“또 엑셀 작업이네…”
부동산 개발업계 실무자라면 누구나 경험했을 일상이다. 수도권 내 20여 개 사업후보지를 검토하려면 한 곳당 1~2일씩, 전체 비교 분석에만 수주가 걸린다. 작은 오류 하나 때문에 모든 작업을 처음부터 다시 해야 하는 일도 부지기수다. 그 사이 좋은 투자 기회는 경쟁사에 넘어가기 일쑤다.
하지만 상황이 달라졌다. 주소 하나만 입력하면 13페이지 분량의 전문 분석 보고서가 나오는 ‘랜드업(LandUp)’이 등장해서다. 지난해 7월 베타 서비스 출시 후 1년도 안 돼 누적 사용건 1.5만건을 돌파했다. 이는 5개년 평균 건축 인허가수 20만건/년 대비 8% 수준이다. 중개업·시행업계 실무자가 ‘다른 업체와의 경쟁력 확보 수단’ 또는 ‘실제 업무’에 활용하고 있다는 방증이다.
여의도 서울핀테크랩에서 만난 이덕행(39) 랜드업 대표는 일성부터 단도직입적이었다.
“반복 업무에 지친 적 있으시죠? 부동산 개발 업계는 그런 업무가 일상입니다.”
수많은 스타트업 창업자를 만나봤지만, 이덕행 대표만큼 자신의 도메인에 대해 명확한 문제의식을 가진 경우는 드물었다. 삼성물산 출신답게 현장 경험에서 우러나온 확신이 느껴졌다.
엑셀과 보고서에 매몰된 업계… ‘이게 2025년 맞나요?’
프롭테크 시장에서 흔히 보는 ‘부동산+IT’ 조합과 랜드업은 결이 달랐다. 많은 프롭테크 스타트업이 일반 소비자를 겨냥한 B2C 서비스나 임대·관리 솔루션에 집중하는 반면, 랜드업은 부동산 개발의 최상류(upstream) 영역을 겨냥했다.
“삼성물산에서 입찰부터 수주, PM, 준공, 인허가까지 부동산 개발 전 과정을 경험했어요. 그런데 2020년대에도 여전히 엑셀과 이메일, PDF 보고서로 모든 게 돌아가더군요.”
이덕행 대표의 얘기를 들어보니 업계의 현실이 참담했다. 수도권 내 20여 개 사업후보지를 검토할 때 한 사업지당 하루이틀씩 소요되고, 전체 비교 분석에만 수주가 걸린다는 것이다.
“작은 오류 하나 때문에 전체 작업을 다시 해야 하는 경우도 부지기수죠. 그 사이 좋은 투자 기회는 다른 업체에 넘어가고요.”
프롭테크 업계를 오랜 기간 지켜본 눈에도 이는 명확한 페인 포인트였다. 특히 금리 상승으로 투자 결정이 더욱 신중해진 요즘, 빠르고 정확한 초기 검토의 중요성은 커졌다.
‘클릭 한 번에 13페이지’… 기술이 아닌 워크플로우 혁신
랜드업의 솔루션은 기술적으로 복잡하지 않다. 단순하다. 주소를 입력하면 ▲사업개요 ▲사업지 분석 ▲시공 분석 ▲사업환경 분석 ▲적정 분양가 분석 등 5개 카테고리로 구성된 13~15페이지 보고서가 나온다.
“사용자는 수십 개 필지를 입력해 상위 3~4개를 추린 다음, 그걸로 팀 내 회의를 진행합니다. 1차 필터링용이죠.”
랜드업의 가치가 보였다. 기술 자체보다는 워크플로우 혁신이었다. 기존에 분석가 한 명이 며칠에 걸쳐 작성하던 보고서를 몇 분 만에 뽑아내는 것. 이는 업무 프로세스 자체를 바꾸는 일이다.
실제 이용 현황도 이를 뒷받침한다. 초기 타깃이었던 시공·시행사뿐 아니라 PF 금융기관, 부동산 중개업소까지 사용자층이 확산됐다.
“중개업계는 개발 이슈가 있는 물건을 중개할 때 차별화 수단으로 활용합니다. ‘저희가 이미 사업성 검토까지 해드렸다’고 어필하는 거죠.”
이는 전형적인 B2B SaaS의 성공 패턴이다. 단순한 기능 제공을 넘어 고객의 비즈니스 경쟁력을 높여주는 것.
고금리 시대 ‘필수템’으로 부상… ‘선택 아닌 생존 수단’
랜드업의 타이밍도 절묘했다. 고금리 환경에서 부동산 개발업계의 리스크 관리가 화두로 떠오른 것이다.
“과거에 ‘대충 해도 되던’ 묵인되던 일들이 이제는 통하지 않아요. 특히 중소 시행사는 한 번의 판단 실수가 회사 존폐와 직결되죠.”
실제로 2023년 이후 부동산 PF 부실이 잇따르면서 금융기관들의 심사 기준이 대폭 강화됐다. 사업 초기 단계부터 정밀한 검토가 필수가 된 것이다.
“대형 시행사는 자체 분석팀이 있지만, 중소업체는 그렇지 못하죠. 정보 격차가 생존 격차로 이어지고 있어요.”
이덕행 대표의 진단은 정확했다. 스타트업 생태계에서 자주 보는 ‘민주화(democratization)’ 논리가 여기서도 작동하고 있다. 기술로 진입장벽을 낮춰 중소업체도 대기업 수준의 분석 도구를 쓸 수 있게 하는 것.
“많은 고객이 랜드업을 사용하는 현실적 이유는 복잡한 사업성 검토를 ‘지도 클릭’ 하나로 시작할 수 있다는 점이에요. 이는 시행이라는 어려운 결정을 단순한 액션으로 전환시킨 구조적 혁신이며, 시장조사와 입지 분석, 수익성 시뮬레이션까지의 초기 부담을 대폭 줄여주죠”
AI는 ‘확장’이지 ‘대체’ 아니다… 프롭핀테크로 날개 달기
AI 도입에 따른 일자리 대체 우려에 대해서는 명확한 선을 그었다.
“우리는 감정평가사나 부동산 컨설턴트와 경쟁하는 게 아닙니다. 이들이 더 고부가가치 업무에 집중할 수 있도록 돕는 거죠.”
성숙한 관점이었다. 기술로 모든 걸 대체하겠다는 오만함 대신, 기존 생태계와의 공존을 추구하는 것. 오랜 기간 수많은 스타트업이 기존 업계와의 갈등으로 실패하는 걸 봐온 입장에서 반가운 접근법이었다.
“AI는 반복적이고 정형화된 업무를 자동화함으로써 전문가가 보다 전략적이고 창의적인 기획과 의사결정에 집중할 수 있도록 지원하는 ‘보조 도구’입니다. 결국 AI는 사람의 ‘대체’가 아닌 ‘확장’이에요.”
랜드업은 다음 단계도 준비 중이다. NH농협은행과 MOU를 체결했고, 얼마 전 서울핀테크랩에 입주기업으로 선발됐다.
“PF 대출 심사나 리스크 관리 모델 개발을 금융기관과 공동으로 추진 목표로 하고 있습니다. 부동산 금융사고 예방에도 기여하고 싶어요.”
금융과의 결합은 자연스러운 수순이다. 부동산 개발에서 금융은 뗄 수 없는 요소이고, 금융기관 입장에서도 더 정교한 리스크 평가 도구가 필요한 시점이다.
로드맵도 체계적이다. 올해 하반기 중개업 특화 서비스를 시작으로, 시행·시공, 금융 순으로 업종별 특화 기능을 순차 출시할 예정이다.
“아직 모르는 분들이 많아요. 브랜드 인지도 확산이 당면 과제죠.”
반복 사용형 도구가 핵심… 수익화 자신감은 어디서?
프롭테크 스타트업 대부분이 수익화에 애를 먹고 있다. 기술은 좋지만 고객이 한 번 쓰고 마는 경우가 많기 때문이다. 랜드업은 어떨까.
“일반적인 프롭테크 솔루션이 단건 분석에 그치는 반면, 저희는 ‘반복 사용형 도구’를 지향합니다. 한 번에 수십 건을 비교 검토할 수 있어야 의미가 있거든요.”
이 지점이 핵심이다. 많은 B2B 솔루션이 실패하는 이유는 일회성 사용에 그치기 때문이다. 랜드업은 처음부터 반복 사용을 염두에 두고 설계했다.
“중개→시행→시공→금융으로 이어지는 부동산 밸류체인 전체를 염두에 두고 있어요. 단계별로 확산할 수 있는 구조죠.”
이덕행 대표의 전략은 탄탄했다. 하나의 서비스로 여러 업종을 아우르되, 각 업종별 특화 기능으로 깊이를 더하는 것. 이는 성공한 B2B SaaS들의 전형적인 성장 패턴이다.
“랜드업은 시작부터 단순한 기술 구현이 아니라 현업의 실질적 문제 해결에 집중해 왔습니다. 현장의 목소리를 끊임없이 반영하며, 단순 자동화를 넘어 실질적 의사결정에 기여하는 도구로 진화하는 것이 목표입니다.”
랜드업이 그리는 미래에 대해 물었다.
“부동산 개발 시장의 업스트림 단계에서, 핵심적인 역할을 수행하는 솔루션으로 성장해 나가겠습니다.” 겸손하면서도 확신에 찬 답변이었다.
수작업과 엑셀에 매몰된 부동산 개발업계. 이 고질적 문제를 해결한 랜드업이 1년도 안 돼 1만 명의 선택을 받았다. 성공 비밀은 화려한 기술이 아니라, 현장 실무자들의 절실한 필요를 정확히 파악하고 해결한 데 있다. 무엇보다 ‘반복 사용형 도구’라는 명확한 포지셔닝이 돋보였다.
'Just enter your address and we'll review your business', says Lee Deok-haeng, CEO of Landup
“Another Excel task…”
This is a daily routine that anyone in the real estate development industry has experienced. To review 20 or so business sites in the metropolitan area, it takes 1-2 days for each site, and several weeks just for the overall comparative analysis. There are countless instances where even a small error requires the entire work to be done again from the beginning. In the meantime, good investment opportunities often go to competitors.
But things have changed. With the introduction of 'LandUp', which provides a 13-page professional analysis report by entering just one address, it has surpassed 15,000 cumulative usage cases in less than a year since the beta service was launched in July last year. This is about 8% of the five-year average of 200,000 building permits per year. This is evidence that professionals in the real estate and construction industries are using it as a 'means of securing competitiveness with other companies' or for 'actual work'.
Deok-Haeng Lee (39), CEO of Landup, whom we met at Seoul Fintech Lab in Yeouido, was straightforward from the start.
“Have you ever felt tired of repetitive tasks? In the real estate development industry, such tasks are a daily occurrence.”
I have met many startup founders, but there have been few who have such a clear sense of problem regarding their domain as CEO Lee Deok-haeng. As expected from someone from Samsung C&T, I felt a conviction that came from field experience.
An industry buried in Excel and reports… ‘Is this really 2025?’
Landup was different from the ‘real estate + IT’ combination commonly seen in the proptech market. While many proptech startups focus on B2C services or rental/management solutions targeting general consumers, Landup targeted the upstream area of real estate development.
“At Samsung C&T, I experienced the entire real estate development process from bidding to order receipt, PM, completion, and permitting. But even in the 2020s, everything was still done with Excel, email, and PDF reports.”
Listening to CEO Lee Deok-haeng’s story, the reality of the industry was dire. When reviewing 20 or so business sites in the metropolitan area, it took one or two days for each business site, and it took several weeks just for the overall comparative analysis.
“There are countless instances where a small mistake can lead to the entire job being redone. Meanwhile, good investment opportunities are passed on to other companies.”
This was a clear pain point for those who have been watching the proptech industry for a long time. Especially these days, when investment decisions are more cautious due to rising interest rates, the importance of quick and accurate initial review has increased.
‘13 pages in one click’… Innovation in workflow, not technology
Landup's solution is not technically complex. It is simple. When you enter an address, a 13-15 page report is generated, consisting of five categories: ▲Business Overview ▲Business Site Analysis ▲Construction Analysis ▲Business Environment Analysis ▲Appropriate Sale Price Analysis.
“Users input dozens of fields, select the top three or four, and then use those to hold team meetings. This is for the first filtering.”
The value of LandUp was evident. It was a workflow innovation rather than a technology itself. It was a change in the work process itself, where a report that used to take an analyst several days to write could be produced in a matter of minutes.
The actual usage status also supports this. The user base has expanded from the initial target of construction and implementation companies to PF financial institutions and real estate brokerage firms.
“The brokerage industry uses it as a means of differentiation when brokering properties with development issues. They appeal by saying, ‘We have already reviewed the business feasibility.’”
This is a typical B2B SaaS success pattern: going beyond simply providing functions to enhancing the customer’s business competitiveness.
Emerging as a ‘must-have’ in the era of high interest rates… ‘A means of survival, not a choice’
The timing of the land-up was also exquisite. In a high-interest environment, risk management in the real estate development industry has become a hot topic.
“Things that were tolerated and ‘can be done roughly’ in the past are no longer acceptable. Especially for small and medium-sized companies, a single mistake in judgment can directly affect the existence of the company.”
In fact, as real estate PF defaults continued to occur after 2023, the screening standards of financial institutions have been significantly strengthened. A thorough review from the initial stage of the project has become essential.
“Large companies have their own analysis teams, but small and medium-sized companies do not. The information gap is leading to a gap in survival.”
CEO Lee Deok-haeng’s diagnosis was accurate. The logic of ‘democratization’, which is often seen in the startup ecosystem, is also at work here. Lowering the entry barrier through technology allows small and medium-sized companies to use analysis tools at the level of large companies.
“The practical reason why many customers use LandUp is that they can start a complex business review with just one ‘click on the map.’ This is a structural innovation that turns the difficult decision of implementation into a simple action, and it significantly reduces the initial burden of market research, location analysis, and profitability simulation.”
AI is an ‘extension’, not a ‘replacement’… Spreading wings with prop fintech
A clear line was drawn regarding concerns about job replacement due to the introduction of AI.
“We are not competing with appraisers or real estate consultants. We are helping them focus on higher value-added work.”
It was a mature perspective. Instead of being arrogant about replacing everything with technology, it sought to coexist with the existing ecosystem. It was a welcome approach from the perspective of someone who had seen many startups fail due to conflicts with existing industries over a long period of time.
“AI is an ‘assistant tool’ that helps experts focus on more strategic and creative planning and decision-making by automating repetitive and routine tasks. Ultimately, AI is an ‘extension’ of people, not a ‘replacement’ of them.”
Landup is also preparing for the next step. It signed an MOU with NH Nonghyup Bank and was recently selected as a resident company in Seoul Fintech Lab.
“We aim to jointly promote PF loan screening and risk management model development with financial institutions. We also want to contribute to the prevention of real estate financial accidents.”
The combination with finance is a natural progression. Finance is an inseparable element in real estate development, and from the perspective of financial institutions, it is time for more sophisticated risk assessment tools.
The roadmap is also systematic. Starting with specialized brokerage services in the second half of this year, specialized functions for each industry will be sequentially launched in the order of implementation/construction and finance.
“There are still many people who don’t know about it. Spreading brand awareness is the immediate task.”
Reusable tools are key… Where is the confidence to monetize?
Most proptech startups struggle to monetize. The technology is good, but customers often use it only once. How about Landup?
“While typical proptech solutions focus on single-case analysis, we aim to be a ‘reusable tool’. It’s only meaningful if you can compare and review dozens of cases at once.”
This is key. Many B2B solutions fail because they are designed for one-time use. LandUp was designed from the beginning with repeated use in mind.
“We are considering the entire real estate value chain from brokerage → implementation → construction → finance. It is a structure that can be expanded step by step.”
CEO Lee Deok-haeng’s strategy was solid. One service encompasses multiple industries, while adding depth with specialized functions for each industry. This is a typical growth pattern for successful B2B SaaS.
“Landup has focused on solving practical problems in the field rather than simply implementing technology from the beginning. Our goal is to continuously reflect the voices of the field and evolve into a tool that contributes to practical decision-making beyond simple automation.”
We asked Landup about the future it envisions.
“We will grow into a solution that plays a key role in the upstream stage of the real estate development market.” It was a humble yet confident answer.
The real estate development industry is mired in manual work and Excel. Landup, which solved this chronic problem, was chosen by 10,000 people in less than a year. The secret to its success is not in its flashy technology, but in accurately identifying and solving the urgent needs of field workers. Above all, its clear positioning as a “repeatedly usable tool” stood out.
「住所だけ入力すれば事業性検討終了」、李徳行ランドアップ代表
「またエクセル作業だな…」
不動産開発業界の実務者なら誰もが経験した日常だ。
だが状況が変わった。 １３ページ分の専門分析報告書が出てくる「ランドアップ（ＬａｎｄＵｐ）」が登場している。 「他社との競争力確保手段」または「実際の業務」に活用しているという方証だ。
汝矣島ソウルフィンテックラップで出会ったイ・ドク行(39)ランドアップ代表は一城から単導直入的だった。
「繰り返し業務に疲れたことがありますか？不動産開発業界はそのような業務が日常です。」
数多くのスタートアップ創業者に会ってみたが、イ・ドク行代表ほど自分のドメインに対して明確な問題意識を持った場合は稀であった。
エクセルと報告書に埋没した業界…「これは2025年ですか？」
プロップテック市場でよく見られる「不動産+IT」の組合せとランドアップは決して異なっていた。
「サムスン物産から入札から受注、PM、竣工、許認可まで不動産開発の全過程を経験しました。 ところが、2020年代にも依然としてExcelとEメール、PDFレポートにすべてが戻ってきましたね」
李徳行代表の話を聞いてみると、業界の現実が惨めだった。
「小さなエラーが1つあるため、全体の作業をやり直す必要がある場合も負けます。その間、良い投資機会は他の企業に渡っています。」
プロップテック業界を長期間見守った目にも、これは明確なペインポイントだった。
「クリックして一度に13ページ」…技術ではなくワークフローイノベーション
ランドアップのソリューションは技術的に複雑ではない。
「ユーザーは数十個の筆記を入力して上位３～４個を選んだ後、それでチーム内会議を進行します。一次フィルタリング用です」
ランドアップの価値が見えた。技術自体よりはワークフローイノベーションだった。
実際の利用状況もこれを裏付ける。
「仲介業界は開発問題のあるものを仲介する際に差別化手段として活用します。「私たちがすでに事業性の検討までしました」とアピールするんです。
これは典型的なB2B SaaSの成功パターンだ。
高金利時代「必須テム」で負傷…「選択しない生存手段」
ランドアップのタイミングも絶妙だった。
「過去に「大丈夫だった」と黙認されたことが今では通じません。
実際、2023年以降、不動産PF不良が相次ぎ、金融機関の審査基準が大幅に強化された。
「大型施行会社には独自の分析チームがありますが、中小企業はそうではありません。情報格差が生存格差につながっています。」
李徳行代表の診断は正確だった。
「多くの顧客がランドアップを使用する現実的な理由は、複雑な事業性レビューを「マップクリック」一つで始めることができるという点です。これは施行という難しい決定を単純なアクションに切り替えた構造的革新であり、市場調査と立地分析、収益性シミュレーションまでの初期負担を大幅に減らしてくれます」
AIは「拡張」であり「代替」ではない…
AI導入による雇用代替の懸念については明確な線を引いた。
「私たちは感情評価会社や不動産コンサルタントと競合するわけではありません。
成熟した観点だった技術ですべてを取り替えるという傲慢さの代わりに、既存の生態系との共存を追求すること。
「AIは、繰り返し、整形化された業務を自動化することで、専門家がより戦略的で創造的な企画と意思決定に集中できるよう支援する「補助ツール」です。結局、AIは人の「代替」ではなく、「拡張」です。
ランドアップは次の段階も準備中だ。
「PF融資審査やリスク管理モデルの開発を金融機関と共同で推進目標にしています。不動産金融事故の予防にも貢献したい」
金融との結合は自然な手順だ。
ロードマップも体系的である。
「まだ分からない方が多いです。ブランド認知度の広がりが当面課題です」
繰り返し使用型ツールが核心…収益化自信はどこで？
プロップテックスタートアップの大部分が収益化に苦労している。
「一般的なプロップテックソリューションは単に分析にとどまりますが、私たちは「繰り返し使用可能なツール」を目指しています。
この点が核心だ。
「仲介→施行→施工→金融につながる不動産バリューチェーン全体を念頭に置いています。段階別に拡散できる仕組みです」
李徳行代表の戦略はしっかりした一つのサービスで複数の業種を合わせ、各業種別特化機能で深さを加えることである。
「ランドアップは始めから単純な技術の実装ではなく、現業の実質的な問題解決に集中してきました。
ランドアップが描く未来について尋ねた。
「不動産開発市場のアップストリーム段階で、核心的な役割を果たすソリューションに成長していきます」
手作業とエクセルに埋没した不動産開発業界。この高質な問題を解決したランドアップが１年もならず、１万人の選択を受けた。
Landup 首席执行官 Lee Deok-haeng 表示：“只需输入您的地址，我们就会审核您的业务。”
“另一个 Excel 任务…”
这是房地产开发行业每个人都经历过的日常工作。要审查大都市地区大约20个商业地块，每个地块需要1-2天，而仅整体比较分析就需要数周时间。无数情况下，即使是一个小小的错误也需要从头开始重新进行整个工作。与此同时，良好的投资机会往往会被竞争对手抢走。
但情况已经发生了变化。只需输入一个地址即可提供长达13页的专业分析报告的“LandUp”自去年7月推出测试版服务以来，不到一年时间就已累计使用超过1.5万份。这相当于五年平均每年20万份建筑许可的8%。这表明，房地产和建筑行业的专业人士正在将其作为“确保与其他公司竞争力的手段”或“实际工作”来使用。
我们在汝矣岛首尔金融科技实验室见到的 Landup 首席执行官李德行（39 岁）从一开始就很直率。
“你是否曾对重复性的工作感到厌倦？在房地产开发行业，这样的工作每天都在发生。”
我见过很多创业者，但像李德行代表这样，对自己领域问题有如此清晰认识的人却寥寥无几。不愧是三星物产的人，我感受到了一种源于实践的确信。
一个深陷 Excel 和报告的行业……‘这真的是 2025 年吗？’
Landup 与房地产科技市场常见的“房地产+IT”组合不同。许多房地产科技初创公司专注于 B2C 服务或面向普通消费者的租赁/管理解决方案，而 Landup 则瞄准房地产开发的上游领域。
在三星物产，我经历了从招标到接单、项目管理、竣工、审批的整个房地产开发流程。但即使在2020年代，一切仍然依靠Excel、电子邮件和PDF报告来完成。
听李德行代表讲述，行业现状堪忧。考察首都圈20多个营业点时，每个营业点都要花一两天时间，仅整体比较分析就需要数周时间。
“无数的例子表明，一个小错误就可能导致整个工作重做。与此同时，良好的投资机会却被其他公司错失。”
对于长期关注房地产科技行业的人来说，这无疑是一个明显的痛点。尤其是在利率上升导致投资决策更加谨慎的今天，快速准确的初步审查显得尤为重要。
“一次点击即可打开 13 页”……工作流程的创新，而非技术的创新
Landup 的解决方案在技术上并不复杂，很简单。当你输入一个地址时，会生成一份 13-15 页的报告，包含五个类别：▲商业概况 ▲商业地点分析 ▲建设分析 ▲商业环境分析 ▲合适的售价分析。
“用户输入几十个字段，选出前三四个，然后用这些字段来开团队会议。这是第一次筛选。”
LandUp 的价值显而易见。它是一种工作流程创新，而非技术本身。它改变了工作流程本身，过去分析师需要几天时间才能编写的报告，现在只需几分钟即可生成。
实际使用情况也证实了这一点，用户群已经从最初的建筑施工企业扩大到PF金融机构和房地产经纪公司。
“经纪行业在代理有开发问题的房产时，会用它作为一种差异化手段。他们会说，‘我们已经审查过商业可行性了。’”
这是一个典型的B2B SaaS成功模式：超越单纯提供功能，提升客户的业务竞争力。
高利率时代，成为“必需品”……“生存的手段，而非选择”
此次土地收购的时机也十分巧妙。在高利率环境下，房地产开发行业的风险管理成为热门话题。
“过去那些可以容忍、‘可以粗暴对待’的事情，现在已经不可接受了。尤其是对于中小型公司来说，一次判断失误就可能直接影响公司的生存。”
事实上，随着2023年以后房地产公积金违约事件的不断发生，金融机构的审查标准已显著加强。从项目初期就进行彻底的审查已变得至关重要。
“大公司有自己的分析团队，但中小企业没有。信息差距正在导致生存差距。”
李德行代表的诊断非常准确。创业生态系统中常见的“民主化”逻辑也在这里发挥作用。通过技术降低准入门槛，让中小企业也能像大公司一样使用分析工具。
“许多客户使用 LandUp 的实际原因是，他们只需‘点击地图’一次即可开始复杂的业务审核。这是一项结构性创新，将实施的艰难决策变成了简单的行动，并大大减轻了市场调研、位置分析和盈利能力模拟的初始负担。”
人工智能是“延伸”，而非“替代”……借助金融科技蓬勃发展
对于人工智能引入会取代工作岗位的担忧，人们有着明确的认识。
“我们并不是在与评估师或房地产顾问竞争。我们是在帮助他们专注于更高附加值的工作。”
这是一种成熟的视角。它没有傲慢地用技术取代一切，而是寻求与现有生态系统共存。对于一个目睹过许多初创公司因长期与现有行业冲突而失败的人来说，这是一种值得欢迎的做法。
人工智能是一种‘辅助工具’，它通过自动化重复性和常规性任务，帮助专家专注于更具战略性和创造性的规划和决策。归根结底，人工智能是人类的‘延伸’，而非‘替代’。
Landup 也在为下一步做准备。它与 NH 农协银行签署了谅解备忘录，并于最近被选为首尔金融科技实验室的入驻公司。
“我们的目标是与金融机构共同推动公积金贷款审查和风险管理模型的开发。我们也希望为预防房地产金融事故做出贡献。”
与金融的结合是自然而然的。金融是房地产开发不可或缺的元素，从金融机构的角度来看，现在需要更完善的风险评估工具。
该路线图也十分系统化，将从今年下半年的专业经纪服务开始，按照实施/建设、融资的顺序陆续推出各行业的专业功能。
“还有很多人不知道。提高品牌知名度是当务之急。”
可重复使用的工具是关键……货币化的信心在哪里？
大多数房地产科技初创公司都难以盈利。技术固然很好，但客户通常只会使用一次。Landup 怎么样？
“虽然典型的房地产科技解决方案侧重于单一案例分析，但我们的目标是成为‘可重复使用的工具’。只有能够同时比较和审查数十个案例才有意义。”
这是关键。许多 B2B 解决方案失败的原因在于它们设计为一次性使用。LandUp 从一开始就考虑到了重复使用。
“我们正在考虑从经纪→实施→建设→融资的整个房地产价值链。这是一个可以逐步扩展的结构。”
首席执行官李德行的战略非常稳健。一项服务涵盖多个行业，同时为每个行业提供专门的功能，从而增强服务深度。这是成功的B2B SaaS的典型增长模式。
Landup 从一开始就专注于解决实际问题，而非简单地将技术付诸实践。我们的目标是不断反映行业的声音，并发展成为一种超越简单自动化、有助于实际决策的工具。
我们向 Landup 询问了它对未来的展望。
“我们将成长为在房地产开发市场上游发挥关键作用的解决方案。”这是一个谦逊而自信的回答。
房地产开发行业深陷手工作业和Excel的泥潭。Landup解决了这一顽疾，不到一年就赢得了一万人的青睐。其成功的秘诀并非在于其炫目的技术，而是在于精准识别并解决现场工作人员的迫切需求。最重要的是，其“可重复使用的工具”的清晰定位脱颖而出。
« Entrez simplement votre adresse et nous examinerons votre entreprise », déclare Lee Deok-haeng, PDG de Landup
« Une autre tâche Excel… »
C'est une routine quotidienne que tout professionnel du secteur de la promotion immobilière connaît. Pour examiner une vingtaine de sites commerciaux dans la région métropolitaine, il faut compter un à deux jours par site, et plusieurs semaines pour la seule analyse comparative globale. Il existe d'innombrables cas où la moindre erreur nécessite de tout recommencer. Entre-temps, les bonnes opportunités d'investissement se tournent souvent vers la concurrence.
Mais les choses ont changé. Avec l'introduction de « LandUp », qui fournit un rapport d'analyse professionnel de 13 pages en saisissant une seule adresse, le service a dépassé les 15 000 cas d'utilisation cumulés en moins d'un an, depuis son lancement en juillet dernier. Cela représente environ 8 % de la moyenne quinquennale de 200 000 permis de construire par an. Cela prouve que les professionnels de l'immobilier et de la construction l'utilisent comme un moyen de « sécuriser leur compétitivité face à d'autres entreprises » ou pour « travailler concrètement ».
Deok-Haeng Lee (39), PDG de Landup, que nous avons rencontré au Seoul Fintech Lab à Yeouido, a été direct dès le début.
« Avez-vous déjà été lassé par les tâches répétitives ? Dans le secteur de la promotion immobilière, ces tâches sont quotidiennes. »
J'ai rencontré de nombreux créateurs de startups, mais rares sont ceux qui ont une vision aussi claire des problématiques de leur secteur que Lee Deok-haeng, PDG. Comme on pouvait s'y attendre de la part de Samsung C&T, j'ai ressenti une conviction issue de mon expérience terrain.
Une industrie enfouie dans Excel et les rapports… « Est-ce vraiment 2025 ? »
Landup se distinguait de la combinaison « immobilier + informatique » souvent observée sur le marché de la proptech. Alors que de nombreuses startups de la proptech se concentrent sur les services B2C ou les solutions de location/gestion destinées au grand public, Landup ciblait le secteur en amont de la promotion immobilière.
Chez Samsung C&T, j'ai suivi l'intégralité du processus de développement immobilier, de l'appel d'offres à la réception des commandes, en passant par la gestion de projet, la réalisation et l'obtention des permis. Mais même dans les années 2020, tout se faisait encore avec Excel, les e-mails et les rapports PDF.
À en croire le récit du PDG Lee Deok-haeng, la réalité du secteur était désastreuse. L'analyse d'une vingtaine de sites commerciaux de la région métropolitaine a nécessité un ou deux jours pour chaque site, et plusieurs semaines pour la seule analyse comparative globale.
« Il existe d'innombrables cas où une petite erreur peut entraîner la reprise complète du projet. Parallèlement, de bonnes opportunités d'investissement sont transmises à d'autres entreprises. »
Il s'agissait d'un point sensible pour ceux qui suivent le secteur de la proptech depuis longtemps. Surtout aujourd'hui, alors que les décisions d'investissement sont plus prudentes en raison de la hausse des taux d'intérêt, une analyse initiale rapide et précise est d'autant plus importante.
« 13 pages en un clic »… L’innovation dans le flux de travail, pas dans la technologie
La solution Landup n'est pas techniquement complexe. Elle est simple. Lorsque vous saisissez une adresse, un rapport de 13 à 15 pages est généré, composé de cinq catégories : ▲ Présentation de l'entreprise ▲ Analyse du site ▲ Analyse de la construction ▲ Analyse de l'environnement commercial ▲ Analyse du prix de vente approprié.
Les utilisateurs renseignent des dizaines de champs, sélectionnent les trois ou quatre premiers, puis les utilisent pour organiser des réunions d'équipe. Ceci est le premier filtrage.
La valeur de LandUp était évidente. Il s'agissait d'une innovation en matière de flux de travail plutôt que d'une technologie en soi. Il s'agissait d'une transformation du processus de travail lui-même, permettant à un analyste de produire un rapport en quelques minutes, alors qu'il lui fallait auparavant plusieurs jours pour le rédiger.
L'état d'utilisation actuel le confirme également. La base d'utilisateurs s'est élargie, passant des entreprises de construction et de mise en œuvre initialement ciblées aux institutions financières et aux agences immobilières.
Le secteur du courtage l'utilise comme un moyen de se différencier lorsqu'il s'agit de négocier des biens immobiliers présentant des problèmes de développement. Ils font appel à eux en affirmant : "Nous avons déjà étudié la faisabilité commerciale."
Il s’agit d’un modèle de réussite SaaS B2B typique : aller au-delà de la simple fourniture de fonctions pour améliorer la compétitivité commerciale du client.
Devenu un « incontournable » à l’ère des taux d’intérêt élevés… « Un moyen de survie, pas un choix »
Le timing de la mise en vente était également idéal. Dans un contexte de taux d'intérêt élevés, la gestion des risques dans le secteur de la promotion immobilière est devenue un sujet brûlant.
Ce qui était toléré et “pouvait être fait brutalement” par le passé n'est plus acceptable. Surtout pour les petites et moyennes entreprises, une simple erreur de jugement peut directement compromettre leur existence.
En effet, les défauts de paiement des PF immobiliers ayant continué de se produire après 2023, les normes de sélection des institutions financières ont été considérablement renforcées. Un examen approfondi dès la phase initiale du projet est devenu essentiel.
« Les grandes entreprises disposent de leurs propres équipes d'analyse, contrairement aux PME. Le manque d'information est un obstacle à leur survie. »
Le diagnostic du PDG Lee Deok-haeng était juste. La logique de « démocratisation », souvent observée dans l'écosystème des startups, est également à l'œuvre. L'abaissement des barrières à l'entrée grâce à la technologie permet aux PME d'utiliser des outils d'analyse comparables à ceux des grandes entreprises.
« L'avantage pratique pour de nombreux clients est qu'ils peuvent lancer une analyse d'entreprise complexe d'un simple clic sur la carte. Cette innovation structurelle transforme la difficile décision de mise en œuvre en une action simple et réduit considérablement la charge initiale liée aux études de marché, à l'analyse de localisation et à la simulation de rentabilité. »
L'IA est une « extension », pas un « remplacement »… Déployer ses ailes avec la fintech prop
Une ligne claire a été tracée concernant les préoccupations concernant le remplacement des emplois en raison de l’introduction de l’IA.
« Nous ne sommes pas en concurrence avec les évaluateurs ou les consultants immobiliers. Nous les aidons à se concentrer sur des missions à plus forte valeur ajoutée. »
C'était une perspective mature. Au lieu de se montrer arrogant et de vouloir tout remplacer par la technologie, l'entreprise cherchait à coexister avec l'écosystème existant. C'était une approche bienvenue pour quelqu'un qui avait vu de nombreuses startups échouer en raison de conflits avec les industries existantes sur une longue période.
L'IA est un outil d'assistance qui aide les experts à se concentrer sur une planification et une prise de décision plus stratégiques et créatives en automatisant les tâches répétitives et routinières. En fin de compte, l'IA est une extension de l'humain, et non un substitut.
Landup se prépare également à la prochaine étape. L'entreprise a signé un protocole d'accord avec la NH Nonghyup Bank et a récemment été sélectionnée comme société résidente au Seoul Fintech Lab.
« Nous souhaitons promouvoir conjointement avec les institutions financières le filtrage des prêts PF et le développement de modèles de gestion des risques. Nous souhaitons également contribuer à la prévention des accidents financiers liés à l'immobilier. »
L'intégration avec le financement est une évolution naturelle. Le financement est un élément indissociable du développement immobilier et, du point de vue des institutions financières, il est temps de se doter d'outils d'évaluation des risques plus sophistiqués.
La feuille de route est également systématique. À partir du second semestre de cette année, les services de courtage spécialisés seront lancés de manière séquentielle pour chaque secteur, dans l'ordre de leur mise en œuvre/construction et de leur financement.
« Nombreux sont ceux qui l'ignorent encore. Faire connaître la marque est la priorité absolue. »
Les outils réutilisables sont essentiels… Où est la confiance pour monétiser ?
La plupart des startups de proptech peinent à monétiser. La technologie est performante, mais les clients ne l'utilisent souvent qu'une seule fois. Et Landup ?
Alors que les solutions proptech classiques se concentrent sur l'analyse de cas individuels, notre objectif est d'être un outil réutilisable. Cela n'a de sens que si vous pouvez comparer et examiner des dizaines de cas simultanément.
C'est essentiel. De nombreuses solutions B2B échouent car elles sont conçues pour un usage unique. LandUp a été conçu dès le départ pour une utilisation répétée.
« Nous prenons en compte l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière : courtage, mise en œuvre, construction, financement. C'est une structure qui peut être développée progressivement. »
La stratégie du PDG Lee Deok-haeng était solide. Un service unique couvre plusieurs secteurs d'activité, tout en enrichissant son offre grâce à des fonctionnalités spécialisées pour chaque secteur. Il s'agit d'un modèle de croissance typique pour un SaaS B2B performant.
Dès le départ, Landup s'est concentré sur la résolution de problèmes concrets sur le terrain plutôt que sur la simple mise en œuvre de technologies. Notre objectif est de refléter en permanence les points de vue du terrain et d'évoluer vers un outil contribuant à la prise de décision concrète, au-delà de la simple automatisation.
Nous avons demandé à Landup quel avenir il envisage.
« Nous allons devenir une solution clé en amont du marché de la promotion immobilière. » C'était une réponse humble mais confiante.
Le secteur de la promotion immobilière est englué dans le travail manuel et Excel. Landup, qui a résolu ce problème chronique, a été adopté par 10 000 personnes en moins d'un an. Le secret de son succès ne réside pas dans sa technologie sophistiquée, mais dans sa capacité à identifier et à répondre avec précision aux besoins urgents des agents de terrain. Surtout, son positionnement clair comme un « outil utilisable à plusieurs reprises » s'est démarqué.
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