En 2013, Jeong Su-hyeon, employée d'une association, était confrontée à ce même problème à maintes reprises. Chaque fois qu'elle organisait un séminaire ou une réunion à l'autre bout du pays, trouver un espace pour deux ou trois heures relevait du parcours du combattant. Le concept de location à l'heure n'existait tout simplement pas. Pour deux heures à peine, elle devait payer le prix d'une journée ou signer un contrat truffé de clauses de responsabilité.
« Il n'y avait que des affiches proposant la location de l'espace entier. Cela n'avait aucun sens pour quelqu'un qui souhaitait l'utiliser à l'heure. »
Treize ans se sont écoulés depuis. Aujourd'hui, en plein cœur de Séoul, une salle de conférence de deux heures se réserve en quelques clics. 120 000 espaces, répartis en 27 catégories (salles de réception, salles de répétition, studios photo, etc.), sont disponibles à la location à l'heure. Rien qu'en 2025, la valeur des espaces loués s'élevait à 33 milliards de wons. Voici l'histoire de Jeong Su-hyeon, PDG de SpaceCloud et pionnière de ce marché.
Les désagréments que j'ai personnellement rencontrés ont été le point de départ de mon entreprise. J'ai eu l'opportunité de gérer un espace de 80 pyeong (environ 3,7 hectares) pendant un an. Je louais l'espace de coworking et les salles de conférence attenantes à l'heure, attirant des institutions publiques et de grandes entreprises. L'activité a rapidement été rentable.
« Je reçois des demandes de propriétaires de cafés et de librairies qui me demandent des conseils pour revitaliser leurs espaces. En les aidant dans ces consultations, j'ai réalisé que je devais créer un canal de promotion et partager un manuel. »
Au début, nous ne trouvions aucun hôte de confiance pour notre espace. Nous avons dû chercher un logement par nous-mêmes. Grâce au succès d'Airbnb, la notoriété du partage d'espaces s'est accrue, conférant à l'entreprise la réputation d'être « l'Airbnb du secteur non résidentiel ». Les rumeurs concernant son soutien aux petits propriétaires ont même attiré un investissement de Naver.
« Comme il n'existait pas de base de données d'espaces partagés à l'époque, nous organisions une Journée des hôtes une fois par mois. Nous y discutions de la commercialisation des espaces et présentions des conférences et des témoignages de réussite de startups de location d'espaces. Très vite, nous sommes devenus la plus grande plateforme de location d'espaces en Corée. »
Le volume des transactions est passé de 1 milliard de wons lors de sa première année d'activité en 2016 à 33 milliards de wons en 2025, soit une multiplication par 30 en 10 ans. Le volume cumulé des transactions a dépassé 150 milliards de wons. Hors frais de passerelle de paiement, les frais de service s'élèvent à 6-7 %. En incluant les revenus publicitaires, la part de l'entreprise dans le volume total des transactions atteint 10-15 %.
Mais le processus ne s'est pas déroulé sans heurts.
« J'y ai réfléchi pendant deux ou trois ans. Finalement, j'ai décidé de me concentrer sur l'essentiel : développer mon activité par moi-même et bâtir une entreprise prospère. »
Il se souvient : « Nous avons géré nos finances avec rigueur, en nous concentrant uniquement sur l’essentiel : l’activité et le marketing. Nous avons atteint la rentabilité en 2019 et mis en place une structure d’équipe durable en évitant les embauches excessives. » Il ajoute : « Nous avons progressivement atteint notre objectif de marge opérationnelle annuelle de 10 %. » L’année dernière, l’entreprise a négocié avec Naver le rachat d’une partie de ses actions en actions propres, établissant ainsi un système de gestion indépendant.
Ces chiffres — 80 000 hôtes cumulés et 120 000 produits enregistrés — n’étaient pas significatifs au départ. Nous nous concentrions alors sur le nombre d’utilisateurs enregistrés, cherchant à affirmer notre présence par notre envergure. Aujourd’hui, plus de dix ans plus tard, la situation est différente.
« L’indice d’activité est le véritable indicateur. Le succès de notre service dépend de la croissance et de la pérennité des hôtes qui nous confient leurs espaces. »
En basse saison, 20 à 30 % des annonces sont actives, contre 50 à 60 % en haute saison. 90 % des hôtes sont indépendants et leur activité dure en moyenne de trois à cinq ans. L'objectif de l'équipe est d'augmenter la durée d'activité de 5 à 10 % chaque année, aussi bien en basse qu'en haute saison. Les principaux indicateurs de performance internes sont le revenu des hôtes, le nombre de visiteurs, le taux de conversion des réservations et le taux d'annulation par rapport au nombre d'annonces.
Notre expansion sur le marché mondial s'est également appuyée sur cette force. Nous avons décidé de nous concentrer sur les espaces plus petits, négligés par Peerspace aux États-Unis et Tagvenue au Royaume-Uni. Nous avons ciblé le Royaume-Uni en premier lieu car c'est un pays anglophone doté d'un marché de location d'espaces bien établi.
Le PDG Jeong a déclaré : « Nous ciblons la communauté locale de danse K-pop, les rassemblements de startups et les utilisateurs asiatiques en mettant l'accent sur le fait qu'il s'agit d'un service coréen », et a expliqué : « Plutôt que de nous concentrer sur la supériorité technologique, nous nous adressons aux propriétaires de petites entreprises qui gèrent de petits espaces avec une approche axée sur le service et le concept d'un consultant personnalisé. »
Proposer 27 types d'espaces différents, dont des salles de réception, des salles de répétition et des studios photo, est une démarche stratégique. Comme pour les autres services immobiliers, la location d'espaces est possible partout, et un même espace peut accueillir plusieurs types de services. Les salles de réception peuvent être louées comme studios photo en basse saison, et les salles de réunion peuvent être utilisées les jours où l'activité du café est réduite.
Afin de sécuriser nos fournisseurs, nous nous tournons également vers des services basés sur l'IA. Nous sommes également sur le point de lancer une plateforme qui met en relation les espaces locaux grâce à un moteur de recherche IA et gère les réservations simultanées provenant de plusieurs plateformes.
Nous avons entretenu un partenariat solide avec la municipalité de Séoul dès le départ. Nous avons planifié et géré avec succès le projet initial « Zone à gravité zéro », que nous avons ensuite étendu à neuf collectivités locales. Nous avons développé Enstable à Daechi-dong et supervisé son exploitation de A à Z pendant cinq ans. Nous avons également collaboré avec la Société de logement et de développement communautaire de Séoul pour créer des logements attractifs combinant espaces commerciaux et résidentiels par le biais d'une société d'investissement immobilier cotée en bourse.
Nous menons actuellement des recherches sur la gestion en temps réel des biens partagés grâce à l'intelligence artificielle et sur les stratégies d'utilisation optimale. Nous avons également reçu le Prix de l'innovation urbaine du ministère de l'Intérieur et de la Sécurité.
« L’essentiel réside dans des services spatiaux axés sur l’utilisateur. Les institutions publiques sont responsables de la gestion et de l’exploitation des biens nationaux et publics de manière à répondre aux besoins des résidents. »
Il est impossible de déterminer l'étendue des espaces vacants. Aucun propriétaire ne divulgue le taux de vacance de ses immeubles. Cependant, nous recevons chaque mois entre 20 et 30 demandes de renseignements de propriétaires cherchant à valoriser leurs immeubles inoccupés.
« Notre défi futur sera d’aller au-delà du simple rôle d’hôte gérant un espace, et d’aider les propriétaires d’immeubles à distribuer leurs espaces de manière novatrice. »
La location d'espaces n'est qu'un outil. Les utilisateurs s'abonnent à des espaces et les utilisent grâce à un système d'adhésion. On compte 80 000 équipes d'hôtes qui créent et gèrent des espaces uniques. Si nous mettons en relation ces aménageurs d'espaces avec ceux qu'ils apprécient, leur permettons de créer de la valeur et partageons équitablement les bénéfices qui en découlent, l'immobilier devient une ressource créative.
Enspace, une entreprise qui crée ce genre d'opportunités, se transforme en acteur du développement social. La difficulté rencontrée par les travailleurs sociaux pour trouver un espace de deux heures a généré, en seulement dix ans, un marché de 33 milliards de wons de transactions annuelles. L'avenir nous dira comment l'engagement de cet entrepreneur à transformer les espaces vacants en une ressource précieuse influencera le marché immobilier.
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