Un jeune homme, diplômé du département d'études cinématographiques de l'université Konkuk, a essuyé plusieurs échecs avec ses start-ups, allant d'une plateforme de contenu à un centre commercial de meubles en passant par le développement d'applications mobiles. Pourtant, de chaque échec, il a tiré un enseignement. Voici l'histoire de Nam Seong-hoon, PDG de I Am Box.
« Au départ, je m’intéressais beaucoup aux industries du contenu et des médias. J’ai donc naturellement lancé une entreprise de plateforme de contenu, mais j’ai développé un intérêt encore plus grand pour la structure et les espaces de l’industrie des plateformes. »
J'ai pris conscience de l'impact considérable de l'espace urbain et de l'immobilier sur les modes de vie et les structures industrielles. C'est pourquoi je me suis inscrit à l'École supérieure d'immobilier de l'Université Konkuk.
La première était une plateforme de contenu, la deuxième un centre commercial de meubles en ligne et la troisième le développement d'applications mobiles. En particulier, la gestion de ces activités mobiles et en ligne m'a permis de prendre pleinement conscience de l'importance de la trésorerie. Cela m'a conduit à rechercher un modèle économique combinant opérations en ligne et hors ligne afin de générer des revenus stables. Cette expérience a par la suite été le point de départ de mon entreprise de garde-meubles.
Avec le recul, les causes communes d'échec étaient une méconnaissance de la structure du marché et une conception inadéquate de la structure du capital. J'ai compris qu'il est difficile de pérenniser une entreprise avec une simple bonne idée.
« Si je n’ai pas abandonné malgré tout, c’est parce que “créer une entreprise” correspondait à ma personnalité. Malgré quelques échecs, j’étais convaincu que ma vision du secteur et ma capacité à concevoir des structures d’entreprise se développaient. »
Aujourd'hui, lorsqu'on crée une entreprise, on se demande toujours si le secteur est structuré pour assurer sa croissance dans les dix prochaines années. I Am Box aborde également cette question non pas comme un simple service de stockage, mais comme une entreprise d'infrastructure urbaine qui exploite les espaces inexploités du centre-ville.
Lors de la création d'I Am Box en 2015, le concept de garde-meubles en libre-service était quasiment inconnu en Corée. À l'étranger, en revanche, il s'était déjà imposé comme un secteur majeur de l'immobilier commercial. Aux États-Unis, le marché est suffisamment important pour justifier la cotation de REITs spécialisées dans le garde-meubles. Les services de stockage urbain pour particuliers connaissent également une expansion rapide au Japon et à Singapour.
En étudiant des cas à l'étranger, j'ai constaté un point commun : plus la ville est grande, plus l'espace de vie se réduit et plus les gens possèdent d'objets. Dans ce contexte, la demande de services de stockage personnel est inévitable.
Le PDG Nam a souligné : « En Corée également, l'augmentation du nombre de ménages d'une seule personne et la réduction des espaces de vie progressent rapidement », et « par conséquent, nous avons estimé que ce marché présentait un potentiel de croissance suffisant. »
IAMBox n'a pas simplement importé des modèles étrangers, mais les a adaptés au marché local. L'entreprise a notamment opté pour un modèle permettant de créer des espaces de stockage urbains en exploitant des locaux commerciaux vacants et des centres d'activités technologiques. À l'époque, le problème des locaux vacants devenait critique sur le marché de l'immobilier commercial. IAMBox a alors compris que ces espaces pouvaient être utilisés à de nouvelles fins.
Notre premier centre de stockage a ouvert à Séoul. Dans un premier temps, nous avons rapidement étendu notre réseau en proposant des locations directes. Depuis 2023, nous nous développons grâce à un modèle de location alternatif, en utilisant des espaces vacants. À l'époque, le concept de self-stockage était encore peu connu. Bien qu'il ait fallu expliquer le service aux clients et aux propriétaires, ces derniers se sont montrés très réceptifs, conscients du potentiel d'un vaste marché à l'étranger.
Face à l'émergence du problème des espaces vacants comme un enjeu social, une réponse rapide du marché s'est manifestée de la part des propriétaires confrontés à des espaces locatifs inoccupés.
Les valeurs fondamentales d'IM Box sont d'améliorer la qualité de vie des habitants des zones urbaines aux conditions de vie précaires et de résoudre le problème des logements vacants, qui devient un véritable fléau social. En Corée, le problème des locaux commerciaux vacants est préoccupant. Au-delà des échecs d'investissement individuels, il engendre divers problèmes sociaux, tels que l'endettement croissant des ménages et les ruptures familiales. Les propriétaires confrontés à ces vacances n'ont guère d'alternatives. Il ne leur reste que deux options : laisser les espaces vacants à l'abandon ou les transformer en entrepôts de stockage. Les propriétaires d'immeubles peuvent tirer de nombreux avantages de la conversion d'espaces commerciaux vacants ou de zones dédiées aux centres d'innovation en centres de stockage.
Le premier avantage est la stabilité des revenus locatifs. Alors que les loyers commerciaux classiques sont fortement influencés par la conjoncture économique, le self-stockage bénéficie d'une demande relativement stable. Le deuxième avantage est une meilleure utilisation de l'espace. Les espaces auparavant difficiles à louer peuvent être exploités efficacement en les transformant en centres de stockage. Le troisième avantage est une augmentation de la valeur du bâtiment. En effet, il arrive que des bâtiments auparavant vacants voient leur valeur augmenter grâce aux revenus stables qu'ils génèrent suite à l'ouverture d'un centre I Am Box.
En effet, il arrive que I Am Box s'installe dans des immeubles longtemps abandonnés, génère des revenus, puis les revende à un prix avantageux. C'est un exemple réussi où la valeur d'un immeuble augmente et la vente se concrétise grâce à un locataire de qualité comme I Am Box.
IMBox poursuit une stratégie alliant acquisition immobilière et gestion d'actifs, en complément de son modèle de location non conventionnel. L'entreprise ambitionne de constituer cette année un fonds d'acquisition d'actifs immobiliers de 300 milliards de wons et d'atteindre un fonds de plus de 1 000 milliards de wons d'ici 2028. Grâce à ce fonds, elle prévoit d'acquérir de nombreux immeubles dans le quartier central des affaires de Séoul.
L'un des commentaires les plus fréquents que nous avons reçus lors de l'exploitation d'I Am Box était que le transport des affaires jusqu'au centre de stockage était une véritable galère. Le principe du self-stockage est d'offrir un service de stockage pratique, mais en réalité, les clients devaient organiser eux-mêmes le transport de leurs biens avec leurs véhicules.
« Pour résoudre ces problèmes, nous avons mis en place un service de livraison directe. Le principe est simple : les clients envoient leurs affaires depuis leur domicile, I Am Box les récupère, les transporte vers un entrepôt, puis les leur renvoie au domicile du client en cas de besoin. »
Nous gérons notre service de livraison en interne pour deux raisons principales. Premièrement, la qualité du service est primordiale. Si les services de stockage et de livraison sont dissociés, l'expérience client risque d'être incohérente. Deuxièmement, notre stratégie commerciale à long terme repose sur notre conviction qu'I Am Box a le potentiel de se développer au-delà d'un simple service de stockage pour devenir une véritable infrastructure logistique urbaine.
I Am Box est un service conçu dès le départ sur la base d'un système automatisé sans personnel. Les clients réservent et paient leur espace de stockage via des plateformes mobiles ou en ligne, et l'accès au centre de stockage est également géré par authentification numérique.
En matière de sécurité, le système combine vidéosurveillance et contrôle d'accès. Un enregistrement est effectué à chaque entrée d'un client dans l'entrepôt et tous les espaces sont surveillés par vidéosurveillance, garantissant ainsi une gestion sécurisée. De plus, l'entrepôt bénéficie de deux ou trois niveaux d'assurance couvrant la sécurité, la prévention des vols et l'incendie. « Nous avons conçu et développé tous les systèmes nous-mêmes », a-t-il expliqué, ajoutant : « Même en cas d'expansion rapide du réseau, l'efficacité et la stabilité des opérations restent possibles car aucun moyen supplémentaire n'est nécessaire. »
IMBox a été sélectionnée comme opérateur de projet pilote dans le cadre du bac à sable réglementaire des TIC 2024. À ce titre, l'entreprise réalise diverses démonstrations technologiques liées aux services de stockage automatisés et a mis en place un environnement de test pour de nouveaux modèles de services. Selon l'entreprise, IMBox n'est pas une franchise, mais un simple contrat de location. Il s'agit d'un modèle de location atypique où le bailleur prend en charge les coûts initiaux des installations et le loyer est variable, calculé en fonction du chiffre d'affaires. Sa structure de location est similaire à celle de Starbucks.
I Am Box exploite plus de 200 centres de stockage à travers le pays. Son fondateur déclare : « Même avec des centaines de sites de stockage à mon actif, la confiance est primordiale. »
Notre objectif est d'exploiter plus de 400 succursales d'ici la fin de l'année et, à long terme, nous visons à construire une infrastructure d'entreposage reliant les principales villes du pays.
IMBox a remporté le prix du ministre des PME et des start-ups en 2023 et le prix du ministre de l'Intérieur et de la Sécurité en 2024. Ces prix ont récompensé le fait qu'il ne s'agit pas simplement d'une entreprise de services de stockage, mais d'un modèle de service innovant qui résout les problèmes urbains.
En particulier, la question des locaux commerciaux vacants est un problème auquel de nombreuses villes sont confrontées. I Am Box optimise l'utilisation de l'espace urbain en exploitant ces espaces inexploités de manière innovante. Par ailleurs, le fait que les services de stockage personnel s'imposent comme une nouvelle infrastructure de vie, dans un contexte de mutations sociales telles que la hausse du nombre de ménages d'une seule personne et la réduction des surfaces habitables, a été perçu positivement. De fait, l'entreprise collabore avec la municipalité de Pyeongtaek afin de contribuer à résoudre les problèmes de logement des personnes vivant seules.
La Corée évolue rapidement vers une société composée principalement de ménages d'une seule personne. Parallèlement, les espaces de vie urbains se réduisent. Ces changements sont des facteurs importants qui stimulent la croissance du secteur du self-stockage. En particulier dans les grandes villes comme Séoul, le rapport entre le coût du logement et les revenus est très élevé, ce qui rend difficile l'agrandissement de son espace de vie. Dans ce contexte, le self-stockage peut constituer une alternative réaliste pour agrandir son logement.
« Bien que le marché intérieur soit encore à ses débuts, je crois qu'il présente un potentiel de croissance important. Des changements tels que l'augmentation du nombre de ménages d'une seule personne, la réduction des espaces de vie et l'expansion du commerce en ligne devraient continuer à stimuler la demande en matière de garde-meubles. »
D’ici cinq ans, I Am Box ambitionne de passer du statut de simple entreprise de stockage à celui d’acteur majeur des infrastructures urbaines. Elle souhaite devenir une plateforme connectant la logistique, les données et divers services urbains grâce à son réseau de stockage. Son PDG, Nam, a exprimé cet espoir : « D’ici 2028, nous ambitionnons de contribuer au développement des villes intelligentes en créant un fonds d’investissement important pour l’acquisition d’actifs et le développement de complexes urbains à usage mixte, notamment grâce à des projets de revitalisation des zones de gares. »
Après trois échecs, un jeune homme a su tirer des leçons de ses expériences et a bâti une entreprise exploitant 200 entrepôts à travers le pays. L'attention se porte désormais sur la manière dont la ténacité de cet entrepreneur à transformer des espaces inexploités en infrastructures urbaines va bouleverser le marché immobilier.
You must be logged in to post a comment.