높은 금리와 정치적 불확실성이 지속되는 가운데 상업용 부동산 시장이 조정 국면을 맞고 있다. 6일 진원창 알스퀘어 빅데이터 실장을 만나 2025년 하반기 시장 전망과 투자 기회에 대해 들었다.
여전히 ‘높은 금리’, 시장 회복은 ‘점진적’일 것
2025년 들어 금리 인하 기조가 시작됐다. 그러나 여전히 높은 금리 수준이 상업용 부동산 투자시장에 큰 영향을 미치고 있다.
진원창 실장은 “시장은 ‘기대’와 ‘현실’ 사이에서 균형을 찾는 과정”이라며, “금리 인하 기조가 시작되면서 투자 심리는 점차 개선되고 있다”고 평가했다. 그는 “오피스 시장에서는 지난해 전체 거래액이 다시 10조원을 회복하였으나 GBD를 중심으로 중소형 규모의 우량자산을 법인으로 대표되는 전략적투자자가 매입한 사례가 크게 증가한 것이 요인”이라며, “이는 높아진 금리로 인해 아직 시장에서 대형 자금을 끌어 모으기가 어렵다는 것을 반증한다”고 설명했다.
하지만 여전히 높은 금리 수준은 시장에 제약 요인이다. 진원창 실장은 “프로젝트 파이낸싱(PF)과 대출 여건이 크게 개선되지 않아 실질적인 거래 시장 회복까지 시간이 필요하다”며 “우량 자산과 비우량 자산 간의 금리 격차도 당분간 지속될 것”으로 예상했다.
특히 미국 트럼프 행정부 2기 출범과 국내 정치 불안정성이 맞물리며 시장 불확실성이 고조되고 있다는 점도 지적했다.
“트럼프 행정부의 대외정책 변화와 국내 정치 혼란은 경제 주체의 신뢰를 약화시켜 투자 심리를 위축시킬 가능성이 있죠. 특히, 한국 경제 성장률 둔화와 금융 시장 변동성이 상업용 부동산 투자에 부정적 영향을 줄 수 있어요.”
물류센터 시장, 2027년께 수급 균형 회복될 듯
최근 알스퀘어 보고서에 따르면, 2024년 하반기 물류센터 신규 공급이 6% 수준까지 감소했다. 진원창 실장은 이러한 공급 감소의 구조적 원인에 대해 “물류센터 신규 공급 감소는 여러 구조적 요인이 작용한 결과”라며, “핵심적인 원인은 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달의 어려움”이라고 지적했다.
그는 “현재 국내 부동산 PF 구조의 특징은 시행사의 낮은 자기자본 투입과 높은 보증 의존도”라며, “이러한 구조적 취약성이 금리 상승기를 만나면서 금융기관들이 대출에 보수적인 태도를 보이고 있다”고 설명했다. 더불어 “전반적인 건설업 경기 침체도 주요 원인”이라며, “자금 조달 부담이 커지면서 물류센터 개발 속도가 전반적으로 늦춰지고 있는 상황”이라고 덧붙였다.
상온 물류센터 공실률이 16%로 전기 대비 개선됐지만, 임대료는 2년째 정체다. 이러한 수급 불균형이 언제쯤 해소될 것으로 전망하느냐는 질문에 그는 “상온 물류센터의 경우 2027년 정도에 안정적인 수급 균형을 찾을 것으로 예상된다”며, “이는 그동안의 과잉 공급을 시장이 소화하는 데 필요한 자연스러운 조정 기간”이라고 설명했다.
진원창 실장은 “주목할 만한 점은 입지에 따른 양극화 현상”이라며, “서울 접근성이 뛰어나고 교통이 편리한 우수 입지 물류센터는 수요가 꾸준히 유지되고, 임대료 상승도 2025년 이후부터는 가능할 것”이라고 강조했다.
오피스 시장, 권역별 차별화와 양극화 심화
서울 권역별 오피스 시장은 각각의 특성에 따라 뚜렷한 차별화 현상을 보이고 있다. ‘알스퀘어 애널리틱스(RA)’에 따르면 도심권(CBD)의 경우 현재 공실률이 3.1%로 소폭 상승했다. 그는 “정부기관과 대기업 본사가 밀집된 지역적 특성상 기존 임차사들의 재계약 비율이 높아 전반적으로는 안정적인 시장을 유지 중”고 설명했다. “다만 최근에는 일부 대기업의 비용 절감을 위한 외곽 이전이 공실률 상승의 원인으로 작용하고 있다”고 덧붙였다.
강남권(GBD)은 가장 강세를 보이는 권역이다. 진원창 실장은 “공실률이 2% 수준으로 서울에서 가장 낮고, 임대료는 지속적인 상승세”라며, “이는 IT 기업과 글로벌 기업의 꾸준한 수요가 이어지는 가운데, 신규 공급이 제한적이기 때문”이라고 분석했다. 또한 “테헤란로를 중심으로 한 프라임급 오피스의 경우 여전히 높은 임대경쟁력을 보이고 있다”고 전했다.
여의도권(YBD)은 최근 뚜렷한 강세를 보이고 있다. 진원창 실장은 “공실률이 1.3% 수준으로 서울에서 가장 낮다. 비교적 안정적인 시장을 유지하고 있다”고 밝혔다. “금융 기업들이 주요 임차인층을 형성하고 있으며, 최근 신축된 프라임 오피스의 경우에도 금융회사들의 임차수요로 높은 선임차율을 달성했다”고 설명했다.
프라임급 오피스와 중소형 빌딩 간 양극화도 심화되고 있다. 그는 “프라임급 오피스의 경우 공실률이 1% 미만으로 유지되며 놀라운 안정성을 보여주고 있다”며, “글로벌 경제의 불확실성이 커지는 상황에서도 우량 임차인을 확보한 프라임급 오피스는 오히려 주목 받는다”고 언급했다.
반면 중소형 빌딩 시장은 상당한 어려움을 겪고 있다. 공실률이 5.4%까지 상승했고, 임대료 상승도 정체되어 있다. 특히 그는 “주요 임차인이었던 IT 기업들과 스타트업들이 비주요 업무 권역으로 이동하면서 수익성 악화가 가속화되고 있는 것이 큰 문제”라고 지적했다.
2025년 하반기, 데이터센터와 라이프사이언스 시설에 주목
2025년 하반기는 금리 인하 본격화, 글로벌 경제 재편 등 시장 변곡점이 예상된다. 진원창 실장은 “금리 인하가 본격화되면서 투자 심리가 점진적으로 개선될 것”이라며, “자본 조달 비용이 낮아지면서 그동안 관망세를 보이던 투자자들의 시장 재진입이 이뤄질 것”으로 전망했다. “프라임급 오피스와 같은 우량 자산을 중심으로 거래가 활성화될 가능성이 높다”고 덧붙였다.
자산 유형별로 향후 6개월간의 예상 수익률과 위험요인에 대해 그는 “오피스의 경우, 향후 6개월간 3~5% 수준의 안정적인 수익률이 예상된다”며, “특히 핵심입지의 프라임급 오피스는 낮은 공실률과 지속적인 수요를 보이고 있어 투자 매력도가 높다”고 분석했다. 다만 “경기 둔화로 인한 임차 수요 감소 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 할 위험요인”이라고 지적했다.
물류센터는 2~3% 정도의 보합세 내지 소폭 상승이 전망된다. 현재 공실률이 23% 수준으로 높은 상황이지만, 신규 공급 감소로 시장 조정이 진행 중이다. “특히 수도권의 우량 물류센터는 점진적인 회복세를 보일 것”으로 예상했다.
진원창 실장이 주목하는 섹터는 데이터센터다. “디지털 전환 가속화와 클라우드 수요 증가로 5~7% 수준의 높은 수익률이 예상된다”며, “다만 초기 투자 비용이 크고 각종 규제 리스크가 있어 신중한 접근이 필요하다”고 조언했다.
현재의 시장 상황에서 투자자들이 주목해야 할 새로운 투자 기회로는 “데이터센터와 라이프사이언스 관련 시설”을 꼽았다. 그는 “바이오와 제약 산업의 성장세가 뚜렷한 가운데, 연구소나 특수 제조시설 같은 전문화된 부동산의 수요가 늘고 있다”며, “이러한 시설들은 높은 기술적 진입장벽과 장기 임차 특성으로 인해 안정적인 투자처가 될 수 있다”고 진단했다.
임대주택 시장도 유망한 투자 기회로 꼽았다. “금리 인하로 자본 조달 여건이 개선되는 가운데, 고령화와 1인 가구 증가로 인한 안정적인 수요가 예상됩니다. 사회적 필요성이 높은 만큼 정책적 지원도 기대할 수 있는 섹터”라고 평가했다.
결론적으로 투자자들은 새로운 성장 섹터와 전통적 자산 모두에서 기회를 찾을 수 있다. 하지만 각 섹터별 특성과 리스크를 면밀히 분석해 신중한 접근이 필요하다는 것이 그의 조언이다.
Jinwonchang, Head of Big Data at Alsquare, Diagnosis of the Great Turning Point in the Commercial Real Estate Market in 2025
The commercial real estate market is in a correction phase amidst continued high interest rates and political uncertainty. On the 6th, we met with Jin Won-chang, head of big data at Alsquare, to hear about the market outlook and investment opportunities for the second half of 2025.
Still 'high interest rates', market recovery will be 'gradual'
The interest rate cut trend began in 2025. However, high interest rates are still having a significant impact on the commercial real estate investment market.
Director Jin Won-chang said, “The market is in the process of finding a balance between ‘expectations’ and ‘reality,’” and “Investment sentiment is gradually improving as the interest rate cut trend begins.” He explained, “In the office market, the total transaction amount recovered to 10 trillion won last year, but the reason for this was a significant increase in cases where strategic investors representing corporations purchased small and medium-sized quality assets, centered around GBD,” and “This proves that it is still difficult to attract large funds from the market due to the high interest rates.”
However, the high interest rate level is still a restraining factor in the market. Director Jin Won-chang predicted, “It will take time for the actual transaction market to recover because project financing (PF) and loan conditions have not improved significantly,” and “The interest rate gap between high-quality and low-quality assets will continue for the time being.”
In particular, it was pointed out that market uncertainty is increasing due to the inauguration of the second term of the Trump administration in the United States and domestic political instability.
“The Trump administration’s foreign policy changes and domestic political turmoil could weaken the confidence of economic entities and dampen investment sentiment. In particular, the slowdown in Korea’s economic growth rate and financial market volatility could have a negative impact on commercial real estate investment.”
Logistics Center Market: Supply and Demand Balance to Recover Around 2027
According to a recent Alsquare report, the new supply of logistics centers in the second half of 2024 has decreased by 6%. Regarding the structural cause of this decrease in supply, Director Jin Won-chang pointed out that “the decrease in the new supply of logistics centers is the result of several structural factors,” and “the core cause is the difficulty in securing project financing (PF).”
He explained, “The current domestic real estate PF structure is characterized by low equity capital investment and high dependence on guarantees by the developer,” and “As this structural vulnerability meets the interest rate hike period, financial institutions are showing a conservative attitude toward lending.” He added, “The overall recession in the construction industry is also a major cause,” and “As the burden of financing increases, the overall speed of logistics center development is slowing down.”
The vacancy rate of the room temperature logistics center has improved to 16% compared to the previous quarter, but rents have been stagnant for the second year. When asked when he expects this supply-demand imbalance to be resolved, he said, “In the case of room temperature logistics centers, a stable supply-demand balance is expected to be found around 2027,” explaining, “This is a natural adjustment period necessary for the market to digest the oversupply that has occurred so far.”
Director Jin Won-chang emphasized, “What is noteworthy is the polarization phenomenon by location,” and “Demand for logistics centers in excellent locations with excellent accessibility to Seoul and convenient transportation will remain steady, and rent increases will also be possible after 2025.”
Office market, regional differentiation and polarization deepening
The office market in each area of Seoul is showing distinct differentiation according to each characteristic. According to 'Alsquare Analytics (RA),' the vacancy rate in the CBD has increased slightly to 3.1%. He explained, "Due to the regional characteristics of government agencies and large corporations, the renewal rate of existing tenants is high, so the overall market is stable." However, he added, "Recently, some large corporations' relocation to the outskirts to reduce costs is acting as a cause of the increase in the vacancy rate."
Gangnam District (GBD) is the strongest district. Director Jin Won-chang said, “The vacancy rate is the lowest in Seoul at 2%, and rents are continuously rising,” and analyzed, “This is because new supply is limited while steady demand from IT companies and global companies continues.” He also said, “Prime-level offices centered around Teheran-ro are still showing high rental competitiveness.”
The Yeouido District (YBD) has been showing a clear trend recently. Director Jin Won-chang said, “The vacancy rate is at 1.3%, the lowest in Seoul. It is maintaining a relatively stable market.” He explained, “Financial companies are forming the main tenant base, and in the case of recently built prime offices, high occupancy rates were achieved due to the demand from financial companies.”
The polarization between prime offices and small and medium-sized buildings is also deepening. He said, “Prime offices are showing remarkable stability, with vacancy rates below 1%,” and “Even in a situation where uncertainty in the global economy is increasing, prime offices that have secured quality tenants are actually attracting attention.”
On the other hand, the small and medium-sized building market is experiencing considerable difficulties. The vacancy rate has risen to 5.4%, and rent increases have also stagnated. In particular, he pointed out that “the major problem is that IT companies and startups, which were major tenants, are moving to non-core business districts, accelerating the deterioration of profitability.”
Second Half of 2025: Focus on Data Centers and Life Science Facilities
The second half of 2025 is expected to be a market turning point, with interest rate cuts in full swing and global economic restructuring. Director Jin Won-chang said, “Investor sentiment will gradually improve as interest rate cuts become full swing,” and “Investors who have been waiting and watching will re-enter the market as capital procurement costs decrease.” He added, “Transactions are likely to be active, especially in quality assets such as prime offices.”
Regarding the expected return and risk factors for the next six months by asset type, he analyzed, “For offices, a stable return of 3-5% is expected for the next six months,” and “In particular, prime-grade offices in key locations have low vacancy rates and continuous demand, making them highly attractive for investment.” However, he pointed out, “The possibility of a decrease in rental demand due to an economic slowdown is a risk factor that needs to be carefully examined.”
Logistics centers are expected to show a flat or slight increase of 2-3%. The current vacancy rate is high at 23%, but the market is adjusting due to a decrease in new supply. “In particular, excellent logistics centers in the metropolitan area are expected to show a gradual recovery,” he predicted.
The sector that CEO Jinwon Chang is focusing on is data centers. “High returns of 5-7% are expected due to the acceleration of digital transformation and increased demand for cloud computing,” he said. “However, the initial investment cost is high and there are various regulatory risks, so a cautious approach is necessary,” he advised.
He pointed out “data centers and life science-related facilities” as new investment opportunities that investors should pay attention to in the current market situation. He said, “With the bio and pharmaceutical industries showing remarkable growth, demand for specialized real estate such as research centers and special manufacturing facilities is increasing,” and diagnosed, “These facilities can be stable investment destinations due to their high technological entry barriers and long-term lease characteristics.”
The rental housing market was also cited as a promising investment opportunity. “With the interest rate cut improving the conditions for raising capital, stable demand is expected due to the aging population and the increase in single-person households. It is a sector where policy support can be expected as social needs are high,” he said.
In conclusion, investors can find opportunities in both new growth sectors and traditional assets, but he advises that a careful approach is necessary after closely analyzing the characteristics and risks of each sector.
ジンウォンチャンアルスクエアビッグデータ実装、2025商業用不動産市場大転換機診断
高い金利と政治的不確実性が続く中、商業用不動産市場が調整局面を迎えている。 6日、ジンウォンチャンアルスクエアビッグデータ実装に会い、2025年下半期の市場展望と投資機会について聞いた。
それでも「高い金利」、市場回復は「漸進的」である
2025年に入って金利引き下げ基調が始まった。しかし、依然として高い金利水準が商業用不動産投資市場に大きな影響を及ぼしている。
ジンウォンチャン室長は「市場は「期待」と「現実」の間でバランスを求める過程」とし、「金利引き下げ基調が始まり、投資心理は徐々に改善されている」と評価した。彼は「オフィス市場では昨年の全取引額が再び１０兆ウォンを回復したが、ＧＢＤを中心に中小型規模の優良資産を法人に代表される戦略的投資家が買い入れた事例が大きく増加したことが要因」とし、「これは高められた金利によりまだ市場で大型資金を集めることが難しいということを話した。
しかし、依然として高い金利レベルは、市場の制約要因です。ジンウォンチャン室長は「プロジェクトファイナンシング（PF）と融資条件が大幅に改善されず、実質的な取引市場の回復まで時間が必要だ」とし「優良資産と非優良資産の間の金利格差も当分持続するだろう」と予想した。
特に米国トランプ政権2期発足と国内政治不安定性がかみ合い、市場不確実性が高まっているという点も指摘した。
「トランプ政権の対外政策の変化と国内の政治混乱は、経済主体の信頼を弱め、投資心理を萎縮させる可能性があります。特に、韓国の経済成長率の鈍化と金融市場のボラティリティが商業用不動産投資に悪影響を及ぼす可能性があります。
物流センター市場、2027年に需給バランスが回復するように
最近のアルスクエア報告書によると、2024年下半期物流センターの新規供給が6％水準まで減少した。ジンウォンチャン実装は、このような供給減少の構造的原因に対して「物流センターの新規供給減少は様々な構造的要因が作用した結果」とし、「核心的な原因はプロジェクトファイナンシング（PF）調達の難しさ」と指摘した。
彼は「現在、国内不動産PF構造の特徴は施行会社の低い自己資本投入と高い保証依存度」とし、「こうした構造的脆弱性が金利上昇期に出会い、金融機関が融資に保守的な態度を見せている」と説明した。さらに「全体的な建設業の景気低迷も主な原因」とし「資金調達の負担が大きくなり、物流センターの開発速度が全体的に遅れている状況」と付け加えた。
常温物流センター空室率が１６％と電気比改善されたが、賃貸料は２年目の停滞だ。このような需給不均衡がいつ頃解消されると予想するかという質問に、「常温物流センターの場合、2027年程度に安定的な需給バランスを見つけると予想される」とし、「これはこれまでの過剰供給を市場が消化するのに必要な自然な調整期間」と説明した。
ジンウォンチャン室長は「注目すべき点は立地による両極化現象」とし、「ソウルへのアクセス性に優れ、交通に便利な優秀立地物流センターは需要が着実に維持され、賃料の上昇も２０２５年以降からは可能だろう」と強調した。
オフィス市場、圏域別の差別化と双極化の深化
ソウル圏域別オフィス市場は、それぞれの特性によって明確な差別化現象を見せている。 「アルスクエアアナリティクス（RA）」によると、都心圏（CBD）の場合、現在空室率が3.1％に小幅上昇した。彼は「政府機関と大企業本社が密集した地域的特性上、既存賃借会社の再契約比率が高く、全体的には安定的な市場を維持中」と説明した。 「ただし、最近は一部大企業のコスト削減のための外郭移転が空室率上昇の原因として作用している」と付け加えた。
江南圏（ＧＢＤ）は最も強勢を見せる権力だ。ジンウォンチャン室長は「空室率が２％水準でソウルで最も低く、賃貸料は持続的な上昇傾向」とし「これはＩＴ企業とグローバル企業の着実な需要が続く中、新規供給が制限的だから」と分析した。また「テヘランロを中心としたプライム級オフィスの場合、依然として高い賃貸競争力を見せている」と伝えた。
汝矣島圏（ＹＢＤ）は最近明確な強勢を見せている。ジンウォンチャン室長は「空室率が１．３％水準でソウルで最も低い。比較的安定した市場を維持している」と明らかにした。 「金融企業が主要賃借人層を形成しており、最近新築されたプライムオフィスの場合にも金融会社の賃借需要で高い先任差率を達成した」と説明した。
プライム級オフィスと中小型ビルの間の双極化も深化している。彼は「プライム級オフィスの場合、空室率が１％未満に維持され、驚くべき安定性を見せている」とし、「グローバル経済の不確実性が大きくなる状況でも優良賃借人を確保したプライム級オフィスはむしろ注目される」と述べた。
一方、中小型ビル市場はかなりの困難を経験している。空室率が5.4％まで上昇し、賃貸料の上昇も停滞している。特に彼は「主要賃借人だったIT企業とスタートアップが非主要業務圏域に移動し、収益性の悪化が加速していることが大きな問題」と指摘した。
2025年下半期、データセンターとライフサイエンス施設に注目
2025年下半期は金利引き下げ本格化、グローバル経済再編など市場変曲点が予想される。ジンウォンチャン室長は「金利引き下げが本格化し、投資心理が徐々に改善されるだろう」とし、「資本調達費用が低くなり、これまで観望税を見せていた投資家たちの市場再進入がなされるだろう」と展望した。 「プライム級オフィスのような優良資産を中心に取引が活性化される可能性が高い」と付け加えた。
資産タイプ別に今後6ヶ月間の予想収益率とリスク要因について、彼は「オフィスの場合、今後6ヶ月間3～5％水準の安定的な収益率が予想される」とし、「特に核心立地のプライム級オフィスは低い空室率と持続的な需要を見せており、投資魅力度が高い」と分析した。ただし、「景気鈍化による賃借需要減少の可能性は注意深く見なければならない危険因子」と指摘した。
物流センターは２～３％程度の保全税から小幅上昇が見込まれる。現在空室率が２３％水準で高い状況だが、新規供給減少で市場調整が進行中だ。 「特に首都圏の優良物流センターは漸進的な回復傾向を見せるだろう」と予想した。
ジンウォンチャン実装が注目するセクターはデータセンターだ。 「デジタル転換の加速化とクラウド需要の増加で５～７％水準の高い収益率が予想される」とし、「ただし、初期投資コストが大きく、各種の規制リスクがあり、慎重なアプローチが必要だ」と助言した。
現在の市場状況で投資家が注目すべき新たな投資機会としては「データセンターとライフサイエンス関連施設」を挙げた。彼は「バイオと製薬産業の成長傾向が明確な中、研究所や特殊製造施設など専門化された不動産の需要が増えている」とし、「これらの施設は高い技術的進入障壁と長期賃借特性により安定的な投資先になることができる」と診断した。
賃貸住宅市場も有望な投資機会に選ばれた。 「金利引き下げにより資本調達条件が改善される中、高齢化と一人世帯の増加による安定的な需要が予想されます。社会的必要性が高いだけに政策的支援も期待できるセクター」と評価した。
結論として、投資家は新しい成長セクターと伝統的な資産の両方で機会を見つけることができます。しかし、各セクター別の特性とリスクを綿密に分析して慎重なアプローチが必要だというのが彼のアドバイスだ。
Alsquare大数据负责人Jinwonchang诊断2025年商业地产市场大转折点
在持续的高利率和政治不确定性的背景下，商业房地产市场正处于调整阶段。 6日，与Alsquare大数据负责人Jinwonchang会面，听取了有关2025年下半年的市场前景和投资机会。
利率仍处于高位，市场复苏将“逐步”
降息趋势从2025年开始。然而，高利率仍然对商业房地产投资市场产生重大影响。
陈元昌理事表示，“市场正处于寻找‘预期’与‘现实’之间的平衡点的过程中”，“随着降息趋势的出现，投资者的情绪正在逐渐好转”。他解释道，“虽然办公楼市场去年的交易总额回升至10万亿韩元，但这是因企业为代表的战略投资者收购GBD为中心的中小型优质资产的情况大幅增加所致”，“这证明在高利率的环境下，仍然难以从市场上吸引大量资金”。
然而，高利率仍然对市场构成制约。陈元昌理事预测称，“由于项目融资（PF）和贷款条件尚未明显改善，实际交易市场的恢复仍需时日”，“优质资产与劣质资产之间的利率差距还将持续一段时间”。
尤其指出，由于美国特朗普政府第二任期就任，国内政局不稳定，市场不确定性增加。
“特朗普政府的外交政策变化和国内政治动荡可能削弱经济实体的信心并抑制投资情绪。特别是韩国经济增长率放缓和金融市场波动可能会对商业房地产投资产生负面影响。”
物流中心市场将在 2027 年左右恢复供需平衡
根据Alsquare最近的一份报告，2024年下半年新物流中心的供应量已下降至6%。对于此次供给减少的结构性原因，陈元昌所长指出，“物流中心新增供给的减少是多种结构性因素共同作用的结果”，“核心原因是项目融资（PF）的获取难度”。
他解释道，“目前国内房地产PF结构的特点是自有资本投入低，对项目运营商担保的依赖性高”，“由于这种结构性的脆弱性遇到利率上升时期，金融机构对贷款表现出保守态度”。他补充道，“建筑业整体低迷也是一个主要原因”，“随着融资负担增加，物流中心发展的整体步伐正在放缓。”
常温物流中心空置率较上一季度改善至16%，但租金已连续第二年停滞。当被问及预计何时能解决这种供需不平衡问题时，他表示，“就常温物流中心而言，预计在2027年左右实现稳定的供需平衡”，他解释说，“这是市场消化迄今为止过剩供应所必需的自然调整期。”
陈元昌局长强调，“值得注意的是按地点划分的两极化现象”，“对于前往首尔的交通便利、位置优越的物流中心的需求将保持稳定，2025年以后也有可能提高租金”。
写字楼市场区域分化加剧
首尔各地区的写字楼市场根据各自特点呈现出明显的分化。根据“Alsquare Analytics (RA)”的数据，中央商务区的空置率小幅上升至 3.1%。他解释道，“由于该区域特点，政府机构和大企业集中，现有租户的续约率较高，因此市场总体比较稳定。” “然而，最近一些大公司为了削减成本而迁往郊区，这也是空置率上升的一个因素，”他补充道。
江南区（GBD）是最强大的地区。陈元昌局长分析称，“空置率约为2%，是首尔地区最低的，而且租金持续上涨”，“这是因为IT企业和跨国企业的需求稳定，新增供给有限”。他还表示，“以德黑兰路为中心的顶级写字楼租金仍然具有很强的竞争力”。
汝矣岛区（YBD）最近表现出明显的强势。陈元昌理事表示，“目前空置率为1.3%，是首尔地区最低的。 “我们正在维持一个相对稳定的市场，”他说。他解释道：“金融公司正在成为主要的租户群体，即使是新建的优质写字楼，由于金融公司的租赁需求，也实现了较高的入住率。”
优质写字楼与中小型写字楼之间的两极分化也正在加深。他表示，“顶级写字楼表现出了显著的稳定性，空置率一直保持在1%以下”，“即使在全球经济不确定性不断增加的情况下，能够获得优质租户的顶级写字楼实际上也受到了关注”。
另一方面，中小型建筑市场正遭遇明显困难。空置率已升至5.4%，租金上涨停滞。他特别指出，“主要问题是，由于曾经的主要租户IT企业和创业公司正在转向非核心业务领域，盈利能力正在迅速恶化”。
2025 年下半年：重点关注数据中心和生命科学设施
预计2025年下半年将是市场转折点，降息潮全面铺开，全球经济格局发生重大调整。陈元昌理事预测称，“随着降息的正式开始，投资者的热情将逐渐好转”、“随着资金筹措成本的下降，观望态度较强的投资者将重新进入市场”。他补充道：“优质写字楼等优质资产的交易可能会很活跃。”
对于未来半年各资产类型的预期收益及风险因素，他分析道，“写字楼方面，预计未来半年收益稳定在3-5%左右”，“尤其是重点地段的优质写字楼，空置率低，需求持续，具有较高的投资吸引力”。但他指出，“经济放缓导致租赁需求下降的可能性是一个必须仔细审查的风险因素。”
预计物流中心呈现持平或2-3%的小幅增长趋势。虽然目前空置率高达23%，但由于新增供应减少，市场正在进行调整。他预测道：“特别是首都圈的优秀物流中心预计将出现逐步复苏。”
首席执行官张振文 (Jinwon Chang) 关注的领域是数据中心。他说：“由于数字化转型的加速和云计算需求的增加，预计回报率将达到 5-7%，但由于初始投资成本大且存在各种监管风险，因此需要采取谨慎的态度。”
“数据中心和生命科学相关设施”被认为是当前市场形势下投资者应该关注的新投资机会。他说道，“随着生物制药产业的飞速发展，对研究中心、特殊制造设施等专用房地产的需求日益增加”，“这些设施由于技术进入壁垒高、租赁期限长等特点，可以成为稳定的投资场所”。
租赁住房市场也被认为是一个有前景的投资机会。 “随着降息改善筹集资金的条件，预计由于人口老龄化和单人家庭增加，需求将保持稳定。他评价说，“该行业社会需求较高，可以期待政策支持”。
总而言之，投资者可以在新兴增长领域和传统资产中寻找机会。不过，他的建议是，需要采取谨慎的态度，仔细分析每个行业的特点和风险。
Jinwonchang, responsable du Big Data chez Alsquare, diagnostique le grand tournant du marché de l'immobilier commercial en 2025
Le marché de l’immobilier commercial se trouve dans une phase de correction dans un contexte de taux d’intérêt élevés persistants et d’incertitude politique. Le 6, j'ai rencontré Jinwonchang, responsable du Big Data chez Alsquare, et entendu parler des perspectives du marché et des opportunités d'investissement pour le second semestre 2025.
Les taux d'intérêt restent « élevés », la reprise du marché sera « progressive »
La tendance à la baisse des taux d’intérêt a commencé en 2025. Toutefois, les taux d’intérêt élevés continuent d’avoir un impact majeur sur le marché de l’investissement immobilier commercial.
Le directeur Jin Won-chang a déclaré : « Le marché est en train de trouver un équilibre entre les « attentes » et la « réalité » » et « le sentiment des investisseurs s'améliore progressivement à mesure que la tendance à la baisse des taux d'intérêt s'amorce ». Il a expliqué : « Sur le marché des bureaux, le montant total des transactions a atteint 10 000 milliards de wons l'année dernière, mais la raison en est une augmentation significative des cas où des investisseurs stratégiques représentés par des sociétés ont acheté des actifs de petite et moyenne qualité, centrés sur GBD », ajoutant : « Cela prouve qu'il est toujours difficile d'attirer des fonds importants du marché en raison des taux d'intérêt élevés. »
Toutefois, les taux d’intérêt élevés continuent de constituer une contrainte pour le marché. Le directeur Jin Won-chang a prédit : « Il faudra du temps pour que le marché des transactions se rétablisse, car les conditions de financement de projets (PF) et de prêt ne se sont pas améliorées de manière significative » et « L'écart de taux d'intérêt entre les actifs de haute et de basse qualité persistera pour le moment. »
Il a notamment été souligné que l’incertitude du marché s’accroît en raison de l’inauguration du deuxième mandat de l’administration Trump aux États-Unis et de l’instabilité politique intérieure.
« Les changements de politique étrangère de l’administration Trump et les troubles politiques intérieurs pourraient affaiblir la confiance des entités économiques et freiner le sentiment d’investissement. En particulier, le ralentissement de la croissance économique coréenne et la volatilité des marchés financiers pourraient avoir un impact négatif sur les investissements dans l’immobilier commercial.
Marché des centres logistiques : l'équilibre entre l'offre et la demande devrait se rétablir vers 2027
Selon un récent rapport d'Alsquare, l'offre de nouveaux centres logistiques au second semestre 2024 a diminué à 6 %. Concernant la cause structurelle de cette baisse de l'offre, le directeur Jin Won-chang a souligné que « la diminution de l'offre de nouveaux centres logistiques est le résultat de plusieurs facteurs structurels » et que « la cause principale est la difficulté à obtenir un financement de projet (PF) ».
Il a expliqué : « La structure actuelle des PF immobiliers nationaux est caractérisée par un faible investissement en capital et une forte dépendance aux garanties de l'opérateur du projet » et « Étant donné que cette vulnérabilité structurelle rencontre une période de hausse des taux d'intérêt, les institutions financières affichent une attitude conservatrice à l'égard des prêts ». Il a ajouté que « le ralentissement général du secteur de la construction est également une cause majeure » et que « le rythme général de développement des centres logistiques ralentit à mesure que le fardeau du financement augmente ».
Le taux de vacance des centres logistiques à température ambiante s'est amélioré à 16% par rapport au trimestre précédent, mais les loyers sont restés stagnants pour la deuxième année. Lorsqu'on lui a demandé quand il s'attendait à ce que ce déséquilibre entre l'offre et la demande soit résolu, il a répondu : « Dans le cas des centres logistiques à température ambiante, un équilibre stable entre l'offre et la demande devrait être trouvé vers 2027 », expliquant : « Il s'agit d'une période d'ajustement naturelle nécessaire pour que le marché puisse digérer l'excès d'offre jusqu'à présent. »
Le directeur Jin Won-chang a souligné : « Ce qui est remarquable, c'est le phénomène de polarisation par localisation » et « La demande de centres logistiques dans d'excellents emplacements avec une excellente accessibilité à Séoul et des transports pratiques restera stable, et des augmentations de loyer seront également possibles après 2025. »
Marché des bureaux, différenciation régionale et polarisation croissantes
Le marché des bureaux dans chaque zone de Séoul présente une différenciation distincte selon ses propres caractéristiques. Selon « Alsquare Analytics (RA) », le taux de vacance dans le CBD a légèrement augmenté pour atteindre 3,1 %. Il a expliqué : « En raison des caractéristiques régionales des agences gouvernementales et des grandes entreprises qui y sont concentrées, le taux de renouvellement des locataires existants est élevé, de sorte que le marché est globalement stable. » « Toutefois, récemment, la délocalisation de certaines grandes entreprises vers la périphérie pour réduire les coûts a été un facteur de hausse des taux de vacance », a-t-il ajouté.
Le district de Gangnam (GBD) est la région la plus forte. Le directeur Jin Won-chang a analysé : « Le taux de vacance est le plus bas à Séoul, autour de 2 %, et les loyers sont en constante augmentation », et « cela est dû au fait que l'offre nouvelle est limitée dans un contexte de demande constante des entreprises informatiques et mondiales ». Il a également signalé que « les bureaux de premier ordre centrés autour de Téhéran-ro affichent toujours une forte compétitivité locative ».
Le district de Yeouido (YBD) a montré une nette force ces derniers temps. Le directeur Jin Won-chang a déclaré : « Le taux de vacance est de 1,3 %, le plus bas de Séoul. « Nous maintenons un marché relativement stable », a-t-il déclaré. « Les sociétés financières constituent la principale base de locataires, et même dans le cas des bureaux de premier ordre récemment construits, des taux d'occupation élevés ont été atteints en raison de la demande de location des sociétés financières », a-t-il expliqué.
La polarisation entre les bureaux de premier ordre et les immeubles de petite et moyenne taille s’accentue également. Il a déclaré : « Les bureaux de premier ordre affichent une stabilité remarquable, avec des taux de vacance restant inférieurs à 1 % » et « Même si l'incertitude économique mondiale augmente, les bureaux de premier ordre qui ont trouvé des locataires de qualité attirent réellement l'attention. »
En revanche, le marché du bâtiment de petite et moyenne taille connaît d’importantes difficultés. Le taux de vacance est passé à 5,4% et les augmentations de loyers ont stagné. Il a notamment souligné que « le problème majeur est que la rentabilité se détériore rapidement à mesure que les entreprises informatiques et les startups, qui étaient des locataires majeurs, se déplacent vers des secteurs d’activité non essentiels ».
Deuxième semestre 2025 : Focus sur les centres de données et les installations de sciences de la vie
La seconde moitié de 2025 devrait être un tournant pour le marché, avec des baisses de taux d’intérêt en plein essor et une restructuration économique mondiale. Le directeur Jin Won-chang a prédit : « À mesure que les baisses des taux d’intérêt commenceront à se faire sentir, le sentiment des investisseurs s’améliorera progressivement » et « à mesure que les coûts d’acquisition de capitaux diminueront, les investisseurs qui ont adopté une approche attentiste réintégreront le marché ». « Les transactions devraient être actives sur des actifs de qualité tels que des bureaux de premier ordre », a-t-il ajouté.
Concernant les rendements attendus et les facteurs de risque par type d'actif pour les six prochains mois, il a analysé : « Pour les bureaux, un rendement stable de 3 à 5 % est attendu pour les six prochains mois » et « En particulier, les bureaux de premier ordre dans des emplacements clés présentent une forte attractivité d'investissement en raison des faibles taux de vacance et de la demande continue. » Il a toutefois souligné que « la possibilité d’une diminution de la demande de location en raison d’un ralentissement économique est un facteur de risque qui doit être examiné attentivement ».
Les centres logistiques devraient afficher une tendance stable ou une légère augmentation de 2 à 3 %. Bien que le taux de vacance actuel soit élevé, soit 23 %, le marché s’ajuste en raison d’une diminution de l’offre nouvelle. « En particulier, les excellents centres logistiques de la zone métropolitaine devraient connaître une reprise progressive », a-t-il prédit.
Le secteur auquel le PDG Jinwon Chang prête attention est celui des centres de données. « Des rendements élevés de 5 à 7 % sont attendus en raison de l’accélération de la transformation numérique et de la demande accrue de cloud computing », a-t-il déclaré, « mais une approche prudente est nécessaire en raison du coût d’investissement initial élevé et des divers risques réglementaires. »
« Les centres de données et les installations liées aux sciences de la vie » ont été cités comme de nouvelles opportunités d’investissement auxquelles les investisseurs devraient prêter attention dans la situation actuelle du marché. Il a déclaré : « Dans le contexte de la croissance remarquable des industries bio et pharmaceutiques, la demande de biens immobiliers spécialisés tels que des centres de recherche et des installations de fabrication spéciales augmente » et « Ces installations peuvent être des sites d'investissement stables en raison de leurs barrières d'entrée technologiques élevées et de leurs caractéristiques de location à long terme. »
Le marché du logement locatif a également été cité comme une opportunité d’investissement prometteuse. « Avec la baisse des taux d’intérêt améliorant les conditions de levée de capitaux, une demande stable est attendue en raison du vieillissement de la population et de l’augmentation du nombre de ménages d’une seule personne. Il l’a évalué comme « un secteur dans lequel on peut s’attendre à un soutien politique car les besoins sociaux sont élevés ».
En conclusion, les investisseurs peuvent trouver des opportunités aussi bien dans les nouveaux secteurs de croissance que dans les actifs traditionnels. Il conseille toutefois d’adopter une approche prudente en analysant de près les caractéristiques et les risques de chaque secteur.
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