국내 시니어하우징 시장의 고질적 문제는 명확하다. 공공임대 위주의 획일적 공급과 준공 후에야 투입되는 운영사, 거주자 니즈와 동떨어진 서비스, 중산층 고령자들이 선택할 수 있는 대안은 사실상 전무했다. 하지만 최근 판이 바뀌고 있다. 설계 단계부터 참여하여 공간을 기획하고, 20년간 쌓인 운영 노하우로 맞춤형 서비스를 제공하는 업체들이 나타났다.
“시니어하우징은 단지 노후를 위한 공간이 아니에요. 우리는 생애 전체를 설계하죠.”
이상무 에스엘플랫폼(SLP) 대표(56)의 이 한 마디에는 기존 운영사들과 차원이 다른 접근법이 담겨 있다.
2021년 신영자산관리와 쏘시오리빙의 합병으로 출범한 SLP는 5만여 가구를 운영하며 축적한 데이터를 무기로, 젊은 코리빙부터 시니어 복지주택까지 생애주기 전반을 아우르는 주거 플랫폼을 구축하고 있다. 단순한 공간 운영사에서 ‘삶을 설계하는’ 플랫폼으로 진화 중인 것이다.
5만 가구의 데이터로 만든 ‘생애주기 주거’ 전략
SLP의 무기는 20년간 쌓아온 운영 데이터다. 이는 전국 5만여 가구에서 축적한 거주자 행동 패턴과 연령별 서비스 선호도, 지역별 특성 등의 빅데이터다.
“우리는 특정 주거를 단절된 시점이 아닌, ‘생애 흐름 속의 연속성’으로 본다”며, “고비용-고부가가치 구조지만, 기존 운영 데이터가 상당한 비용 절감 효과를 가져다준다”는 게 그의 설명이다.
“청년의 코리빙과 신혼부부의 공공지원민간임대주택, 그리고 노인복지주택과 요양원까지를 하나의 연결된 사이클로 파악하고 있어요.” 정부가 최근 발표한 신유형 장기민간임대주택제도에 실버스테이가 포함된 것을 보면, 이런 생애주기 접근법이 정책적으로 뒷받침되고 있다.
SLP는 이 데이터를 바탕으로 거주자 데이터베이스와 단지 특성별 콘텐츠, 연령별 특화 서비스를 매뉴얼화하고 있다. 핵심은 ‘거주자의 라이프타임 밸류(LTV)’를 높이는 구조를 만드는 것이다.
시니어하우징 시장 진출도 이런 맥락에서이다. 초고령사회 진입, 베이비붐 세대 은퇴, 1인 고령가구 증가라는 구조적 변화에 더해 노인복지법 시행령 개정으로 위탁운영 조건이 완화된 것이 기회 요인이었다. SLP는 ‘노블로 라이프케어’ 브랜드를 등록하고, 위례심포니아를 첫 프로젝트로 시작했다.
설계부터 운영까지, ‘프로듀서형’ 비즈니스 모델
“우리는 설계단계부터 참여해 소비자 니즈와 지속가능한 운영을 고려한 공간을 기획하고, 콘텐츠를 만들며, 운영방식까지 제안하는 프로듀서에 가깝죠.”
기존 운영사가 준공 후 입찰에 참여하는 방식이라면, SLP는 설계 단계부터 참여한다. 이상무 대표는 “과거 48개월 이상 서울 시내 2천세대 이상 아파트 50여개를 전전하며 시행착오를 겪은 바 있다”며, “준공 이후 운영입찰에 참여하는 기회에는 관심이 적다”고 잘라 말했다.
위례 심포니아와 대구 신천동 시니어타운 프로젝트가 대표적 사례다. 단순한 주거공간이 아니라 주민참여 기반 프로그램, 외부 전문기관과 제휴 케어 서비스, 지역 연계 문화 콘텐츠까지 포함된 통합생활 패키지 모델로 구현했다. 필요하다면 요양병원, 돌봄센터 등 복합개발도 포함한다.
여기서 SL POP-UP의 역할이 중요하다. SLP의 ‘콘텐츠 실험실’ 역할을 하는 SL POP-UP에서 신기술 PoC, 문화 이벤트 등을 통해 축적한 콘텐츠 기획력이 시니어하우징에 연결되기 때문이다.
파트너십도 차별화 포인트다. 단순 하청이 아닌 ‘공동기획자’ 개념으로 접근한다.
“5만여 세대의 주거단지와 오피스, 호텔은 스타트업이나 서비스 전문기업에게는 집합고객 그룹”이라는 것이 이상무 대표의 설명이다. 실제로 SLP 고객은 신영 계열 외 고객이 70% 이상을 차지하는 것도 이런 생태계 전략의 결과다.
수익모델은 컨설팅과 PM, MRO, 책임임대차, 플랫폼, 서비스, 투자 등의 수익 등으로 다각화돼 있다. 현재는 ‘PM+운영’의 안정적인 매출이 가장 크다. 그러나 작년부터 추진한 NPL 자산에 투자개발해 임대주택과 노인복지주택, 호텔 운영 등의 신규 BM이 본궤도에 올라서면서 더 큰 매출이 기대된다.
전국 확산하는 시니어하우징, 투자까지 나선 이유
현재 SLP는 대구 신천동과 양산 물금, 오산 세교, 원주 단계동 등 전국 각지에서 노인복지주택 프로젝트를 추진 중이다. 단순 위탁운영이 아니라 지역 수요 분석부터 커뮤니티 콘텐츠 기획, 공간 구성, 투자 구조 제안까지 주도적으로 참여하는 방식이다.
주목할 점은 SLP가 최근 에쿼티 투자자로 나서고 있다는 것이다. NPL 사업지나 생활형 숙박시설까지 직접 투자에 나선 배경을 이상무 대표는 이렇게 설명했다.
“우리는 단지 ‘남이 지은 공간을 운영만 하는 회사’로 머물 수 없다고 생각했어요. 인건비 부담은 커지고, 신규 진입 경쟁사들의 제살 깎아먹기식 경쟁은 시장을 온전히 지킬 수 없을 것으로 파악했죠. 결국 오랜 기간 고객사를 위해 제공한 토탈 서비스 패키지를 에쿼티 투자하면서, 상품과 운영의 완전성을 끌어올리면서 많은 공헌 이익이 나올 수 있을 것으로 판단했어요. 특히 코리빙, 시니어주택 등은 기획 단계부터 운영 관점이 반영돼야 성공 확률이 높다고 확신했죠.”
투자 기준은 까다롭다. 직접 운영 가능성과 지역 수요 기반 검토, 무인운영 등 협력회사와의 협업 가능성을 종합 판단해 보수적으로 딜을 선별한다. 향후에는 직접 엑시트(exit)를 통한 자본이득까지 확보하는 전략과 함께 포트폴리오를 리츠에 포함시켜 상장하는 전략까지 염두에 두고 있다.
“수도권 땅값이 비싼 상황에서 경쟁력 있는 임대주택을 하기에는 한계가 있다. 좋은 수요가 몰린 지역의 저평가된 NPL 물건을 확보하고자 한다”는 것이 SLP의 전략이다.
이상무 대표가 그리는 회사의 미래는 명확하다. 단순한 공간 운영사가 아닌, 사람의 생애를 함께 설계하고 케어하는 주거 플랫폼이 되는 것. 그는 “주거 데이터를 집적해 주거분야의 마이데이터(My Data) 사업자로 거듭나고 싶다”면서, “주거라는 단어를 ‘삶을 담는 그릇’으로 해석한다”고 말했다.
“중장기적으로는 방대한 주거 데이터를 기반으로 최적의 콘텐츠·서비스·공간과 그 운영시나리오까지 통합설계하는 플랫폼 운영사로 자리잡는 것이 목표입니다.”
나아가 한국형 시니어하우징 모델의 표준을 만들어 해외 빌더들도 탐낼 만한 솔루션을 구축하고, ‘라이프스타일 관련 프롭테크 기업의 아이콘’이 되겠다는 포부도 밝혔다.
초고령사회라는 시대적 과제 앞에서 SLP가 제시하는 해법은 명확하다. 20년간 축적한 데이터와 경험을 바탕으로 생애 전체를 아우르는 주거 서비스를 설계하는 것. 그 실험이 어떤 결과를 낳을지 업계의 시선이 집중되고 있다.
“We design ‘life cycle housing’ with 50,000 household lifestyle operation data” said Lee Sang-moo, CEO of SLP
The chronic problems of the domestic senior housing market are clear. Uniform supply centered on public rentals, operators who are only introduced after completion, services that are out of touch with residents’ needs, and there are virtually no alternatives for middle-class seniors to choose from. However, the situation has recently changed. Companies that participate in planning spaces from the design stage and provide customized services with operational know-how accumulated over 20 years have emerged.
“Senior housing is not just a space for retirement. We design for the entire life.”
This one word from Lee Sang-mu (56), CEO of SLP, contains an approach that is on a different level from that of existing operators.
Launched in 2021 through the merger of Shinyoung Asset Management and Socio Living, SLP is building a housing platform that covers the entire life cycle, from young co-living to senior welfare housing, armed with data accumulated from operating over 50,000 households. It is evolving from a simple space operator to a platform that ‘designs life.’
'Life Cycle Housing' Strategy Created with Data from 50,000 Households
SLP's weapon is the operational data accumulated over 20 years. This is big data on resident behavior patterns, age-based service preferences, and regional characteristics accumulated from over 50,000 households nationwide.
“We view a particular home as a ‘continuum in the flow of life’ rather than a point in time that is disconnected,” he said. “It is a high-cost, high-value structure, but existing operating data can bring about significant cost savings.”
“We are viewing the young people’s co-living, newlyweds’ public-supported private rental housing, and even senior welfare housing and nursing homes as one connected cycle.” Looking at the fact that the government recently announced a new type of long-term private rental housing system that includes silver stays, this life-cycle approach is being supported by policy.
Based on this data, SLP is manualizing the resident database, content by complex characteristics, and age-specific services. The key is to create a structure that increases the ‘lifetime value (LTV) of residents.’
Entering the senior housing market is also in this context. In addition to structural changes such as the entry into a super-aging society, the retirement of the baby boomer generation, and the increase in single-person elderly households, the revision of the enforcement ordinance of the Elderly Welfare Act eased the conditions for consignment operation, which was an opportunity factor. SLP registered the brand 'Noble Life Care' and started the Wiryesymphonia as its first project.
From design to operation, the ‘producer-type’ business model
“We are closer to producers who participate from the design stage, plan spaces that take into account consumer needs and sustainable operation, create content, and even suggest operating methods.”
While existing operators participate in bidding after construction is completed, SLP participates from the design stage. CEO Lee Sang-moo said, “In the past, we have experienced trial and error while moving around 50 apartments with over 2,000 households in Seoul for over 48 months,” and “We are not interested in the opportunity to participate in the operation bidding after construction is completed.”
The representative examples are the Wiryesy Symphonia and Daegu Sincheon-dong Senior Town projects. They are not simply residential spaces, but are implemented as integrated living package models that include programs based on resident participation, care services in partnership with external professional organizations, and cultural content linked to the region. If necessary, they also include complex developments such as nursing hospitals and care centers.
Here, the role of SL POP-UP is important. This is because the content planning capabilities accumulated through new technology PoC and cultural events at SL POP-UP, which serves as SLP's 'content laboratory', are connected to senior housing.
Partnership is also a differentiating point. We approach it as a ‘joint planner’ concept rather than a simple subcontractor.
“A residential complex with 50,000 households, offices, and hotels is a group of customers for startups and service companies,” explained CEO Lee Sang-moo. In fact, the fact that more than 70% of SLP customers are non-Shinyoung affiliates is also a result of this ecosystem strategy.
The revenue model is diversified into consulting, PM, MRO, responsible leasing, platform, service, investment, etc. Currently, the stable revenue of 'PM + operation' is the largest. However, as the new BM such as rental housing, senior welfare housing, and hotel operation are on track through investment and development of NPL assets promoted since last year, even greater revenue is expected.
Senior Housing Spreads Nationwide, Why We’re Investing
Currently, SLP is promoting senior welfare housing projects in various parts of the country, including Daegu Sincheon-dong, Yangsan Mulgeum, Osan Segyo, and Wonju Dange-dong. It is not a simple consignment operation, but a proactive participation method from regional demand analysis to community content planning, space composition, and investment structure proposal.
It is noteworthy that SLP has recently stepped forward as an equity investor. CEO Lee Sang-moo explained the background to its direct investment in NPL business sites and residential accommodations as follows.
“We thought we couldn’t just remain as a ‘company that operates spaces built by others.’ The burden of labor costs would increase, and we realized that the cutthroat competition of new entrants would make it impossible to completely protect the market. In the end, we judged that by investing in the total service package that we have provided to our clients for a long time, we could increase the completeness of our products and operations, and generate a lot of contribution profits. In particular, we were convinced that the success rate for co-living and senior housing would be higher if the operational perspective was reflected from the planning stage.”
The investment criteria are strict. Deals are selected conservatively by comprehensively assessing the possibility of direct operation, reviewing regional demand, and the possibility of collaboration with partners such as unmanned operation. In the future, we are considering a strategy of securing capital gains through direct exits, as well as including the portfolio in REITs and listing them.
“In a situation where land prices in the metropolitan area are high, there is a limit to competitive rental housing. We want to secure undervalued NPL properties in areas with high demand,” is SLP’s strategy.
The future of the company that CEO Lee Sang-moo envisions is clear. It is not a simple space operator, but a residential platform that designs and cares for people’s lives together. He said, “I want to be reborn as a My Data business operator in the residential sector by accumulating residential data,” and “I interpret the word ‘housing’ as ‘a vessel that holds life.’”
“In the mid- to long-term, our goal is to become a platform operator that integrates design with optimal content, services, spaces, and their operation scenarios based on massive residential data.”
Furthermore, he expressed his ambition to create a standard for the Korean senior housing model, build a solution that overseas builders would also covet, and become an 'icon of lifestyle-related proptech companies.'
The solution presented by SLP in the face of the era's challenge of a super-aging society is clear. It is to design a residential service that covers the entire lifespan based on the data and experience accumulated over 20 years. The industry's attention is focused on what kind of results this experiment will produce.
「5万世帯ライフスタイル運営データで「生涯周期住居」設計します」
国内シニアハウス市場の高質な問題は明確である。公共賃貸中心の画一的供給と竣工後にのみ投入される運営会社、居住者ニーズと離れたサービス、中産階級高齢者が選択できる代替案は事実上専務した。しかし最近の版が変わっている。設計段階から参加して空間を企画し、20年間積み上げた運営ノウハウでカスタマイズされたサービスを提供する企業が現れた。
「シニアハウスは単なる老朽化のためのスペースではありません。私たちは人生全体を設計します。」
サンム・エスエルプラットフォーム（ＳＬＰ）代表５６のこの一言には、既存の運営会社と次元が異なるアプローチが含まれている。
2021年に新英資産管理とソシオリビングの合併で発足したSLPは、5万以上の家具を運営して蓄積したデータを武器に、若いコリビングからシニア福祉住宅まで生涯周期全般を網羅する住宅プラットフォームを構築している。単純な空間運営会社で「人生を設計する」プラットフォームに進化しているのだ。
5万世帯のデータで作られた「ライフサイクル住宅」戦略
SLPの武器は20年間積み重ねてきた運営データだ。これは全国5万余世帯で蓄積した居住者行動パターンと年齢別サービス選好度、地域別特性などのビッグデータだ。
「我々は特定住宅を断絶された時点ではなく、「生涯流れの中の連続性」とみなす」とし、「高コスト－高付加価値構造だが、既存の運営データが相当なコスト削減効果をもたらす」というのが彼の説明だ。
「青年のコリビングと新婚夫婦の公共支援民間賃貸住宅、そして高齢者福祉住宅と療養院までを一つのつながったサイクルで把握しています。」政府が最近発表した新タイプの長期民間賃貸住宅制度にシルバーステイが含まれていることを見ると、このようなライフサイクルアプローチが政策的に支持されている。
SLPはこのデータに基づいて、居住者データベースと単に特性別コンテンツ、年齢別特化サービスをマニュアル化している。核心は「居住者のライフタイムバリュー（LTV）」を高める仕組みを作ることだ。
シニアハウジング市場進出もこのようなコンテキストでだ。超高齢社会進入、ベビーブーム世代引退、1人高齢世帯増加という構造的変化に加え、老人福祉法施行令改正で委託運営条件が緩和されたのが機会要因だった。 SLPは「ノーブロライフケア」ブランドを登録し、ウィレムシンフォニアを初のプロジェクトとして始めた。
設計から運用まで、「プロデューサー型」ビジネスモデル
「私たちは設計段階から参加し、消費者ニーズと持続可能な運営を考慮した空間を企画し、コンテンツを作り、運営方式まで提案するプロデューサーに近いです」
既存事業者が竣工後入札に参加する方式である場合、SLPは設計段階から参加する。イ・サンム代表は「過去48ヶ月以上ソウル市内2千世代以上のアパート50余りを前戦して試行錯誤を経験したことがある」とし、「竣工後、運営入札に参加する機会には関心が少ない」とカットした。
慰礼シンフォニアと大邱新川洞シニアタウンプロジェクトが代表的な事例だ。単純な住居空間ではなく、住民参加基盤プログラム、外部専門機関と連携ケアサービス、地域連携文化コンテンツまで含まれる統合生活パッケージモデルで実装した。必要ならば療養病院、ケアセンターなど複合開発も含む。
ここでSL POP-UPの役割が重要です。 SLPの「コンテンツ実験室」の役割を果たすSL POP-UPで、新技術PoC、文化イベントなどを通じて蓄積したコンテンツ企画力がシニアハウスにつながるからだ。
パートナーシップも差別化ポイントだ。単純下請ではなく「共同企画者」の概念で接近する。
「５万余世代の住宅団地とオフィス、ホテルはスタートアップやサービス専門企業には集合顧客グループ」というのが理想代表の説明だ。実際、SLPの顧客はシンヨン系以外の顧客が70％以上を占めるのもこのような生態系戦略の結果だ。
収益モデルはコンサルティングとPM、MRO、責任賃貸借、プラットフォーム、サービス、投資などの収益などで多角化している。現在は「PM+運営」の安定的な売上が最も大きい。しかし昨年から推進したNPL資産に投資開発し、賃貸住宅と老人福祉住宅、ホテル運営などの新規BMが本軌道に上がり、より大きな売上が期待される。
全国拡散するシニアハウス、投資まで出た理由
現在、SLPは大邱新川洞と量産物金、烏山細橋、原州段階洞など全国各地で高齢者福祉住宅プロジェクトを推進している。単純委託運営ではなく、地域需要分析からコミュニティコンテンツ企画、空間構成、投資構造提案まで主導的に参加する方式だ。
注目すべき点は、SLPが最近エクアティ投資家として出ているということだ。 NPL事業地や生活型宿泊施設まで直接投資に乗り出した背景を理想代表はこう説明した。
「私たちはただ「他人が建てた空間を運営するだけの会社」にとどまることができないと思いました。人件費負担は大きくなり、新規参入競争会社の除殺削り式競争は市場を完全に守ることができないと把握しました。利益が出ることができると判断しました。
投資基準は厳しい。直接運営可能性と地域需要基盤の検討、無人運営など協力会社との協業可能性を総合判断して保守的にディールを選別する。今後は直接出口（exit）を通じた資本利得まで確保する戦略とともに、ポートフォリオをリッツに含めて上場する戦略まで念頭に置いている。
「首都圏の地価が高い状況で競争力のある賃貸住宅をするには限界がある。良い需要が集まった地域の低評価されたＮＰＬ物を確保したい」というのがＳＬＰの戦略だ。
サンム代表が描く会社の未来は明確だ。単純な空間運営会社ではなく、人の生涯を一緒に設計してケアする住宅プラットフォームになること。彼は「住宅データを集積して住居分野のマイデータ（My Data）事業者に生まれ変わりたい」とし、「住居という単語を「人生を入れる器」と解釈する」と話した。
「中長期的には膨大な住居データを基に最適なコンテンツ・サービス・空間とその運営シナリオまで統合設計するプラットフォーム運営会社に位置づけることが目標です」
さらに韓国型シニアハウジングモデルの標準を作り、海外ビルダーたちも切望するソリューションを構築し、「ライフスタイル関連プロップテック企業のアイコン」になるという抱負も明らかにした。
超高齢社会という時代的課題の前でSLPが提示する解法は明確だ。 20年間蓄積したデータと経験をもとに、生涯全体を網羅する住宅サービスを設計すること。その実験がどのような結果を生むのか、業界の視線が集中している。
SLP 首席执行官李尚武表示：“我们利用 50,000 个家庭的生活方式运营数据来设计‘生命周期住宅’。”
国内养老地产市场长期存在的弊端显而易见。供应以公租房为主，建成后才引入运营商，服务与居民需求脱节，中产阶级老年人几乎没有其他选择。然而，这种情况最近有所改变。一些公司从设计阶段就参与空间规划，并凭借20年来积累的运营经验提供定制化服务。
“老年公寓不仅仅是退休后的空间。我们的设计是为了老年人的一生。”
SLP代表李尚武（56岁）的这句话，蕴含着与现有运营商不同层次的理念。
SLP于2021年由Shinyoung Asset Management和Socio Living合并成立，凭借运营超过5万户家庭积累的数据，正在构建一个涵盖从年轻人共享居住到老年福利住宅等全生命周期的住房平台。它正从单纯的空间运营商发展成为一个“设计生活”的平台。
基于5万户家庭数据创建的“生命周期住房”战略
SLP的武器是20多年来积累的运营数据，这是全国5万多户居民积累的关于居民行为模式、年龄服务偏好、地域特征的大数据。
“我们将特定的住宅视为‘生命之流的连续体’，而非一个不相连的时间点，”他说，“它是一个高成本、高价值的结构，但现有的运营数据可以带来显著的成本节约。”
“我们将年轻人的共享居住、新婚夫妇的公租房、甚至老年福利房、养老院等视为一个环环相扣的循环。”政府最近宣布了包括老年公寓在内的新型长期私人租赁住房制度，这种生命周期模式正在得到政策支持。
基于这些数据，SLP 正在手动构建住户数据库，按复杂特征提供内容，并提供针对特定年龄段的服务。关键在于创建一个能够提升住户“终身价值 (LTV)”的体系。
进军养老住宅市场也是在这样的背景下。除了进入超高龄化社会、婴儿潮一代退休、单身老年家庭增加等结构性变化之外，《老年人福利法施行条例》的修改放宽了委托运营的条件，这也是一个机遇因素。SLP注册了“Noble Life Care”品牌，并启动了Wiryesymphonia作为其首个项目。
从设计到运营，“生产者型”商业模式
“我们更接近生产者，从设计阶段就参与进来，规划考虑到消费者需求和可持续运营的空间，创造内容，甚至建议运营方法。”
现有运营商在竣工后参与竞标，而SLP则从设计阶段就开始参与。李尚武代表表示：“过去，我们在首尔地区运营了50套公寓，共计2000多户，耗时48个月以上，经历了反复尝试”，“我们对竣工后参与运营竞标的机会不感兴趣”。
代表性项目包括“慰礼诗交响曲”和大邱新川洞老年城项目。这些项目并非单纯的居住空间，而是以综合生活配套模式实施，涵盖居民参与型项目、与外部专业机构合作的护理服务以及与地域相关的文化内容。如有需要，还包括疗养医院和护理中心等综合开发项目。
在这里，SL POP-UP 的作用至关重要。这是因为，作为 SLP 的“内容实验室”，SL POP-UP 通过新技术 PoC 和文化活动积累的内容策划能力与老年住宅紧密相连。
合作伙伴关系也是我们与众不同之处。我们将其视为“联合规划师”的概念，而非简单的分包商。
李相武代表解释说：“一个拥有5万户家庭、办公楼和酒店的住宅小区，是初创企业和服务企业的一大客户群。” 事实上，SLP 70%以上的客户都来自信荣集团以外的公司，这也是该生态系统战略的成果。
盈利模式多元化，涵盖咨询、物业管理（PM）、维护、维修（MRO）、责任租赁、平台、服务、投资等。目前，“物业管理+运营”的稳定收入占比最大。但随着租赁住宅、养老住宅、酒店运营等新型商业模式通过去年起大力推进的不良资产投资开发，逐渐步入正轨，预计未来收入将进一步增长。
老年住房在全国范围内蔓延，我们为何投资
目前，SLP正在大邱新川洞、梁山勿禁、乌山细桥、原州丹吉洞等全国各地推进老年福利住宅项目。这并非简单的委托运营，而是从区域需求分析到社区内容规划、空间构成、投资结构提案等，都采取了积极参与的方式。
值得一提的是，SLP最近正式出资成为其股权投资者。李相茂代表就其直接投资不良资产经营用地和住宅设施的背景进行了如下说明。
“我们认为，我们不能仅仅停留在‘运营他人建造的空间’的阶段。这样一来，人工成本的负担会越来越重，而且新进入者的激烈竞争也让我们无法完全守护市场。最终，我们判断，通过投资我们长期为客户提供的全方位服务，可以提升产品和运营的完整性，并产生丰厚的贡献利润。尤其在共享居住和养老住宅领域，如果从规划阶段就体现出运营的视角，我们坚信成功率会更高。”
投资标准非常严格。我们会综合评估直接运营的可能性、区域需求以及与无人驾驶等合作伙伴合作的可能性，谨慎地筛选项目。未来，我们正在考虑通过直接退出获得资本收益的策略，以及将投资组合纳入房地产投资信托基金（REITs）并上市。
“在首都地区地价高企的情况下，租赁住房的竞争力有限。我们希望在需求旺盛的地区获得被低估的不良贷款房产。”这是SLP的策略。
李相茂首席执行官对公司未来的展望非常清晰。它并非一家单纯的空间运营商，而是一个共同设计和关怀人们生活的住宅平台。他表示：“我希望通过积累住宅数据，重生为住宅领域的‘我的数据’（My Data）业务运营商”，并且“我将‘住宅’一词理解为‘承载生命的容器’”。
“中长期来看，我们的目标是成为基于海量住宅数据，将设计与最优内容、服务、空间及其运营场景相结合的平台运营商。”
此外，他还表示，他希望为韩国老年住房模式打造一个标准，打造一个海外建筑商也垂涎的解决方案，并成为“生活方式相关的房地产科技公司的标志”。
面对超高龄化社会的时代挑战，SLP提出的解决方案非常明确，那就是基于20年来积累的数据和经验，设计一套覆盖全生命周期的住宅服务。这一尝试最终会取得怎样的成果，备受业界关注。
« Nous concevons des « logements à cycle de vie » à partir des données de fonctionnement du mode de vie de 50 000 ménages », a déclaré Lee Sang-moo, PDG de SLP.
Les problèmes chroniques du marché national des résidences pour personnes âgées sont évidents. Offre uniforme, axée sur les locations publiques, opérateurs qui n'interviennent qu'après achèvement, services déconnectés des besoins des résidents, et quasi-absence d'alternatives pour les seniors de la classe moyenne. Cependant, la situation a récemment évolué. Des entreprises ont émergé, participant à la planification des espaces dès la conception et fournissant des services personnalisés grâce à un savoir-faire opérationnel accumulé depuis plus de 20 ans.
« Les résidences pour seniors ne sont pas seulement un lieu de retraite. Nous concevons des logements pour toute la vie. »
Ce seul mot de Lee Sang-mu (56), PDG de SLP, contient une approche qui se situe à un niveau différent de celle des opérateurs existants.
Lancée en 2021 suite à la fusion de Shinyoung Asset Management et de Socio Living, SLP développe une plateforme de logement qui couvre l'ensemble du cycle de vie, de la colocation pour jeunes aux logements sociaux pour seniors, grâce aux données accumulées grâce à l'exploitation de plus de 50 000 ménages. Elle évolue d'un simple opérateur d'espaces à une plateforme qui « dessine la vie ».
Stratégie « Logement tout au long de la vie » créée à partir des données de 50 000 ménages
L'arme du SLP réside dans les données opérationnelles accumulées depuis 20 ans. Il s'agit de données massives sur les comportements des résidents, les préférences en matière de services selon l'âge et les caractéristiques régionales, recueillies auprès de plus de 50 000 ménages à travers le pays.
« Nous considérons une maison comme un "continuum dans le flux de la vie" plutôt qu'un point dans le temps déconnecté », a-t-il déclaré. « Il s'agit d'une structure coûteuse et de grande valeur, mais les données d'exploitation existantes peuvent générer des économies significatives. »
« Nous considérons la colocation des jeunes, les logements locatifs privés subventionnés par l'État pour les jeunes mariés, et même les logements sociaux pour personnes âgées et les maisons de retraite comme un seul et même cycle. » Si l'on considère l'annonce récente par le gouvernement d'un nouveau système de location de logements privés à long terme incluant des séjours seniors, cette approche axée sur le cycle de vie est soutenue par les politiques publiques.
À partir de ces données, SLP modernise la base de données des résidents, en proposant un contenu basé sur des caractéristiques complexes et des services spécifiques à chaque âge. L'objectif est de créer une structure qui augmente la valeur vie des résidents.
L'entrée sur le marché des résidences pour personnes âgées s'inscrit également dans ce contexte. Outre les changements structurels tels que l'entrée dans une société très vieillissante, le départ à la retraite de la génération du baby-boom et l'augmentation du nombre de ménages âgés monoparentaux, la révision du décret d'application de la loi sur la protection des personnes âgées a assoupli les conditions d'exploitation des résidences de dépôt-vente, ce qui a constitué une opportunité. SLP a enregistré la marque « Noble Life Care » et a lancé le Wiryesymphonia, son premier projet.
De la conception à l’exploitation, un modèle économique de type « producteur »
« Nous sommes plus proches des producteurs qui participent dès la conception, planifient des espaces qui prennent en compte les besoins des consommateurs et un fonctionnement durable, créent du contenu et suggèrent même des modes de fonctionnement. »
Alors que les opérateurs existants participent aux appels d'offres après la fin des travaux, SLP intervient dès la conception. Lee Sang-moo, PDG, a déclaré : « Par le passé, nous avons connu des tâtonnements lors du déménagement de 50 appartements abritant plus de 2 000 ménages à Séoul pendant plus de 48 mois. » « Nous ne souhaitons pas participer aux appels d'offres après la fin des travaux. »
Les projets Wiryesy Symphonia et Daegu Sincheon-dong Senior Town en sont des exemples représentatifs. Il ne s'agit pas de simples espaces résidentiels, mais de modèles de logements intégrés comprenant des programmes basés sur la participation des résidents, des services de soins en partenariat avec des organismes professionnels externes et un contenu culturel lié à la région. Si nécessaire, ils incluent également des projets complexes tels que des hôpitaux et des centres de soins.
Ici, le rôle de SL POP-UP est crucial. En effet, les capacités de planification de contenu acquises grâce aux démonstrations de faisabilité des nouvelles technologies et aux événements culturels organisés à SL POP-UP, véritable laboratoire de contenu de SLP, sont connectées aux résidences pour personnes âgées.
Le partenariat est également un élément différenciant. Nous l'abordons comme un concept de « co-planification » plutôt que comme un simple sous-traitant.
« Un complexe résidentiel comptant 50 000 logements, des bureaux et des hôtels représente une clientèle importante pour les startups et les entreprises de services », explique le PDG Lee Sang-moo. En effet, le fait que plus de 70 % des clients de SLP ne soient pas des filiales de Shinyoung est également le résultat de cette stratégie écosystémique.
Le modèle de revenus est diversifié : conseil, gestion de projet, maintenance, révision et révision (MRO), location responsable, plateforme, services, investissement, etc. Actuellement, le chiffre d'affaires stable de la division « gestion de projet + exploitation » est le plus important. Cependant, les nouveaux secteurs d'activité, tels que le logement locatif, les logements sociaux pour personnes âgées et l'exploitation hôtelière, étant en bonne voie grâce aux investissements et au développement des actifs non performants promus depuis l'année dernière, devraient générer des revenus encore plus importants.
Le logement pour personnes âgées se répand à l'échelle nationale : pourquoi investissons-nous ?
Actuellement, SLP promeut des projets de logements sociaux pour personnes âgées dans différentes régions du pays, notamment à Daegu Sincheon-dong, Yangsan Mulgeum, Osan Segyo et Wonju Dange-dong. Il ne s'agit pas d'une simple opération de consignation, mais d'une méthode participative proactive, allant de l'analyse de la demande régionale à la planification du contenu communautaire, en passant par la composition de l'espace et la proposition de structure d'investissement.
Il convient de noter que SLP s'est récemment manifesté en tant qu'investisseur en capital. Le PDG Lee Sang-moo a expliqué le contexte de son investissement direct dans des sites commerciaux et des logements NPL comme suit.
Nous pensions que nous ne pouvions pas nous contenter de gérer des espaces construits par d'autres. Le poids des coûts de main-d'œuvre augmenterait, et nous avons réalisé que la concurrence acharnée des nouveaux entrants rendrait impossible une protection totale du marché. Finalement, nous avons estimé qu'en investissant dans l'offre de services complète que nous proposons à nos clients depuis longtemps, nous pourrions accroître la qualité de nos produits et de nos opérations, et générer d'importants bénéfices. Nous étions notamment convaincus que le taux de réussite des projets de colocation et de résidences seniors serait plus élevé si la perspective opérationnelle était prise en compte dès la phase de planification.
Les critères d'investissement sont stricts. Les transactions sont sélectionnées avec prudence, en évaluant de manière approfondie la possibilité d'une exploitation directe, en analysant la demande régionale et en envisageant une collaboration avec des partenaires, par exemple dans le domaine des drones. À l'avenir, nous envisageons une stratégie visant à réaliser des plus-values par des sorties directes, ainsi qu'à intégrer le portefeuille à des REIT et à les coter en bourse.
« Dans un contexte de prix fonciers élevés dans la zone métropolitaine, la concurrence pour le logement locatif est limitée. Nous souhaitons sécuriser les biens immobiliers non performants sous-évalués dans les zones à forte demande », telle est la stratégie de SLP.
L'avenir de l'entreprise imaginé par son PDG, Lee Sang-moo, est clair. Il ne s'agit pas d'un simple opérateur spatial, mais d'une plateforme résidentielle qui conçoit et prend soin de la vie collective des individus. Il a déclaré : « Je souhaite renaître en tant qu'opérateur My Data dans le secteur résidentiel en accumulant des données résidentielles » et « j'interprète le mot “logement” comme “un vaisseau qui contient la vie”. »
« À moyen et long terme, notre objectif est de devenir un opérateur de plateforme qui intègre la conception avec un contenu, des services, des espaces et leurs scénarios d'exploitation optimaux basés sur des données résidentielles massives. »
En outre, il a exprimé son ambition de créer une norme pour le modèle de logement pour personnes âgées coréen, de construire une solution que les constructeurs étrangers convoiteraient également et de devenir une « icône des entreprises proptech liées au style de vie ».
La solution proposée par SLP face au défi du vieillissement accéléré de la société est claire : concevoir un service résidentiel couvrant toute la durée de vie, basé sur les données et l'expérience accumulées depuis 20 ans. L'attention du secteur est focalisée sur les résultats que cette expérience produira.
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