« Nous nous éloignons d’une croissance fondée sur notre envergure passée pour nous orienter vers une croissance qui crée une force durable. »
Le secteur des espaces de coworking a dépassé le stade de la croissance rapide et entre désormais dans une phase où la véritable solidité de ses fondements économiques se révèle. L'approche traditionnelle, fondée sur une expansion rapide et massive des agences, ne permet plus à elle seule de prédire l'avenir. Une croissance non rentable ne peut perdurer.
SparkPlus a su préserver sa notoriété malgré un contexte turbulent. L'entreprise a récemment annoncé des décisions majeures, notamment le remboursement intégral de ses obligations convertibles, une restructuration de son portefeuille d'investissements et l'agrandissement de son bureau B, afin d'améliorer sa structure financière et de consolider ses nouveaux moteurs de croissance.
Le PDG Son Joo-hwan a souligné : « Tous ces choix s'inscrivent dans un processus d'amélioration de la structure de l'entreprise afin d'en faire une marque qui perdurera pendant 15 ou 20 ans, voire plus. »
« Ce n’est pas une crise, c’est un processus de maturation. »
Le PDG Son ne considère pas la situation actuelle du secteur des espaces de coworking comme une crise. Il y voit plutôt une opportunité, une étape vers la maturité du secteur, dans une perspective à long terme.
« Après sa croissance rapide avant et après la COVID-19, le secteur des espaces de coworking se trouve aujourd'hui à un tournant où la solidité de ses fondamentaux se révèle. Plus que le volume des ventes, la robustesse des indicateurs de rentabilité devient le facteur déterminant de la survie d'une marque. »
SparkPlus a privilégié la qualité opérationnelle, l'expérience client et la confiance envers sa marque plutôt qu'une expansion agressive. Bien que cette approche puisse paraître prudente, elle a, au fil du temps, jeté les bases de nouvelles initiatives de développement, telles que des partenariats avec des propriétaires d'immeubles, des opérations de consignation et des modèles de partage des bénéfices.
WeWork entame sa quinzième année, et en Corée, SparkPlus sa neuvième année et Fast Five sa dixième. Maintenir une marque pendant près d'une décennie dans un environnement en constante évolution constitue en soi une performance remarquable dans ce secteur.
Spark Plus adopte également une approche différente pour son expansion. Son modèle initial d'espaces de coworking reposait sur des baux de longue durée dans des immeubles proches du métro, un investissement initial important dans l'aménagement intérieur, puis la relocation des espaces. Si ce modèle offrait l'avantage d'une planification et d'un contrôle directs, l'investissement initial et les coûts fixes étaient considérables. À l'inverse, le modèle de location-gérance et de partage des bénéfices fonctionne différemment. Le propriétaire de l'immeuble fournit l'espace, tandis que Spark Plus apporte sa marque et son expertise opérationnelle ; les deux parties se partagent ensuite les bénéfices.
« Cela réduit considérablement le fardeau de l'investissement initial, et les propriétaires d'immeubles peuvent accroître la valeur de leurs actifs tout en réduisant les risques liés à la vacance locative et à l'exploitation. Cette simplification de la structure financière de l'entreprise lui permet de consacrer davantage de ressources à la qualité opérationnelle et à l'amélioration de l'expérience client, deux atouts concurrentiels fondamentaux. »
« Remboursement de la CB : stabilité à long terme, pas fardeau à court terme »
Spark Plus a récemment remboursé l'intégralité des obligations convertibles détenues par Mirae Asset Venture Investment. Si certains ont perçu cette opération comme une charge importante à court terme, le PDG, Son Joo-hwan, l'a expliquée comme « une décision préventive visant à renforcer la stabilité à long terme ».
L'essentiel est que, même après le remboursement de la dette bancaire, l'entreprise dispose de liquidités suffisantes pour ses besoins opérationnels et que l'activité de ses succursales se déroule de manière stable. Il a expliqué : « Actuellement, les taux de location et d'occupation sont stables et l'EBITDA est positif, ce qui permet une augmentation régulière des réserves de trésorerie chaque mois. »
Ce transfert d'actions découlait naturellement de la restructuration interne du portefeuille du groupe SK. Le passage de SK Square à SK Planet comme actionnaire majoritaire a permis d'accroître le potentiel de création de nouvelles synergies avec des partenaires disposant de capacités en matière de données et de plateformes.
« Nous prévoyons que la combinaison de l'infrastructure de récompenses et d'adhésion de SK Planet, y compris OK Cashback, avec l'espace et le réseau de locataires de Spark Plus permettra une expansion significative de l'expérience locataire. »
Malentendus concernant les obligations locatives : la stabilité opérationnelle est essentielle.
Du fait de la nature du secteur des espaces de coworking, les états financiers peuvent paraître fortement endettés. Le PDG, M. Son, l'a clairement souligné.
« Les espaces de bureaux partagés étant une combinaison d'activités de location et de services, il est difficile d'interpréter de la même manière la dette comptable et la charge financière réelle. »
Un exemple typique est celui des obligations locatives. Il s'agit des loyers dus pour la durée restante du bail, comptabilisés en passif à la date d'échéance conformément aux normes comptables. Bien que leur montant puisse paraître important, elles sont distinctes des risques opérationnels réels. Lorsqu'un bail a une durée de 7 à 10 ans, l'intégralité du loyer dû pour cette période est comptabilisée en passif, et les charges d'intérêts correspondantes sont comptabilisées en résultat non opérationnel.
« Par conséquent, lors de l'évaluation d'un espace de bureaux partagé, il est important de prendre en compte non seulement les chiffres comptables, mais aussi la stabilité des opérations réelles, et surtout la qualité de la gestion du taux de vacance. »
SparkPlus le prouve grâce à ses indicateurs opérationnels. Ses emplacements stratégiques dans les principaux quartiers d'affaires de Séoul, notamment Gwanghwamun, Seolleung, Samseong, Yeoksam, Gangnam et Hongdae, affichent des taux d'occupation proches de 100 %.
SparkPlus célèbre cette année son neuvième anniversaire. Au fil des ans, nous avons tissé des relations durables avec de nombreux locataires.
« Certaines entreprises sont avec nous depuis le tout début, lors de l'ouverture de notre premier site en 2016. Près de 40 % de nos locataires sont chez SparkPlus depuis trois ans ou plus. Au-delà de la simple location d'espace, le fait d'être ensemble depuis si longtemps est profondément significatif. »
Face à l'incertitude croissante des marchés ces dernières années, les préoccupations des locataires sur le terrain sont devenues de plus en plus évidentes. Plutôt que de disposer d'effectifs et de tailles d'organisation fixes, ils fonctionnent de plus en plus au cas par cas ou doivent s'adapter rapidement à l'évolution de la situation. En matière d'espace, la flexibilité est devenue plus importante que la superficie.
« L'approche relativement flexible de Sparkplus en matière de déménagement entre succursales et d'ajustement de la taille des espaces a été d'une aide précieuse pour les locataires dans ce contexte de changements. »
Les personnes jouent un rôle crucial dans le maintien de la densité des relations. Les gestionnaires de communauté, présents sur tous les sites, ne se contentent pas de gérer l'espace ; ils suivent de près le quotidien et les activités des locataires.
Une récente enquête de satisfaction client le confirme. Selon cette enquête, 98 % des répondants ont déclaré qu'ils « recommanderaient le service à un ami » ou « l'utiliseraient de nouveau ». Les points forts les plus fréquemment cités lors des entretiens étaient « un environnement de travail propice » et « une propreté constante ».
Office B : une nouvelle norme sur le marché des immeubles de petite et moyenne taille
SparkPlus étend stratégiquement son espace Office B. Alors que les espaces de bureaux partagés existants impliquent généralement plusieurs entreprises partageant un même étage, Office B offre un modèle unique où les entreprises de 50 employés ou moins peuvent occuper un étage entier tout en bénéficiant des capacités opérationnelles et de l'infrastructure informatique de SparkPlus.
Lorsque les entreprises dépassent les 20 employés, le besoin d'un espace dédié se fait sentir. Cependant, pour les PME, gérer l'ensemble des aspects, de l'aménagement intérieur à l'exploitation et à la gestion, peut représenter une charge importante. Office B apporte une solution à ce problème.
Office B cible principalement les immeubles de petite et moyenne taille situés dans des rues secondaires à proximité des stations de métro. Sur ce marché, les propriétaires sont confrontés au risque de vacance locative. Spark Plus gère l'intégralité du processus, de la planification à la rénovation et à l'exploitation, renforçant ainsi la compétitivité de l'immeuble.
« Du point de vue des locataires, la réponse est claire. Ils peuvent travailler en toute confidentialité dans un espace dédié décoré comme un immeuble de bureaux, tout en profitant des avantages d'un espace de coworking, tels que la gestion du nettoyage, les services opérationnels, la vie communautaire et l'infrastructure informatique. »
Ayant constaté que la demande et la rentabilité ont été suffisamment vérifiées sur le terrain, nous prévoyons d'accélérer encore notre expansion dès l'année prochaine.
La vision à moyen et long terme du PDG Son est claire : faire de SparkPlus, au-delà d’une simple société de gestion de bureaux, une plateforme qui aide les entreprises à se développer grâce à leurs bureaux.
« Sparkplus a toujours considéré que la croissance de ses entreprises résidentes était directement liée à sa propre croissance. Nos bureaux ne sont pas simplement un espace physique où l'on s'assoit à un bureau pour travailler ; ils sont devenus un lieu central pour notre entreprise, où se construisent les carrières, se tissent les liens et s'enrichissent les expériences. »
Spark Plus ambitionne de créer bien plus qu'un simple centre social proposant une liste d'avantages. Notre objectif est de mettre en place une structure où les résidents bénéficient naturellement d'un meilleur environnement de travail, d'expériences enrichissantes et de liens sociaux plus étroits.
« Je souhaite offrir une expérience où le simple choix d'un espace ait un impact positif sur la culture d'entreprise, la satisfaction des employés et même notre façon de travailler. »
Le PDG Son Joo-hwan considère que « deux piliers de confiance » sont les plus importants sous sa nouvelle direction : bâtir une entreprise qui possède à la fois une marque forte et une rentabilité avérée.
« Sur le plan financier, nous privilégierons la mise en place d'une structure nous permettant de croître de manière autonome, grâce à des bénéfices d'exploitation constants et à un flux de trésorerie stable, plutôt qu'une structure soumise aux aléas du court terme. Quelles que soient les évolutions de l'environnement extérieur, notre priorité demeure la construction d'une entreprise aux fondements solides. »
Du point de vue de la marque, notre objectif est d'aller au-delà de la simple bonne gestion d'un espace et de devenir un partenaire qui conçoit et prend en compte le processus de croissance des entreprises locataires.
« L’objectif de Sparkplus n’est pas le profit à court terme, mais une croissance durable grâce à un modèle commercial qui garantit des résultats gagnant-gagnant pour nos partenaires. Fort de ces fondements, j’envisage Sparkplus comme une entreprise de confiance pour longtemps. »
Ce que construit le PDG Son, ce n'est pas une croissance rapide, mais une solidité durable. La confiance bâtie en près d'une décennie grâce au maintien de la marque, à un taux d'occupation stable et à une structure financière solide, à la création de nouveaux marchés avec Office B et à l'évolution vers une plateforme : voilà la stratégie de Spark Plus pour une croissance durable. En privilégiant la direction plutôt que la vitesse, le moment est venu de construire une solidité pérenne.
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