Avant 2020, les jeunes Séouliens étaient confrontés à un dilemme. Ils travaillaient en ville, mais la caution pour un studio s'élevait à la somme astronomique de 50 millions de wons. Converti en loyer mensuel, ce montant dépassait facilement le million de wons. Ils hésitaient à demander de l'argent à leurs parents, et contracter un prêt aurait nui à leur solvabilité. Finalement, ils n'avaient d'autre choix que de subir deux heures de trajet quotidien ou de vivre dans un appartement en sous-sol.
Les propriétaires étaient également inquiets. Baisser le dépôt de garantie augmentait le risque de défaut de paiement, tandis que des dépôts plus élevés prolongeaient la vacance locative. Le taux de vacance des studios à Séoul oscillait autour de 10 %, et les rendements locatifs ont chuté aux alentours de 3 %.
Face à cette contradiction structurelle, une start-up a vu le jour en 2020 : « Guarantee » du groupe KRG. Elle proposait une solution révolutionnaire : « Vous pouvez devenir propriétaire sans apport initial. »
Cinq ans plus tard, Guarantees a permis d'économiser 60 milliards de wons en dépôts et a négocié 35 milliards de wons de transactions locatives mensuelles. L'entreprise affiche une croissance mensuelle moyenne de 30 % et a atteint le seuil de rentabilité mensuel au second semestre de cette année. Son taux de créances douteuses se situe entre 0,6 % et 0,8 %, nettement inférieur à la moyenne du secteur.
La commission représente environ 10 % du loyer mensuel moyen. Elle varie en fonction des résultats de la sélection des locataires, mais reflète globalement le risque lié au bail et la stabilité de la transaction. Les charges d'exploitation comprennent principalement les coûts de main-d'œuvre, les coûts d'utilisation des données brutes, les frais de marketing et les coûts liés au recouvrement des loyers impayés.
« La sophistication de notre module d'examen est particulièrement essentielle à notre activité. Nous mettons tout en œuvre pour éviter qu'un seul dossier ne fasse capoter 100 affaires. Maintenir une structure solide et préserver la confiance du marché est plus important que la simple augmentation du nombre de contrats. »
Le taux de créances douteuses est passé de 1,5 % à 0,6 %, un résultat obtenu grâce à 7 personnes.
L'évolution du taux de défaut est frappante. Initialement à 1,5 %, il a chuté à 1,0 %, puis à 0,6 % après l'amélioration du système de recouvrement interne et le renforcement du module de révision. Ce chiffre reste inchangé malgré l'accumulation rapide de nouveaux contrats.
« Le ratio, tant en termes de montant que de nombre de sinistres, se situe autour de 0,6 à 0,8 %. C’est inférieur à la moyenne du secteur. Nous avons systématisé le processus de gestion des sinistres et maintenons un portefeuille solide grâce à une gestion des risques proactive et fondée sur les données. »
Le PDG Kim Jun-young est responsable des investissements, du développement des services et des partenariats, tandis que le co-PDG Kim Ki-seong dirige la gestion des ventes et les opérations sur le terrain. Leurs structures d'actionnariat sont similaires.
« La stratégie et l'exécution sont parfaitement alignées. Grâce à des rôles clairement définis et au respect mutuel de l'expertise de chacun, nous pouvons prendre des décisions rapides et rationnelles. C'est notre force. »
Le groupe KRG compte actuellement sept employés. Il s'agit d'une structure compacte composée d'une équipe d'évaluation et de développement, d'une équipe de stratégie financière et d'une équipe commerciale. Fait remarquable, ses indicateurs clés sont plus de cinq fois supérieurs à ceux enregistrés lorsque le groupe comptait 25 personnes.
« Notre croissance efficace est due au dévouement et à l'expertise de nos employés actuels. Bien que nous soyons une petite organisation, nous conservons une prise de décision rapide et une grande capacité d'exécution. »
Le service « Garantie de location », lancé en septembre dernier, suscite un vif intérêt et de nombreuses demandes de renseignements. Le PDG, Kim Jun-young, se montre confiant : « Nous avons rigoureusement testé notre système de sélection avant lancement. Forts d'un accueil favorable lors de son lancement initial auprès des commerçants indépendants l'an dernier, nous l'avons étendu cette année aux entreprises. Notre algorithme, qui évalue de manière exhaustive la solvabilité des locataires, fonctionne de façon fiable. »
En réalité, le projet TIPS retenu par Kyobo Life Insurance pour recommandation portait sur le développement de cet algorithme. Son développement est achevé et en cours de déploiement. Le PDG, Kim Jun-young, explique : « Cette technologie analyse en détail les activités commerciales et la capacité de paiement réelles d’une entreprise afin de garantir la stabilité des transactions. »
La part de marché reste faible, mais le PDG Kim Jun-young ne semble pas impatient.
« Nous maintenons un taux de croissance mensuel moyen de 30 %. Plutôt que de dominer le marché à court terme, il est plus important de se concentrer sur une croissance régulière grâce à une qualité de service stable et à l'instauration d'une relation de confiance. »
Interrogée sur ce qui la différencie des services concurrents, une réponse claire a été apportée.
« Ce sont des plateformes spécialisées dans le courtage de paiements et d'informations, tandis que nous sommes un service qui gère efficacement les risques locatifs. Notre structure garantit simultanément la sécurité des propriétaires et l'accessibilité pour les locataires. Nous privilégions la collaboration à la concurrence. D'ailleurs, certaines de ces entreprises discutent actuellement d'une collaboration. »
Le protocole d'accord récemment signé avec Korea Asset Purchase porte également ses fruits. « Les contrats sont signés immédiatement sur place. Les deux entreprises bénéficient d'une synergie positive. »
Une levée de fonds de série A est également en cours. Les fonds obtenus seront investis dans l'expansion des opérations, le marketing de la marque et l'amélioration du système de gestion des risques.
Le concept même de dépôt de garantie est voué à disparaître.
Interrogé sur la durabilité, le PDG Kim Jun-young a réfléchi un instant avant de répondre.
« Si ce secteur était facile, les grandes entreprises s'y seraient engouffrées depuis longtemps. C'est un domaine complexe, comportant des risques juridiques, financiers et opérationnels tout aussi complexes. Malgré cinq années de difficultés, nous avons persévéré pour les surmonter et, forts d'indicateurs de performance clairs, nous sommes désormais confiants quant à notre pérennité. »
À la fin de l'entretien, j'ai interrogé le PDG, Kim Jun-young, sur l'évolution du marché locatif dans dix ans. Il a répondu avec conviction : « La notion même de dépôt de garantie est vouée à disparaître. Les jeunes et les petits entrepreneurs sont exaspérés par le seuil de 50 millions de wons. Ce système est intenable. À terme, les systèmes d'évaluation du crédit et de gestion des risques basés sur les données remplaceront les dépôts. »
Nous saurons avec certitude dans cinq ans s'il a raison. Ce qui est certain, c'est que le marché locatif a considérablement évolué depuis 2020. L'option de louer un logement ou un local commercial sans dépôt de garantie s'est développée et se multiplie, permettant d'économiser 60 milliards de wons.
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