이 글은 회계법인 마일스톤의 기고문입니다. 스타트업을 위한 양질의 콘텐츠를 기고문 형태로 공유하고자 하는 분이 있다면 벤처스퀘어 에디터 팀 editor@venturesquare.net으로 연락 주시기 바랍니다.
사업자가 부동산 임대차계약을 체결할 때 해당 거래가 부가가치세 과세대상에 해당하는지, 공급시기 및 과세표준은 어떻게 판단할지를 살펴볼 필요가 있다. 특히 계약기간이 길고 임대료를 선불로 받는 경우에는 세무상 수익 인식 시점 및 부가가치세 신고 납부 시점이 달라질 수 있어 주의가 필요하다. 또한, 임대차계약 과정에서 발생할 수 있는 재산세·종합부동산세 등의 제세공과금의 대납이나 계약조건에 따른 대가 수령 방식 역시 부가가치세 과세 여부 및 소득 인식 시점에 영향을 미칠 수 있다. 이러한 부동산 장기 임대차계약에서의 부가가치세 등 세무처리 방향에 대해 알아보고자 한다.
● 대가를 선불로 수령하는 경우의 부가가치세 공급시기 및 과세표준
부가가치세법에 따르면 사업자가 2 과세기간 이상에 걸쳐 부동산 임대용역을 제공하고 대가를 선불로 받는 경우, 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 그 공급시기로 하도록 하고 있다. 즉 임대 계약기간 전체를 기준으로 일시에 과세하지 않고 기간을 안분해서 각 과세기간별로 공급가액을 계산한다는 것이다. 따라서 부가가치세 과세표준은 선불로 받은 임대료 총액을 해당 계약기간의 개월 수로 나눈 금액을 기준으로 각 과세대상기간의 합계액으로 산정한다. 다만 선불로 받은 대가에 대해 세금계산서 또는 영수증을 발급하는 때에는 그 발급한 때를 공급시기로 보고 있으므로, 해당 과세기간에 부가가치세가 신고·납부 되어야 한다.
● 대가를 선불로 수령하는 경우의 수익 인식
소득세법에 따르면 임대료를 먼저 받는 경우, 수익을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액을 총수입금액으로 하고 있다. 즉, 임대료를 일시에 수령했다고 해서 전액을 해당 연도의 총수입금액으로 보지 않고 계약기간의 월수로 나눈 금액 중 해당 연도에 해당하는 금액을 수익으로 인식한다.
● 임차인의 제세공과금 대납 시 부가가치세 과세 여부 및 수익 인식
임대인 명의로 부과된 제세공과금을 임차인이 대신 납부하는 경우, 해당 금액은 임대료의 일부로 보게 된다. 따라서 해당 금액 역시 부가가치세가 과세대상에 포함되며, 임대인은 이를 포함하여 세금계산서를 발행하여야 한다. 아울러 계약 상 임차인이 임대인 명의의 제세공과금을 부담하도록 규정된 경우, 해당 금액은 임대인의 임대료 수입으로 보아야 한다.
- 관련 칼럼 더 보기
Value-added tax and revenue recognition for long-term real estate leases
This article is a contribution from the accounting firm Milestone. If you would like to share quality content for startups in the form of a contribution, please contact the Venture Square editorial team at editor@venturesquare.net.
When entering into a real estate lease agreement, a business owner must consider whether the transaction is subject to VAT and how the timing of supply and tax base will be determined. This is particularly important when the contract term is long and rent is paid in advance, as the timing of revenue recognition for tax purposes and VAT reporting and payment may differ. Furthermore, the payment of taxes and fees, such as property tax and comprehensive real estate tax, that may arise during the lease agreement process, as well as the method of receiving consideration according to the contract terms, can impact VAT eligibility and the timing of income recognition. This article will explore the tax treatment of VAT and other factors in long-term real estate lease agreements.
● VAT supply period and tax base in case of receiving payment in advance
According to the Value-Added Tax Act, if a business provides real estate rental services over two or more taxable periods and receives payment in advance, the date of supply is determined to be the end of the expected reporting period or taxable period. This means that rather than imposing taxes all at once based on the entire lease contract period, the supply price is calculated for each taxable period by apportioning the period. Therefore, the VAT tax base is calculated by dividing the total amount of prepaid rent by the number of months in the relevant contract period and adding the amount for each taxable period. However, if a tax invoice or receipt is issued for prepaid consideration, the date of issuance is considered the time of supply, and therefore VAT must be reported and paid for the relevant taxable period.
● Revenue recognition when payment is received in advance
According to the Income Tax Act, if rent is received in advance, the total income is calculated by dividing the amount by the number of months in the contract period and adding the amount for each taxable period. In other words, even if rent is received in one lump sum, the entire amount is not considered total income for the year. Instead, the amount divided by the number of months in the contract period is recognized as income for the year.
● Whether value-added tax is imposed and revenue recognition when the lessee pays taxes and public charges in advance
If a tenant pays taxes and fees levied on the landlord's behalf, the amount is considered part of the rent. Therefore, this amount is also subject to VAT, and the landlord must issue a tax invoice that includes this amount. Furthermore, if the contract stipulates that the tenant is responsible for paying taxes and fees levied on the landlord's behalf, the amount should be considered rental income for the landlord.
- See more related columns
不動産長期賃貸時の付加価値税及び収益認識処理
この記事は会計法人マイルストーンの投稿です。スタートアップのための質の高いコンテンツを投稿フォームで共有したい人がいる場合は、ベンチャースクエアエディタチームeditor@venturesquare.netまでご連絡ください。
事業者が不動産賃貸借契約を締結するとき、当該取引が付加価値税の課税対象に該当するか、供給時期及び課税標準はどのように判断するかを検討する必要がある。特に契約期間が長く、賃貸料を前払いする場合には、税務上の収益認識時点及び付加価値税申告納付時点が異なることがあり、注意が必要である。また、賃貸借契約過程で発生する可能性のある財産税・総合不動産税等の除細工課金の代納や契約条件による対価受領方式も付加価値税の課税可否及び所得認識時点に影響を及ぼすことがある。このような不動産長期賃貸借契約での付加価値税など税務処理の方向について調べようとする。
● 対価を前払いで受け取る場合の付加価値税の供給時期及び課税標準
付加価値税法によると、事業者が2課税期間以上にわたって不動産賃貸用役を提供し、対価を前払いで受け取る場合、予定申告期間または課税期間の終了日をその供給時期とするようにしている。つまり、賃貸契約期間全体を基準に一時に課税せずに期間を分けて、各課税期間別に供給価額を計算するということだ。したがって、付加価値税課税標準は、前払いで受けた賃貸料総額を当該契約期間の月数で割った金額を基準に各課税対象期間の合計額として算定する。ただし、前払で受けた対価に対して税金計算書又は領収証を発行するときは、その発行した時を供給時期とみなすため、当該課税期間に付加価値税が申告・納付されなければならない。
● 対価を前払いで受け取る場合の収益認識
所得税法によると、賃貸料を先に受け取る場合、収益を契約期間の月数で割った金額の各課税期間の合計額を総収入金額としている。すなわち、賃貸料を一時に受け取ったとしても、全額を当該年度の総収入金額とみなさず、契約期間の月数で割った金額のうち、当該年度に該当する金額を収益として認識する。
● 借受人の除細工課金代納時の付加価値税の課税有無及び収益認識
賃貸人名義で賦課された除細工課金を賃借人が代わりに納付する場合、当該金額は賃貸料の一部とみなされる。したがって、当該金額も付加価値税が課税対象に含まれ、賃貸人はこれを含めて税金計算書を発行しなければならない。なお、契約上賃借人が賃貸人名義の除細工課金を負担するよう規定された場合、当該金額は賃貸人の賃貸料収入として見なければならない。
- 関連列をさらに表示
长期房地产租赁的增值税和收入确认
本文由会计事务所 Milestone 提供。如果您也想为创业公司投稿，分享优质内容，请联系 Venture Square 编辑团队：editor@venturesquare.net。
在签订房地产租赁协议时，企业主必须考虑该交易是否需要缴纳增值税，以及如何确定供应时间和税基。当合同期限较长且租金预付时，这一点尤为重要，因为出于税务目的的收入确认时间以及增值税的申报和缴纳时间可能有所不同。此外，租赁过程中可能产生的税费（例如房产税和综合房地产税）以及根据合同条款收取对价的方式，都会影响增值税的适用性和收入确认时间。本文将探讨长期房地产租赁协议中增值税的税务处理及其他相关因素。
● 预收款情况下的增值税供应期限和税基
根据增值税法，如果企业在两个或多个纳税期内提供房地产租赁服务并预收租金，则供应日期确定为预期申报期或纳税期的结束日期。这意味着，增值税税款并非基于整个租赁合同期一次性征收，而是按纳税期分摊计算。因此，增值税税基的计算方法是将预付租金总额除以相关合同期的月数，然后将每个纳税期的金额相加。但是，如果为预付租金开具了税务发票或收据，则开具日期被视为供应日期，因此必须就相关纳税期申报并缴纳增值税。
● 预收款时确认收入
根据所得税法，如果租金是预收的，则总收入的计算方法是将预收金额除以合同期限的月数，然后将每个纳税期的金额相加。换句话说，即使租金是一次性收取的，也不将全部金额计入当年的总收入。而是将预收金额除以合同期限的月数，才确认为当年的收入。
● 承租人预付税款和公共费用时，是否征收增值税以及如何确认收入。
如果租户代房东缴纳税费，则该金额视为租金的一部分。因此，该金额也需缴纳增值税，房东必须开具包含该金额的税务发票。此外，如果合同规定租户负责代房东缴纳税费，则该金额应视为房东的租金收入。
- 查看更多相关专栏
Taxe sur la valeur ajoutée et comptabilisation des revenus pour les baux immobiliers à long terme
Cet article est une contribution du cabinet comptable Milestone. Si vous souhaitez partager du contenu de qualité destiné aux startups, veuillez contacter l'équipe éditoriale de Venture Square à l'adresse editor@venturesquare.net.
Lors de la conclusion d'un bail immobilier, un entrepreneur doit déterminer si l'opération est soumise à la TVA et comment le moment de la livraison et la base d'imposition seront établis. Ceci est particulièrement important lorsque la durée du contrat est longue et que le loyer est payable d'avance, car le calendrier de la comptabilisation du chiffre d'affaires à des fins fiscales, ainsi que la déclaration et le paiement de la TVA, peuvent différer. Par ailleurs, le paiement de taxes et de frais, tels que la taxe foncière et la taxe sur les biens immobiliers, pouvant survenir au cours de la procédure de bail, ainsi que les modalités de paiement prévues au contrat, peuvent avoir une incidence sur l'assujettissement à la TVA et le moment de la comptabilisation du revenu. Cet article examine le traitement fiscal de la TVA et d'autres facteurs liés aux baux immobiliers de longue durée.
● Délai de livraison de la TVA et assiette fiscale en cas de paiement anticipé
Conformément à la loi relative à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), lorsqu'une entreprise fournit des services de location immobilière sur deux périodes imposables ou plus et perçoit un paiement anticipé, la date de la prestation est déterminée comme étant la fin de la période de déclaration ou de la période imposable prévue. Cela signifie qu'au lieu d'appliquer la TVA en une seule fois sur la durée totale du contrat de location, le prix de la prestation est calculé au prorata pour chaque période imposable. Ainsi, l'assiette de la TVA est calculée en divisant le montant total des loyers payés d'avance par le nombre de mois de la période contractuelle concernée et en additionnant les montants obtenus pour chaque période imposable. Toutefois, si une facture ou un reçu est émis pour le paiement anticipé, la date d'émission est considérée comme la date de la prestation et, par conséquent, la TVA doit être déclarée et payée pour la période imposable concernée.
● Comptabilisation du chiffre d'affaires lorsque le paiement est reçu à l'avance
Selon la Loi de l'impôt sur le revenu, si le loyer est perçu d'avance, le revenu total est calculé en divisant le montant par le nombre de mois de la période contractuelle et en additionnant les montants pour chaque période imposable. Autrement dit, même si le loyer est perçu en une seule fois, la totalité du montant n'est pas considérée comme le revenu total de l'année. C'est plutôt le montant divisé par le nombre de mois de la période contractuelle qui est reconnu comme revenu de l'année.
● La question de l’application de la taxe sur la valeur ajoutée et la comptabilisation des revenus lorsque le locataire paie les taxes et les charges publiques par anticipation
Si le locataire règle les taxes et charges perçues pour le compte du bailleur, ce montant est considéré comme faisant partie du loyer. Par conséquent, il est également soumis à la TVA, et le bailleur doit émettre une facture incluant cette TVA. De plus, si le contrat stipule que le locataire est responsable du paiement des taxes et charges perçues pour le compte du bailleur, ce montant doit être considéré comme un revenu locatif pour ce dernier.
- Voir plus de colonnes connexes
You must be logged in to post a comment.