다방은 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 기반으로 2025년과 2026년 2월 서울시 아파트 84~85㎡ 전용면적 기준 국평 평균 평당가를 비교 분석했다. 1평을 3.3㎡로 환산해 매매가격을 평당으로 계산했다.
분석 결과, 강남 3구 아파트 국평 평균 평당가는 2025년 2월 9635만 원에서 2026년 2월 8432만 원으로 12.5% 하락했다. 강남 3구 외 지역은 같은 기간 4632만 원에서 4143만 원으로 10.6% 낮아졌다.
평당가 하락에는 실거래 금액대별 거래 비중 변화가 주요 요인으로 작용한 것으로 분석됐다. 강남 3구에서는 20억 원 초과~30억 원 이하 구간 거래 비중이 43.1%에서 23.3%로 19.7%p 감소하며 고가 아파트 거래가 줄었다. 반면 10억~20억 원 구간 거래 비중은 33.2%에서 53.3%로 증가했다.
강남 3구 외 지역에서는 10억~20억 원 거래 비중이 56.0%에서 41.6%로 줄었고, 10억 원 이하 거래 비중은 39.5%에서 55.2%로 확대됐다.
자치구별로는 종로구가 7060만 원에서 4717만 원으로 33.2% 하락하며 가장 큰 폭의 감소를 기록했다. 이어 마포구 19.2%, 서초구 16.5%, 양천구 13.1%, 강남구 5.0%, 서대문구 2.4% 순으로 평당가가 하락했다.
2026년 2월 기준 서울 아파트 국평 평당가가 가장 높은 자치구는 서초구(9930만 원)였으며, 강남구(9596만 원)와 송파구(7925만 원)가 뒤를 이었다.
다방 관계자는 “최근 1년간 강남 3구의 20억 원 이상 아파트 거래가 줄고, 그 외 지역에서는 10억 원 이하 거래 비중이 확대됐다”며 “거래 금액대 변화와 수급 상황 등 복합 요인이 국평 평당가 하락에 영향을 준 것으로 판단된다”고 말했다.
서울 아파트 시장에서는 고가 아파트 거래 감소와 중저가 거래 확대가 겹치면서 지역별 가격 격차와 평균 평당가 변화가 지속 관찰되고 있다.
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Analysis of Seoul apartment prices per pyeong for February 2025-2026: 12% drop in Gangnam's three districts, 10% drop in other regions.
Based on data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's Real Estate Transaction Price Disclosure System, Dabang compared and analyzed the average price per pyeong (unit of area) of apartments measuring 84-85 square meters in Seoul in February 2025 and 2026. The sales price was calculated per pyeong by converting 1 pyeong to 3.3 square meters.
The analysis found that the average price per pyeong of apartments in Gangnam's three districts fell 12.5% from 96.35 million won in February 2025 to 84.32 million won in February 2026. In areas outside Gangnam's three districts, the price fell 10.6% from 46.32 million won to 41.43 million won over the same period.
The decline in per-unit prices was primarily attributed to changes in the proportion of transactions by actual transaction price. In the three Gangnam districts, the proportion of transactions in the KRW 2 billion to KRW 3 billion range decreased by 19.7 percentage points, from 43.1% to 23.3%, indicating a decline in high-priced apartment transactions. Conversely, the proportion of transactions in the KRW 1 billion to KRW 2 billion range increased from 33.2% to 53.3%.
In areas outside of Gangnam's three districts, the proportion of transactions worth 1 to 2 billion won decreased from 56.0% to 41.6%, while the proportion of transactions worth less than 1 billion won increased from 39.5% to 55.2%.
By district, Jongno-gu recorded the largest decline, dropping 33.2% from 70.6 million won to 47.17 million won. This was followed by Mapo-gu (19.2%), Seocho-gu (16.5%), Yangcheon-gu (13.1%), Gangnam-gu (5.0%), and Seodaemun-gu (2.4%).
As of February 2026, the district with the highest average price per pyeong of apartments in Seoul was Seocho-gu (KRW 99.3 million), followed by Gangnam-gu (KRW 95.96 million) and Songpa-gu (KRW 79.25 million).
A representative of the teahouse said, “In the past year, apartment transactions worth over 2 billion won in the three districts of Gangnam have decreased, while the proportion of transactions worth under 1 billion won has increased in other regions.” He added, “It is believed that a combination of factors, such as changes in transaction amounts and supply and demand situations, have influenced the decline in the national average price per pyeong.”
In the Seoul apartment market, regional price gaps and changes in average price per pyeong are continuously observed as transactions in high-priced apartments decrease and transactions in mid- to low-priced apartments increase.
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喫茶店、2025-2026年2月、ソウルアパートの国平平価分析江南3区12％・その他地域10％下落
喫茶店は国土交通部の実取引が公開システム資料を基に、2025年と2026年2月、ソウル市のアパート84～85㎡専用面積基準の国平均平均平等価を比較分析した。 1坪を3.3㎡に換算し、売買価格を平凡と計算した。
分析の結果、江南3区マンション国平平均平党価は2025年2月9635万ウォンから2026年2月8432万ウォンに12.5％下落した。江南３区外地域は同期間４６３２万ウォンから４１４３万ウォンに１０．６％下がった。
平党の下落には、実取引金額台別の取引比重の変化が主要要因として作用したと分析された。江南3区では20億ウォン超～30億ウォン以下の区間取引の割合が43.1%から23.3%に19.7%p減少し、高価なアパート取引が減った。一方、１０億～２０億ウォンの区間取引比重は３３．２％から５３．３％に増加した。
江南（カンナム）３区外地域では、１０億～２０億ウォンの取引比重が５６．０％から４１．６％に減り、１０億ウォン以下の取引比重は３９．５％から５５．２％に拡大した。
自治区別では鍾路区が７０６０万ウォンから４７１７万ウォンに３３．２％下落し、最大幅の減少を記録した。続いて麻浦区１９．２％、瑞草区１６．５％、陽川区１３．１％、江南区５．０％、西大門区２．４％の順で平党価が下落した。
2026年2月基準でソウルマンション国平平党街が最も高い自治区は瑞草区(9930万ウォン)であり、江南区(9596万ウォン)と松坡区(7925万ウォン)が後に続いた。
多方面の関係者は「最近1年間、江南3区の20億ウォン以上のアパート取引が減り、その他の地域では10億ウォン以下の取引の割合が拡大した」とし、「取引金額帯の変化と需給状況などの複合要因が国平平党が下落に影響を与えたと判断される」と話した。
ソウルマンション市場では、高価マンション取引の減少と中低価格取引の拡大が重なり、地域別の価格格差と平均平当価の変化が持続観察されている。
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2025-2026 年 2 月首尔公寓价格每坪分析：江南三个区下降 12%，其他地区下降 10%。
根据韩国国土交通部房地产交易价格公开系统的数据，Dabang 对 2025 年 2 月和 2026 年 2 月首尔 84-85 平方米公寓的平均每坪（面积单位）价格进行了比较和分析。销售价格是通过将 1 坪换算成 3.3 平方米计算得出的。
分析发现，江南三区公寓的平均每坪价格从2025年2月的9635万韩元下降了12.5%，至2026年2月的8432万韩元。在江南三区以外的地区，同期价格也下降了10.6%，从4632万韩元下降至4143万韩元。
单价下降主要归因于实际成交价格所占交易比例的变化。在江南三区，成交价在20亿韩元至30亿韩元之间的交易比例下降了19.7个百分点，从43.1%降至23.3%，表明高价公寓交易有所减少。相反，成交价在10亿韩元至20亿韩元之间的交易比例则从33.2%上升至53.3%。
在江南三个区以外的地区，交易额在 10 亿至 20 亿韩元之间的交易比例从 56.0% 下降到 41.6%，而交易额低于 10 亿韩元的交易比例从 39.5% 上升到 55.2%。
按地区来看，钟路区降幅最大，从 7,060 万韩元降至 4,717 万韩元，下降了 33.2%。其次是麻浦区（19.2%）、瑞草区（16.5%）、阳川区（13.1%）、江南区（5.0%）和西大门区（2.4%）。
截至 2026 年 2 月，首尔公寓平均每坪价格最高的地区是瑞草区（9930 万韩元），其次是江南区（9596 万韩元）和松坡区（7925 万韩元）。
茶馆的一位代表表示：“过去一年，江南三区超过20亿韩元的公寓交易量有所下降，而其他地区低于10亿韩元的交易量比例则有所上升。” 他补充道：“交易额的变化以及供需状况等多种因素共同导致了全国平均每坪价格的下降。”
在首尔公寓市场，随着高价公寓交易量减少，中低价公寓交易量增加，区域价格差距和每坪平均价格的变化不断显现。
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Analyse des prix des appartements à Séoul par pyeong pour février 2025-2026 : baisse de 12 % dans les trois districts de Gangnam, baisse de 10 % dans les autres régions.
Sur la base des données du système de divulgation des prix des transactions immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, Dabang a comparé et analysé le prix moyen par pyeong (unité de surface) des appartements de 84 à 85 mètres carrés à Séoul en février 2025 et 2026. Le prix de vente a été calculé par pyeong en convertissant 1 pyeong en 3,3 mètres carrés.
L'analyse a révélé que le prix moyen par pyeong des appartements dans les trois districts de Gangnam a chuté de 12,5 %, passant de 96,35 millions de wons en février 2025 à 84,32 millions de wons en février 2026. Dans les zones situées en dehors des trois districts de Gangnam, le prix a baissé de 10,6 %, passant de 46,32 millions de wons à 41,43 millions de wons au cours de la même période.
La baisse des prix unitaires s'explique principalement par l'évolution de la répartition des transactions selon leur prix. Dans les trois districts de Gangnam, la part des transactions comprises entre 2 et 3 milliards de wons a diminué de 19,7 points de pourcentage, passant de 43,1 % à 23,3 %, ce qui indique un recul des transactions portant sur des appartements de luxe. À l'inverse, la part des transactions comprises entre 1 et 2 milliards de wons a augmenté, passant de 33,2 % à 53,3 %.
Dans les zones situées en dehors des trois districts de Gangnam, la proportion de transactions d'une valeur de 1 à 2 milliards de wons a diminué de 56,0 % à 41,6 %, tandis que la proportion de transactions d'une valeur inférieure à 1 milliard de wons a augmenté de 39,5 % à 55,2 %.
Par district, Jongno-gu a enregistré la plus forte baisse, chutant de 33,2%, passant de 70,6 millions de wons à 47,17 millions de wons. Viennent ensuite Mapo-gu (19,2 %), Seocho-gu (16,5 %), Yangcheon-gu (13,1 %), Gangnam-gu (5,0 %) et Seodaemun-gu (2,4 %).
En février 2026, le district avec le prix moyen le plus élevé par pyeong des appartements à Séoul était Seocho-gu (99,3 millions de KRW), suivi de Gangnam-gu (95,96 millions de KRW) et de Songpa-gu (79,25 millions de KRW).
Un représentant de la maison de thé a déclaré : « Au cours de l’année écoulée, les transactions immobilières d’une valeur supérieure à 2 milliards de wons dans les trois districts de Gangnam ont diminué, tandis que la proportion de transactions inférieures à 1 milliard de wons a augmenté dans les autres régions. » Il a ajouté : « On pense qu’une combinaison de facteurs, tels que l’évolution du montant des transactions et la situation de l’offre et de la demande, a contribué à la baisse du prix moyen national par pyeong. »
Sur le marché des appartements à Séoul, on observe en permanence des écarts de prix régionaux et des variations du prix moyen par pyeong, les transactions dans les appartements haut de gamme diminuant tandis que celles dans les appartements de prix moyen à bas augmentent.
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