Les problèmes chroniques du marché national des résidences pour personnes âgées sont évidents. Offre uniforme, axée sur les locations publiques, opérateurs qui n'interviennent qu'après achèvement, services déconnectés des besoins des résidents, et quasi-absence d'alternatives pour les seniors de la classe moyenne. Cependant, la situation a récemment évolué. Des entreprises ont émergé, participant à la planification des espaces dès la conception et fournissant des services personnalisés grâce à un savoir-faire opérationnel accumulé depuis plus de 20 ans.
« Les résidences pour seniors ne sont pas seulement un lieu de retraite. Nous concevons des logements pour toute la vie. »
Ce seul mot de Lee Sang-mu (56), PDG de SLP, contient une approche qui se situe à un niveau différent de celle des opérateurs existants.
Lancée en 2021 suite à la fusion de Shinyoung Asset Management et de Socio Living, SLP développe une plateforme de logement qui couvre l'ensemble du cycle de vie, de la colocation pour jeunes aux logements sociaux pour seniors, grâce aux données accumulées grâce à l'exploitation de plus de 50 000 ménages. Elle évolue d'un simple opérateur d'espaces à une plateforme qui « dessine la vie ».
Stratégie « Logement tout au long de la vie » créée à partir des données de 50 000 ménages
L'arme du SLP réside dans les données opérationnelles accumulées depuis 20 ans. Il s'agit de données massives sur les comportements des résidents, les préférences en matière de services selon l'âge et les caractéristiques régionales, recueillies auprès de plus de 50 000 ménages à travers le pays.
« Nous considérons une maison comme un "continuum dans le flux de la vie" plutôt qu'un point dans le temps déconnecté », a-t-il déclaré. « Il s'agit d'une structure coûteuse et de grande valeur, mais les données d'exploitation existantes peuvent générer des économies significatives. »
« Nous considérons la colocation des jeunes, les logements locatifs privés subventionnés par l'État pour les jeunes mariés, et même les logements sociaux pour personnes âgées et les maisons de retraite comme un seul et même cycle. » Si l'on considère l'annonce récente par le gouvernement d'un nouveau système de location de logements privés à long terme incluant des séjours seniors, cette approche axée sur le cycle de vie est soutenue par les politiques publiques.
À partir de ces données, SLP modernise la base de données des résidents, en proposant un contenu basé sur des caractéristiques complexes et des services spécifiques à chaque âge. L'objectif est de créer une structure qui augmente la valeur vie des résidents.
L'entrée sur le marché des résidences pour personnes âgées s'inscrit également dans ce contexte. Outre les changements structurels tels que l'entrée dans une société très vieillissante, le départ à la retraite de la génération du baby-boom et l'augmentation du nombre de ménages âgés monoparentaux, la révision du décret d'application de la loi sur la protection des personnes âgées a assoupli les conditions d'exploitation des résidences de dépôt-vente, ce qui a constitué une opportunité. SLP a enregistré la marque « Noble Life Care » et a lancé le Wiryesymphonia, son premier projet.
De la conception à l’exploitation, un modèle économique de type « producteur »
« Nous sommes plus proches des producteurs qui participent dès la conception, planifient des espaces qui prennent en compte les besoins des consommateurs et un fonctionnement durable, créent du contenu et suggèrent même des modes de fonctionnement. »
Alors que les opérateurs existants participent aux appels d'offres après la fin des travaux, SLP intervient dès la conception. Lee Sang-moo, PDG, a déclaré : « Par le passé, nous avons connu des tâtonnements lors du déménagement de 50 appartements abritant plus de 2 000 ménages à Séoul pendant plus de 48 mois. » « Nous ne souhaitons pas participer aux appels d'offres après la fin des travaux. »
Les projets Wiryesy Symphonia et Daegu Sincheon-dong Senior Town en sont des exemples représentatifs. Il ne s'agit pas de simples espaces résidentiels, mais de modèles de logements intégrés comprenant des programmes basés sur la participation des résidents, des services de soins en partenariat avec des organismes professionnels externes et un contenu culturel lié à la région. Si nécessaire, ils incluent également des projets complexes tels que des hôpitaux et des centres de soins.
Ici, le rôle de SL POP-UP est crucial. En effet, les capacités de planification de contenu acquises grâce aux démonstrations de faisabilité des nouvelles technologies et aux événements culturels organisés à SL POP-UP, véritable laboratoire de contenu de SLP, sont connectées aux résidences pour personnes âgées.
Le partenariat est également un élément différenciant. Nous l'abordons comme un concept de « co-planification » plutôt que comme un simple sous-traitant.
« Un complexe résidentiel comptant 50 000 logements, des bureaux et des hôtels représente une clientèle importante pour les startups et les entreprises de services », explique le PDG Lee Sang-moo. En effet, le fait que plus de 70 % des clients de SLP ne soient pas des filiales de Shinyoung est également le résultat de cette stratégie écosystémique.
Le modèle de revenus est diversifié : conseil, gestion de projet, maintenance, révision et révision (MRO), location responsable, plateforme, services, investissement, etc. Actuellement, le chiffre d'affaires stable de la division « gestion de projet + exploitation » est le plus important. Cependant, les nouveaux secteurs d'activité, tels que le logement locatif, les logements sociaux pour personnes âgées et l'exploitation hôtelière, étant en bonne voie grâce aux investissements et au développement des actifs non performants promus depuis l'année dernière, devraient générer des revenus encore plus importants.
Le logement pour personnes âgées se répand à l'échelle nationale : pourquoi investissons-nous ?
Actuellement, SLP promeut des projets de logements sociaux pour personnes âgées dans différentes régions du pays, notamment à Daegu Sincheon-dong, Yangsan Mulgeum, Osan Segyo et Wonju Dange-dong. Il ne s'agit pas d'une simple opération de consignation, mais d'une méthode participative proactive, allant de l'analyse de la demande régionale à la planification du contenu communautaire, en passant par la composition de l'espace et la proposition de structure d'investissement.
Il convient de noter que SLP s'est récemment manifesté en tant qu'investisseur en capital. Le PDG Lee Sang-moo a expliqué le contexte de son investissement direct dans des sites commerciaux et des logements NPL comme suit.
Nous pensions que nous ne pouvions pas nous contenter de gérer des espaces construits par d'autres. Le poids des coûts de main-d'œuvre augmenterait, et nous avons réalisé que la concurrence acharnée des nouveaux entrants rendrait impossible une protection totale du marché. Finalement, nous avons estimé qu'en investissant dans l'offre de services complète que nous proposons à nos clients depuis longtemps, nous pourrions accroître la qualité de nos produits et de nos opérations, et générer d'importants bénéfices. Nous étions notamment convaincus que le taux de réussite des projets de colocation et de résidences seniors serait plus élevé si la perspective opérationnelle était prise en compte dès la phase de planification.
Les critères d'investissement sont stricts. Les transactions sont sélectionnées avec prudence, en évaluant de manière approfondie la possibilité d'une exploitation directe, en analysant la demande régionale et en envisageant une collaboration avec des partenaires, par exemple dans le domaine des drones. À l'avenir, nous envisageons une stratégie visant à réaliser des plus-values par des sorties directes, ainsi qu'à intégrer le portefeuille à des REIT et à les coter en bourse.
« Dans un contexte de prix fonciers élevés dans la zone métropolitaine, la concurrence pour le logement locatif est limitée. Nous souhaitons sécuriser les biens immobiliers non performants sous-évalués dans les zones à forte demande », telle est la stratégie de SLP.
L'avenir de l'entreprise imaginé par son PDG, Lee Sang-moo, est clair. Il ne s'agit pas d'un simple opérateur spatial, mais d'une plateforme résidentielle qui conçoit et prend soin de la vie collective des individus. Il a déclaré : « Je souhaite renaître en tant qu'opérateur My Data dans le secteur résidentiel en accumulant des données résidentielles » et « j'interprète le mot “logement” comme “un vaisseau qui contient la vie”. »
« À moyen et long terme, notre objectif est de devenir un opérateur de plateforme qui intègre la conception avec un contenu, des services, des espaces et leurs scénarios d'exploitation optimaux basés sur des données résidentielles massives. »
En outre, il a exprimé son ambition de créer une norme pour le modèle de logement pour personnes âgées coréen, de construire une solution que les constructeurs étrangers convoiteraient également et de devenir une « icône des entreprises proptech liées au style de vie ».
La solution proposée par SLP face au défi du vieillissement accéléré de la société est claire : concevoir un service résidentiel couvrant toute la durée de vie, basé sur les données et l'expérience accumulées depuis 20 ans. L'attention du secteur est focalisée sur les résultats que cette expérience produira.
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