Le plus grand ennemi du marché immobilier est la méfiance. Les informations en ligne diffèrent souvent de la réalité, et le recouvrement des loyers ainsi que la gestion des impayés reposent sur l'intuition humaine et des registres manuels.
Donggeodongrak ne référence que les biens immobiliers ayant satisfait à ses critères d'inspection et ayant fait l'objet d'une visite sur place. Les données de ses quelque 70 agences à Séoul montrent que 99 % des contrats sont conclus via son site web, et non par le biais d'autres plateformes immobilières. Ce succès ne s'explique pas uniquement par une publicité intensive, mais aussi par la cohérence des informations publiées en ligne avec les biens réels et par la fiabilité de ses opérations.
Jeongwon Jun, PDG de Donggeodongrak, est un ancien membre de la première génération de Timon. Au fil de la croissance de l'entreprise, des investissements et des fusions-acquisitions, il a constaté de visu la nécessité de repenser l'ensemble de ses activités pour s'adapter à cette phase de développement : des méthodes de service client aux structures et systèmes de prise de décision interne, en passant par les systèmes de maintien de la qualité opérationnelle. Cette expérience l'a naturellement conduit à fonder sa propre entreprise.
En 2010, nous avons lancé notre premier service, la plateforme de réservation d'espaces « Pinspot », qui a par la suite débouché sur une fusion-acquisition. En permettant la réservation à l'heure d'espaces tels que des salles de réception et des studios, nous avons expérimenté l'essence même du modèle O2O, reliant la demande en ligne à la demande hors ligne.
« La structure a été conçue pour réduire l'asymétrie d'information pour les utilisateurs et monétiser le temps d'inactivité des fournisseurs d'espace. Grâce à ce processus, j'ai pu constater par moi-même comment la connexion des espaces à la technologie pouvait améliorer l'expérience utilisateur, et c'est ce qui a motivé mon intérêt continu pour le secteur spatial. »
Toutefois, les limites structurelles du modèle de plateforme étaient évidentes. Si le modèle de courtage simple nécessitait des coûts de marketing et d'investissement continus pour assurer la croissance, les entités qui occupaient et exploitaient réellement l'espace bénéficiaient de flux de trésorerie relativement stables.
Il a expliqué : « Dans le contexte de l'économie du partage, j'ai décidé que le coliving, qui va au-delà de la simple mise en relation et prend en charge les opérations, est la solution au problème. »
Le logement n'est pas une simple transaction, mais un secteur opérationnel qui repose sur la stabilité, la confiance et une gestion efficace. Compte tenu des importantes inefficacités du marché actuel, nous pensons qu'il existe un potentiel d'innovation considérable.
« J’étais convaincu que si nous appliquions la réflexion centrée sur l’expérience utilisateur que nous avons apprise dans le commerce électronique et le savoir-faire en matière d’optimisation opérationnelle que nous avons acquis dans le secteur O2O au marché immobilier le plus conservateur, nous pourrions créer un véritable changement dans le secteur du logement, qui est le plus lent à innover des trois. »
À nos débuts, nous nous sommes consacrés à la gestion directe de nos propres maisons de colocation, animés par la volonté d'améliorer les conditions de vie précaires des jeunes vivant seuls. Notre objectif était de proposer une expérience de logement standardisée, axée sur le rapport qualité-prix et la vie communautaire. Pour ce faire, nous avons standardisé tous les aspects de notre fonctionnement : aménagement intérieur, nettoyage, inspection, gestion des réclamations, contrats et procédures de règlement. Cependant, dès le début de notre activité, nous avons constaté nos limites.
« Peu importe nos succès, le nombre de chambres que nous pouvions gérer directement était limité, et il y avait beaucoup plus de petits propriétaires sur le marché que nous. Ces propriétaires aussi s'appuyaient sur l'intuition humaine et des registres manuels pour les tâches répétitives comme la gestion des logements vacants et des locataires, le recouvrement et le suivi des loyers impayés. »
Face à l'ampleur du problème, la simple gestion directe d'un plus grand nombre de foyers ne suffisait pas. Il a expliqué : « J'ai décidé que la diffusion de pratiques opérationnelles efficaces au sein d'un système constituerait le fondement de la croissance. »
La direction actuelle est claire. Si l'exploitation directe a permis d'établir une norme de qualité, le modèle de plateforme permet de diffuser cette norme sur l'ensemble du marché.
« Plutôt qu'un simple portail de référencement de biens immobiliers, nous visons à créer un écosystème qui relie tout, du marketing pour réduire les taux de vacance, à la conversion des locataires en locataires, en passant par la gestion des contrats et la gestion locative automatisée, le tout dans un seul flux. »
La structure publicitaire des principales plateformes existantes repose souvent sur un système de paiement anticipé à durée déterminée. Pour la promotion de biens vacants, un paiement initial est exigé, indépendamment de l'exécution du contrat. De plus, pour les logements de petite taille à forte demande, tels que les studios, les appartements en colocation et les goshiwon (maisons partagées), les périodes de publicité sont souvent courtes, ce qui rend les formules à durée déterminée inadaptées.
Le PDG Jeong Won-jun s'est également heurté à plusieurs reprises au problème de l'inadéquation des dépenses publicitaires avec la rapidité de location des espaces vacants. Il a reconnu : « Le problème fondamental résidait dans une contradiction entre le modèle de la plateforme, qui prévoit la perception de revenus publicitaires sur le long terme, et l'objectif de l'opérateur : louer rapidement les espaces vacants. »
Par conséquent, « Promouvoir les logements vacants » est conçu selon un modèle de coût par action (CPA). Il offre une visibilité gratuite jusqu'aux premières demandes de renseignements, et les coûts ne sont engagés que lorsque des demandes de renseignements effectives surviennent, réduisant ainsi le risque pour les opérateurs.
« Nous pensions que nous devions être une "solution pour réduire les taux de vacance" plutôt qu'une "plateforme qui vend de la publicité". »
En matière de recherche, Donggeodongrak propose une expérience optimisée pour les logements de petite et moyenne taille, tels que les studios, les appartements en colocation et les goshiwon (maisons partagées). S'appuyant sur des années d'analyse du trafic utilisateur pour le marché cible de 2030, l'application fournit des informations plus détaillées sur les critères influençant le choix d'un logement de petite taille, en indiquant clairement si le bien est actuellement vacant et, le cas échéant, sa date de disponibilité.
Les données provenant d'environ 70 agences Donggeodongrak à Séoul montrent que 99 % des contrats ont été conclus directement sur le site web de Donggeodongrak, et non par le biais d'autres plateformes immobilières. Cela démontre que les utilisateurs qui consultent la plateforme ne se contentent pas de naviguer, mais sont plutôt des utilisateurs très impliqués, ayant l'intention précise et immédiate d'emménager.
Derrière cela se cache la « confiance opérationnelle ». Sur le marché immobilier en ligne, les utilisateurs constatent souvent des écarts entre les informations affichées et la réalité. C’est pourquoi nous privilégions la transparence concernant les informations clés, telles que les dates d’emménagement, les options disponibles et les frais de gestion, afin de garantir que « l’expérience vécue corresponde aux informations présentées ».
Une grande partie du marché locatif s'appuie encore sur Excel ou des registres manuels. La gestion manuelle de tâches répétitives comme la confirmation des dépôts de garantie mensuels, le suivi des paiements en souffrance et la gestion des contrats accroît les risques d'erreurs et le temps perdu, ce qui nuit à la qualité de la gestion.
« Ce que nous avons le plus apprécié, ce n'est pas le nombre de fonctionnalités, mais la facilité d'utilisation pour tous. Les paramètres complexes et la terminologie difficile peuvent être particulièrement problématiques pour les propriétaires plus âgés. »
L'interface utilisateur a été conçue pour être aussi simple et automatisée que possible. Par exemple, les actions requises des propriétaires ont été réduites au minimum : « s'inscrire, confirmer, agir », et les informations mensuelles sont affichées directement sur un seul écran. Il explique : « L'essentiel est de réduire les tâches répétitives et de fournir des notifications claires et des actions uniquement lorsque cela est nécessaire. »
Donggeodongrak est une marque pionnière, la plus importante et la plus ancienne du secteur de la colocation en Chine. Le secret de sa croissance soutenue, même face à la crise sans précédent de la pandémie, réside dans ses processus opérationnels rigoureux et standardisés.
Il a déclaré : « On craint souvent que des normes de qualité strictes ne freinent l’expansion des entreprises, mais mon expérience sur le terrain a prouvé le contraire. Une qualité constante n’est pas un obstacle à la croissance, mais plutôt un tremplin solide. » Donner aux locataires l’assurance que « la colocation est un gage de réussite » permettra d’obtenir des taux de renouvellement élevés et de nombreuses recommandations.
« Un taux de satisfaction élevé des occupants réduit naturellement les taux de vacance. Et sans logements vacants, les coûts de marketing pour trouver de nouveaux locataires sont considérablement réduits, ce qui améliore encore la rentabilité. »
L'investissement cumulé de 1,7 milliard de wons a posé des bases essentielles permettant à Donggeodongrak de passer du statut de simple opérateur à celui de plateforme technologique. En particulier pendant la pandémie, alors que les entreprises de logements partagés étaient confrontées à des difficultés généralisées, la société a choisi de privilégier les améliorations opérationnelles et systémiques plutôt que la croissance ou l'expansion externe à court terme.
À l'avenir, One Family s'appuiera sur les données opérationnelles accumulées au fil des ans comme principal atout concurrentiel, pour devenir une plateforme dominante sur le marché chinois de la gestion locative des PME. Cette évolution s'appuiera sur l'amélioration des recommandations immobilières basées sur l'IA et sur une analyse régionale de l'offre et de la demande. Enfin, je l'ai interrogé sur sa vision. L'objectif du PDG, Jeong Won-jun, était clair.
« Pour les propriétaires, c'est la solution la plus efficace pour réduire la vacance locative et les charges de gestion. Pour les locataires, c'est une marque synonyme de confiance. Je crois que cela ne se résume pas à la notoriété de la marque ; il s'agit d'une confiance prouvée par des résultats opérationnels et des données concrètes. »
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