En matière de développement immobilier, la première étape est cruciale : déterminer ce qui peut être construit sur le terrain et quel type de structure générera des profits.
Cependant, le processus de décision était toujours lent. Les informations juridiques étaient dispersées et les données devaient être collectées manuellement. S'appuyant sur l'expérience d'un petit nombre d'experts, les mêmes erreurs se répétaient.
Désormais, promoteurs et institutions peuvent évaluer le potentiel de développement et la rentabilité d'un terrain en deux à trois minutes. C'est le cas sur un site où « Flexity », une solution automatisée de planification, de conception et d'analyse de faisabilité basée sur l'IA, a été mise en œuvre. Les revues de planification et de conception, qui prenaient auparavant des semaines, se font désormais en quelques minutes. Le développement immobilier passe de l'expérience aux données. Jeon Ju-hyung, PDG d'Edit Collective, est à la tête de cette transformation.
Questions soulevées par le champ
Le PDG Jeon Ju-hyung a débuté sa carrière comme architecte. Il a étudié l'architecture à l'Université d'Édimbourg et obtenu son master à la Bartlett School of Architecture de l'UCL. De retour en Corée, il a travaillé dans un cabinet d'architecture généraliste, participant à la planification et à la conception de projets d'aménagement urbain. Cependant, il était constamment confronté à des problèmes d'efficacité.
« Le processus de planification et de conception a nécessité beaucoup trop de main-d'œuvre. Des décisions importantes ont été prises dès le début, mais le processus a été lent et désorganisé. »
Les plans de l'architecte et les chiffres du promoteur décrivaient le même bâtiment en des termes totalement différents. L'un s'intéressait à l'agencement et à la circulation, l'autre à la commercialisation et à la rentabilité. Il a fallu du temps pour concilier les deux points de vue, et la décision finale a été prise dans la précipitation.
« Ne serait-il pas plus efficace de traduire le processus de conception dans l'esprit d'un architecte en un algorithme et de l'analyser à partir de données ? C'était le point de départ. »
Au départ, j'ai développé le logiciel pour mon usage personnel. Son application à des projets concrets a considérablement accéléré le processus de révision. Ma rencontre avec mon cofondateur, l'ingénieur Bong-cheol Kim, m'a donné une orientation claire : en faire un service accessible à tous les acteurs du marché immobilier, et non plus seulement un outil réservé aux architectes. C'est ainsi qu'est né Flexity.
3 goulots d'étranglement
Les problèmes liés à la planification et à la conception actuelles peuvent être résumés en trois points.
Premièrement, les données sont fragmentées. Les cartes, les codes du bâtiment, les plans d'aménagement du territoire et les informations sur le marché sont tous situés à différents endroits, ce qui nécessite des recherches à partir de zéro pour chaque projet.
Deuxièmement, le nombre d'alternatives envisageables était limité. Faute de temps et de personnel, seul un petit nombre de scénarios ont été examinés avant la prise de décision.
Troisièmement, les langages de communication diffèrent. L'équipe de conception examine les dessins et les plans d'étage, tandis que l'équipe d'investissement se concentre sur la rentabilité du développement et les flux de trésorerie. Cela engendre une perte de temps considérable pour la coordination d'un même projet.
Flexity résout simultanément ces trois problèmes. La plateforme intègre les données foncières, les normes de construction et les données de marché pour générer automatiquement des scénarios de développement et analyser leur faisabilité. Des algorithmes et une intelligence artificielle, reflets du raisonnement de l'architecte, génèrent de multiples propositions de conception 3D, affichant chacune d'elles sur un seul écran avec des maquettes 3D, des informations sur les surfaces de vente et de location, ainsi que des indicateurs de faisabilité essentiels. C'est ici que convergent les langages de l'architecture et de la finance.
« Notre objectif est de devenir le "Bloomberg Terminal" du marché du développement immobilier. Pour les promoteurs, il sert de moteur de décision préliminaire ; pour les propriétaires fonciers, il permet d'expliquer la valeur potentielle ; et pour les institutions publiques, il offre une solution pour comparer les sites potentiels. »
Depuis son lancement en 2021, Flexity a élargi sa clientèle pour inclure des cabinets d'architectes, des promoteurs immobiliers, des sociétés fiduciaires, des sociétés de gestion d'actifs et des institutions publiques.
Nous avons récemment lancé une solution spécialisée pour les projets d'entretien de logements à petite échelle, que LH et SH ont officiellement adoptée et utilisent pour évaluer les sites potentiels de ces projets. Ce module est conçu pour générer automatiquement, en deux à trois minutes, des plans d'aménagement d'appartements et les résultats d'une analyse de faisabilité sommaire pour chaque site. KT Estate, Korea Land Trust et KAMCO utilisent également Flexity pour l'analyse de faisabilité de leurs projets d'aménagement foncier. Les changements constatés par les utilisateurs sont manifestes.
La rapidité d'exécution a évolué. L'étude initiale du site, qui prenait auparavant plusieurs semaines, se fait désormais en quelques minutes. La gestion des risques est simplifiée. La comparaison rapide de plusieurs scénarios permet d'identifier rapidement les projets non rentables. La communication est également facilitée. Contrairement à avant, où les plans, les feuilles de calcul Excel et les rapports étaient diffusés séparément, les parties prenantes visualisent désormais les plans et les schémas 3D sur un seul écran pour en discuter.
Une équipe de 14 personnes et un investissement de 5,5 milliards de wons
Edit Collective est une équipe de 14 personnes, organisée autour de trois axes : Produit, Architecture et Opérations. Fusionner les langages variés de l’immobilier, de l’architecture et du logiciel en un seul produit s’est avéré complexe. La priorisation repose sur la définition du problème, et non sur les fonctionnalités. Les trois équipes se réunissent dès le début pour échanger et discuter avant d’entamer le développement.
L'investissement s'élève à 5,5 milliards de wons. Après un premier investissement de BonAngels, Hashed, Lotte Ventures et Strong Ventures ont participé au tour de table de série A. KT Estate a rejoint l'entreprise en tant qu'investisseur stratégique afin d'évaluer la demande sur site. Forte de ses performances prévues pour 2025, la société se prépare à une nouvelle levée de fonds début 2021.
L'IA ne prend pas de décisions à votre place.
Il établit clairement le rôle de la technologie.
« Flexity n'est pas une solution. C'est un outil qui présente des scénarios de développement basés sur les réglementations et les conditions en vigueur. La décision finale revient à un humain. »
Les évolutions du marché, la consultation publique et les risques politiques restent du ressort des experts. L'IA peut seulement présenter rapidement de multiples scénarios dans des contextes complexes.
« Bien que les calculs répétitifs soient automatisés, il incombe toujours aux humains de hiérarchiser certaines valeurs. L’IA devrait être utilisée pour améliorer la qualité des décisions, et non pour abaisser le niveau de prise de décision. »
L'objectif pour les cinq prochaines années est que Flexity soit responsable de la première phase du développement de nouveaux projets immobiliers.
« Qu’il s’agisse de promoteurs ou d’institutions publiques, lorsqu’ils envisagent un nouveau projet, je souhaite créer une tendance où ils ouvrent d’abord un centre flexible avant de collecter des données. »
La dernière question était : Quel type d'entreprise souhaitez-vous devenir ?
« Je ne veux pas être une entreprise d'IA qui suit les tendances. Dans un marché fortement réglementé, il est plus important de créer des "outils du quotidien" — des outils dont il est difficile de se passer. »
Un architecte ayant étudié au Royaume-Uni et constaté les lacunes du secteur en Corée développe désormais des solutions d'IA adoptées par les institutions publiques et les grandes entreprises. Quelles sont les possibilités offertes par ce pays ?
Des données éparses ont commencé à converger sur un seul écran. Un architecte se tenait au point de départ d'un projet immobilier.
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