La « Carte encyclopédique Jattuk », qui structure les annonces immobilières sans mensonges, établit une référence pour le marché immobilier coréen.

« Nous ne pouvions plus tolérer un système qui permettait à des courtiers honnêtes de quitter le marché. »

Kim Seong-chan, PDG de Jatchi Encyclopedia, avait une motivation claire pour créer sa propre entreprise. Il avait constaté la réalité du marché immobilier pendant plus de dix ans : seules les annonces mensongères permettaient d’attirer des clients, tandis que l’honnêteté entraînait des pertes. Les plateformes ignoraient ou encourageaient les fausses annonces, et le système de sanctions était inefficace. Les gens perdaient leur temps et les agents immobiliers honnêtes quittaient le marché les uns après les autres.

Pour remédier à ce problème, le PDG Kim Seong-chan a conçu une structure entièrement nouvelle. En adoptant le principe « un bien, une agence », il a créé une plateforme où la fraude était structurellement impossible. Il a élaboré une cartographie des biens immobiliers en vente, un par un, et a transformé l'asymétrie d'information en symétrie. Ce fut le point de départ de la Carte Encyclopédique de l'Immobilier.

Le parcours de Kim Seong-chan, PDG de l'entreprise, est atypique. Après avoir débuté comme développeur, il a travaillé aux ressources humaines chez Nike, puis dans la vente au détail. C'est suite à une rencontre fortuite avec le monde des enchères qu'il s'est lancé dans l'immobilier. Lors d'une formation au courtage dans une agence immobilière proche d'une université, il a compris une chose essentielle : la véritable valeur de l'immobilier réside dans la connaissance des biens.

« Il était important de savoir de combien d'informations pertinentes je disposais et combien de propriétés je pouvais acquérir grâce à ces informations. »

Le PDG, Kim Seong-chan, possède une expérience dans divers domaines, notamment la gestion des ventes commerciales, de bureaux et d'appartements.

Il s'est formé à l'évaluation immobilière à l'Institut coréen d'expertise et a développé son activité de courtage d'appartements chez Zigbang. À chaque étape, ses enseignements étaient unanimes : l'information est essentielle au courtage, mais elle ne suffit pas à elle seule.

« Je pensais pouvoir dominer le marché grâce à un modèle basé sur les remises, mais je me trompais. Ce qui compte pour les clients, ce ne sont pas les réductions de commission, mais la possibilité de trouver des annonces de qualité qui correspondent à leurs besoins. »

Rencontre avec un homme célibataire, un YouTubeur avec 1 million d'abonnés, et le choc

Le tournant s'est produit lorsque j'ai lancé une agence immobilière directe à Gwanak-gu avec Jachunam, un youtubeur aux millions d'abonnés. De nombreux clients visitaient le site web de Jachunam, mais malgré 500 annonces publiées sur les plateformes existantes, je n'obtenais même pas 20 à 30 contacts par mois.

« J'ai découvert par hasard qu'un établissement publiant 500 fausses annonces sur une certaine plateforme recevait 5 000 demandes de renseignements par mois. Après avoir mené une enquête approfondie sur toutes les annonces de chaque plateforme, j'ai constaté que 60 à 80 % d'entre elles étaient fausses ou en double. C'était décourageant. »

Le PDG Kim Seong-chan s'est même rendu dans une entreprise qui publiait de fausses annonces immobilières. Plus de 80 % de ses 30 employés étaient des assistants d'agents immobiliers, travaillant grâce à ces fausses annonces. La conclusion était sans appel : dans ce système, les agents immobiliers honnêtes n'avaient que deux options : augmenter sans cesse leurs dépenses publicitaires ou continuer à publier de fausses annonces.

« C'était une structure où il était absolument impossible de rivaliser uniquement avec des informations exactes. Le problème n'était pas un manque d'informations, mais un manque de normes. »

Le mécanisme par lequel le mensonge chasse la vérité

Le PDG Kim Seong-chan a analysé avec précision le mécanisme d'apparition des fausses annonces.

« Les plateformes existantes sont structurées de telle sorte qu'un même bien immobilier est annoncé par N agents. Si les informations sont identiques, la probabilité de recevoir une demande est de 1/N. Cependant, si quelqu'un annonce un bien avec un dépôt de 1 000 wons/500 000 wons comme étant de 5 millions de wons/300 000 wons, les demandes seront dirigées vers l'agent qui a publié la fausse annonce. »

C’est ainsi que le mensonge chasse la vérité. Les courtiers honnêtes ne reçoivent plus de demandes, et seuls ceux qui publient de fausses informations survivent. Chaque annonce étant directement liée au profit, les plateformes ferment les yeux sur les annonces mensongères. Le système de sanctions était également problématique. Qu’il s’agisse d’une seule annonce mensongère ou de cent, toutes étaient sanctionnées de la même manière, ce qui a engendré une logique omniprésente : « Si vous mentez, mentez davantage et plus sévèrement. »

Le principe « un bien, un agent immobilier » est en train de bouleverser la structure établie.

Le PDG Kim Seong-chan a décidé de modifier en profondeur cette structure. Il a introduit le principe « un bien, un agent, droits de vente exclusifs ».

« Chaque unité est enregistrée et gérée par un seul courtier. En introduisant le concept d'exclusivité, nous éliminons toute possibilité de distorsion de l'information. Cela crée un nouveau contexte où seuls les biens immobiliers honnêtement sécurisés sont suffisamment compétitifs. »

La réaction des courtiers a été étonnamment positive. Ils ont apprécié d'être soulagés de la pression qui les empêchait de survivre sans mentir. Sur le marché des agences immobilières indépendantes, un courtier n'a besoin que de 50 demandes par mois pour assurer sa stabilité, mais les courtiers honnêtes en reçoivent rarement plus de 10.

Divulgation de l'occupation, des mises à jour et de la finalisation du bail : surmonter l'asymétrie d'information.

Le système de l'Encyclopédie immobilière repose sur trois piliers. Premièrement, la demande d'occupation, qui atteste qu'un agent immobilier représente le bien. Chaque logement ne possède qu'un seul enregistrement, et l'agent qui occupe le logement en devient le représentant officiel.

Deuxièmement, il y a l'obligation de mise à jour. Le courtier en charge du bien est tenu de procéder à la mise à jour dans un délai de 30 jours. À défaut, le droit de possession sera automatiquement révoqué. Si un autre courtier demande la mise à jour, le droit de possession sera transféré.

« Les courtiers honnêtes gagnent des parts de marché, tandis que les courtiers négligents en perdent. Ce mécanisme élimine l'asymétrie d'information et automatise l'exécution des responsabilités des courtiers. »

Troisièmement, elle affiche les locations terminées. Alors que les plateformes existantes suppriment les annonces terminées, Jakchi Encyclopedia Map adopte une approche inverse. Elle conserve toutes les informations, y compris les photos, l'agencement, les anciens prix, l'agent immobilier et la date du contrat.

« Une fois ce registre établi, les fausses annonces seront immédiatement repérées par comparaison avec les données antérieures, rendant toute réintroduction impossible. La publication des baux finalisés constitue un mécanisme structurel permettant d'éliminer les fausses annonces et un élément clé qui transforme l'Encyclopédie immobilière en une véritable carte. »

1 an d'exploitation directe, vérification terminée

Le PDG Kim Seong-chan a testé le modèle en exploitant une entreprise immobilière directe pendant un an, à partir d'août 2024. Les résultats ont été sans équivoque : un chiffre d'affaires mensuel moyen par agent d'environ 8 millions de wons, 140 000 visites cumulées et environ 5 000 visites en agence. Ces chiffres ont été obtenus malgré l'absence de publicité sur les plateformes existantes.

« Il s'agissait d'une validation significative du marché, démontrant qu'une structure d'annonces immobilières, sans aucune tromperie, portait ses fruits. Nous avons confirmé que la fiabilité de l'information a un impact majeur. Lorsque j'ai demandé aux étudiants en quête d'un logement pourquoi ils s'étaient adressés à nous, la plupart ont répondu ainsi. »

« Je ne pense pas qu'ils resteront allongés ici. »

« Je crois que c'est précisément ce que le public recherche : la confiance. Le fait que tant de clients se soient manifestés témoigne de la forte demande du marché pour des biens immobiliers authentiques et des services de courtage fiables. »

L'équipe compte actuellement cinq personnes et le développement est mené en collaboration avec des partenaires externes. L'entreprise a obtenu un financement d'amorçage et se prépare à une levée de fonds d'amorçage plus importante début 2026.

Transformer l'expérience locataire : apaiser les inquiétudes grâce aux données

L'Encyclopédie de la vie en solitaire transforme aussi fondamentalement l'expérience des locataires.

La première question que se posent souvent les locataires potentiels lorsqu'ils visitent un logement est : « Cet endroit existe-t-il vraiment ? » Le PDG Kim Seong-chan explique que son objectif est d'apaiser cette anxiété avant même de voir le bien.

Les locataires sont confrontés à trois angoisses : cette chambre existe-t-elle réellement ? Son état est-il conforme à la réalité ? Ce logement est-il un choix sûr ? Nous répondons à ces angoisses en fournissant des photos, un plan et l’historique locatif de chaque logement, les prix de transaction réels et les fluctuations de prix dans le quartier, ainsi que des informations sur les prêts hypothécaires, les impayés et les risques, d’après le registre foncier.

Élaborer une cartographie de chaque logement et instaurer une ère où les décisions en matière d'habitat reposent sur l'analyse de données, et non plus sur la simple observation : tel est l'objectif de la Carte encyclopédique des voyages autonomes. Elle établit des normes sur un marché qui en était jusqu'alors dépourvu.

La vision de Kim Seong-chan, PDG du projet, est claire : créer la première norme et la première cartographie détaillée des logements du marché coréen des studios. Cette norme servira de base à tous les développements technologiques futurs, notamment la vérification par IA, la tarification et la stabilité des transactions.

« Le problème du marché actuel n'est pas un manque d'information, mais un manque de normes. La technologie et la structure de données développées par la Carte de l'Encyclopédie Immobilière visent à intégrer ces normes au marché immobilier coréen. »

Grâce à des normes d'information établies, les personnes vivant seules n'effectueront plus de déplacements inutiles. Pour les agents immobiliers, les ventes auparavant entravées par de fausses informations peuvent désormais se transformer en opportunités. La réduction de l'asymétrie d'information permettra également de réduire les infractions structurelles telles que la fraude au bail (jeonse).

« Une fois les normes établies, les ménages d'une seule personne pourront trouver des indications précises lorsqu'ils recherchent un logement, tout comme en activant un système de navigation, et un nouveau marché s'ouvrira où les agents immobiliers pourront se faire concurrence honnêtement. »

Ce que le PDG Kim Seong-chan met en place, c'est un marché où l'authenticité prime sur la tromperie. Le principe d'un bien par agent, un système de transparence sur l'occupation, les mises à jour et le statut de location, ainsi qu'une cartographie des biens disponibles à la vente, unité par unité : voilà la nouvelle vision du marché immobilier selon Jatchi Encyclopedia Map. La structure où la tromperie dominait le marché cède la place à une structure où le réel supplante la tromperie. L'époque où les agents immobiliers honnêtes quittaient le marché est révolue. Désormais, une ère s'ouvre où les agents immobiliers honnêtes sauront saisir les meilleures opportunités.