“마을 곳곳에 방치된 폐가는 ‘흉물’이 아니라 귀중한 ‘자산’이죠.”
이자카야 운영의 고단함을 뒤로 하고, 고향 제주로 돌아온 남성준 다자요 대표가 발견한 가능성이다. 단순히 임대료가 저렴해서가 아니다. 버려진 공간이 마을의 자원으로 바뀌는 순간, 그곳에 사업 잠재력이 있었다.
“빈집은 시간이 응축된 희소 자원이라고 생각해요. 경험하지 못한 시대와 지역 일상을 향유하고 싶은 욕구에 주목했죠.”
17개월간 매출 제로, 규제의 벽
2019년 농어촌정비법의 높은 벽을 깨고 규제 샌드박스를 통과했을 때, 남 대표가 느낀 건 성취감보다 허탈함이었다. 그는 “무려 17개월 동안 매출 없이 규제의 문턱을 넘는 데 모든 에너지를 쏟았다”면서, “통과 이후에도 부가 조건이 꼬리를 물었다. 매출이 발생하기까지 꼬박 34개월이 걸렸다”고 회상했다.
“실증의 모든 리스크와 비용은 오롯이 기업의 몫이고, 새로 도전하는 기업을 바라보는 시선은 ‘저게 될까’라는 의심뿐이었죠.”
희망의 움직임은 있다. 빈집재생민박업 제도화와 농업펀드의 빈집 정비 투자 고시 변경 등 정책들이 하나씩 마련되고 있다. 방향은 맞다. 다만 현장의 시간과 정책의 시간 사이 간극이 좁혀지길 바랄 뿐이다. 코로나 이후 건축비와 자재비, 인건비가 뛰었다. 게스트들의 눈높이도 높아졌다. 예전처럼 빈집을 무상으로 빌려 자체 자금으로 재생한 뒤 숙박 매출로 10년 안에 회수하는 모델은 더 이상 작동하지 않는다.
남 대표는 모델 자체를 뒤집었다. 우선, 투자조합 등을 활용해 빈집을 직접 매입하는 방식이다. 자산이 내재화되면 회수 기간에 쫓기지 않는다. 그리고 빈집 소유주가 비용을 대고 ‘다자요’가 위탁 운영하는 방식이다. 재생 비용이 지출이 아니라 매출로 전환된다. 사업 영역도 넓혔다. ‘농어촌 빈집 숙박업’이라는 하나의 틀에서 벗어나, 10년간 축적한 공간 기획력 자체를 수익 모델로 삼았다. 빈집뿐 아니라 다양한 지역의 유휴공간을 대상으로, 숙박에서 F&B, 주거까지 확장한다. 운영 효율 면에서는 IoT를 적극 활용한다. 에너지 절감 페이백 시스템은 특허 등록까지 마쳤다. 여행객이 에너지를 아끼면 그만큼 돌려주는 구조로, 비용 절감과 마케팅 효과를 동시에 노린다.남 대표는 “대기업들이 다자요의 공간을 자사 제품으로 채운다. 단순한 협찬이 아니다. 이곳을 경험 중심의 쇼룸으로 인정했다는 뜻”이라고 밝혔다.
그는 “지난해 다자요의 가동률은 서비스 시작 당시보다 16% 상승했다”면서, “제주 여행 시장이 부진한 와중에 나온 수치”라고 강조했다.
“대기업들이 자신들의 제품을 저희 공간에 넣겠다고 하는 순간, 다자요는 단순 숙박업체가 아니라 대기업이 신뢰하는 공간 플랫폼으로 위상이 바뀌었죠.”
다음 단계는 선명하다. 제조 기업의 IP가 라이프스타일 전반으로 확장되는 공간 플랫폼이다. 숙소에서 경험한 침구, 어메니티, 가구를 다자요 IP와 결합해 판매하는 커머스 모델, IoT 관제 시스템으로 숙박객의 행동 패턴을 데이터화해 제조사에 피드백하는 구조다.
“마을 주민들한테 확실한 건 눈에 보이는 변화예요. 골칫거리였던 빈집을 깔끔하게 재생하면 그게 지자체 빈집 정비 실적으로 잡혀요. 흉물이 사라지고, 예쁜 숙소가 조성되고, 사람이 다니기 시작하면 동네 분위기가 달라지죠.”
IoT 통합 관리
제주는 관광 인프라도 좋고 독보적인 관광지라 자원이 풍부하다. 그런데 남 대표는 오히려 육지가 더 좋은 환경이라고 본다.
“제주는 좋은 숙소가 너무 많아요. 선택지가 넘쳐나는 시장에서 싸워야 하죠. 반면 육지 소멸 위험 지역은 숙소도 적고 인프라도 빈약해요. 그래서 오히려 저희가 돋보일 수 있습니다.”
표준화된 재생 매뉴얼은 네 가지로 정리된다. 400곳 이상 빈집 사이트를 보며 쌓은 입지 선정 노하우, 브랜드·셀럽을 활용한 콘텐츠 기획, IoT 기술, 그리고 운영 매뉴얼이다. 11채가 마을 곳곳에 흩어진 수평적 호텔 형태는 IoT로 통합 관리한다. 도어락 비대면 체크인·체크아웃, CCTV·화재·보일러 이상·전기 누전 원격 관제, 기상·미세먼지·소음 모니터링까지 하나의 시스템에서 돌아간다. 디지털 트윈 모델을 통한 원격 제어, 에너지 절감 고도화, 개인화된 스마트홈 구축도 추진 중이다. 애플 카플레이처럼, 게스트가 어느 다자요 숙소에 가든 자기 취향대로 조명·온도·음악이 세팅되는 구조를 만들겠다는 것이다.
“아무리 IT를 고도화해도 결국 누군가는 현장에 가야 합니다. 그래서 지역 주민을 고용하거나 지역 청년들의 유지보수 창업을 지원하죠. IT가 사람을 대체하는 게 아니라, 사람의 일을 더 쉽게 만들어주는 겁니다.”
“지방의 시간에 맞춘 제도가 필요하다”
코리아스타트업포럼 운영위원이기도 한 남 대표의 제언은 묵직한 울림을 준다.
“서울에서, 세종에서 만든 정책이 지방 현실에 맞느냐는 질문을 계속 던져야 합니다. 신도시에서 출퇴근하는 지방 공무원이 지방 정책을 짜고, 제주를 한 번도 여행해보지 않은 공무원이 이 지역의 관광 정책을 설계하는 구조에 대한 고민이 필요하죠.”
2025년 국내 스타트업 투자에서 100억 원 이상 투자의 84%가 수도권 기업에 집중됐다. 비수도권 벤처기업이 전체의 40%를 차지한다. 그러나 비수도권에 투입되는 투자는 전체의 20% 수준에 머문다.
“지방의 시간은 더디 흐르고, 기업의 성장도 천천히 자랍니다. 그런데 초기 3년 기업, 7년 회수 펀드 기준이 서울이나 제주나 똑같아요. 제대로 하려면, 지방의 시간과 속도에 맞춰 제도를 재설계해야 합니다.”
돈을 벌어야 지속할 수 있고, 지속해야 사회적 가치도 존재한다. 빈집을 재생하는 것 자체가 지자체 실적이 되고, 마을에 관계인구가 생기고, 지역 경제가 돌아간다. 사회 공헌을 따로 떼어내 하는 게 아니라, 사업 자체가 곧 사회적 기여인 구조다.
비즈니스 모델을 세 개의 축으로 세웠다. 공간 개발·운영과 관제서비스 SaaS, 중개 플랫폼. 다자요는 빈집을 예쁘게 고쳐 꾸미는 데 그치지 않는다. 브랜드와 셀럽의 참여를 통해 공간의 가치를 끌어올린다. 일반 인테리어 업체가 빈집을 고치면 숙소지만, 다자요가 고치면 ‘이야기’가 된다.
관제서비스가 스케일의 열쇠다. 다자요가 직접 운영하는 숙소는 11채지만, IoT 관제 시스템을 SaaS로 제공하면 수백, 수천 채를 네트워크로 묶을 수 있다.
“5년 뒤를 위해 지금 공들이는 게 뭐냐고요? 셋 다입니다. 한 가지만 집중하는 대표가 어디 있겠어요.”
제주의 폐가에서 가능성을 발견한 창업가. 그의 집념이 전국의 빈집과 유휴공간을 ‘자산’으로 바꿔놓을 수 있을지 주목된다.
"Empty houses are scarce resources where time is condensed"… Nam Seong-jun, CEO of Dajayo
Abandoned houses scattered throughout the village are not 'eyesores,' but valuable 'assets.'
This is the potential discovered by Nam Seong-jun, CEO of Dajayo, who returned to his hometown of Jeju after leaving behind the hardships of running an izakaya. It was not simply because the rent was cheap. The moment an abandoned space was transformed into a village resource, there was business potential there.
“I believe empty houses are scarce resources where time is condensed. I focused on the desire to enjoy the daily life of a region and an era one has not experienced.”
Zero revenue for 17 months, regulatory barriers
When CEO Nam broke through the high hurdles of the Rural Development Act in 2019 and passed the regulatory sandbox, he felt more despondency than a sense of accomplishment. He recalled, “I poured all my energy into getting past the regulatory threshold for a whopping 17 months without any revenue,” adding, “Even after passing, additional conditions followed one after another. It took a full 34 months to generate revenue.”
All the risks and costs of the validation fell entirely on the company, and the only view of companies taking on this new challenge was skepticism—"Will that really work?"
There are signs of hope. Policies such as the institutionalization of the vacant house regeneration guesthouse business and changes to the regulations regarding agricultural funds' investment in vacant house renovation are being established one by one. The direction is correct. However, I only hope that the gap between the reality on the ground and the timeline of the policies will narrow. Since COVID-19, construction costs, material costs, and labor costs have skyrocketed. Guests' expectations have also risen. The old model of renting vacant houses for free, regenerating them with one's own funds, and recouping the investment within 10 years through accommodation revenue no longer works.
CEO Nam overturned the business model itself. First, the approach involves directly purchasing vacant houses using investment partnerships. Once the assets are internalized, there is no pressure regarding payback periods. Furthermore, the system operates with the vacant house owner covering the costs and 'Dajayo' managing the operations on consignment. Regeneration costs are converted into revenue rather than expenses. The company has also expanded its business scope. Breaking away from the single framework of "rural vacant house accommodation," it has adopted its spatial planning expertise, accumulated over 10 years, as its revenue model. Targeting not only vacant houses but also idle spaces in various regions, the business expands from accommodation to F&B and residential areas. For operational efficiency, it actively utilizes IoT. The energy-saving payback system has even been patented. It is structured to return the amount of energy saved by travelers, aiming for both cost reduction and marketing effects simultaneously. CEO Nam stated, "Large corporations are filling Dajayo's spaces with their own products. This is not simply sponsorship. It signifies that they recognize this place as an experience-oriented showroom."
He emphasized, “Dajayo’s occupancy rate rose 16% last year compared to when the service started,” adding that “this figure was achieved amidst a sluggish Jeju travel market.”
The moment major corporations announced they would place their products in our spaces, Dajayo’s status changed from a simple accommodation provider to a spatial platform trusted by these large enterprises.
The next step is clear: a spatial platform where a manufacturing company's IP expands across the entire lifestyle. It involves a commerce model that combines bedding, amenities, and furniture experienced at accommodations with Dajayo's IP for sale, and a structure that uses an IoT monitoring system to digitize guest behavior patterns and provide feedback to manufacturers.
“What is certain for the villagers is visible change. When we neatly revitalize vacant houses that were a nuisance, it counts as an achievement for the local government's vacant house maintenance. When eyesores disappear, pretty accommodations are created, and people start walking around, the atmosphere of the neighborhood changes.”
IoT Integrated Management
Jeju has excellent tourism infrastructure and is an unrivaled tourist destination, so it is rich in resources. However, CEO Nam actually believes that the mainland offers a better environment.
"Jeju has too many good accommodations. We have to compete in a market overflowing with options. On the other hand, regions on the mainland at risk of extinction have few accommodations and poor infrastructure. That is why we can actually stand out."
The standardized revitalization manual is summarized into four key elements: site selection know-how accumulated from reviewing over 400 vacant house sites, content planning utilizing brands and celebrities, IoT technology, and an operational manual. The horizontal hotel layout, consisting of 11 houses scattered throughout the village, is managed through an integrated IoT system. A single system operates everything from contactless door lock check-in and check-out, to remote monitoring of CCTV, fire, boiler malfunctions, and electrical leaks, as well as weather, fine dust, and noise levels. The company is also pursuing remote control via digital twin models, advanced energy saving, and the establishment of personalized smart homes. The goal is to create a structure similar to Apple CarPlay, where lighting, temperature, and music are customized to the guest's preferences regardless of which Dazayo accommodation they visit.
“No matter how advanced IT becomes, someone ultimately has to go to the field. That is why we hire local residents or support maintenance startups by local youth. IT is not replacing people; it is making their work easier.”
A system tailored to local time is needed.
The suggestion by CEO Nam, who is also a member of the Korea Startup Forum steering committee, carries a profound resonance.
We must continuously ask whether policies created in Seoul or Sejong are suitable for local realities. We need to reflect on a structure where local government officials commuting from new cities formulate local policies, and officials who have never traveled to Jeju design the region's tourism policies.
In 2025, 84% of domestic startup investments exceeding 10 billion won were concentrated in companies in the Seoul metropolitan area. Venture companies outside the capital region accounted for 40% of the total. However, investment injected into non-capital regions remained at the level of 20% of the total.
Time flows slowly in the provinces, and corporate growth is also gradual. However, the criteria for the 3-year initial company and 7-year exit fund are the same in Seoul and Jeju. To do this properly, the system must be redesigned to align with the pace and timing of the provinces.
It must generate revenue to be sustainable, and social value exists only when it is sustained. The very act of regenerating vacant houses serves as an achievement for the local government, generates a connected population within the village, and revitalizes the local economy. It is a structure where social contribution is not treated as a separate activity, but rather the project itself constitutes social contribution.
The business model is built on three pillars: space development and operation, SaaS control services, and a brokerage platform. Dajayo goes beyond simply renovating and decorating empty houses. It elevates the value of the space through the participation of brands and celebrities. If a standard interior design company renovates an empty house, it becomes accommodation, but if Dajayo renovates it, it becomes a 'story'.
Control services are the key to scale. Although Dazayo directly operates 11 accommodations, by providing the IoT control system as SaaS, hundreds or thousands of accommodations can be connected to the network.
“You ask what I’m focusing on right now for five years from now? All three. What CEO would focus on just one thing?”
An entrepreneur who discovered potential in an abandoned house in Jeju. Attention is focused on whether his tenacity can transform vacant houses and idle spaces across the country into 'assets'.
「空き家は時間が凝縮された希少資源」…ナム・ソンジュン
「村のあちこちに放置された廃墟は「胸水」ではなく、貴重な「資産」です。」
居酒屋運営の高さを後にして、故郷済州に戻ってきた男性ジュン・ダザヨ代表が発見した可能性だ。単に家賃が安くない。捨てられた空間が村の資源に変わる瞬間、そこに事業の可能性があった。
「空き家は時間が凝縮された希少資源だと思います。経験できなかった時代と地域の日常を享受したいという欲求に注目しました。」
17ヶ月間の売上ゼロ、規制の壁
2019年に農漁村整備法の高い壁を破って規制サンドボックスを通過した時、南代表が感じたのは達成感よりも虚脱だった。彼は「なんと17ヶ月間売上なしで規制のしきい値を超えるのにすべてのエネルギーを注いだ」とし、「通過後にも付加条件が尾を尋ねた。売上が発生するまでに34ヶ月かかった」と回想した。
「実証のすべてのリスクと費用は、まさに企業の分け前であり、新たに挑戦する企業を見つめる視線は「あれになるか」という疑いだけでした。」
希望の動きはある。空き家再生民博業制度化と農業ファンドの空き家庭整備投資告示変更など政策が一つずつ用意されている。方向は正しい。ただし、現場の時間と政策の時間の間の隙間が狭くなることを望むだけだ。コロナ以来、建築費と資材費、人件費が優れていた。ゲストの目の高さも高まった。以前のように空き家を無償で借りて独自の資金で再生した後、宿泊売上で10年以内に回収するモデルはこれ以上機能しない。
ナム代表はモデル自体を覆した。まず、投資組合などを活用して空き家を直接買い取る方式だ。資産が内在化すれば、回収期間に追われない。そして、空き家の所有者が費用をかけて「ダジャヨ」が委託運営する方式だ。再生コストは支出ではなく売上に変わります。事業領域も広がった。 「農漁村空集宿泊業」という一つの枠組みから抜け出して、10年間蓄積した空間企画力自体を収益モデルとした。空き家だけでなく様々な地域のアイドル空間を対象に、宿泊からF&B、住宅まで拡張する。運用効率の面では、IoTを積極的に活用する。省エネペイバックシステムは特許登録まで終了した。旅行客がエネルギーを惜しまなければそれだけ返す仕組みで、コスト削減とマーケティング効果を同時に狙う。
彼は「昨年、多紫陽の稼働率はサービス開始当時より16％上昇した」とし、「済州旅行市場が不振な渦中に出た数値」と強調した。
「大企業が自分たちの製品を私たちの空間に入れるという瞬間、タジャヨは単純な宿泊会社ではなく、大企業が信頼する空間プラットフォームに位相が変わりました。」
次のステップは鮮明です。製造企業のIPがライフスタイル全般に拡張される空間プラットフォームだ。宿舎で経験した寝具、アメニティ、家具を多彩 IPと組み合わせて販売するコマースモデル、IoT管制システムで宿泊客の行動パターンをデータ化してメーカーにフィードバックする仕組みだ。
「村の住民たちに確かなのは目に見える変化です。困っていた空き家をすっきり再生すると、それ自体空き家の整備実績がとれます。
IoT統合管理
済州は観光インフラも良く、独歩的な観光地なので資源が豊富だ。ところが南代表はむしろ陸地がより良い環境だと見る。
「済州は良い宿が多すぎます。選択肢があふれる市場で戦わなければなりません。一方、陸地消滅の危険地域は宿舎も少なくインフラも貧弱です。だからむしろ私たちが目立つことがあります」
標準化された再生マニュアルは4つにまとめられています。 400ヶ所以上の空き家のサイトを見て積み重ねた立地選定ノウハウ、ブランド・セレブを活用したコンテンツ企画、IoT技術、そして運営マニュアルだ。 11軒が村のあちこちに散らばった水平的なホテル形態は、IoTで統合管理する。ドアロック肥大面チェックイン・チェックアウト、CCTV・火災・ボイラー異常・電気漏電遠隔管制、気象・微塵・騒音モニタリングまで一つのシステムから戻る。デジタルツインモデルによる遠隔制御、省エネ高度化、個人化されたスマートホーム構築も推進中だ。アップルのカープレイのように、ゲストがどのように宿に行っても自分の好みで照明・温度・音楽がセッティングされる仕組みを作るということだ。
「いくらITを高度化しても、結局誰かは現場に行かなければなりません。だから地域住民を雇ったり、地域の青年たちのメンテナンス創業を支援します。
「地方の時間に合わせた制度が必要だ」
コリアスタートアップフォーラム運営委員でもあるナム代表の提言は、ずっしりとした響きを与える。
「ソウルで、世宗で作られた政策が地方現実に合うかという質問を投げ続けなければなりません。
２０２５年の国内スタートアップ投資で１００億ウォン以上の投資の８４％が首都圏企業に集中した。非首都圏のベンチャー企業が全体の４０％を占める。しかし、非首都圏に投入される投資は全体の20％水準に留まる。
「地方の時間は遅く流れ、企業の成長もゆっくりと成長します。 ところで、初期の3年企業、7年回収ファンド基準がソウルや済州などと同じです。適切にするには、地方の時間と速度に合わせて制度を再設計しなければなりません。」
お金を稼げなければ持続でき、持続しなければ社会的価値も存在する。空き家を再生すること自体が自治体の実績となり、村に関係人口が生じ、地域経済が帰る。社会貢献を別に取り除くのではなく、事業自体がまもなく社会的貢献である仕組みだ。
ビジネスモデルを3つの軸で建てた。空間開発・運営と管制サービス SaaS、仲介プラットフォーム。タザヨは空き家をきれいに直して飾るのにとどまらない。ブランドとセロップの参加を通じて空間の価値を引き上げる。一般のインテリアメーカーが空き家を修理すれば宿舎だが、茶子よが修理すれば「物語」になる。
管制サービスがスケールの鍵だ。タジャヨが直接運営する宿舎は11軒だが、IoT管制システムをSaaSで提供すれば数百、数千軒をネットワークにまとめることができる。
「5年後のために今ボール入りは何ですか？ 三ダです。一つだけ集中する代表がどこにあるでしょう。」
済州の廃墟で可能性を発見した創業者。彼のこだわりが全国の空き家とアイドル空間を「資産」に変えることができるか注目される。
“在时间紧迫的地方，空置的房屋是一种稀缺资源”……大嘉友公司首席执行官南成俊
散落在村庄各处的废弃房屋不是“碍眼之物”，而是宝贵的“资产”。
这是大茶屋（Dajayo）首席执行官南成俊（Nam Seong-jun）发现的潜力。他曾苦苦经营一户居酒屋，后来回到家乡济州岛。这不仅仅是因为租金便宜。当一处废弃的空间被改造成村庄资源时，其中就蕴藏着巨大的商业潜力。
“我认为在时间紧迫的情况下，空置的房屋是一种稀缺资源。我关注的是体验自己从未经历过的地区和时代的日常生活。”
17个月零收入，监管障碍
2019年，当首席执行官南先生突破《农村发展法》的重重障碍，通过监管沙盒测试时，他感受到的更多是沮丧而非成就感。他回忆道：“我倾注了所有精力，花了整整17个月才通过监管门槛，期间没有任何收入。”他补充说：“即使通过了测试，附加条件也接踵而至。整整花了34个月才开始产生收入。”
验证的所有风险和成本都完全由公司承担，而对于接受这一新挑战的公司，人们唯一的看法是怀疑——“这真的行得通吗？”
曙光已现。诸如空置房屋改造民宿业务的制度化以及农业资金投资空置房屋翻新相关规定的修改等政策正在逐步出台。方向是正确的。然而，我只希望政策的实施与实际情况之间的差距能够缩小。自新冠疫情爆发以来，建筑成本、材料成本和人工成本都大幅上涨，客人的期望值也随之提高。过去那种免费租住空置房屋、自筹资金进行改造，并在十年内通过住宿收入收回投资的模式已经行不通了。
首席执行官南先生彻底颠覆了传统的商业模式。首先，他采用投资合伙的方式直接购买空置房屋。一旦资产内部化，便无需担心投资回收期。此外，该系统由空置房屋业主承担成本，而“Dajayo”则负责委托运营。房屋改造成本转化为收入而非支出。公司还拓展了业务范围。突破了“农村空置房屋住宿”的单一框架，将十余年积累的空间规划经验融入盈利模式。公司不仅瞄准空置房屋，还瞄准各个地区的闲置空间，业务范围从住宿扩展到餐饮和住宅区。为了提高运营效率，公司积极运用物联网技术。其节能返利系统已获得专利。该系统旨在返还旅客节省的能源，从而同时实现成本降低和市场推广的双重目标。首席执行官南先生表示：“大型企业正在Dajayo的各个展厅展示自己的产品。这不仅仅是赞助，更表明他们认可这里是一个以体验为导向的展厅。”
他强调，“与服务开通之初相比，Dajayo 去年的入住率提高了 16%”，并补充说，“这一数字是在济州岛旅游市场低迷的情况下取得的”。
当各大公司宣布将他们的产品放置在我们的空间中时，Dajayo 的地位就从一个简单的住宿提供商变成了一个受这些大型企业信赖的空间平台。
下一步很明确：构建一个空间平台，让制造企业的知识产权延伸至整个生活方式领域。这包括一种商业模式，将住宿场所提供的床上用品、便利设施和家具与Dajayo的知识产权相结合，并利用物联网监控系统数字化顾客行为模式，向制造商提供反馈。
“对村民来说，最确定的是显而易见的变化。当我们把那些曾经碍眼的空置房屋整修一新时，这就算得上是当地政府空置房屋整治工作的一项成就。当碍眼的房屋消失，漂亮的住所建成，人们开始在附近走动时，社区的氛围就改变了。”
物联网集成管理
济州岛拥有完善的旅游基础设施，是首屈一指的旅游胜地，资源丰富。然而，南社长却认为，中国大陆的旅游环境更好。
“济州岛的优质住宿太多了。我们必须在一个选择过多的市场中竞争。另一方面，大陆上一些濒临消失的地区住宿很少，基础设施也很差。正因如此，我们才能脱颖而出。”
标准化的改造指南概括为四个关键要素：从对400多个空置房屋地块的考察中积累的选址经验、利用品牌和名人进行的内容策划、物联网技术以及操作手册。酒店采用横向布局，由11栋分散在村庄各处的房屋组成，并通过集成的物联网系统进行管理。该系统可控制从非接触式门锁入住和退房到远程监控闭路电视、火灾、锅炉故障和漏电，以及天气、细颗粒物和噪音水平等所有功能。公司还在探索通过数字孪生模型实现远程控制、先进的节能技术以及打造个性化智能家居。其目标是创建一个类似Apple CarPlay的系统，无论客人入住哪家Dazayo酒店，都能根据他们的喜好定制照明、温度和音乐。
“无论信息技术发展到何种程度，最终都需要有人到一线去工作。这就是为什么我们会雇用当地居民或支持当地青年创办的维护创业公司。信息技术不是取代人，而是让他们的工作更轻松。”
我们需要一个能够适应当地时间的系统。
韩国创业论坛指导委员会成员、CEO南先生提出的建议引起了广泛关注。
我们必须不断反思，首尔或世宗制定的政策是否适合当地实际情况。我们需要反思这样一种体制：由从新兴城市通勤而来的当地政府官员制定地方政策，而从未到过济州岛的官员却设计该地区的旅游政策。
到2025年，超过100亿韩元的韩国国内初创企业投资中，84%集中在首尔都市圈的企业。首都圈以外的风险投资企业占总数的40%。然而，流入非首都地区的投资额仍维持在总数的20%左右。
地方时间流逝缓慢，企业发展也较为渐进。然而，首尔和济州岛对成立三年的公司和七年退出基金的设立标准却相同。为了妥善解决这个问题，必须对现有体系进行重新设计，使其与各省的发展节奏和时间节点相适应。
它必须产生收入才能持续发展，而社会价值也只有在持续发展的情况下才能存在。改造空置房屋本身就是地方政府的一项成就，它能增强村庄居民的凝聚力，并振兴当地经济。在这种模式下，社会贡献并非被视为一项独立的活动，而是项目本身就构成了一种社会贡献。
Dajayo的商业模式基于三大支柱：空间开发与运营、SaaS控制服务以及经纪平台。Dajayo的业务远不止于翻新和装饰空置房屋，它通过品牌和名人的参与提升空间价值。如果一家普通的室内设计公司翻新一栋空置房屋，它就变成了一处住所；但如果由Dajayo翻新，它就变成了一个“故事”。
控制服务是实现规模化的关键。虽然Dazayo目前直接运营11家住宿，但通过以SaaS形式提供物联网控制系统，可以将成百上千家住宿连接到该网络。
“你问我五年后最关注的是什么？这三方面我都关注。哪个CEO会只专注于一件事呢？”
一位企业家在济州岛一栋废弃房屋中发现了潜力。人们关注的焦点是，他的坚持不懈能否将全国各地的空置房屋和闲置空间转化为“资产”。
« Les maisons vides sont des ressources rares dans un monde où le temps est précieux »… Nam Seong-jun, PDG de Dajayo
Les maisons abandonnées disséminées dans tout le village ne sont pas des « horreurs », mais de précieux « atouts ».
C’est ce potentiel qu’a découvert Nam Seong-jun, PDG de Dajayo, de retour dans sa ville natale de Jeju après avoir surmonté les difficultés liées à la gestion d’un izakaya. Ce n’était pas seulement une question de loyer modique. Dès lors qu’un espace abandonné était transformé en ressource pour le village, un potentiel commercial se révélait.
« Je crois que les maisons vides sont des ressources rares dans un monde où le temps est précieux. Je me suis concentré sur le désir de goûter au quotidien d'une région et d'une époque que l'on n'a pas vécues. »
Aucun revenu pendant 17 mois, obstacles réglementaires
Lorsque le PDG Nam a surmonté les obstacles considérables de la loi sur le développement rural en 2019 et a réussi l'examen réglementaire, il a ressenti plus de découragement que de satisfaction. Il se souvient : « J'ai consacré toute mon énergie à franchir le seuil réglementaire pendant 17 mois, sans générer le moindre revenu. » Il ajoute : « Même après cela, de nouvelles conditions se sont succédé. Il m'a fallu 34 mois pour commencer à percevoir des revenus. »
Tous les risques et les coûts de la validation incombaient entièrement à l'entreprise, et le seul point de vue des entreprises qui relevaient ce nouveau défi était le scepticisme : « Est-ce que cela va vraiment fonctionner ? »
Des signes d'espoir apparaissent. Des politiques telles que l'institutionnalisation du secteur des maisons d'hôtes dans le cadre de la rénovation de logements vacants et la modification de la réglementation relative aux investissements des fonds agricoles dans ce domaine se mettent progressivement en place. La direction prise est la bonne. Cependant, j'espère seulement que l'écart entre la réalité du terrain et le calendrier de ces politiques se réduira. Depuis la COVID-19, les coûts de construction, des matériaux et de la main-d'œuvre ont explosé. Les attentes des clients ont également augmenté. L'ancien modèle consistant à louer gratuitement des maisons vacantes, à les rénover sur ses propres fonds et à amortir l'investissement en dix ans grâce aux revenus locatifs n'est plus viable.
Le PDG Nam a complètement bouleversé le modèle économique. L'approche consiste d'abord à acquérir directement des maisons vacantes via des partenariats d'investissement. Une fois les actifs internalisés, la pression des délais de retour sur investissement disparaît. De plus, le système fonctionne selon le principe suivant : le propriétaire de la maison vacante prend en charge les coûts, tandis que « Dajayo » gère l'exploitation en consignation. Les coûts de rénovation sont ainsi transformés en revenus plutôt qu'en dépenses. L'entreprise a également élargi son champ d'activité. S'affranchissant du seul cadre de la « location de maisons vacantes en milieu rural », elle a fait de son expertise en aménagement du territoire, acquise en plus de 10 ans, son modèle économique. Ciblant non seulement les maisons vacantes, mais aussi les espaces inexploités dans différentes régions, son activité s'étend désormais de l'hébergement à la restauration et aux zones résidentielles. Pour une efficacité opérationnelle optimale, elle utilise activement l'Internet des objets (IoT). Son système de retour sur investissement basé sur les économies d'énergie a même été breveté. Il est conçu pour restituer aux voyageurs la quantité d'énergie économisée, visant simultanément la réduction des coûts et un impact marketing positif. Le PDG Nam a déclaré : « Les grandes entreprises investissent les espaces de Dajayo avec leurs propres produits. Il ne s'agit pas simplement de parrainage. Cela signifie qu'elles reconnaissent ce lieu comme une salle d'exposition axée sur l'expérience. »
Il a souligné : « Le taux d’occupation de Dajayo a augmenté de 16 % l’année dernière par rapport au lancement du service », ajoutant que « ce chiffre a été atteint dans un contexte de marché touristique atone à Jeju ».
Dès l’instant où de grandes entreprises ont annoncé qu’elles allaient installer leurs produits dans nos espaces, le statut de Dajayo est passé de simple fournisseur d’hébergement à plateforme spatiale de confiance pour ces grandes entreprises.
La prochaine étape est claire : une plateforme spatiale où la propriété intellectuelle d’une entreprise manufacturière s’étend à l’ensemble du mode de vie. Elle repose sur un modèle commercial qui associe literie, équipements et mobilier utilisés dans les hébergements aux produits Dajayo disponibles à la vente, ainsi que sur une infrastructure utilisant un système de surveillance IoT pour analyser les comportements des clients et fournir des retours d’information aux fabricants.
« Ce qui est certain pour les villageois, c'est le changement visible. Lorsque nous redonnons vie aux maisons vacantes qui causaient des nuisances, cela représente une réussite pour le service d'entretien des logements insalubres de la municipalité. Quand les verrues disparaissent, que de jolis logements sont créés et que les gens recommencent à se promener, l'atmosphère du quartier change. »
Gestion intégrée de l'IoT
Jeju possède d'excellentes infrastructures touristiques et constitue une destination touristique sans égale, ce qui lui confère une grande richesse en ressources. Cependant, le PDG Nam estime que le continent offre un meilleur cadre de vie.
« Jeju compte un nombre impressionnant d'hébergements de qualité. La concurrence est rude sur ce marché saturé. À l'inverse, certaines régions du continent menacées de disparition disposent de peu d'hébergements et d'infrastructures médiocres. C'est précisément ce qui nous permet de nous démarquer. »
Le manuel de revitalisation standardisé se résume en quatre éléments clés : une expertise en matière de sélection de sites, fruit de l’analyse de plus de 400 terrains vacants ; une planification du contenu faisant appel à des marques et des célébrités ; la technologie IoT ; et un manuel d’exploitation. L’hôtel, organisé horizontalement et composé de 11 maisons réparties dans le village, est géré par un système IoT intégré. Ce système unique gère l’ensemble des opérations, de l’enregistrement et du départ sans contact par serrure de porte à la surveillance à distance des caméras de vidéosurveillance, des alertes incendie, des dysfonctionnements de chaudière et des fuites électriques, ainsi que des données météorologiques, de la pollution et du niveau sonore. L’entreprise développe également le contrôle à distance via des jumeaux numériques, des solutions d’économie d’énergie avancées et la création de maisons intelligentes personnalisées. L’objectif est de concevoir un système similaire à Apple CarPlay, où l’éclairage, la température et la musique sont personnalisés selon les préférences du client, quel que soit l’hébergement Dazayo choisi.
« Peu importe les progrès de l’informatique, il faudra toujours quelqu’un sur le terrain. C’est pourquoi nous embauchons des résidents locaux ou soutenons les jeunes entreprises de maintenance locales. L’informatique ne remplace pas les gens ; elle leur facilite la tâche. »
Un système adapté à l'heure locale est nécessaire.
La suggestion du PDG Nam, qui est également membre du comité directeur du Korea Startup Forum, résonne profondément.
Il est essentiel de se demander constamment si les politiques élaborées à Séoul ou à Sejong sont adaptées aux réalités locales. Il convient de réfléchir à une structure où des fonctionnaires locaux, faisant la navette depuis les nouvelles villes, élaborent les politiques locales, tandis que des fonctionnaires n'ayant jamais mis les pieds à Jeju conçoivent les politiques touristiques de la région.
En 2025, 84 % des investissements de plus de 10 milliards de wons dans les start-ups coréennes étaient concentrés dans des entreprises de la région métropolitaine de Séoul. Les entreprises situées hors de la région de la capitale représentaient 40 % du total. Cependant, les investissements dans les régions hors de la capitale restaient à 20 % du total.
Le temps s'écoule lentement en province, et la croissance des entreprises y est également progressive. Pourtant, les critères relatifs à la création d'entreprise sur 3 ans et au fonds de sortie sur 7 ans sont identiques à Séoul et à Jeju. Pour une mise en œuvre optimale, le système doit être repensé afin de s'adapter au rythme et au calendrier propres à chaque province.
Pour être viable, le projet doit générer des revenus, et sa valeur sociale n'existe que si elle est pérennisée. La réhabilitation des maisons vacantes constitue une réussite pour la collectivité locale, renforce les liens entre les habitants du village et dynamise l'économie locale. Dans ce modèle, la contribution sociale n'est pas une activité distincte, mais fait partie intégrante du projet lui-même.
Le modèle économique de Dajayo repose sur trois piliers : l’aménagement et la gestion d’espaces, les services de gestion SaaS et une plateforme de courtage. Dajayo va bien au-delà de la simple rénovation et décoration de maisons vides. L’entreprise valorise les espaces grâce à la participation de marques et de célébrités. Si une agence d’architecture d’intérieur classique rénove une maison vide, elle devient un logement ; si Dajayo la rénove, elle devient un lieu à part entière.
Les services de contrôle sont essentiels à la croissance. Bien que Dazayo exploite directement 11 hébergements, la fourniture du système de contrôle IoT en mode SaaS permet de connecter des centaines, voire des milliers d'hébergements au réseau.
« Vous me demandez sur quoi je me concentre actuellement pour les cinq prochaines années ? Sur les trois. Quel PDG se concentrerait sur une seule chose ? »
Un entrepreneur a décelé le potentiel d'une maison abandonnée à Jeju. L'attention se porte désormais sur sa capacité à transformer, grâce à sa ténacité, les maisons vacantes et les espaces inexploités à travers le pays en véritables atouts.
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