质量管理。如果仓储和配送服务分离，客户体验就会脱节。其次是出于我们的长期商业战略考量。我们相信，I Am Box 有潜力从简单的仓储服务发展成为以城市空间为基础的物流基础设施。
I Am Box 是一项从一开始就基于无人自动化系统设计的服务。客户通过移动或在线平台预订和支付存储空间，存储设施的访问权限也通过数字认证进行管理。
在安保方面，该系统结合了闭路电视监控和门禁系统。由于每次客户进入仓储设施都会被记录，且所有区域均受到闭路电视监控，因此设施管理安全可靠。此外，该系统还投保了两到三层保险，涵盖安保、犯罪预防和火灾。他解释说：“所有系统都是我们自己搭建的。”他补充道：“即使分支机构快速扩张，也能保证高效稳定的运营，因为无需额外资源。”
IMBox被选为2024年ICT监管沙盒试点项目运营商。通过该项目，该公司正在开展与无人存储服务相关的各种技术演示，并已建立起测试新型服务模式的环境。据该公司称，IMBox并非特许经营业务，而是一种简单的租赁业务。这是一种非传统的租赁商业模式，出租方支付初始设施成本，租金则根据收入以浮动利率支付。其租赁结构与星巴克类似。
I Am Box 在全国运营着 200 多个仓储设施。他说：“在运营数百个仓储点的过程中，我认为最重要的是信任。”
我们的目标是到今年年底运营 400 多家分行，从长远来看，我们的目标是建立一个连接全国各大城市的存储基础设施。
IMBox 分别于 2023 年和 2024 年荣获中小企业和创业部长奖以及内政和安全部长奖。这些奖项是对 IMBox 的认可，它不仅仅是一家仓储服务公司，更是一种解决城市问题的创新服务模式。
尤其值得注意的是，商业空间闲置问题是许多城市面临的难题。I Am Box 通过创新方式利用闲置空间，提升了城市空间的利用效率。此外，随着单身家庭增多、居住空间日益萎缩等社会变迁，个人储物服务逐渐成为一种新的生活方式基础设施，这一趋势也获得了积极评价。事实上，该公司正与平泽市政府合作，共同致力于解决单身家庭的住房问题。
韩国正迅速向单身家庭社会转型，与此同时，城市居住空间日益萎缩。这些变化是推动自助仓储行业发展的重要因素。尤其是在首尔等大城市，住房成本与收入之比非常高，使得扩大居住空间变得困难。在此背景下，自助仓储可以成为一种切实可行的扩大居住空间的替代方案。
“虽然国内市场尚处于起步阶段，但我认为它具有巨大的增长潜力。单人家庭增多、居住空间缩小以及电子商务扩张等变化预计将继续推动对自助仓储的需求增长。”
五年内，I Am Box 希望从一家简单的仓储服务公司发展成为一家城市空间基础设施企业。它渴望转型成为一个基于自身仓储网络，连接物流、数据和各种城市服务的平台。首席执行官南先生表达了他的愿景：“到 2028 年，我们的目标是通过建立大型资产收购基金，并基于车站区域改造项目开发综合性城市综合体，为智慧城市的发展做出贡献。”
一位年轻人在三次失败后幡然醒悟，创建了一家在全国运营200家仓储设施的公司。人们关注的焦点在于，这位企业家将闲置空间转化为城市基础设施的坚韧精神将如何改变房地产市场。
« Transformer les espaces commerciaux vacants en espaces de stockage libre-service : la « redécouverte des espaces vides » de I Am Box »
Un jeune homme, diplômé du département d'études cinématographiques de l'université Konkuk, a essuyé plusieurs échecs avec ses start-ups, allant d'une plateforme de contenu à un centre commercial de meubles en passant par le développement d'applications mobiles. Pourtant, de chaque échec, il a tiré un enseignement. Voici l'histoire de Nam Seong-hoon, PDG de I Am Box.
« Au départ, je m’intéressais beaucoup aux industries du contenu et des médias. J’ai donc naturellement lancé une entreprise de plateforme de contenu, mais j’ai développé un intérêt encore plus grand pour la structure et les espaces de l’industrie des plateformes. »
J'ai pris conscience de l'impact considérable de l'espace urbain et de l'immobilier sur les modes de vie et les structures industrielles. C'est pourquoi je me suis inscrit à l'École supérieure d'immobilier de l'Université Konkuk.
La première était une plateforme de contenu, la deuxième un centre commercial de meubles en ligne et la troisième le développement d'applications mobiles. En particulier, la gestion de ces activités mobiles et en ligne m'a permis de prendre pleinement conscience de l'importance de la trésorerie. Cela m'a conduit à rechercher un modèle économique combinant opérations en ligne et hors ligne afin de générer des revenus stables. Cette expérience a par la suite été le point de départ de mon entreprise de garde-meubles.
Avec le recul, les causes communes d'échec étaient une méconnaissance de la structure du marché et une conception inadéquate de la structure du capital. J'ai compris qu'il est difficile de pérenniser une entreprise avec une simple bonne idée.
« Si je n’ai pas abandonné malgré tout, c’est parce que “créer une entreprise” correspondait à ma personnalité. Malgré quelques échecs, j’étais convaincu que ma vision du secteur et ma capacité à concevoir des structures d’entreprise se développaient. »
Aujourd'hui, lorsqu'on crée une entreprise, on se demande toujours si le secteur est structuré pour assurer sa croissance dans les dix prochaines années. I Am Box aborde également cette question non pas comme un simple service de stockage, mais comme une entreprise d'infrastructure urbaine qui exploite les espaces inexploités du centre-ville.
Lors de la création d'I Am Box en 2015, le concept de garde-meubles en libre-service était quasiment inconnu en Corée. À l'étranger, en revanche, il s'était déjà imposé comme un secteur majeur de l'immobilier commercial. Aux États-Unis, le marché est suffisamment important pour justifier la cotation de REITs spécialisées dans le garde-meubles. Les services de stockage urbain pour particuliers connaissent également une expansion rapide au Japon et à Singapour.
En étudiant des cas à l'étranger, j'ai constaté un point commun : plus la ville est grande, plus l'espace de vie se réduit et plus les gens possèdent d'objets. Dans ce contexte, la demande de services de stockage personnel est inévitable.
Le PDG Nam a souligné : « En Corée également, l'augmentation du nombre de ménages d'une seule personne et la réduction des espaces de vie progressent rapidement », et « par conséquent, nous avons estimé que ce marché présentait un potentiel de croissance suffisant. »
IAMBox n'a pas simplement importé des modèles étrangers, mais les a adaptés au marché local. L'entreprise a notamment opté pour un modèle permettant de créer des espaces de stockage urbains en exploitant des locaux commerciaux vacants et des centres d'activités technologiques. À l'époque, le problème des locaux vacants devenait critique sur le marché de l'immobilier commercial. IAMBox a alors compris que ces espaces pouvaient être utilisés à de nouvelles fins.
Notre premier centre de stockage a ouvert à Séoul. Dans un premier temps, nous avons rapidement étendu notre réseau en proposant des locations directes. Depuis 2023, nous nous développons grâce à un modèle de location alternatif, en utilisant des espaces vacants. À l'époque, le concept de self-stockage était encore peu connu. Bien qu'il ait fallu expliquer le service aux clients et aux propriétaires, ces derniers se sont montrés très réceptifs, conscients du potentiel d'un vaste marché à l'étranger.
Face à l'émergence du problème des espaces vacants comme un enjeu social, une réponse rapide du marché s'est manifestée de la part des propriétaires confrontés à des espaces locatifs inoccupés.
Les valeurs fondamentales d'IM Box sont d'améliorer la qualité de vie des habitants des zones urbaines aux conditions de vie précaires et de résoudre le problème des logements vacants, qui devient un véritable fléau social. En Corée, le problème des locaux commerciaux vacants est préoccupant. Au-delà des échecs d'investissement individuels, il engendre divers problèmes sociaux, tels que l'endettement croissant des ménages et les ruptures familiales. Les propriétaires confrontés à ces vacances n'ont guère d'alternatives. Il ne leur reste que deux options : laisser les espaces vacants à l'abandon ou les transformer en entrepôts de stockage. Les propriétaires d'immeubles peuvent tirer de nombreux avantages de la conversion d'espaces commerciaux vacants ou de zones dédiées aux centres d'innovation en centres de stockage.
Le premier avantage est la stabilité des revenus locatifs. Alors que les loyers commerciaux classiques sont fortement influencés par la conjoncture économique, le self-stockage bénéficie d'une demande relativement stable. Le deuxième avantage est une meilleure utilisation de l'espace. Les espaces auparavant difficiles à louer peuvent être exploités efficacement en les transformant en centres de stockage. Le troisième avantage est une augmentation de la valeur du bâtiment. En effet, il arrive que des bâtiments auparavant vacants voient leur valeur augmenter grâce aux revenus stables qu'ils génèrent suite à l'ouverture d'un centre I Am Box.
En effet, il arrive que I Am Box s'installe dans des immeubles longtemps abandonnés, génère des revenus, puis les revende à un prix avantageux. C'est un exemple réussi où la valeur d'un immeuble augmente et la vente se concrétise grâce à un locataire de qualité comme I Am Box.
IMBox poursuit une stratégie alliant acquisition immobilière et gestion d'actifs, en complément de son modèle de location non conventionnel. L'entreprise ambitionne de constituer cette année un fonds d'acquisition d'actifs immobiliers de 300 milliards de wons et d'atteindre un fonds de plus de 1 000 milliards de wons d'ici 2028. Grâce à ce fonds, elle prévoit d'acquérir de nombreux immeubles dans le quartier central des affaires de Séoul.
L'un des commentaires les plus fréquents que nous avons reçus lors de l'exploitation d'I Am Box était que le transport des affaires jusqu'au centre de stockage était une véritable galère. Le principe du self-stockage est d'offrir un service de stockage pratique, mais en réalité, les clients devaient organiser eux-mêmes le transport de leurs biens avec leurs véhicules.
« Pour résoudre ces problèmes, nous avons mis en place un service de livraison directe. Le principe est simple : les clients envoient leurs affaires depuis leur domicile, I Am Box les récupère, les transporte vers un entrepôt, puis les leur renvoie au domicile du client en cas de besoin. »
Nous gérons notre service de livraison en interne pour deux raisons principales. Premièrement, la qualité du service est primordiale. Si les services de stockage et de livraison sont dissociés, l'expérience client risque d'être incohérente. Deuxièmement, notre stratégie commerciale à long terme repose sur notre conviction qu'I Am Box a le potentiel de se développer au-delà d'un simple service de stockage pour devenir une véritable infrastructure logistique urbaine.
I Am Box est un service conçu dès le départ sur la base d'un système automatisé sans personnel. Les clients réservent et paient leur espace de stockage via des plateformes mobiles ou en ligne, et l'accès au centre de stockage est également géré par authentification numérique.
En matière de sécurité, le système combine vidéosurveillance et contrôle d'accès. Un enregistrement est effectué à chaque entrée d'un client dans l'entrepôt et tous les espaces sont surveillés par vidéosurveillance, garantissant ainsi une gestion sécurisée. De plus, l'entrepôt bénéficie de deux ou trois niveaux d'assurance couvrant la sécurité, la prévention des vols et l'incendie. « Nous avons conçu et développé tous les systèmes nous-mêmes », a-t-il expliqué, ajoutant : « Même en cas d'expansion rapide du réseau, l'efficacité et la stabilité des opérations restent possibles car aucun moyen supplémentaire n'est nécessaire. »
IMBox a été sélectionnée comme opérateur de projet pilote dans le cadre du bac à sable réglementaire des TIC 2024. À ce titre, l'entreprise réalise diverses démonstrations technologiques liées aux services de stockage automatisés et a mis en place un environnement de test pour de nouveaux modèles de services. Selon l'entreprise, IMBox n'est pas une franchise, mais un simple contrat de location. Il s'agit d'un modèle de location atypique où le bailleur prend en charge les coûts initiaux des installations et le loyer est variable, calculé en fonction du chiffre d'affaires. Sa structure de location est similaire à celle de Starbucks.
I Am Box exploite plus de 200 centres de stockage à travers le pays. Son fondateur déclare : « Même avec des centaines de sites de stockage à mon actif, la confiance est primordiale. »
Notre objectif est d'exploiter plus de 400 succursales d'ici la fin de l'année et, à long terme, nous visons à construire une infrastructure d'entreposage reliant les principales villes du pays.
IMBox a remporté le prix du ministre des PME et des start-ups en 2023 et le prix du ministre de l'Intérieur et de la Sécurité en 2024. Ces prix ont récompensé le fait qu'il ne s'agit pas simplement d'une entreprise de services de stockage, mais d'un modèle de service innovant qui résout les problèmes urbains.
En particulier, la question des locaux commerciaux vacants est un problème auquel de nombreuses villes sont confrontées. I Am Box optimise l'utilisation de l'espace urbain en exploitant ces espaces inexploités de manière innovante. Par ailleurs, le fait que les services de stockage personnel s'imposent comme une nouvelle infrastructure de vie, dans un contexte de mutations sociales telles que la hausse du nombre de ménages d'une seule personne et la réduction des surfaces habitables, a été perçu positivement. De fait, l'entreprise collabore avec la municipalité de Pyeongtaek afin de contribuer à résoudre les problèmes de logement des personnes vivant seules.
La Corée évolue rapidement vers une société composée principalement de ménages d'une seule personne. Parallèlement, les espaces de vie urbains se réduisent. Ces changements sont des facteurs importants qui stimulent la croissance du secteur du self-stockage. En particulier dans les grandes villes comme Séoul, le rapport entre le coût du logement et les revenus est très élevé, ce qui rend difficile l'agrandissement de son espace de vie. Dans ce contexte, le self-stockage peut constituer une alternative réaliste pour agrandir son logement.
« Bien que le marché intérieur soit encore à ses débuts, je crois qu'il présente un potentiel de croissance important. Des changements tels que l'augmentation du nombre de ménages d'une seule personne, la réduction des espaces de vie et l'expansion du commerce en ligne devraient continuer à stimuler la demande en matière de garde-meubles. »
D’ici cinq ans, I Am Box ambitionne de passer du statut de simple entreprise de stockage à celui d’acteur majeur des infrastructures urbaines. Elle souhaite devenir une plateforme connectant la logistique, les données et divers services urbains grâce à son réseau de stockage. Son PDG, Nam, a exprimé cet espoir : « D’ici 2028, nous ambitionnons de contribuer au développement des villes intelligentes en créant un fonds d’investissement important pour l’acquisition d’actifs et le développement de complexes urbains à usage mixte, notamment grâce à des projets de revitalisation des zones de gares. »
Après trois échecs, un jeune homme a su tirer des leçons de ses expériences et a bâti une entreprise exploitant 200 entrepôts à travers le pays. L'attention se porte désormais sur la manière dont la ténacité de cet entrepreneur à transformer des espaces inexploités en infrastructures urbaines va bouleverser le marché immobilier.
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