출시 7개월 만에 2.5만 세대 확보, 일본 현지 법인까지 성공시킨 DNK의 역주행
20년 넘게 엑셀과 수기에 의존해온 아시아 임대관리 시장에 던진 디지털의 실체
새벽 2시, 서울 강남의 한 오피스텔 관리사무소. 직원 한 명이 전화기를 붙들고 있다.
“3층 화장실 변기가 막혔다고요? 지금 업체 연락해서…” 통화를 마친 그는 엑셀 파일을 열고 ‘A/S 접수현황’ 시트에 수기로 내용을 입력한다. 오전에는 월 임대료 입금을 확인하고, 오후에는 연체자 독촉 전화를 한다. 이어진 저녁에는 입주 희망자 안내까지. 하루 종일 반복되는 이 풍경이 불과 수년여전 임대관리의 전형적인 모습이다.
같은 시각, 도쿄 시부야의 한 부동산 자산운용사 임원이 스마트폰으로 실시간 공실률과 임대료 수납률을 확인하고 있다. 민원은 자동 분류돼 우선 순위별로 정리되고, AI가 예측한 ‘이번 달 공실 위험 세대’ 리스트가 메시지로 전송된다. 불과 7개월 전과는 다른 풍경이다.
이 변화의 중심에 DNK가 있다. 일본 진출에 성공하며 제품 출시 7개월 만에 2만5,000세대를 확보한 이 회사는, 아시아 임대관리 시장의 20년 묵은 관행을 흔들고 있다. 단순한 ‘디지털화’가 아니라 임대 관리 자체를 ‘자산 전략’으로 재정의한 것이다.
김인송(35) DNK 공동대표 겸 CSO는 위워크코리아에서 사업 개발을 총괄하고, 투자사에서 대형 부동산 프로젝트 투자 경험을 쌓은 부동산 전문가다. 서울 용산 이태원에 자리한 DNK 사무실에서 만난 그는 PMS 시장의 판도 변화와 DNK의 차별화 전략, 그리고 일본 진출 성공 배경을 설명했다.
운영자가 만든 PMS, ‘임대인 중심’ 설계의 차별성
DNK의 강점은 ‘현장성’이다. 단순히 소프트웨어 회사가 개발한 PMS가 아니라, 직접 부동산을 운영해본 경험에서 나온 솔루션이라는 점이다.
“선진국의 주거시장에서는 기업형 임대주택 시장이 형성되어 있는 반면, 국내는 대부분 개인소유로 이뤄져 있죠. 선진 트렌드를 따라 국내에도 임대관리를 전문적으로 운영할 수 있는 기업이 필요할 것으로 보고, 2020년 DNK의 전신인 ‘동네’를 창업했어요.”
초기 ‘동네’는 프리미엄 신축 아파트를 낮은 보증금과 고정 월세로 제공하는 ‘동네 FLEX’ 서비스를 운영했다. 하지만 직접 운영하면서 계약 관리, 임대료 수납, 입주자 소통 등 반복적이고 비효율적인 업무들의 문제점을 절감했다. 이를 해결하기 위해 내부적으로 개발한 PMS가 운영 효율성을 크게 개선했고, 이 경험이 DNK의 경쟁력이 됐다.
김인송 대표가 설계한 DNK의 차별적인 요소는 PMC(위탁관리사)가 아닌 임대인(자산 소유자)에게 어필하는 상품 구조다. “일반적인 PMS는 현장 운영자가 사용하는 기능 중심으로 설계되는 경우가 많지만, 저희는 부동산 수익성과 투자성과에 직접 영향을 미치는 기능을 전면에 배치했죠.”
실제 DNK의 ‘리싱 매니저(Leasing Manager)’와 인베스트먼트 매니저는 공실 관리와 임대료 상승률 모니터링, 투자 성과 분석 등 자산 수익성에 집중한 기능들을 제공한다. 이러한 구조는 일본 내 주요 리츠와 자산운용사, 패밀리오피스 등에서 강한 관심을 받고 있다. 이를 통해 PMS의 고객 범위를 PMC에서 자산 소유자로 확장시키고 있다.
일본 진출 성공, 보수적 시장을 뚫은 ‘임대인 언어’
DNK는 2024년 일본 법인을 설립하며 국내 PMS 기업 중 유일한 해외 진출 사례를 만들어냈다고 했다. 일본은 임대주택이 1,500만 세대 이상 존재하는 거대 시장이지만, 대부분 엑셀과 수기 기반으로 운영되는 보수적 특성을 갖고 있다.
“일본이 보수적인 시장인 것은 사실이지만, 코로나 팬데믹을 거치며 디지털 전환에 대한 수요가 부각됐습니다. 무엇보다 고령화로 인한 인력 수급 부족에 시달리고 있어, 반복적이고 복잡한 업무가 많은 주택 관리 영역에서 자동화 솔루션의 필요성이 높아지고 있었죠.”
김인송 대표는 일본 시장 진출의 핵심 돌파구로 ‘PMS는 단순한 관리 도구가 아니라 자산 수익성과 연결된 전략적 인프라’라는 메시지를 제시했다고 설명했다. 기존 PMS는 PMC 중심으로 설계돼 임대인 입장에서 운영 데이터를 통합적으로 보기 어려웠다. 반면 DNK는 실제 임대인으로서 부동산을 운영한 경험을 바탕으로 제품을 설계했다는 점을 강조했다.
“단순히 기술회사가 PMS를 만들어서 판매하는 게 아니라, 스스로 임대료 수납, 공실 리스크, 임차인 응대, 투자수익률 관리 등 임대인이 마주하는 문제를 겪고 해결한 경험이 있다는 점에서 일본 고객들은 높은 신뢰를 보여주었죠.”
특히 공실률 관리, 임대료 성과 추적, 운영 효율화 등의 기능을 ‘임대인의 언어’로 설명한 것이 효과적이었다. 이는 단순한 기능적 필요가 아니라, 실제 자산 수익성과 직결되는 가치로 인식되면서, 임대인을 고객으로 두는 자산운용사, 리츠, 패밀리오피스와의 신뢰 형성에 중요한 역할을 했다.
일본 진출을 고려하는 다른 스타트업들에게 김인송 대표는 세 가지를 조언했다. 첫째, 기존 시스템 대비 명확한 성과 차이를 증명할 수 있는 구조적 우위가 필요하다. 둘째, 현지 네트워크 구축이 성패를 가른다. 셋째, 외국계 기업들이 좋은 기회가 될 수 있다.
“기술보다 먼저, 고객이 절실하게 원하는 확실한 차별성과 좋은 현지 팀 구성부터 준비해야 ‘진입’을 넘어서 ‘지속’할 수 있습니다.”
AI 기반 전략과 아시아 시장 확장 로드맵
DNK의 중장기 전략에서 중요한 방향은 PMS에 축적된 데이터를 기반으로 한 AI 자동화의 고도화다. 현재 PMS에는 공실 관리, 임대료 청구, 민원 응대, 회계 정산 등 부동산 운영과 관련된 반복적인 업무 흐름이 구조화된 형태로 축적되고 있다.
“DNK는 AI 기술 자체를 차별화 포인트로 보기보다, AI를 얼마나 효과적으로 활용할 수 있는 구조와 데이터 기반을 갖추고 있는지가 경쟁력의 핵심이라고 봅니다.”
김인송 대표는 최근 AI 기술이 빠르게 대중화됨에 따라 ‘기술 그 자체’보다 ‘기술을 작동시키는 환경과 데이터 품질’이 중요해졌다고 강조했다.
DNK의 강점은 아시아태평양 시장에 맞춰 설계된 PMS를 기반으로 방대하고 정확한 운영 데이터를 축적하고 있다는 점이다. 북미 솔루션들이 정형화된 운영 모델을 전제로 설계된 반면, DNK는 한국과 일본처럼 비표준적인 업무가 많은 시장에서 실제 PMC와 임대인의 운영 흐름을 디지털화하며 현실적이고 현장성 있는 데이터셋을 확보하고 있다.
예를 들어 단순한 ‘공실 여부’ 데이터가 아니라, 임대료 변경 시점, 입주자 민원 히스토리, 자동 청구 실패 내역, 현장 대응 시간까지 실시간으로 기록되며, 이를 기반으로 AI가 판단하는 리스크 예측, 유지보수 우선순위 도출, 수납 자동화 로직이 보다 정교하고 실제 운영성과에 밀접하게 연결된다.
향후 DNK는 AI 기반의 운영 KPI 분석, 투자성과 시뮬레이션, ESG 자동 리포팅, 공공데이터 연계 리스크 분석 등으로 확장해 나갈 계획이다. “궁극적으로 DNK는 PMS를 넘어 AI 기반의 운영 인프라 플랫폼으로 진화하며, 노동인력 감소와 복잡해지는 임대 운영 환경 속에서 PMC와 임대인 모두가 신뢰할 수 있는 파트너가 되고자 해요.”
아시아 시장 확장 전략에 대해 김인송 대표는 명확한 비전을 제시했다. “아태지역은 북미, 유럽 등 지역에 비해 PMS 보급이 활성화되지 않은 반면 주거용 부동산 가치는 최상위권에 속하는 잠재력 높은 시장입니다.”
2023년 세빌스가 발표한 주거용 부동산 가치 상위 10개국 중 중국, 일본, 한국, 호주가 각각 1위, 3위, 8위, 10위를 기록했다는 점에서 아태지역 공략이 곧 글로벌 순위권 기업으로의 도약과 직결된다고 분석했다.
한국 시장에서도 구조적 변화가 진행되고 있다. 전세 제도의 부작용으로 월세시장이 성장하면서, 매월 임대료 수납, 주택 유지보수, 임대인-임차인 간의 소통, 계약 변경 등이 빈번해지고 있다. 이러한 변화는 PMS의 필요성을 더욱 부각시키고 있으며, DNK는 이미 이러한 트렌드를 선제적으로 파악하고 솔루션을 개발해왔다.
공공주택 및 도심복합사업 영역에서도 기회를 모색 중이다. “정부의 도심복합사업 확대와 민간참여 허용은 임대주택 산업에 질적·양적 전환점을 가져올 겁니다. 도심복합사업에서 민간 참여를 이끌어내기 위해 사업성 확보가 핵심인데, 이를 위해서는 대규모 세대 단지를 효율적으로 운영할 수 있는 PMS 기반의 자동화 기술이 필수적이죠.”
DNK는 2028년까지 아태 지역 PMS 시장 1위를 목표로 하고 있다. 제품 출시 7개월 만에 2.5만 세대를 확보한 성장 동력을 바탕으로, 시장이 진정으로 필요로 하는 솔루션을 적시에 제공하는 전략을 지속해나갈 계획이다.
김인송 대표는 DNK의 성장 과정에서 가장 큰 전환점으로 “단순한 ‘기능 제공자’가 아닌, 고객의 운영 성과에 실질적으로 기여하는 ‘운영 파트너’로 자리매김하기 시작한 시점”을 꼽았다. “고객이 ‘도입하고 나서 공실이 줄었다’, ‘민원 대응이 빨라졌다’, ‘보고가 쉬워졌다’는 피드백을 얻기 시작하면서, 제공하는 가치가 단순히 소프트웨어 이상의 것으로 인정받았고, 그것이 성장을 가속화시키는 전환점이 되었습니다.”
제품 출시 7개월 만에 2만 5,000세대 확보라는 성과를 거둔 DNK.
김인송 대표가 그려내는 아시아 PMS 시장의 미래가 현실이 될지, 업계의 관심이 쏠리고 있다.
'Beyond rental management, focusing on asset strategy', DNK CEO Kim In-song dreams of the future of PMS
DNK's reverse run that secured 25,000 households in just 7 months of launch and even led to the success of its local Japanese subsidiary
The reality of digital in the Asian rental management market that has relied on Excel and manual methods for over 20 years
2 a.m., in an officetel management office in Gangnam, Seoul. An employee is holding the phone.
“The toilet in the third floor bathroom is clogged? Contact the company right now…” After finishing the call, he opens an Excel file and manually enters the information on the ‘A/S reception status’ sheet. In the morning, he checks the monthly rent deposit, and in the afternoon, he calls those who are late. In the evening, he guides those who want to move in. This scene, which repeats all day, is a typical scene of rental management just a few years ago.
At the same time, an executive of a real estate asset management company in Tokyo’s Shibuya is checking real-time vacancy rates and rent collection rates on his smartphone. Complaints are automatically classified and organized by priority, and a list of “households at risk of vacancy this month” predicted by AI is sent as a message. It’s a different scene from just seven months ago.
At the center of this change is DNK. Having successfully entered the Japanese market and acquired 25,000 households in just seven months since its product launch, the company is shaking up 20 years of old practices in the Asian rental management market. It is not simply ‘digitalization’, but redefining rental management itself as an ‘asset strategy’.
Kim In-song (35), DNK Co-CEO and CSO, is a real estate expert who oversaw business development at WeWork Korea and gained experience investing in large-scale real estate projects at an investment firm. We met him at the DNK office in Itaewon, Yongsan, Seoul, and explained the changes in the PMS market landscape, DNK’s differentiation strategy, and the background to its successful entry into Japan.
Operator-created PMS, the difference of ‘renter-centered’ design
DNK's strength is its 'on-site presence'. It is not simply a PMS developed by a software company, but a solution derived from the experience of directly operating real estate.
“While the housing market in advanced countries has formed a corporate rental housing market, in Korea, it is mostly privately owned. In line with advanced trends, we believed that there would be a need for a company that could specialize in rental management in Korea, and so we founded ‘Dongne,’ the predecessor of DNK, in 2020.”
Initially, 'Dongne' operated the 'Dongne FLEX' service, which provided premium newly built apartments with low deposits and fixed monthly rents. However, while operating it directly, we realized the problems of repetitive and inefficient tasks such as contract management, rent collection, and communication with tenants. To solve this, the PMS developed internally greatly improved operational efficiency, and this experience became DNK's competitive edge.
The distinctive element of DNK, designed by CEO Kim In-song, is the product structure that appeals to landlords (property owners) rather than PMCs (management companies). “While general PMSs are often designed around functions used by field operators, we have placed functions that directly affect real estate profitability and investment performance at the forefront.”
In fact, DNK's 'Leasing Manager' and Investment Manager provide functions focused on asset profitability, such as vacancy management, rent increase rate monitoring, and investment performance analysis. This structure is receiving strong interest from major REITs, asset management companies, and family offices in Japan. Through this, the customer scope of PMS is expanding from PMC to asset owners.
Successful Entry into Japan: ‘Landlord Language’ Breaks Through Conservative Market
DNK said that it established a Japanese corporation in 2024, making it the only domestic PMS company to enter the overseas market. Japan is a huge market with over 15 million rental housing units, but it is conservative in that most of it is operated based on Excel and manual processes.
“It is true that Japan is a conservative market, but the demand for digital transformation has been highlighted during the COVID-19 pandemic. Above all, as Japan is suffering from a shortage of manpower due to its aging population, the need for automation solutions has been increasing in the housing management sector, which involves a lot of repetitive and complex work.”
CEO Kim In-song explained that the key breakthrough for entering the Japanese market was the message that "PMS is not a simple management tool, but a strategic infrastructure linked to asset profitability." Existing PMSs were designed around PMCs, making it difficult for landlords to view operational data in an integrated manner. On the other hand, DNK emphasized that it designed its products based on its experience as an actual landlord in operating real estate.
“Japanese customers showed a high level of trust in us because we are not simply a technology company that creates and sells a PMS, but because we have experience in solving problems that landlords face, such as rent collection, vacancy risk, tenant response, and investment return management.”
In particular, it was effective to explain functions such as vacancy rate management, rental performance tracking, and operational efficiency in the ‘language of landlords.’ This was not simply a functional necessity, but was recognized as a value directly related to actual asset profitability, and played an important role in building trust with asset management companies, REITs, and family offices that have landlords as their customers.
For other startups considering entering the Japanese market, CEO Kim In-song gave three pieces of advice. First, a structural advantage that can clearly demonstrate a difference in performance compared to existing systems is necessary. Second, establishing a local network is a key to success. Third, foreign companies can be a good opportunity.
“Before technology, you need to prepare a clear differentiation that customers desperately want and a good local team to go beyond ‘entering’ and ‘sustain’.”
AI-based strategy and roadmap for expansion into the Asian market
An important direction in DNK's mid- to long-term strategy is the advancement of AI automation based on data accumulated in PMS. Currently, PMS accumulates repetitive work flows related to real estate operations, such as vacancy management, rent billing, civil complaint response, and accounting settlement, in a structured form.
“Rather than viewing AI technology itself as a differentiating factor, DNK believes that the key to competitiveness lies in having a structure and data base that can effectively utilize AI.”
CEO Kim In-song emphasized that as AI technology has rapidly become popular, the ‘environment in which the technology operates and data quality’ have become more important than the ‘technology itself.’
DNK’s strength lies in its ability to accumulate vast and accurate operational data based on a PMS designed for the Asia Pacific market. While North American solutions are designed based on a standardized operational model, DNK is securing a realistic and on-site data set by digitalizing the actual PMC and landlord operational flow in markets with many non-standard tasks such as Korea and Japan.
For example, rather than simple 'vacancy status' data, the timing of rent changes, tenant complaint history, automatic billing failure history, and on-site response time are recorded in real time, and based on this, the risk prediction, maintenance priority derivation, and payment automation logic determined by AI become more sophisticated and closely linked to actual operational performance.
In the future, DNK plans to expand into AI-based operational KPI analysis, investment performance simulation, ESG automatic reporting, and public data-linked risk analysis. “Ultimately, DNK will evolve beyond PMS into an AI-based operational infrastructure platform, and become a trustworthy partner for both PMCs and landlords amidst a shrinking workforce and increasingly complex rental operation environment.”
Regarding the Asian market expansion strategy, CEO Kim In-song presented a clear vision. “The Asia Pacific region is a market with high potential, with PMS distribution not active compared to regions such as North America and Europe, but residential real estate value is among the highest.”
According to the analysis, China, Japan, Korea, and Australia ranked 1st, 3rd, 8th, and 10th respectively among the top 10 countries in residential real estate value announced by Savills in 2023, and it is analyzed that conquering the Asia-Pacific region will directly lead to a leap forward as a global ranking company.
Structural changes are also taking place in the Korean market. As the monthly rental market grows as a side effect of the jeonse system, monthly rent collection, housing maintenance, communication between landlords and tenants, and contract changes are becoming more frequent. These changes are further highlighting the need for PMS, and DNK has already proactively identified this trend and developed solutions.
We are also seeking opportunities in the areas of public housing and urban complex projects. “The government’s expansion of urban complex projects and the permission of private participation will bring about qualitative and quantitative turning points in the rental housing industry. In order to attract private participation in urban complex projects, securing business feasibility is key, and to this end, PMS-based automation technology that can efficiently operate large-scale housing complexes is essential.”
DNK aims to become the No. 1 PMS market in the Asia Pacific region by 2028. Based on the growth momentum of securing 25,000 households in just 7 months since the product launch, DNK plans to continue its strategy of providing solutions that the market truly needs in a timely manner.
Kim In-song, CEO, pointed out that the biggest turning point in DNK’s growth process was “when we started to position ourselves as an ‘operational partner’ that actually contributes to our customers’ operational performance, rather than a simple ‘function provider.’” “As we started to receive feedback from customers that ‘vacancy rates decreased after introduction,’ ‘complaints were responded to faster,’ and ‘reporting became easier,’ the value we provide was recognized as more than just software, and that became a turning point that accelerated our growth.”
DNK achieved the feat of securing 25,000 households in just 7 months since its product launch.
The industry is paying attention to whether the future of the Asian PMS market depicted by CEO Kim In-song will become a reality.
「賃貸管理を超えて資産戦略を中心に」、キム・インソンDNK代表が夢見るPMS未来
発売7ヶ月ぶりに2.5万世代確保、日本現地法人まで成功させたDNKの逆走
20年以上にわたりExcelと手書きに依存してきたアジア賃貸管理市場に投じられたデジタルの実体
夜明け2時、ソウル江南（カンナム）のあるオフィステル管理事務所。
「3階トイレ便器が詰まったんですか？ 今メーカー連絡して…」 通話を終えた彼はエクセルファイルを開き、「A/S受付現況」シートに手記で内容を入力する午前には月賃料の入金を確認し、午後には延滞者督促電話をする夕方には入居希望者の案内まで。姿だ。
同時刻、東京渋谷のある不動産資産運用会社の役員がスマートフォンでリアルタイム空室率と賃貸料収納率を確認している。
この変化の中心にDNKがある。日本進出に成功し、製品発売7ヶ月ぶりに2万5,000世代を確保した同社は、アジア賃貸管理市場の20年泊まった慣行を揺さぶっている。
キム・インソン（３５）ＤＮＫ共同代表兼ＣＳＯはウィワークコリアで事業開発を総括し、投資会社で大型不動産プロジェクト投資経験を積んだ不動産専門家だ。
オペレータによって作成されたPMS、「賃貸人中心」設計の差別性
DNKの強みは「現場性」だ。
「先進国の住宅市場では企業型賃貸住宅市場が形成されている反面、国内はほとんど個人所有で行われています。先進トレンドに沿って国内にも賃貸管理を専門的に運営できる企業が必要だと見て、2020年DNKの前身である「近所」を創業しました。」
初期の「近所」は、プレミアム新築マンションを低保証金と固定賃金で提供する「近所のFLEX」サービスを運営したが、直接運営しながら契約管理、賃貸料収納、入居者コミュニケーションなど繰り返し的で非効率的な業務の問題点を削減した。
キム・インソン代表が設計したDNKの差別的な要素は、PMC（委託管理会社）ではなく賃貸人（資産所有者）にアピールする商品構造だ。
実際のDNKの「リーシングマネージャー」とインベストメントマネージャーは、空室管理や賃料上昇率モニタリング、投資成果分析など資産収益性に集中した機能を提供する。
日本進出成功、保守的市場を突破した「賃貸人言語」
DNKは2024年に日本法人を設立し、国内のPMS企業の中で唯一の海外進出事例を作り出したという。
「日本が保守的な市場であるのは事実ですが、コロナファンデミックを経てデジタル転換に対する需要が浮き彫りになりました。何より高齢化による人材需給不足に苦しんでおり、反復的で複雑な業務が多い住宅管理領域で自動化ソリューションの必要性が高まっていました。」
キム・インソン代表は日本市場進出の核心突破口で「PMSは単純な管理ツールではなく資産収益性と連結した戦略的インフラ」というメッセージを提示したと説明した。
「単純に技術会社がPMSを作って販売するのではなく、自ら賃貸料収納、空室リスク、賃借人応対、投資収益率管理など賃貸人が向き合う問題を経験して解決した経験があるという点で、日本の顧客は高い信頼を見せてくれました。」
特に空室率管理、賃料実績追跡、運営効率化などの機能を「賃貸人の言語」で説明したのが効果的だった。
日本進出を考慮する他のスタートアップに、キム・インソン代表は３つのことを助言した。
「技術より先に、顧客が切実に望む確実な差別性と良い現地チーム構成から準備しなければ、「進入」を超えて「持続」することができます。」
AIベースの戦略とアジア市場拡張ロードマップ
DNKの中長期戦略で重要な方向は、PMSに蓄積されたデータを基盤としたAI自動化の高度化だ。
「DNKは、AI技術自体を差別化ポイントとして見るよりも、AIをどれだけ効果的に活用できる構造とデータ基盤を備えているかが競争力の核心だと考えています。」
キム・インソン代表は最近、AI技術が急速に大衆化するにつれ、「技術そのもの」より「技術を作動させる環境とデータ品質」が重要になったと強調した。
DNKの強みはアジア太平洋市場に合わせて設計されたPMSを基盤に膨大で正確な運営データを蓄積しているという点だ。
例えば、単純な「空室可否」データではなく、家賃変更時点、入居者の苦情履歴、自動請求失敗履歴、現場対応時間までリアルタイムで記録され、これを基にAIが判断するリスク予測、メンテナンス優先順位の導出、収納自動化ロジックがより洗練され、実際の運営成果に密接に繋がる。
今後、DNKはAI基盤の運営KPI分析、投資性とシミュレーション、ESG自動レポート、公共データ連携リスク分析などに拡張していく計画だ。
アジア市場の拡大戦略について、金仁宋代表は明確なビジョンを提示した。
2023年にセビルスが発表した住居用不動産価値上位10カ国のうち、中国、日本、韓国、オーストラリアがそれぞれ1位、3位、8位、10位を記録したという点で、アジア太平洋地域攻略がまもなくグローバル順位圏企業への跳躍と直結すると分析した。
韓国市場でも構造的変化が進められている。
公共住宅及び都心複合事業領域でも機会を模索中だ。
DNKは2028年までアジア太平洋地域のPMS市場1位を目指している。
キム・インソン代表はDNKの成長過程で最も大きな転換点として「単純な「機能提供者」ではなく、顧客の運営成果に実質的に寄与する「運営パートナー」として位置づけ始めた時点」を挙げた。価値は単にソフトウェア以上であると認められ、それが成長を加速させる転換点となりました。
製品発売7ヶ月ぶりに2万5,000世代確保という成果を収めたDNK。
キム・インソン代表が描くアジアPMS市場の未来が現実になるか、業界の関心が集まっている。
DNK CEO Kim In-song 展望 PMS 的未来：“超越租赁管理，专注于资产战略”
DNK 的反向运营在推出后的短短 7 个月内就获得了 25,000 个家庭的支持，甚至推动了其日本当地子公司的成功
20 多年来一直依赖 Excel 和手动方法的亚洲租赁管理市场的数字化现实
凌晨2点，首尔江南区一家办公酒店管理处内，一名员工正拿着电话。
“三楼卫生间的马桶堵了？现在就联系公司……”打完电话后，他打开Excel文件，手动将信息录入“售后受理情况”表。早上检查每月的租金押金，下午给迟到的租客打电话，晚上引导入住的租客。这一幕整天重复，正是几年前租房管理的典型场景。
与此同时，东京涩谷一家房地产资产管理公司的高管正在用智能手机查看实时空置率和租金收取率。投诉会自动按优先级进行分类整理，并由人工智能预测出“本月可能出现空置的家庭”名单，并以短信形式发送。这与七个月前截然不同。
这场变革的核心是DNK。该公司成功进入日本市场，自产品上市以来仅用了七个月就获得了2.5万户家庭的青睐，正在颠覆亚洲租赁管理市场20年来的旧有模式。这不仅仅是“数字化”，而是将租赁管理本身重新定义为一项“资产战略”。
DNK 联合首席执行官兼首席战略官金仁松（35岁）是一位房地产专家，曾在WeWork Korea负责业务拓展，并在投资公司积累了投资大型房地产项目的经验。我们在首尔龙山梨泰院的DNK办公室见到了他，并向他介绍了PMS市场格局的变化、DNK的差异化战略以及成功进军日本的背景。
运营商自建PMS，“以租客为中心”设计的区别
DNK的优势在于“现场化”。它并非仅仅是软件公司开发的PMS，而是源于房地产直营经验的解决方案。
“发达国家的住房市场已经形成了企业租赁住房市场，但在韩国，租赁住房市场主要为私人所有。顺应发达国家的趋势，我们认为韩国需要一家专门从事租赁管理的公司，因此于2020年成立了DNK的前身‘Dongne’。”
最初，“Dongne”运营着“Dongne FLEX”服务，该服务以低押金和固定月租金的方式提供优质新建公寓。然而，在直接运营的过程中，我们意识到合同管理、租金收取以及与租户沟通等工作存在重复且效率低下的问题。为了解决这些问题，我们内部开发了PMS系统，大大提高了运营效率，而这一经验也成为了DNK的竞争优势。
DNK 的特色在于其由首席执行官金仁松设计的、面向房东（业主）而非 PMC（物业管理公司）的产品结构。“一般的 PMS 通常围绕现场操作员使用的功能进行设计，而我们则将直接影响房地产盈利能力和投资业绩的功能放在了首位。”
事实上，DNK 的“租赁经理”和“投资经理”提供专注于资产盈利能力的功能，例如空置管理、租金上涨率监控和投资绩效分析。这一架构正受到日本主要房地产投资信托基金 (REIT)、资产管理公司和家族办公室的强烈关注。由此，PMS 的客户范围正在从 PMC 扩展到资产所有者。
成功进军日本：“房东语言”突破保守市场
DNK表示，其已于2024年在日本成立法人，成为唯一一家进军海外市场的本土PMS公司。日本是一个拥有超过1500万套租赁住房的巨大市场，但其较为保守，大部分业务仍基于Excel和手动流程进行。
日本市场确实比较保守，但在新冠疫情期间，数字化转型的需求凸显。最重要的是，由于日本人口老龄化导致劳动力短缺，房屋管理领域对自动化解决方案的需求日益增长，因为该领域涉及大量重复性和复杂的工作。
金仁松首席执行官解释说，进入日本市场的关键突破在于“PMS 并非简单的管理工具，而是与资产盈利能力挂钩的战略基础设施”。现有的 PMS 是围绕 PMC 设计的，这使得业主难以以集成的方式查看运营数据。而 DNK 则强调，其产品的设计是基于其作为实际业主在房地产运营方面的经验。
“日本客户对我们表现出高度信任，因为我们不仅仅是一家创建和销售 PMS 的科技公司，还因为我们在解决房东面临的问题方面拥有丰富的经验，例如租金收取、空置风险、租户响应和投资回报管理。”
特别是，将空置率管理、租金业绩追踪、运营效率等功能以“房东的语言”进行解释非常有效。这不仅仅是功能上的必要性，而且被认为是与实际资产收益直接相关的价值，在与以房东为客户的资产管理公司、房地产投资信托基金（REITs）和家族办公室建立信任方面发挥了重要作用。
对于其他考虑进入日本市场的初创企业，首席执行官金仁松给出了三点建议。首先，必须具备能够清晰展现与现有系统性能差异的结构优势。其次，建立本地网络是成功的关键。第三，外国公司可能是一个不错的机会。
“在技术之前，你需要准备好客户迫切需要的明确差异化，以及一支优秀的本地团队来超越‘进入’和‘维持’。”
基于人工智能的亚洲市场拓展战略和路线图
DNK中长期战略的一个重要方向是基于PMS中积累的数据推进AI自动化。目前，PMS以结构化的形式积累了与房地产运营相关的重复性工作流程，例如空置管理、租金结算、民事投诉回复和会计结算。
“DNK 认为，竞争力的关键在于拥有能够有效利用人工智能的结构和数据库，而不是将人工智能技术本身视为差异化因素。”
金仁松代表强调，随着AI技术的迅速普及，“技术运行的环境和数据质量”已经变得比“技术本身”更重要。
DNK 的优势在于其基于专为亚太市场设计的 PMS 系统，积累了海量精准的运营数据。北美解决方案基于标准化运营模式设计，而 DNK 则通过数字化实际 PMC 和业主运营流程，在韩国和日本等非标准化任务较多的市场，确保了真实、现场的数据集。
例如，不再只是简单的“空置状态”数据，而是实时记录租金变化的时间、租户投诉历史、自动计费失败历史和现场响应时间，并在此基础上，由人工智能确定的风险预测、维护优先级推导和支付自动化逻辑变得更加复杂并与实际运营绩效紧密相关。
未来，DNK 计划拓展至基于 AI 的运营 KPI 分析、投资绩效模拟、ESG 自动报告以及公共数据关联风险分析等领域。“最终，DNK 将超越 PMS，发展成为一个基于 AI 的运营基础设施平台，在劳动力日益减少、租赁运营环境日益复杂的情况下，成为 PMC 和房东值得信赖的合作伙伴。”
关于亚洲市场扩张战略，首席执行官金仁松提出了清晰的愿景。“亚太地区是一个潜力巨大的市场，虽然PMS分销不如北美和欧洲等地区活跃，但住宅房地产价值却位居前列。”
分析称，在第一太平戴维斯公布的2023年住宅房地产价值排名前10位的国家中，中国、日本、韩国、澳大利亚分列第1、3、8、10位，分析称攻占亚太地区将直接带来作为全球排名企业的飞跃。
韩国市场也在发生结构性变化。随着传赈制度带来的月租市场增长，月租收取、房屋维护、房东与房客之间的沟通以及合同变更等环节也变得越来越频繁。这些变化进一步凸显了PMS的需求，而DNK已经积极洞察这一趋势并开发了相应的解决方案。
我们也在公共住宅和城市综合体项目领域寻找机会。“政府扩大城市综合体项目规模，并允许民间参与，将为租赁住宅行业带来质和量的转折点。为了吸引民间参与城市综合体项目，确保商业可行性至关重要，而为此，能够高效运营大型住宅综合体的基于PMS的自动化技术至关重要。”
DNK 的目标是到 2028 年成为亚太地区第一大 PMS 市场。凭借自产品推出以来仅 7 个月就覆盖 25,000 户家庭的增长势头，DNK 计划继续其及时提供市场真正需要的解决方案的战略。
金仁松代表指出，DNK成长历程中最大的转折点是“我们开始将自己定位为真正为客户运营业绩做出贡献的‘运营伙伴’，而不是单纯的‘功能提供者’”。 “随着客户反馈‘引入后空置率下降’、‘投诉回复速度加快’、‘举报变得更容易’，我们所提供的价值被认为不仅仅是软件，这成为加速我们成长的转折点。”
DNK 产品推出后仅 7 个月就取得了覆盖 25,000 个家庭的成就。
金仁松代表描绘的亚洲PMS市场的未来能否成为现实，备受业界关注。
« Au-delà de la gestion locative, se concentrer sur la stratégie d'actifs », Kim In-song, PDG de DNK, rêve de l'avenir du PMS
La campagne inversée de DNK qui a permis de sécuriser 25 000 foyers en seulement 7 mois de lancement et a même conduit au succès de sa filiale japonaise locale
La réalité du numérique sur le marché asiatique de la gestion locative qui s'appuie sur Excel et les méthodes manuelles depuis plus de 20 ans
2 heures du matin, dans les bureaux d'Officetel à Gangnam, Séoul. Un employé tient le téléphone.
« Les toilettes de la salle de bain du troisième étage sont bouchées ? Contactez l'entreprise immédiatement… » Après avoir terminé l'appel, il ouvre un fichier Excel et saisit manuellement les informations sur la feuille « État de réception A/S ». Le matin, il vérifie le dépôt de garantie mensuel et l'après-midi, il appelle les retardataires. Le soir, il guide ceux qui souhaitent emménager. Cette scène, qui se répète toute la journée, est typique de la gestion locative il y a quelques années.
Au même moment, un dirigeant d'une société de gestion d'actifs immobiliers du quartier de Shibuya à Tokyo consulte en temps réel les taux de vacance et de recouvrement des loyers sur son smartphone. Les plaintes sont automatiquement classées et classées par priorité, et une liste des « ménages risquant d'être vacants ce mois-ci », prédite par l'IA, est envoyée par message. La situation est différente de celle d'il y a seulement sept mois.
Au cœur de ce changement se trouve DNK. Après avoir réussi son entrée sur le marché japonais et acquis 25 000 ménages en seulement sept mois depuis son lancement, l'entreprise bouscule les pratiques vieilles de 20 ans sur le marché asiatique de la gestion locative. Il ne s'agit pas simplement de « digitalisation », mais de redéfinir la gestion locative comme une « stratégie patrimoniale ».
Kim In-song (35 ans), co-PDG et directeur stratégique de DNK, est un expert immobilier qui a supervisé le développement commercial de WeWork Korea et a acquis une expérience en investissement dans des projets immobiliers d'envergure au sein d'une société d'investissement. Nous l'avons rencontré au bureau de DNK à Itaewon, Yongsan, Séoul, et lui avons expliqué l'évolution du marché des PMS, la stratégie de différenciation de DNK et le contexte de son implantation réussie au Japon.
PMS créé par l'opérateur, la différence d'une conception « centrée sur le locataire »
La force de DNK réside dans sa présence sur site. Il ne s'agit pas d'un simple PMS développé par un éditeur de logiciels, mais d'une solution issue de l'expérience de l'exploitation immobilière directe.
Alors que le marché immobilier des pays développés est devenu un marché locatif d'entreprise, en Corée, il est majoritairement privé. Conformément aux tendances du marché, nous avons estimé qu'il y aurait un besoin pour une société spécialisée dans la gestion locative en Corée, et nous avons donc fondé « Dongne », le prédécesseur de DNK, en 2020.
Initialement, Dongne exploitait le service « Dongne FLEX », qui proposait des appartements neufs haut de gamme avec des dépôts de garantie réduits et des loyers mensuels fixes. Cependant, en l'exploitant directement, nous avons constaté des problèmes de tâches répétitives et inefficaces, telles que la gestion des contrats, le recouvrement des loyers et la communication avec les locataires. Pour y remédier, le développement interne du PMS a considérablement amélioré l'efficacité opérationnelle, et cette expérience est devenue l'avantage concurrentiel de DNK.
L'élément distinctif de DNK, conçu par le PDG Kim In-song, réside dans la structure de son produit, qui s'adresse aux propriétaires fonciers plutôt qu'aux sociétés de gestion immobilière (SGI). « Alors que les SGI classiques sont souvent conçus autour de fonctions utilisées par les opérateurs de terrain, nous avons privilégié les fonctions qui influencent directement la rentabilité immobilière et la performance des investissements. »
En effet, les fonctions « Leasing Manager » et « Investment Manager » de DNK offrent des fonctions axées sur la rentabilité des actifs, telles que la gestion des locaux vacants, le suivi des taux d'augmentation des loyers et l'analyse des performances des investissements. Cette structure suscite un vif intérêt auprès des principaux REIT, sociétés de gestion d'actifs et family offices au Japon. Ainsi, la clientèle de PMS s'élargit, des PMC aux propriétaires d'actifs.
Entrée réussie au Japon : le « langage des propriétaires » perce un marché conservateur
DNK a déclaré avoir créé une société japonaise en 2024, devenant ainsi la seule société nationale de gestion immobilière à pénétrer le marché étranger. Le Japon est un vaste marché avec plus de 15 millions de logements locatifs, mais il est conservateur dans la mesure où la plupart de ses opérations reposent sur Excel et des processus manuels.
Il est vrai que le Japon est un marché conservateur, mais la pandémie de COVID-19 a mis en lumière la demande de transformation numérique. Surtout, le Japon souffrant d'une pénurie de main-d'œuvre due au vieillissement de sa population, le besoin de solutions d'automatisation s'est accru dans le secteur de la gestion immobilière, qui implique des tâches répétitives et complexes.
Le PDG Kim In-song a expliqué que la clé de l'entrée sur le marché japonais résidait dans le message suivant : « Le PMS n'est pas un simple outil de gestion, mais une infrastructure stratégique liée à la rentabilité des actifs. » Les PMS existants étaient conçus autour des PMC, ce qui rendait difficile pour les propriétaires bailleurs une visualisation intégrée des données opérationnelles. DNK, quant à elle, a souligné avoir conçu ses produits en s'appuyant sur son expérience de propriétaire immobilier.
« Les clients japonais nous ont témoigné une grande confiance, car nous ne sommes pas simplement une entreprise technologique qui crée et vend un PMS, mais parce que nous avons de l'expérience dans la résolution des problèmes auxquels sont confrontés les propriétaires, tels que le recouvrement des loyers, le risque de vacance, la réponse des locataires et la gestion du retour sur investissement. »
En particulier, il était efficace d’expliquer des fonctions telles que la gestion du taux de vacance, le suivi des performances locatives et l’efficacité opérationnelle dans le « langage des propriétaires ». Il ne s’agissait pas simplement d’une nécessité fonctionnelle, mais d’une valeur reconnue directement liée à la rentabilité réelle des actifs, et cela a joué un rôle important dans l’établissement de la confiance avec les sociétés de gestion d’actifs, les REIT et les family offices qui ont des propriétaires comme clients.
Aux autres startups envisageant de pénétrer le marché japonais, le PDG Kim In-song a donné trois conseils. Premièrement, un avantage structurel démontrant clairement une différence de performance par rapport aux systèmes existants est nécessaire. Deuxièmement, l'établissement d'un réseau local est essentiel au succès. Troisièmement, les entreprises étrangères peuvent représenter une opportunité intéressante.
« Avant d'aborder la technologie, il faut préparer une différenciation claire que les clients souhaitent ardemment et une bonne équipe locale pour aller au-delà de l'« entrée » et du « maintien ». »
Stratégie et feuille de route basées sur l'IA pour l'expansion sur le marché asiatique
Un axe important de la stratégie à moyen et long terme de DNK est le développement de l'automatisation par IA basée sur les données accumulées dans le PMS. Actuellement, le PMS accumule de manière structurée les flux de travail répétitifs liés aux opérations immobilières, tels que la gestion des postes vacants, la facturation des loyers, le traitement des plaintes civiles et le règlement des comptes.
« Plutôt que de considérer la technologie de l’IA en elle-même comme un facteur de différenciation, DNK estime que la clé de la compétitivité réside dans la mise en place d’une structure et d’une base de données capables d’utiliser efficacement l’IA. »
Le PDG Kim In-song a souligné qu'à mesure que la technologie de l'IA est devenue rapidement populaire, « l'environnement qui exploite la technologie et la qualité des données » sont devenus plus importants que « la technologie elle-même ».
La force de DNK réside dans sa capacité à accumuler des données opérationnelles vastes et précises grâce à un PMS conçu pour le marché Asie-Pacifique. Alors que les solutions nord-américaines reposent sur un modèle opérationnel standardisé, DNK s'assure un ensemble de données réalistes et locales en numérisant les flux opérationnels réels des PMC et des propriétaires sur des marchés où les tâches sont souvent non standardisées, comme en Corée et au Japon.
Par exemple, plutôt que de simples données sur le « statut de vacance », le calendrier des changements de loyer, l'historique des plaintes des locataires, l'historique des échecs de facturation automatique et le temps de réponse sur site sont enregistrés en temps réel et, sur cette base, la prédiction des risques, la dérivation des priorités de maintenance et la logique d'automatisation des paiements déterminées par l'IA deviennent plus sophistiquées et étroitement liées aux performances opérationnelles réelles.
À l'avenir, DNK prévoit de se développer dans l'analyse des indicateurs clés de performance opérationnels basée sur l'IA, la simulation de la performance des investissements, le reporting automatique ESG et l'analyse des risques liée aux données publiques. « À terme, DNK évoluera au-delà du PMS pour devenir une plateforme d'infrastructure opérationnelle basée sur l'IA et devenir un partenaire de confiance pour les PMC et les propriétaires dans un contexte de réduction des effectifs et de complexité croissante de l'environnement locatif. »
Concernant la stratégie d'expansion du marché asiatique, le PDG Kim In-song a présenté une vision claire. « La région Asie-Pacifique est un marché à fort potentiel, où la distribution de PMS est moins active que dans des régions comme l'Amérique du Nord et l'Europe, mais où la valeur de l'immobilier résidentiel est parmi les plus élevées. »
Selon l'analyse, la Chine, le Japon, la Corée et l'Australie se classent respectivement 1er, 3e, 8e et 10e parmi les 10 premiers pays en termes de valeur immobilière résidentielle annoncée par Savills en 2023, et il est analysé que la conquête de la région Asie-Pacifique conduira directement à un bond en avant en tant qu'entreprise de classement mondial.
Le marché coréen connaît également des changements structurels. Avec la croissance du marché locatif mensuel, conséquence directe du système jeonse, la collecte des loyers mensuels, l'entretien des logements, la communication entre propriétaires et locataires et les modifications de contrat deviennent plus fréquentes. Ces changements soulignent encore davantage la nécessité des PMS, et DNK a déjà identifié cette tendance de manière proactive et développé des solutions.
Nous recherchons également des opportunités dans les secteurs du logement social et des projets de complexes urbains. « L'expansion des projets de complexes urbains par le gouvernement et l'autorisation de participation privée entraîneront des changements qualitatifs et quantitatifs dans le secteur du logement locatif. Pour attirer la participation privée dans les projets de complexes urbains, il est essentiel de garantir la faisabilité commerciale. À cette fin, une technologie d'automatisation basée sur PMS, capable d'exploiter efficacement des complexes résidentiels de grande envergure, est essentielle. »
DNK vise à devenir le marché PMS n° 1 dans la région Asie-Pacifique d'ici 2028. Fort de sa dynamique de croissance consistant à sécuriser 25 000 foyers en seulement 7 mois depuis le lancement du produit, DNK prévoit de poursuivre sa stratégie consistant à fournir des solutions dont le marché a réellement besoin en temps opportun.
Kim In-song, PDG, a souligné que le tournant le plus important dans le processus de croissance de DNK a été « le moment où nous avons commencé à nous positionner comme un “partenaire opérationnel” contribuant réellement à la performance opérationnelle de nos clients, plutôt que comme un simple “fournisseur de fonctions”. » « Lorsque nous avons commencé à recevoir des retours de nos clients indiquant que “les taux de vacance ont diminué après le lancement”, “les réclamations ont été traitées plus rapidement” et “le reporting est devenu plus facile”, la valeur que nous apportons a été reconnue comme allant au-delà d’un simple logiciel, et cela a constitué un tournant qui a accéléré notre croissance. »
DNK a réussi l’exploit de sécuriser 25 000 foyers en seulement 7 mois depuis le lancement de son produit.
L'industrie est attentive à la question de savoir si l'avenir du marché asiatique des PMS décrit par le PDG Kim In-song deviendra une réalité.
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