Les prix de l'immobilier s'envolent, tandis que les logements se réduisent. Les personnes vivant seules habitent des studios de seulement 3 mètres carrés (10 pyeong), les déménagements sont de plus en plus fréquents et les balcons et buanderies débordent d'objets inutilisés. Il est courant de voir des biens d'une valeur de plusieurs millions de wons entassés dans un espace qui vaut 40 millions de wons par pyeong.
En 2016, Hong Woo-tae, PDG de Second Syndrome, a commencé à résoudre ce problème grâce à l'« externalisation des espaces ». Il a imaginé un espace accessible 24h/24, à température et hygrométrie contrôlées, et fonctionnant sans personnel. Ce « mini-grenier de stockage » dissocie la fonction de stockage des habitations onéreuses, offrant un espace séparé comparable à un disque dur externe.
Célébrant sa neuvième année d'existence, Second Syndrome est un pionnier du marché coréen du self-stockage, avec plus de 200 sites à travers le pays. L'entreprise vise une introduction en bourse en 2028.
La nécessité d'une redistribution de l'espace
Avant de fonder sa propre entreprise, Hong Woo-tae, son PDG, travaillait comme analyste chez Mirae Asset Securities, où il a observé les changements structurels de la macroéconomie et du marché immobilier. Il a notamment constaté que, malgré une croissance des revenus inférieure à celle des prix de l'immobilier, le besoin de logements confortables était en pleine expansion.
« Le coût du logement continue d'augmenter, mais l'espace habitable dont les gens peuvent réellement profiter diminue. Du point de vue d'un analyste, cette situation n'est pas un phénomène temporaire, mais un problème structurel lié à la redistribution des richesses. »
J'avais prédit que le déséquilibre entre les environnements résidentiels et les espaces de vie s'aggraverait à l'avenir, et j'étais convaincu que tout secteur d'activité s'attaquant à ce problème par la réaffectation de l'espace connaîtrait un succès certain. Si ce concept était alors novateur en Corée, le self-stockage était déjà une industrie florissante aux États-Unis et au Japon.
« Aux États-Unis, ce phénomène a débuté dans les années 1960 et au Japon dans les années 1990. Depuis les années 2000, il a émergé principalement dans les pays asiatiques développés, avec des taux d'urbanisation dépassant 80 % et des revenus supérieurs à 30 000 dollars. En Corée, le seuil de revenu a été atteint en 2017, ce qui coïncide à peu près avec l'apparition des combles aménagés. »
Pour le PDG Hong Woo-tae, Mini Warehouse Attic n'était pas un simple concept de start-up automatisé, mais le point de départ d'une industrie d'infrastructures vivantes, fondée sur les changements macroéconomiques.
Des options spatiales flexibles réalisées grâce à « l'intelligence spatiale »
L'essence du loft réside dans la flexibilité de ses espaces. Pour offrir aux utilisateurs les avantages d'un espace modulable, nous avions besoin d'un environnement confortable et chaleureux, accessible à tout moment et en tout lieu.
« Afin de créer un “espace personnel” utilisable à tout moment sans se soucier du regard des autres, nous avons appliqué la technologie de l’intelligence spatiale au grenier. »
Space Intelligence est la technologie opérationnelle exclusive de Darak qui connecte les espaces aux systèmes de gestion numérique grâce à des dispositifs AIoT et au calcul en périphérie. Ceci permet un fonctionnement continu (24h/24 et 7j/7) des installations, garantissant une température et une humidité stables ainsi qu'une sécurité optimale, sans intervention humaine. Les clients peuvent ainsi utiliser les installations de Darak comme s'il s'agissait des leurs, via une application mobile, sans contraintes horaires ni besoin de supervision.
Au départ, le concept d'un espace indépendant était peu familier. Malgré la distribution de milliers de prospectus avec photos des lieux, nous n'avons reçu aucune réponse. Cependant, face à la hausse des prix du logement et des revenus, le besoin d'espace s'est fait sentir. Le bouche-à-oreille parmi les clients ayant déjà utilisé le grenier a permis à ce service de se faire connaître.
« Les clients qui ont utilisé le grenier disaient souvent : “C’est tellement propre !” Dans un espace propre, même mes objets les plus précieux peuvent être rangés en toute sécurité. C’est à ce moment-là que les gens ont réalisé l’utilité du grenier. »
Crémation en 200 branches
Second Syndrome exploite plus de 200 agences à travers le pays et emploie une équipe de 35 personnes. Darak est un service d'abonnement d'espaces de travail où les clients paient un forfait mensuel fixe par carte bancaire. La durée moyenne d'abonnement est supérieure à un an, et plus de 10 % des clients restent abonnés pendant trois ans ou plus.
« Une fois qu'on a goûté aux possibilités offertes par les espaces modulables, les avantages sont tellement importants que la durée d'utilisation s'allonge inévitablement. Au Japon, il est courant de commencer à utiliser un espace dès la trentaine et de continuer à l'utiliser pendant plus de 30 ans, jusqu'à la soixantaine. »
Cela crée un cercle vertueux où les clients peuvent bénéficier des avantages des options d'espace à long terme, et les entreprises peuvent utiliser les flux de trésorerie stables pour développer de meilleurs services.
De plus, le modèle spatial du grenier présente des caractéristiques défensives. La satisfaction des clients garantit un faible taux de désabonnement, et son fonctionnement automatisé et sans personnel le rend insensible aux facteurs de coûts tels que les coûts de main-d'œuvre.
« En fait, même pendant la pandémie de 2020 et la hausse des taux d'intérêt en 2022, l'expansion des installations et la croissance des ventes de Darak se sont poursuivies sans relâche. »
Récemment, la demande d'espaces de stockage dans les immeubles collectifs, tels que les appartements et les logements locatifs, a connu une forte augmentation. Dès 2028, Darak fournira également des espaces de stockage aux résidences GS Zai. Un nouveau marché B2B, visant à améliorer le confort des résidents, est en train d'émerger.
Second Syndrome a levé un total de 17 milliards de wons en capital-investissement lors de son tour de table de série B. La capacité de croissance et de génération de trésorerie de l'entreprise, conjuguée à la flexibilité de ses espaces de travail, a rapidement séduit les investisseurs en capital-risque et les investisseurs stratégiques.
« À mesure que notre rôle de leader dans le secteur du self-stockage sur le marché des capitaux immobiliers se développe, nous sommes également responsables de la gestion des 50 milliards de wons de fonds de la société de gestion d'actifs. »
Le Service national des pensions, considéré comme l'un des trois plus importants au monde, a récemment publié des directives exigeant qu'au moins 30 % de ses actifs immobiliers soient investis dans des actifs de la nouvelle économie. Le communiqué précise : « Le self-stockage fait partie de cette catégorie et Darak, leader du marché, est le seul opérateur participant. »
« Si nous avons été la seule entreprise en Corée sélectionnée par les investisseurs institutionnels, c'est grâce à nos capacités opérationnelles, soutenues par une expertise technologique de pointe. Nous avons créé un espace à la fois rentable et confortable pour tous, grâce à l'intégration en ligne et hors ligne, l'introduction de l'intelligence artificielle et un système d'exploitation axé sur les données. »
Les capitaux levés seront utilisés dans deux directions. Premièrement, le développement à grande échelle de lofts au niveau des immeubles. Alors qu'auparavant le projet consistait principalement à convertir des espaces urbains inexploités, la société prévoit d'adopter pleinement cette approche en transformant des immeubles entiers en lofts, afin de maximiser les économies d'échelle.
Deuxièmement, nous accélérons notre expansion à l'international. Nous sommes déjà en discussions approfondies avec d'importantes sociétés immobilières japonaises, qui manifestent un vif intérêt pour l'excellence technologique et le système d'automatisation opérationnelle de Darak.
L'avantage concurrentiel de Second Syndrome réside dans le vaste savoir-faire opérationnel et les données accumulées grâce à l'exploitation de plus de 200 succursales.
« Les normes de conception qui prennent en compte la possibilité d'accidents réels tels que les fuites d'eau, la condensation, les incendies et les problèmes de sécurité, les processus opérationnels axés sur les mesures préventives et les systèmes qui permettent une intervention immédiate en cas de problème ne sont pas des domaines qui peuvent être reproduits en peu de temps. »
L'essentiel est que l'efficacité opérationnelle s'améliore avec la taille de l'entreprise. Grâce à son système de gestion des opérations basé sur l'IA et l'IoT, développé par Darak, l'augmentation du nombre d'agences ne se traduit pas nécessairement par une augmentation des effectifs ou des ressources opérationnelles. En effet, une fois un certain seuil atteint, une structure se met en place qui améliore simultanément l'efficacité opérationnelle et la rentabilité.
« N’importe qui peut gérer une ou deux installations, mais pour passer à des dizaines, voire des centaines d’installations, il faut des bases solides dans les trois domaines : l’expansion, la construction et l’exploitation, afin de fournir un excellent service. »
Second Syndrome a été le premier en Corée à formaliser le secteur du self-stockage par le biais d'un laboratoire d'expérimentation. En conséquence, le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports a autorisé une nouvelle utilisation des installations de stockage partagé dans le cadre de la loi sur la construction. Ceci a permis d'établir un cadre institutionnel formel pour le secteur du self-stockage.
Établi comme un style de vie
La clientèle des lofts évolue. À l'origine, les lofts répondaient à des besoins essentiels : imprévus liés à un déménagement, travaux de rénovation intérieure ou manque d'espace dans un logement ou un bureau exigu. Désormais, ils ne sont plus seulement une nécessité ; ils reflètent un véritable style de vie.
« Les clients qui utilisaient auparavant les combles parce que leurs maisons étaient petites les utilisent maintenant aussi dans des appartements de 50 pyeong. C'est parce qu'ils veulent séparer leur espace privé de celui de leur famille. »
Un nombre important de clients se font même livrer leurs colis directement au grenier. Les entreprises de commerce électronique utilisent également les greniers. Avec la hausse des revenus et l'essor des loisirs, beaucoup de gens utilisent leur grenier pour ranger leur matériel de loisirs, comme le camping, le golf, les maquettes et les baskets, ainsi que leurs collections personnelles. Il n'est pas rare d'y croiser des militaires et des clubs de supporters.
Le self-stockage est avant tout un service qui offre des solutions d'espace flexibles pour pallier le coût élevé du logement. Face aux mutations structurelles actuelles – augmentation du nombre de ménages d'une ou deux personnes, réduction des surfaces habitables et orientation du marché vers la location – ce rôle devient de plus en plus une nécessité plutôt qu'une option.
Dès le départ, la vision fondatrice de Second Syndrome était claire : devenir une entreprise qui aide chacun à profiter de la seconde vie qu'il désire, au-delà de la première où il remplit les rôles que la société exige.
« La stratégie de Second Syndrome pour les cinq à dix prochaines années est claire. Plutôt que de rester une entreprise de libre-service, nous offrirons aux gens des options d'espace plus flexibles, plus intéressantes et plus diversifiées. »
Mini Warehouse Attic ambitionne de transformer l'espace physique en un cloud en intégrant des technologies numériques de pointe à des solutions logistiques. Ce cloud permettra également d'y stocker des effets personnels, complétant ainsi la version numérique de notre infrastructure résidentielle.
De plus, nous prévoyons de maximiser notre valeur en tant que constructeur d'espaces qui conçoit et exploite des espaces pour la vie publique, en nous appuyant sur les capacités opérationnelles basées sur la technologie de reconstruction d'espaces que nous avons accumulées jusqu'à présent.
« Si vous vous inquiétez pour votre espace de vie ou de travail, voici ce que nous pouvons vous proposer : un disque dur externe que vous pourrez utiliser aussi confortablement qu’à la maison, quand et comme vous le souhaitez. Profitez d’un style de vie flexible avec Darak et vivez pleinement votre vie. »
Ce que crée le PDG Hong Woo-tae, c'est une solution d'espace flexible qui dissocie le stockage des logements onéreux, en l'offrant comme un disque dur externe. Un fonctionnement automatisé grâce à une technologie d'intelligence spatiale, une stabilité assurée par l'expertise acquise dans la gestion de 200 agences, et une infrastructure résidentielle fiable qui gère même les actifs du Service national des pensions : voilà l'avenir de l'espace imaginé par Second Syndrome. L'époque où l'on accumulait des biens d'une valeur de plusieurs millions de dollars dans un logement à 40 millions de wons par pyeong est révolue. Nous sommes entrés dans une ère où l'espace se déploie avec flexibilité, à l'instar d'un disque dur externe.
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