2013년 비영리 단체 실무자 정수현 씨는 매번 같은 문제에 부딪혔다. 전국 곳곳에서 세미나를 기획하고 모임을 열 때마다 2~3시간 공간을 구하는 일이 지옥이었다. 시간제 대여라는 개념 자체가 없었다. 고작 두어 시간 쓰는데 하루 영업 비용을 내거나, 각종 책임 조항이 빼곡한 계약서에 도장을 찍어야 했다.
“공간을 통째로 임대하라는 포스터만 붙어 있더라고요. 시간 단위로 쓰고 싶은 사람한테는 말이 안 되는 구조였죠.”
그로부터 13년이 흘렀다. 지금은 서울 도심 어디서나 손가락 몇 번만 움직이면 2시간짜리 회의실이 예약된다. 파티룸, 연습실, 촬영 스튜디오 등 27개 유형, 12만 개 공간이 시간 단위로 거래된다. 2025년 한 해에만 330억 원어치 공간이 쪼개져 팔렸다. 시장을 창출한 스페이스클라우드 정수현 대표 얘기다.
직접 겪은 불편함이 사업의 출발점이었다. 1년간 80평 규모 공간을 프로젝트성으로 운영할 기회가 생겼다. 코워킹스페이스와 부속 회의실을 시간 단위로 쪼개 대여했더니 공공기관과 대기업들이 몰렸다. 수익 전환까지 빨랐다.
“카페나 서점 운영자들한테 공간 활성화 노하우를 묻는 문의가 들어왔어요. 상담을 돕다 보니 홍보 채널을 만들어 매뉴얼을 공유해야겠다 싶었죠.”
초기엔 믿고 공간을 맡길 호스트가 없었다. 발품을 팔며 공간을 섭외했다. 앞서 에어비앤비가 성공한 덕에, 공간 공유 사업 인식이 높아지면서 ‘비숙박계 에어비앤비’로 이미지가 형성됐다. 작은 공간주들을 돕는다는 소문에 네이버 투자도 유치했다.
“공유 공간 DB 자체가 없던 시절이라 호스트데이를 한 달에 한 번씩 열었어요. 공간을 어떻게 서비스화할 것인가, 공간 대여 창업 강연과 성공 사례를 쏟아냈죠. 그러다보니 어느새 국내 최대 공간 대여 플랫폼이 되었어요.”
2016년 첫해 거래액 10억 원에서 2025년 330억 원까지 왔다. 10년간 30배 성장이다. 누적 거래액은 1,500억 원을 넘었다. 서비스 수수료는 PG 수수료 제외하면 6~7%, 광고 매출까지 더하면 전체 거래액의 10~15%가 회사 몫이다.
하지만 과정이 순탄하지만은 않았다.
“2~3년 고민이 많았어요. 결국 스스로 성장해서 좋은 비즈니스를 하는 본질에 집중하자고 결론 내렸죠.”
그는 “꼭 필요한 사업과 마케팅에만 알뜰하게 운영했다. 2019년 수익 전환을 이뤘고, 무리한 채용을 하지 않아 지속 가능한 팀 구조를 만들었다”면서, “매년 10% 영업이익을 목표로 차곡차곡 쌓았다”고 회고했다. 회사는 지난해 네이버와 협의해 자사주로 일부 주식을 매입하며 독립 경영 체제를 갖췄다.
누적 호스트 8만 명, 등록 상품 12만 개라는 숫자가 처음부터 중요했던 건 아니다. 초반엔 존재감을 규모로 입증하려 등록 수에 집중했다. 10년 차를 넘긴 지금은 다르다.
“활성화 지수가 진짜 지표예요. 우리를 믿고 공간을 맡긴 호스트들이 얼마나 성장하고 생존하느냐가 서비스의 성과죠.”
비수기엔 20~30%, 성수기엔 50~60%가 활성화된다. 90%가 자영업자라 평균 운영 기간이 3~5년인데, 비수기·성수기·운영 기간을 매년 5~10%씩 높이는 게 팀의 미션이다. 등록 수 대비 호스트 매출, 방문자 수, 예약 전환율, 취소율이 내부에서 가장 중요한 지표다.
글로벌 시장 진출도 이 강점에서 출발했다. 미국 Peerspace, 영국 Tagvenue가 주목하지 않는 작은 공간들에 집중하기로 했다. 영국을 첫 목표로 삼은 건 영어권이면서 공간 대여 시장이 성숙기에 접어든 곳이기 때문이다.
정 대표는 “현지 K팝 댄스 커뮤니티, 스타트업 모임, 아시아권 유저들에게 한국 서비스라는 점을 어필하고 있다”며, “기술적 우위보다 서비스적 대응으로 작은 공간을 운영하는 자영업자들을 친밀한 상담가 콘셉으로 접근한다”고 설명했다.
파티룸, 연습실, 촬영 스튜디오 등 27개 유형을 다루는 건 전략이다. 기타 부동산 서비스로서 공간 대여는 모든 곳이 서비스 가능하고, 1개 공간에서 여러 유형 서비스가 가능하기 때문이다. 파티룸 비수기엔 촬영 스튜디오로 팔고, 카페 장사 안 되는 날엔 모임 공간을 내준다.
공급자 확보를 위해 AI 기반 서비스 전환도 진행 중이다. 로컬 공간들을 AI 검색과 연결하고, 여러 플랫폼에서 들어오는 동시 예약을 관리할 수 있는 채널도 출시를 앞두고 있다.
서울시와는 초기부터 좋은 파트너십을 유지했다. ‘무중력지대’ 초기 기획과 운영을 성공적으로 진행해 9곳 지자체로 퍼뜨렸다. 대치동에 앤스테이블을 개발해 5년간 시행부터 운영까지 책임졌다. 서울주택도시공사와 공공형 리츠로 상가와 주택을 결합한 매력적인 주택을 만들었다.
지금은 AI 기반 공유재산 실시간 관리와 최적 이용 전략 연구를 준비 중이다. 행안부 도시혁신대상도 받았다.
“본질은 사용자 중심 공간 서비스예요. 공공기관이야말로 주민 수요에 맞춘 국공유재산을 관리하고 운용할 책임이 있으니까요.”
유휴 공간 규모를 파악할 방법은 없다. 어떤 건물주도 자신의 소유 공간이 비었다고 공개하지 않는다. 다만 월 20~30건씩 건물주들의 상담 신청이 들어온다. 비어있는 건물의 가치를 높일 방법을 찾기 위해서다.
“앞으로 우리가 도전할 부분은 공간을 운영하는 호스트를 넘어, 건물주들이 새로운 방식으로 공간을 유통하도록 돕는 일입니다.”
공간 대여는 하나의 툴일 뿐이다. 유저들은 공간을 구독하고, 멤버십으로 이용한다. 이색적인 공간을 만들고 운영하는 호스트가 8만 팀이다. 이 공간 기획자들을 놀고 있는 공간과 연결해주고, 가치를 창출하게 하고, 만들어진 이익을 잘 공유한다면 부동산은 창조적 자원이 된다.
그런 모먼트를 만드는 기업, 소셜 디벨로퍼로 앤스페이스를 진화시키려 한다. 2시간 공간을 구하기 어려웠던 비영리 단체 실무자의 불편함이 10년 만에 연 거래액 330억 원 시장을 만들었다. 빈 공간을 가치 있는 자원으로 바꾸는 한 창업가의 집념이 부동산 유통의 판을 어떻게 바꿔놓을지 주목된다.
"Renting the entire space?"…The space rental market created by Space Cloud CEO Jeong Su-hyeon.
In 2013, nonprofit worker Jeong Su-hyeon faced the same problem repeatedly. Every time she planned a seminar or held a meeting across the country, finding a space for two or three hours was a living hell. The concept of hourly rentals simply didn't exist. For a mere two hours, she had to pay a day's operating fee or sign a contract filled with liability clauses.
"There were only posters up asking for the entire space to be rented. It didn't make sense for someone who wanted to use it by the hour."
Thirteen years have passed since then. Now, anywhere in downtown Seoul, a two-hour conference room can be reserved with just a few clicks of a finger. 120,000 spaces in 27 categories, including party rooms, practice rooms, and photo studios, are traded by the hour. In 2025 alone, 33 billion won worth of space was sold in segments. This is the story of SpaceCloud CEO Jeong Su-hyeon, who pioneered the market.
The inconveniences I personally experienced became the starting point for my business. I had the opportunity to run a 80-pyeong space as a project for a year. I rented the coworking space and attached conference rooms by the hour, attracting public institutions and large corporations. The business quickly turned a profit.
"I've been receiving inquiries from cafe and bookstore owners asking for tips on how to revitalize their spaces. While helping them with these consultations, I realized I needed to create a promotional channel and share a manual."
In the beginning, there weren't any hosts we could trust with our space. We had to go out and find a space. Thanks to Airbnb's success, awareness of the space-sharing business grew, leading to the company's reputation as the "Airbnb of the non-housing sector." Rumors of its support for small space owners even led to investment from Naver.
"Because there wasn't a shared space database at the time, we held Host Day once a month. We discussed how to commercialize space, and we delivered lectures and success stories on space rental startups. Before we knew it, we had become the largest space rental platform in Korea."
Transaction volume grew from 1 billion won in its first year in 2016 to 33 billion won in 2025, a 30-fold increase over 10 years. Cumulative transaction volume exceeded 150 billion won. Excluding payment gateway fees, service fees are 6-7%. Adding advertising revenue, the company's share of total transaction volume is 10-15%.
But the process was not smooth.
"I thought about it for two or three years. Ultimately, I decided to focus on the essentials of growing on my own and building a successful business."
He recalled, "We operated frugally, focusing only on essential business and marketing. We achieved profitability in 2019 and established a sustainable team structure by avoiding excessive hiring." He added, "We steadily built up our annual operating profit target of 10%." Last year, the company negotiated with Naver to purchase some of its shares as treasury stock, establishing an independent management system.
The numbers—80,000 cumulative hosts and 120,000 registered products—were not initially significant. Initially, we focused on the number of registered users, trying to prove our presence through scale. Now, more than ten years later, things are different.
"The activity index is the true indicator. The success of our service is determined by the growth and survival of the hosts who trust us with their spaces."
During the off-season, 20-30% of the listings are active, and during the peak season, 50-60% are active. Ninety percent are self-employed, with an average operating period of three to five years. The team's mission is to increase the operating period by 5-10% each year, both during the off-season and peak season. Host revenue, visitor count, reservation conversion rate, and cancellation rate relative to the number of listings are the most important internal metrics.
Our foray into the global market also stemmed from this strength. We decided to focus on smaller spaces overlooked by Peerspace in the US and Tagvenue in the UK. We targeted the UK first because it's an English-speaking country with a mature space rental market.
CEO Jeong said, “We are appealing to the local K-pop dance community, startup gatherings, and Asian users by highlighting the fact that it is a Korean service,” and explained, “Rather than focusing on technological superiority, we are approaching small business owners who run small spaces with a service-oriented approach and the concept of an intimate consultant.”
Covering 27 different types of spaces, including party rooms, practice rooms, and photo studios, is a strategic move. As with other real estate services, space rentals are available everywhere, and a single space can accommodate multiple types of services. Party rooms can be sold as photo studios during the off-season, and meeting spaces can be used on days when cafe business is slow.
To secure suppliers, we're also transitioning to AI-based services. We're also about to launch a channel that connects local spaces with AI search and manages simultaneous reservations from multiple platforms.
We've maintained a strong partnership with the Seoul Metropolitan Government from the beginning. We successfully planned and operated the initial "Zero Gravity Zone" project, expanding it to nine local governments. We developed Enstable in Daechi-dong and oversaw its operation from start to finish for five years. We also partnered with the Seoul Housing & Communities Corporation to create attractive housing that combines commercial and residential properties through a public REIT.
Currently, we are preparing research on AI-based real-time management of shared property and optimal use strategies. We also received the Ministry of the Interior and Safety's Urban Innovation Award.
"The essence is user-centered spatial services. Public institutions are responsible for managing and operating national and public assets in a way that meets the needs of residents."
There's no way to determine the extent of vacant space. No building owner discloses the vacancy of their space. However, we receive 20 to 30 inquiries from building owners each month, seeking ways to increase the value of their vacant buildings.
“Our future challenge will be to go beyond just being a host who operates a space, and to help building owners distribute their space in new ways.”
Space rental is merely a tool. Users subscribe to spaces and use them through membership. There are 80,000 host teams creating and operating unique spaces. If we connect these space planners with spaces they enjoy, enable them to create value, and effectively share the resulting profits, real estate becomes a creative resource.
A company that creates such moments, Enspace, is evolving into a social developer. The inconvenience of a nonprofit worker struggling to find a two-hour space has created a market worth 33 billion won in annual transactions in just 10 years. It remains to be seen how this entrepreneur's dedication to transforming empty space into a valuable resource will transform the real estate market.
「空間を丸ごと借りますか？」…チョン・スヒョンスペースクラウド代表が作った空間レンタル市場
2013年非営利団体実務者チョン・スヒョン氏は毎回同じ問題にぶつかった。全国各所でセミナーを企画し、集会を開くたびに2～3時間空間を救うことが地獄だった。時間制レンタルという概念自体がなかった。直ちに時間を使うのに一日営業費用を出すか、各種責任条項が抜けた契約書に塗装を撮らなければならなかった。
「空間を丸ごと賃貸しろというポスターだけがついていたんですよ。時間単位で使いたい人には言葉にならない仕組みでしたね」
それから13年が流れた。今はソウルの都心のどこでも指数回だけ動けば2時間の会議室が予約される。パーティールーム、練習室、撮影スタジオなど27種類、12万スペースが時間単位で取引される。 ２０２５年の１年だけで３３０億ウォン分の空間が割れて売れた。市場を創出したスペースクラウドチョン・スヒョン代表の話だ。
直接経験した不便さが事業の出発点だった。 １年間８０坪規模の空間をプロジェクト性で運営する機会が生じた。コワーキングスペースと付属会議室を時間単位で分割貸与したところ、公共機関と大企業が集まった。収益転換まで早かった。
「カフェや書店の運営者たちにスペース活性化ノウハウを尋ねる問い合わせが入ってきました。
初期には信じて空間を任せるホストがなかった。発品を売り、空間を交渉した。これに先立ってエアビーアンビーが成功したことで、空間共有事業認識が高まり、「非宿泊系エアビーアンビー」でイメージが形成された。小さな空間主を助けるという噂にネイバー投資も誘致した。
「共有スペースDB自体がなかった時代だったので、ホストデーを月に一度開けました。
2016年初年度の取引額10億ウォンから2025年330億ウォンまで来た。 10年間で30倍の成長だ。累積取引額は1,500億ウォンを超えた。サービス手数料はPG手数料を除けば6～7％、広告売上まで加えると全体の取引額の10～15％が会社分けだ。
だが、過程が順調だがではなかった。
「2～3年の悩みが多かったです。結局自ら成長して良いビジネスをする本質に集中しようと結論下しました。」
彼は「必ず必要な事業とマーケティングだけに精巧に運営した。2019年収益転換を成し、無理な採用をせずに持続可能なチーム構造を作った」とし、「毎年10％の営業利益を目標に次々と積み重ねた」と回顧した。同社は昨年ネイバーと協議して自社株で一部株式を買い取り、独立経営体制を整えた。
累積ホスト8万人、登録商品12万個という数字が最初から重要だったわけではない。序盤には存在感を規模で立証しようと登録数に集中した。 10年目を越えた今は違う。
「活性化指数が本当の指標です。私たちを信じて空間を任せたホストがどれだけ成長して生き残るかがサービスの成果です。」
雨水期には20～30％、繁忙期には50～60％が活性化される。 ９０％が自営業者であり、平均運営期間が３～５年であるが、非水期・繁忙期・運営期間を毎年５～１０％ずつ高めるのがチームのミッションだ。登録数に対するホスト売上、訪問者数、予約コンバージョン率、キャンセル率が内部で最も重要な指標だ。
グローバル市場進出もこの強みから出発した。アメリカのPeerspace、英国Tagvenueが注目しない小さな空間に集中することにした。イギリスを初目標としたのは英語圏であり、空間レンタル市場が成熟期に入ったところだからだ。
チョン代表は「現地のKポップダンスコミュニティ、スタートアップ会、アジア圏ユーザーに韓国サービスという点をアピールしている」とし、「技術的優位よりもサービス的対応で小さな空間を運営する自営業者たちを親密な相談家コンセプトで接近する」と説明した。
パーティールーム、練習室、撮影スタジオなど27種類を扱うのは戦略だ。その他の不動産サービスとして、空間レンタルはすべての場所がサービス可能であり、1つの空間で様々なタイプのサービスが可能だからだ。パーティールームの雨水機には撮影スタジオで売り、カフェ商売にならない日には会場を出す。
サプライヤー確保のためにAIベースのサービス転換も進行中だ。ローカル空間をAI検索と接続し、複数のプラットフォームで着信同時予約を管理できるチャンネルも発売を控えている。
ソウル市とは初期から良いパートナーシップを維持した。 「無重力地帯」初期の企画と運営を成功的に進め、９カ所自治体に広げた。大治洞にアンステイブルを開発し、5年間施行から運営まで責任を負った。ソウル住宅都市公社と公共型リッツで商店街と住宅を組み合わせた魅力的な住宅を作った。
今はAIベースの共有財産リアルタイム管理と最適利用戦略研究を準備中だ。行安部都市革新対象も受けた。
「本質はユーザー中心空間サービスです。公共機関こそ住民の需要に合わせた国共有財産を管理して運用する責任がありますから」
アイドル空間規模を把握する方法はない。どの建物主も自身の所有スペースが空だと公開しない。ただし月20～30件ずつ建物主の相談申請が入ってくる。空の建物の価値を高める方法を探すためだ。
「今後私たちが挑戦する部分は、空間を運営するホストを越えて、建物主が新しい方法で空間を流通するのを助けることです。」
空間レンタルは1つのツールにすぎません。ユーザーは空間を購読し、メンバーシップとして利用する。異色的な空間を作り運営するホストが8万チームだ。この空間企画者を遊んでいる空間とつなげてくれ、価値を創出させ、作られた利益をよく共有すれば不動産は創造的資源になる。
そんなモーメントを作る企業、ソーシャルデベロッパーでアンスペースを進化させようとする。 ２時間の空間を求めにくかった非営利団体実務者の不便さが１０年ぶりに開かれた取引額３３０億ウォンの市場を作った。空き空間を価値ある資源に変える限り、起業家のこだわりが不動産流通の版をどのように変えるか注目される。
“租用整个空间？”……由 Space Cloud 首席执行官 Jeong Su-hyeon 创建的空间租赁市场。
2013年，非营利组织工作者郑秀贤(Jeong Su-hyeon)反复面临同样的问题。每次她在全国各地筹办研讨会或会议时，找到一个能用两三个小时的场地都难如登天。按小时租赁的概念根本不存在。仅仅两个小时，她要么得支付一天的运营费，要么就得签一份充斥着各种免责条款的合同。
“那里只贴出了整间场地出租的海报。对于只想按小时使用的人来说，这毫无意义。”
十三年过去了。如今，在首尔市中心，只需轻点几下鼠标，即可预订两小时的会议室。包括派对室、练习室和摄影棚在内的27个类别的12万个空间按小时进行交易。仅2025年，空间交易额就高达330亿韩元。这便是SpaceCloud首席执行官郑秀贤（Jeong Su-hyeon）的故事，他开创了这一市场。
我亲身经历的种种不便，成为了我创业的起点。我曾有机会以项目形式运营一个占地80坪的空间，为期一年。我将联合办公空间和配套的会议室按小时出租，吸引了众多公共机构和大型企业。这项业务很快就实现了盈利。
“我经常收到咖啡馆和书店老板的咨询，询问如何翻新他们的店面。在为他们提供咨询的过程中，我意识到我需要创建一个宣传渠道并分享一份手册。”
起初，我们找不到可以信任的房东来出租自己的空间。我们只能自己去找房子。多亏了Airbnb的成功，人们对空间共享模式的认知度不断提高，也让该公司赢得了“非住房领域的Airbnb”的美誉。甚至有传言称Airbnb支持小型房源的业主，并因此获得了Naver的投资。
“因为当时还没有共享空间数据库，我们每月举办一次空间租赁日。我们探讨如何实现空间商业化，并就空间租赁创业公司进行讲座和分享成功案例。不知不觉中，我们已经发展成为韩国最大的空间租赁平台。”
交易额从2016年成立之初的10亿韩元增长到2025年的330亿韩元，十年间增长了30倍。累计交易额超过1500亿韩元。不计支付网关费用，服务费占比为6%-7%。加上广告收入，公司在总交易额中的占比为10%-15%。
但这个过程并不顺利。
“我考虑了两三年。最终，我决定专注于自主成长和打造成功企业的要点。”
他回忆道：“我们奉行节俭运营，只专注于核心业务和市场营销。2019年，我们实现了盈利，并通过避免过度招聘，建立了可持续的团队结构。” 他补充道：“我们稳步实现了10%的年度营业利润目标。” 去年，公司与Naver协商，购入其部分股份作为库存股，从而建立了独立的管理体系。
最初，8万台累计主机和12万件注册产品这两个数字并不引人注目。起初，我们更关注注册用户数量，试图通过规模来证明我们的存在。如今，十多年过去了，情况已大不相同。
“活跃度指数才是真正的指标。我们服务的成功与否取决于那些信任我们并把空间交给我们的房东的成长和生存。”
淡季期间，20-30%的房源处于活跃状态；旺季期间，50-60%的房源处于活跃状态。90%的房东为个体经营者，平均经营年限为三至五年。团队的目标是每年将房东的经营年限提高5-10%，无论淡季还是旺季皆是如此。房东收入、访客数量、预订转化率以及相对于房源数量的取消率是最重要的内部指标。
我们进军全球市场也源于这一优势。我们决定专注于Peerspace在美国和Tagvenue在英国忽略的小型空间。我们首先瞄准英国市场，因为英国是英语国家，拥有成熟的空间租赁市场。
郑首席执行官表示：“我们通过强调这是一项韩国服务，来吸引当地的 K-pop 舞蹈社区、创业者聚会和亚洲用户。”他解释说：“我们不专注于技术优势，而是以服务为导向，以贴心顾问的概念来吸引经营小型空间的小企业主。”
涵盖27种不同类型的空间，包括派对室、练习室和摄影棚，是一项战略举措。与其他房地产服务一样，空间租赁随处可见，一个空间可以容纳多种服务。派对室可以在淡季作为摄影棚出租，会议室可以在咖啡馆生意清淡的日子使用。
为了确保供应商稳定，我们也在向基于人工智能的服务转型。此外，我们即将推出一个渠道，将本地空间与人工智能搜索连接起来，并管理来自多个平台的同步预订。
我们自始至终与首尔市政府保持着紧密的合作关系。我们成功规划并运营了首个“零重力区”项目，并将其推广至九个地方政府辖区。我们在大峙洞开发了Enstable项目，并全程负责其运营长达五年。此外，我们还与首尔市住宅社区公社合作，通过上市房地产投资信托基金（REIT）打造了兼具商业和住宅功能的优质住宅项目。
目前，我们正在开展基于人工智能的共享财产实时管理和优化利用策略的研究。此外，我们还获得了内政安全部颁发的城市创新奖。
“其核心是以用户为中心的空间服务。公共机构负责管理和运营国家和公共资产，以满足居民的需求。”
我们无法确定空置空间的具体面积。没有业主会主动透露其空置空间的情况。然而，我们每月都会收到二三十位业主的咨询，他们都在寻求提升空置建筑价值的方法。
“我们未来的挑战将不仅仅是作为空间的运营者，还要帮助建筑业主以新的方式分配他们的空间。”
空间租赁仅仅是一种工具。用户通过会员制订阅和使用空间。目前有8万个空间管理团队在创建和运营独特的空间。如果我们能将这些空间规划者与他们喜欢的空间联系起来，帮助他们创造价值，并有效地分享由此产生的利润，那么房地产就能成为一种创造性的资源。
Enspace 是一家致力于创造此类美好时刻的公司，正在转型成为一家社会发展企业。非营利组织工作人员苦于寻找两小时临时办公空间的困境，催生了一个年交易额高达 330 亿韩元的市场，而这仅仅用了十年时间。这位企业家致力于将闲置空间转化为宝贵资源，其理念将如何改变房地产市场，我们拭目以待。
« Louer l’espace entier ? »… Le marché de la location d’espaces créé par Jeong Su-hyeon, PDG de Space Cloud.
En 2013, Jeong Su-hyeon, employée d'une association, était confrontée à ce même problème à maintes reprises. Chaque fois qu'elle organisait un séminaire ou une réunion à l'autre bout du pays, trouver un espace pour deux ou trois heures relevait du parcours du combattant. Le concept de location à l'heure n'existait tout simplement pas. Pour deux heures à peine, elle devait payer le prix d'une journée ou signer un contrat truffé de clauses de responsabilité.
« Il n'y avait que des affiches proposant la location de l'espace entier. Cela n'avait aucun sens pour quelqu'un qui souhaitait l'utiliser à l'heure. »
Treize ans se sont écoulés depuis. Aujourd'hui, en plein cœur de Séoul, une salle de conférence de deux heures se réserve en quelques clics. 120 000 espaces, répartis en 27 catégories (salles de réception, salles de répétition, studios photo, etc.), sont disponibles à la location à l'heure. Rien qu'en 2025, la valeur des espaces loués s'élevait à 33 milliards de wons. Voici l'histoire de Jeong Su-hyeon, PDG de SpaceCloud et pionnière de ce marché.
Les désagréments que j'ai personnellement rencontrés ont été le point de départ de mon entreprise. J'ai eu l'opportunité de gérer un espace de 80 pyeong (environ 3,7 hectares) pendant un an. Je louais l'espace de coworking et les salles de conférence attenantes à l'heure, attirant des institutions publiques et de grandes entreprises. L'activité a rapidement été rentable.
« Je reçois des demandes de propriétaires de cafés et de librairies qui me demandent des conseils pour revitaliser leurs espaces. En les aidant dans ces consultations, j'ai réalisé que je devais créer un canal de promotion et partager un manuel. »
Au début, nous ne trouvions aucun hôte de confiance pour notre espace. Nous avons dû chercher un logement par nous-mêmes. Grâce au succès d'Airbnb, la notoriété du partage d'espaces s'est accrue, conférant à l'entreprise la réputation d'être « l'Airbnb du secteur non résidentiel ». Les rumeurs concernant son soutien aux petits propriétaires ont même attiré un investissement de Naver.
« Comme il n'existait pas de base de données d'espaces partagés à l'époque, nous organisions une Journée des hôtes une fois par mois. Nous y discutions de la commercialisation des espaces et présentions des conférences et des témoignages de réussite de startups de location d'espaces. Très vite, nous sommes devenus la plus grande plateforme de location d'espaces en Corée. »
Le volume des transactions est passé de 1 milliard de wons lors de sa première année d'activité en 2016 à 33 milliards de wons en 2025, soit une multiplication par 30 en 10 ans. Le volume cumulé des transactions a dépassé 150 milliards de wons. Hors frais de passerelle de paiement, les frais de service s'élèvent à 6-7 %. En incluant les revenus publicitaires, la part de l'entreprise dans le volume total des transactions atteint 10-15 %.
Mais le processus ne s'est pas déroulé sans heurts.
« J'y ai réfléchi pendant deux ou trois ans. Finalement, j'ai décidé de me concentrer sur l'essentiel : développer mon activité par moi-même et bâtir une entreprise prospère. »
Il se souvient : « Nous avons géré nos finances avec rigueur, en nous concentrant uniquement sur l’essentiel : l’activité et le marketing. Nous avons atteint la rentabilité en 2019 et mis en place une structure d’équipe durable en évitant les embauches excessives. » Il ajoute : « Nous avons progressivement atteint notre objectif de marge opérationnelle annuelle de 10 %. » L’année dernière, l’entreprise a négocié avec Naver le rachat d’une partie de ses actions en actions propres, établissant ainsi un système de gestion indépendant.
Ces chiffres — 80 000 hôtes cumulés et 120 000 produits enregistrés — n’étaient pas significatifs au départ. Nous nous concentrions alors sur le nombre d’utilisateurs enregistrés, cherchant à affirmer notre présence par notre envergure. Aujourd’hui, plus de dix ans plus tard, la situation est différente.
« L’indice d’activité est le véritable indicateur. Le succès de notre service dépend de la croissance et de la pérennité des hôtes qui nous confient leurs espaces. »
En basse saison, 20 à 30 % des annonces sont actives, contre 50 à 60 % en haute saison. 90 % des hôtes sont indépendants et leur activité dure en moyenne de trois à cinq ans. L'objectif de l'équipe est d'augmenter la durée d'activité de 5 à 10 % chaque année, aussi bien en basse qu'en haute saison. Les principaux indicateurs de performance internes sont le revenu des hôtes, le nombre de visiteurs, le taux de conversion des réservations et le taux d'annulation par rapport au nombre d'annonces.
Notre expansion sur le marché mondial s'est également appuyée sur cette force. Nous avons décidé de nous concentrer sur les espaces plus petits, négligés par Peerspace aux États-Unis et Tagvenue au Royaume-Uni. Nous avons ciblé le Royaume-Uni en premier lieu car c'est un pays anglophone doté d'un marché de location d'espaces bien établi.
Le PDG Jeong a déclaré : « Nous ciblons la communauté locale de danse K-pop, les rassemblements de startups et les utilisateurs asiatiques en mettant l'accent sur le fait qu'il s'agit d'un service coréen », et a expliqué : « Plutôt que de nous concentrer sur la supériorité technologique, nous nous adressons aux propriétaires de petites entreprises qui gèrent de petits espaces avec une approche axée sur le service et le concept d'un consultant personnalisé. »
Proposer 27 types d'espaces différents, dont des salles de réception, des salles de répétition et des studios photo, est une démarche stratégique. Comme pour les autres services immobiliers, la location d'espaces est possible partout, et un même espace peut accueillir plusieurs types de services. Les salles de réception peuvent être louées comme studios photo en basse saison, et les salles de réunion peuvent être utilisées les jours où l'activité du café est réduite.
Afin de sécuriser nos fournisseurs, nous nous tournons également vers des services basés sur l'IA. Nous sommes également sur le point de lancer une plateforme qui met en relation les espaces locaux grâce à un moteur de recherche IA et gère les réservations simultanées provenant de plusieurs plateformes.
Nous avons entretenu un partenariat solide avec la municipalité de Séoul dès le départ. Nous avons planifié et géré avec succès le projet initial « Zone à gravité zéro », que nous avons ensuite étendu à neuf collectivités locales. Nous avons développé Enstable à Daechi-dong et supervisé son exploitation de A à Z pendant cinq ans. Nous avons également collaboré avec la Société de logement et de développement communautaire de Séoul pour créer des logements attractifs combinant espaces commerciaux et résidentiels par le biais d'une société d'investissement immobilier cotée en bourse.
Nous menons actuellement des recherches sur la gestion en temps réel des biens partagés grâce à l'intelligence artificielle et sur les stratégies d'utilisation optimale. Nous avons également reçu le Prix de l'innovation urbaine du ministère de l'Intérieur et de la Sécurité.
« L’essentiel réside dans des services spatiaux axés sur l’utilisateur. Les institutions publiques sont responsables de la gestion et de l’exploitation des biens nationaux et publics de manière à répondre aux besoins des résidents. »
Il est impossible de déterminer l'étendue des espaces vacants. Aucun propriétaire ne divulgue le taux de vacance de ses immeubles. Cependant, nous recevons chaque mois entre 20 et 30 demandes de renseignements de propriétaires cherchant à valoriser leurs immeubles inoccupés.
« Notre défi futur sera d’aller au-delà du simple rôle d’hôte gérant un espace, et d’aider les propriétaires d’immeubles à distribuer leurs espaces de manière novatrice. »
La location d'espaces n'est qu'un outil. Les utilisateurs s'abonnent à des espaces et les utilisent grâce à un système d'adhésion. On compte 80 000 équipes d'hôtes qui créent et gèrent des espaces uniques. Si nous mettons en relation ces aménageurs d'espaces avec ceux qu'ils apprécient, leur permettons de créer de la valeur et partageons équitablement les bénéfices qui en découlent, l'immobilier devient une ressource créative.
Enspace, une entreprise qui crée ce genre d'opportunités, se transforme en acteur du développement social. La difficulté rencontrée par les travailleurs sociaux pour trouver un espace de deux heures a généré, en seulement dix ans, un marché de 33 milliards de wons de transactions annuelles. L'avenir nous dira comment l'engagement de cet entrepreneur à transformer les espaces vacants en une ressource précieuse influencera le marché immobilier.
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