Au cours de l'année écoulée, RA a sécurisé 7 000 bases de données d'actifs et 150 clients , et a utilisé ses données pour plus de 100 000 cas de prise de décision sur site .
– Introduction à la gestion d’actifs, aux sociétés de courtage, aux banques, aux sociétés d’investissement étrangères, aux universités et aux médias … Utilisation polyvalente incluant l’analyse des investissements, la gestion des risques, le développement des ventes et la recherche .
– L’évaluation automatisée et la prédiction des prix basées sur l’IA , ainsi qu’une base de données résidentielle , seront pleinement mises en œuvre à l’avenir… Un pas de plus vers la solution de données immobilières leader en Asie .
Rsquare (PDG Yong-Kyun Lee), la principale société coréenne de services immobiliers commerciaux complets, a organisé un grand événement d'ouverture pour « RA (Rsquare Analytics) » et a dévoilé les résultats des tests opérationnels de sa solution de données immobilières commerciales et de sa stratégie d'expansion basée sur l'IA.
RA est une solution née pour remédier au problème chronique d'asymétrie d'information sur le marché immobilier commercial national. Elle a obtenu des résultats remarquables au cours de l'année écoulée, en s'appuyant sur ses valeurs fondamentales : les données primaires en temps réel, recueillies sur le terrain, et l'analyse des séries temporelles.
Le PDG Lee Yong-gyun a déclaré : « Avec l’avènement de RA, le marché de l’immobilier commercial, qui reposait auparavant sur les réseaux personnels, est entré dans une nouvelle ère fondée sur l’infrastructure de données. Forts des enseignements tirés, nous allons améliorer nos services en y intégrant l’IA. »
▶ Problèmes structurels du marché de l' immobilier commercial et contexte de l'émergence de la RA
Le marché immobilier commercial national souffre depuis longtemps de limitations structurelles : asymétrie et opacité de l’information, et absence de gestion systématique de celle-ci. Même les informations de base nécessaires aux investissements immobiliers de grande envergure – telles que les loyers, les taux de vacance et les structures de location – sont difficiles à obtenir de manière systématique, ce qui oblige les investisseurs à se fier uniquement à leurs réseaux personnels et aux canaux d’information informels.
La collecte d'informations hors ligne fragmentées était extrêmement longue et coûteuse. Même des données de base comme le nombre de transactions, les loyers, les taux de vacance et la composition des locataires devaient provenir de sources disparates, ce qui nécessitait du temps pour garantir leur exactitude. Malgré tous les efforts déployés, les informations recueillies étaient souvent fragmentées et incohérentes. Par conséquent, des décisions d'investissement de plusieurs centaines de milliards de wons étaient fréquemment prises sur la base d'informations limitées, et des investissements malavisés entraînaient souvent des rendements inférieurs.
Alors que des solutions standardisées internationales telles que Real Capital Analytics (RCA) et CoStar existaient à l'étranger, les solutions spécialisées pour le marché immobilier commercial coréen étaient quasiment inexistantes. Les plateformes globales, incapables de refléter les spécificités microéconomiques du marché immobilier, étaient inadaptées au marché coréen. De plus, la structure transactionnelle fermée, qui entravait l'accès aux nouveaux investisseurs et promoteurs, freinait l'expansion du marché et la concurrence.
Le PDG Lee Yong-gyun a souligné : « Sur le marché immobilier commercial coréen, il n’existe aucun indicateur objectif et quantifiable ; la prise de décision repose donc uniquement sur l’intuition et l’expérience. Cela a entraîné une sous-évaluation du marché et a également rendu difficile l’attraction des investissements étrangers. »
Fondée en 2009, Rsquare collecte des données de terrain depuis 2012 afin de s'attaquer aux problèmes structurels du marché de l'immobilier commercial. Ses 30 premiers employés ont collecté des données hors ligne dans plus de 50 villes à travers le pays pendant cinq ans, réalisant des innovations comparables à celles de Baedal Minjok et Remember, qui ont numérisé ces données. Parallèlement au développement d'une solution RTB (Real-Time To Be) pour gérer ces données, Rsquare commercialise son activité depuis 2016 et a connu une croissance rapide de 65 % par an au cours de la dernière décennie. De plus, Rsquare a attiré près de 115 milliards de wons d'investissements cumulés de la part de SoftBank et Sticky, et est devenue un fournisseur de solutions complètes pour tous les domaines de l'immobilier, incluant l'architecture d'intérieur, les données et les services associés.
Le lancement de RA est considéré comme une étape majeure de l'innovation numérique axée sur les données dans le secteur de l'immobilier commercial national. Il a jeté les bases pour attirer des investissements mondiaux de grande envergure, se chiffrant en milliards de dollars, grâce à des données fiables. L'information, auparavant obtenue par le biais de relations personnelles ou de consultations individuelles, est désormais fournie instantanément et de manière cohérente. Rsquare a déclaré : « Cela accélère la transformation fondamentale du marché national, passant de transactions centrées sur le réseau à des transactions basées sur les relations, et maintenant à une prise de décision fondée sur les données. »
▶ 7 000 bases de données d’actifs , 150 clients et plus de 100 000 dossiers cumulés utilisés
RA, qui a fêté son premier anniversaire, a obtenu des résultats significatifs, tant sur le plan quantitatif que qualitatif. Elle fournit actuellement des données sur plus de 7 000 propriétés immobilières commerciales à travers le pays, avec des données détaillées issues en moyenne de 10 000 transactions par mois et un total cumulé de plus de 100 000 transactions utilisées dans le cadre de transactions et d'évaluations.
Le rythme d'expansion de la clientèle est encore plus remarquable. Huit mois seulement après son lancement, RA a connu un succès initial exceptionnel, étant adopté par plus de 50 institutions, dont GIC à Singapour, DWS en Allemagne et PAG. Sa clientèle principale étant composée de grandes institutions financières et d'investisseurs internationaux aux normes de vérification rigoureuses, l'acquisition initiale de plus de 50 références témoigne de l'exhaustivité et de la fiabilité des données de RA.
Un an après son lancement, le nombre de clients a atteint 150. Parmi eux figurent Woori Bank, la première des quatre grandes banques commerciales coréennes à adopter RA, ainsi que Samsung Securities, Aegis Asset Management, Koramco Asset Trust et Hyundai Commercial, représentant un large éventail d'institutions financières, de sociétés de gestion d'actifs et d'institutions d'investissement.
Alsquare a déclaré : « Le fait que de grandes institutions d'investissement nationales et internationales se réfèrent aux données RA pour leurs évaluations d'investissement et les utilisent dans leurs prises de décision importantes prouve qu'elles ont atteint une cohérence et une exhaustivité au niveau mondial », et « Fortes de la confiance qu'elles accordent à cette solution utilisée par des sociétés financières et d'investissement de premier plan, de grandes entreprises de divers secteurs l'adoptent activement. »
▶ Différences entre RA et les plateformes mondiales
Avant l'avènement de RA, le marché des données immobilières commerciales national souffrait d'un manque d'infrastructures optimisées. Les services étrangers tels que RCA (Real Capital Analytics) et CoStar se concentraient sur les statistiques de transactions et les données nationales, ce qui limitait leur capacité à refléter les spécificités du marché national. À l'inverse, RA comble cette lacune grâce à des données précises et axées sur le marché national.
Le PDG Lee Yong-gyun a expliqué : « RA est le seul outil qui fournit des informations aussi complètes et détaillées pour les transactions immobilières de grande envergure. C’est pourquoi les institutions financières et les investisseurs institutionnels, qui privilégient la fiabilité et la précision, l’adoptent de plus en plus. »
Les solutions RA fournissent des informations comparatives en temps réel, à micro et macro-niveaux, incluant le statut locatif et les indicateurs de rentabilité de chaque bien, les tendances du marché à long terme et des données de référence régionales. Elles facilitent ainsi l'accès à des informations auparavant réservées aux réseaux personnels ou à des services externes. De plus, elles intègrent des données d'inspection sur site, telles que les conditions de location et les informations relatives à l'exploitation des bâtiments, qui ne sont pas disponibles avec les solutions tierces existantes.
▶ L’acquisition immobilière est utilisée à diverses fins , allant de l’investissement et de la gestion immobilière à la sécurisation des opportunités commerciales .
Les données précises et approfondies de RA constituent un outil d'analyse pratique pour la prise de décisions financières et immobilières.
Lors de l'évaluation de la solvabilité et de la prise de décision en matière de prêt, les institutions financières, notamment les banques, examinent le statut locatif du bien mis en garantie, son historique de transactions récent et les fluctuations du marché. Les analystes financiers et les sociétés de gestion d'actifs s'appuient sur l'historique locatif et les indicateurs de marché fournis par les agences de notation immobilière (ANI) pour élaborer des rapports d'investissement, des documents de recherche et développer des stratégies de portefeuille. Les sociétés de gestion d'actifs utilisent la base de données exhaustive des prix du marché des ANI pour vérifier que le taux de capitalisation d'un immeuble de bureaux envisagé pour l'acquisition est conforme à la moyenne du marché. Par ailleurs, lors de l'analyse des investissements, les ANI peuvent utiliser les loyers et les taux de vacance de biens comparables comme points de référence.
L'introduction de l'analyse de rentabilité (AR) par une banque commerciale illustre l'utilisation intégrée de l'AR dans la gestion d'actifs, la banque privée et le financement d'entreprise. Ceci démontre comment les données d'AR deviennent le fondement de la prise de décision pour tous les aspects de la stratégie bancaire, de l'octroi de prêts aux stratégies de vente immobilières. Les entreprises de construction et les promoteurs immobiliers utilisent également activement l'AR. Ils s'en servent pour les études de faisabilité et l'analyse de sites commerciaux, en se référant aux données du marché locatif local et aux prévisions de la demande. Cela leur permet d'évaluer objectivement la rentabilité des projets de développement.
Les sociétés immobilières, financières et d'évaluation utilisent les données RA pour établir des rapports d'évaluation immobilière à grande échelle et affiner leurs analyses de risques. Le secteur de la gestion d'actifs se réfère également aux tendances moyennes des loyers du marché fournies par RA lors de la renégociation des baux et de l'élaboration des stratégies de location.
Les accords de recherche sont utilisés dans divers domaines, au-delà de l'investissement et de la gestion immobilière de base, notamment pour identifier des opportunités commerciales et financer la recherche universitaire. On peut citer le développement, la construction et le secteur public, ainsi que les entreprises de services B2B qui recherchent des opportunités d'affaires et les secteurs du commerce de détail comme l'alimentation et les boissons, qui ont besoin de stratégies pour l'ouverture et l'exploitation de points de vente.
▶ Renforcer les prévisions futures basées sur l'IA et étendre les domaines industriels
RA prévoit d'introduire progressivement des fonctionnalités de nouvelle génération intégrant l'IA, en s'appuyant sur la grande quantité de données accumulées, augmentant ainsi la valeur de ses solutions.
Nous développons actuellement une fonction d'évaluation automatisée (AVM) et un modèle de prédiction des loyers afin de mettre au point un service d'IA qui calcule automatiquement la valeur actuelle et le taux de croissance locative futur de chaque bien immobilier. Ceci permettra aux utilisateurs d'évaluer plus facilement la rentabilité future et le prix d'achat approprié d'un bien cible. Ainsi, RA va au-delà de l'analyse des données historiques pour fournir une valeur prédictive facilitant la prise de décision.
De plus, la fonction d'analyse de localisation basée sur les informations géographiques, déjà intégrée à RA, sera améliorée grâce à des algorithmes d'IA fournissant des indicateurs de pertinence d'investissement fondés sur une analyse approfondie des conditions du site et des données du quartier commercial environnant. Cette fonctionnalité détecte automatiquement les tendances et les variables que les humains pourraient négliger lors du choix d'un emplacement ou de l'élaboration d'une stratégie de développement. Elle devrait apporter un éclairage nouveau sur le développement immobilier et la prise de décision en matière d'investissement.
De plus, Alsquare continue d'améliorer ses services, notamment la fonctionnalité d'automatisation des rapports personnalisés de RA et une interface en anglais optimisée. L'IA génère des rapports personnalisés en fonction des besoins des investisseurs et fournit des services en anglais de référence, avec des explications terminologiques et une traduction en temps réel pour faciliter l'accès aux informations pour les investisseurs du monde entier.
Enfin, RA étendra sa couverture de données au-delà de son domaine d'activité principal, la logistique et les espaces de bureaux, pour englober divers secteurs d'activité, tels que le résidentiel et le commerce de détail, où les investisseurs institutionnels cherchent à se développer. Grâce à cette expansion, RA ambitionne de devenir une solution de données complète couvrant l'ensemble du marché immobilier.
▶ Valeurs fondamentales de RA : données primaires recueillies sur le terrain , structure des séries temporelles et triple vérification
Les points forts de RA sont la précision des données et la profondeur de son analyse.
Actuellement, RA dispose d'une base de données chronologique contenant des informations sur plus de 7 000 propriétés immobilières commerciales à travers le pays. Une équipe de recherche dédiée de plus de 60 personnes visite et vérifie chaque mois environ 1 600 grands immeubles de bureaux et 1 100 centres logistiques, garantissant ainsi des informations actualisées sur les loyers, les locataires et les taux de vacance. Ces données recueillies sur place améliorent la précision des informations en vérifiant et en reflétant directement des détails difficiles à appréhender à partir de documents officiels tels que les registres de construction : niveaux de loyer réels, taux de vacance actuel, plages de température dans les entrepôts logistiques et disponibilité des quais de chargement/déchargement.
RA utilise un système de triple vérification qui recoupe les informations issues de ses enquêtes de terrain exclusives avec des données publiques telles que les taux de vacance et l'historique des transactions, et, si nécessaire, reconfirme les faits par le biais d'entretiens avec les sociétés de gestion immobilière et les locataires. Le PDG, Lee Yong-gyun, a décrit les sources d'information de RA comme « une méthode systématique de gestion des données qui vérifie et compile rigoureusement les données primaires recueillies sur le terrain ».
Les données sont accumulées sous forme de séries chronologiques. Sur la plateforme RA, les utilisateurs peuvent consulter en un coup d'œil, sur une période de 10 ans, l'évolution des prix des transactions, les fluctuations des loyers, les taux de vacance et la composition des locataires par étage pour chaque immeuble. L'entreprise explique : « Vous pouvez visualiser en temps réel les prix des loyers et les taux de vacance, les caractéristiques des immeubles, les dates d'expiration des baux, ainsi que des comparaisons de marchés régionaux et des indicateurs historiques. Cela permet une analyse à trois dimensions, des détails microscopiques du marché aux tendances macroscopiques. »
À cette occasion, Alsquare a présenté les performances opérationnelles et la vision de RA pour l'année écoulée, et a souligné l'importance stratégique des solutions de données sur le marché immobilier national.
Le PDG Lee Yong-gyun a déclaré : « RA est une solution d’analyse immobilière commerciale de précision qui réduit considérablement les obstacles à l’information sur le marché national. Grâce à des améliorations continues de la qualité et de l’utilisation des données, nous nous positionnerons comme une solution de données occupant une place unique, à l’instar de Bloomberg, dans le secteur immobilier. De plus, nous prévoyons qu’elle rivalisera avec les services d’analyse immobilière mondiaux tels que CoStar et RCA. »
You must be logged in to post a comment.