« Les maisons vides sont des ressources rares dans un monde où le temps est précieux »… Nam Seong-jun, PDG de Dajayo

Les maisons abandonnées disséminées dans tout le village ne sont pas des « horreurs », mais de précieux « atouts ».

C’est ce potentiel qu’a découvert Nam Seong-jun, PDG de Dajayo, de retour dans sa ville natale de Jeju après avoir surmonté les difficultés liées à la gestion d’un izakaya. Ce n’était pas seulement une question de loyer modique. Dès lors qu’un espace abandonné était transformé en ressource pour le village, un potentiel commercial se révélait.

« Je crois que les maisons vides sont des ressources rares dans un monde où le temps est précieux. Je me suis concentré sur le désir de goûter au quotidien d'une région et d'une époque que l'on n'a pas vécues. »

Aucun revenu pendant 17 mois, obstacles réglementaires

Lorsque le PDG Nam a surmonté les obstacles considérables de la loi sur le développement rural en 2019 et a réussi l'examen réglementaire, il a ressenti plus de découragement que de satisfaction. Il se souvient : « J'ai consacré toute mon énergie à franchir le seuil réglementaire pendant 17 mois, sans générer le moindre revenu. » Il ajoute : « Même après cela, de nouvelles conditions se sont succédé. Il m'a fallu 34 mois pour commencer à percevoir des revenus. »

Tous les risques et les coûts de la validation incombaient entièrement à l'entreprise, et le seul point de vue des entreprises qui relevaient ce nouveau défi était le scepticisme : « Est-ce que cela va vraiment fonctionner ? »

Des signes d'espoir apparaissent. Des politiques telles que l'institutionnalisation du secteur des maisons d'hôtes dans le cadre de la rénovation de logements vacants et la modification de la réglementation relative aux investissements des fonds agricoles dans ce domaine se mettent progressivement en place. La direction prise est la bonne. Cependant, j'espère seulement que l'écart entre la réalité du terrain et le calendrier de ces politiques se réduira. Depuis la COVID-19, les coûts de construction, des matériaux et de la main-d'œuvre ont explosé. Les attentes des clients ont également augmenté. L'ancien modèle consistant à louer gratuitement des maisons vacantes, à les rénover sur ses propres fonds et à amortir l'investissement en dix ans grâce aux revenus locatifs n'est plus viable.

Le PDG Nam a complètement bouleversé le modèle économique. L'approche consiste d'abord à acquérir directement des maisons vacantes via des partenariats d'investissement. Une fois les actifs internalisés, la pression des délais de retour sur investissement disparaît. De plus, le système fonctionne selon le principe suivant : le propriétaire de la maison vacante prend en charge les coûts, tandis que « Dajayo » gère l'exploitation en consignation. Les coûts de rénovation sont ainsi transformés en revenus plutôt qu'en dépenses. L'entreprise a également élargi son champ d'activité. S'affranchissant du seul cadre de la « location de maisons vacantes en milieu rural », elle a fait de son expertise en aménagement du territoire, acquise en plus de 10 ans, son modèle économique. Ciblant non seulement les maisons vacantes, mais aussi les espaces inexploités dans différentes régions, son activité s'étend désormais de l'hébergement à la restauration et aux zones résidentielles. Pour une efficacité opérationnelle optimale, elle utilise activement l'Internet des objets (IoT). Son système de retour sur investissement basé sur les économies d'énergie a même été breveté. Il est conçu pour restituer aux voyageurs la quantité d'énergie économisée, visant simultanément la réduction des coûts et un impact marketing positif. Le PDG Nam a déclaré : « Les grandes entreprises investissent les espaces de Dajayo avec leurs propres produits. Il ne s'agit pas simplement de parrainage. Cela signifie qu'elles reconnaissent ce lieu comme une salle d'exposition axée sur l'expérience. »

Il a souligné : « Le taux d’occupation de Dajayo a augmenté de 16 % l’année dernière par rapport au lancement du service », ajoutant que « ce chiffre a été atteint dans un contexte de marché touristique atone à Jeju ».

Dès l’instant où de grandes entreprises ont annoncé qu’elles allaient installer leurs produits dans nos espaces, le statut de Dajayo est passé de simple fournisseur d’hébergement à plateforme spatiale de confiance pour ces grandes entreprises.

La prochaine étape est claire : une plateforme spatiale où la propriété intellectuelle d’une entreprise manufacturière s’étend à l’ensemble du mode de vie. Elle repose sur un modèle commercial qui associe literie, équipements et mobilier utilisés dans les hébergements aux produits Dajayo disponibles à la vente, ainsi que sur une infrastructure utilisant un système de surveillance IoT pour analyser les comportements des clients et fournir des retours d’information aux fabricants.

« Ce qui est certain pour les villageois, c'est le changement visible. Lorsque nous redonnons vie aux maisons vacantes qui causaient des nuisances, cela représente une réussite pour le service d'entretien des logements insalubres de la municipalité. Quand les verrues disparaissent, que de jolis logements sont créés et que les gens recommencent à se promener, l'atmosphère du quartier change. »

Gestion intégrée de l'IoT

Jeju possède d'excellentes infrastructures touristiques et constitue une destination touristique sans égale, ce qui lui confère une grande richesse en ressources. Cependant, le PDG Nam estime que le continent offre un meilleur cadre de vie.

« Jeju compte un nombre impressionnant d'hébergements de qualité. La concurrence est rude sur ce marché saturé. À l'inverse, certaines régions du continent menacées de disparition disposent de peu d'hébergements et d'infrastructures médiocres. C'est précisément ce qui nous permet de nous démarquer. »

Le manuel de revitalisation standardisé se résume en quatre éléments clés : une expertise en matière de sélection de sites, fruit de l’analyse de plus de 400 terrains vacants ; une planification du contenu faisant appel à des marques et des célébrités ; la technologie IoT ; et un manuel d’exploitation. L’hôtel, organisé horizontalement et composé de 11 maisons réparties dans le village, est géré par un système IoT intégré. Ce système unique gère l’ensemble des opérations, de l’enregistrement et du départ sans contact par serrure de porte à la surveillance à distance des caméras de vidéosurveillance, des alertes incendie, des dysfonctionnements de chaudière et des fuites électriques, ainsi que des données météorologiques, de la pollution et du niveau sonore. L’entreprise développe également le contrôle à distance via des jumeaux numériques, des solutions d’économie d’énergie avancées et la création de maisons intelligentes personnalisées. L’objectif est de concevoir un système similaire à Apple CarPlay, où l’éclairage, la température et la musique sont personnalisés selon les préférences du client, quel que soit l’hébergement Dazayo choisi.

« Peu importe les progrès de l’informatique, il faudra toujours quelqu’un sur le terrain. C’est pourquoi nous embauchons des résidents locaux ou soutenons les jeunes entreprises de maintenance locales. L’informatique ne remplace pas les gens ; elle leur facilite la tâche. »

Un système adapté à l'heure locale est nécessaire.

La suggestion du PDG Nam, qui est également membre du comité directeur du Korea Startup Forum, résonne profondément.

Il est essentiel de se demander constamment si les politiques élaborées à Séoul ou à Sejong sont adaptées aux réalités locales. Il convient de réfléchir à une structure où des fonctionnaires locaux, faisant la navette depuis les nouvelles villes, élaborent les politiques locales, tandis que des fonctionnaires n'ayant jamais mis les pieds à Jeju conçoivent les politiques touristiques de la région.

En 2025, 84 % des investissements de plus de 10 milliards de wons dans les start-ups coréennes étaient concentrés dans des entreprises de la région métropolitaine de Séoul. Les entreprises situées hors de la région de la capitale représentaient 40 % du total. Cependant, les investissements dans les régions hors de la capitale restaient à 20 % du total.

Le temps s'écoule lentement en province, et la croissance des entreprises y est également progressive. Pourtant, les critères relatifs à la création d'entreprise sur 3 ans et au fonds de sortie sur 7 ans sont identiques à Séoul et à Jeju. Pour une mise en œuvre optimale, le système doit être repensé afin de s'adapter au rythme et au calendrier propres à chaque province.

Pour être viable, le projet doit générer des revenus, et sa valeur sociale n'existe que si elle est pérennisée. La réhabilitation des maisons vacantes constitue une réussite pour la collectivité locale, renforce les liens entre les habitants du village et dynamise l'économie locale. Dans ce modèle, la contribution sociale n'est pas une activité distincte, mais fait partie intégrante du projet lui-même.

Le modèle économique de Dajayo repose sur trois piliers : l’aménagement et la gestion d’espaces, les services de gestion SaaS et une plateforme de courtage. Dajayo va bien au-delà de la simple rénovation et décoration de maisons vides. L’entreprise valorise les espaces grâce à la participation de marques et de célébrités. Si une agence d’architecture d’intérieur classique rénove une maison vide, elle devient un logement ; si Dajayo la rénove, elle devient un lieu à part entière.

Les services de contrôle sont essentiels à la croissance. Bien que Dazayo exploite directement 11 hébergements, la fourniture du système de contrôle IoT en mode SaaS permet de connecter des centaines, voire des milliers d'hébergements au réseau.

« Vous me demandez sur quoi je me concentre actuellement pour les cinq prochaines années ? Sur les trois. Quel PDG se concentrerait sur une seule chose ? »

Un entrepreneur a décelé le potentiel d'une maison abandonnée à Jeju. L'attention se porte désormais sur sa capacité à transformer, grâce à sa ténacité, les maisons vacantes et les espaces inexploités à travers le pays en véritables atouts.