Le marché de l’immobilier commercial se trouve dans une phase de correction dans un contexte de taux d’intérêt élevés persistants et d’incertitude politique. Le 6, j'ai rencontré Jinwonchang, responsable du Big Data chez Alsquare, et entendu parler des perspectives du marché et des opportunités d'investissement pour le second semestre 2025.
Les taux d'intérêt restent « élevés », la reprise du marché sera « progressive »
La tendance à la baisse des taux d’intérêt a commencé en 2025. Toutefois, les taux d’intérêt élevés continuent d’avoir un impact majeur sur le marché de l’investissement immobilier commercial.
Le directeur Jin Won-chang a déclaré : « Le marché est en train de trouver un équilibre entre les « attentes » et la « réalité » » et « le sentiment des investisseurs s'améliore progressivement à mesure que la tendance à la baisse des taux d'intérêt s'amorce ». Il a expliqué : « Sur le marché des bureaux, le montant total des transactions a atteint 10 000 milliards de wons l'année dernière, mais la raison en est une augmentation significative des cas où des investisseurs stratégiques représentés par des sociétés ont acheté des actifs de petite et moyenne qualité, centrés sur GBD », ajoutant : « Cela prouve qu'il est toujours difficile d'attirer des fonds importants du marché en raison des taux d'intérêt élevés. »
Toutefois, les taux d’intérêt élevés continuent de constituer une contrainte pour le marché. Le directeur Jin Won-chang a prédit : « Il faudra du temps pour que le marché des transactions se rétablisse, car les conditions de financement de projets (PF) et de prêt ne se sont pas améliorées de manière significative » et « L'écart de taux d'intérêt entre les actifs de haute et de basse qualité persistera pour le moment. »
Il a notamment été souligné que l’incertitude du marché s’accroît en raison de l’inauguration du deuxième mandat de l’administration Trump aux États-Unis et de l’instabilité politique intérieure.
« Les changements de politique étrangère de l’administration Trump et les troubles politiques intérieurs pourraient affaiblir la confiance des entités économiques et freiner le sentiment d’investissement. En particulier, le ralentissement de la croissance économique coréenne et la volatilité des marchés financiers pourraient avoir un impact négatif sur les investissements dans l’immobilier commercial.
Marché des centres logistiques : l'équilibre entre l'offre et la demande devrait se rétablir vers 2027
Selon un récent rapport d'Alsquare, l'offre de nouveaux centres logistiques au second semestre 2024 a diminué à 6 %. Concernant la cause structurelle de cette baisse de l'offre, le directeur Jin Won-chang a souligné que « la diminution de l'offre de nouveaux centres logistiques est le résultat de plusieurs facteurs structurels » et que « la cause principale est la difficulté à obtenir un financement de projet (PF) ».
Il a expliqué : « La structure actuelle des PF immobiliers nationaux est caractérisée par un faible investissement en capital et une forte dépendance aux garanties de l'opérateur du projet » et « Étant donné que cette vulnérabilité structurelle rencontre une période de hausse des taux d'intérêt, les institutions financières affichent une attitude conservatrice à l'égard des prêts ». Il a ajouté que « le ralentissement général du secteur de la construction est également une cause majeure » et que « le rythme général de développement des centres logistiques ralentit à mesure que le fardeau du financement augmente ».
Le taux de vacance des centres logistiques à température ambiante s'est amélioré à 16% par rapport au trimestre précédent, mais les loyers sont restés stagnants pour la deuxième année. Lorsqu'on lui a demandé quand il s'attendait à ce que ce déséquilibre entre l'offre et la demande soit résolu, il a répondu : « Dans le cas des centres logistiques à température ambiante, un équilibre stable entre l'offre et la demande devrait être trouvé vers 2027 », expliquant : « Il s'agit d'une période d'ajustement naturelle nécessaire pour que le marché puisse digérer l'excès d'offre jusqu'à présent. »
Le directeur Jin Won-chang a souligné : « Ce qui est remarquable, c'est le phénomène de polarisation par localisation » et « La demande de centres logistiques dans d'excellents emplacements avec une excellente accessibilité à Séoul et des transports pratiques restera stable, et des augmentations de loyer seront également possibles après 2025. »
Marché des bureaux, différenciation régionale et polarisation croissantes
Le marché des bureaux dans chaque zone de Séoul présente une différenciation distincte selon ses propres caractéristiques. Selon « Alsquare Analytics (RA) », le taux de vacance dans le CBD a légèrement augmenté pour atteindre 3,1 %. Il a expliqué : « En raison des caractéristiques régionales des agences gouvernementales et des grandes entreprises qui y sont concentrées, le taux de renouvellement des locataires existants est élevé, de sorte que le marché est globalement stable. » « Toutefois, récemment, la délocalisation de certaines grandes entreprises vers la périphérie pour réduire les coûts a été un facteur de hausse des taux de vacance », a-t-il ajouté.
Le district de Gangnam (GBD) est la région la plus forte. Le directeur Jin Won-chang a analysé : « Le taux de vacance est le plus bas à Séoul, autour de 2 %, et les loyers sont en constante augmentation », et « cela est dû au fait que l'offre nouvelle est limitée dans un contexte de demande constante des entreprises informatiques et mondiales ». Il a également signalé que « les bureaux de premier ordre centrés autour de Téhéran-ro affichent toujours une forte compétitivité locative ».
Le district de Yeouido (YBD) a montré une nette force ces derniers temps. Le directeur Jin Won-chang a déclaré : « Le taux de vacance est de 1,3 %, le plus bas de Séoul. « Nous maintenons un marché relativement stable », a-t-il déclaré. « Les sociétés financières constituent la principale base de locataires, et même dans le cas des bureaux de premier ordre récemment construits, des taux d'occupation élevés ont été atteints en raison de la demande de location des sociétés financières », a-t-il expliqué.
La polarisation entre les bureaux de premier ordre et les immeubles de petite et moyenne taille s’accentue également. Il a déclaré : « Les bureaux de premier ordre affichent une stabilité remarquable, avec des taux de vacance restant inférieurs à 1 % » et « Même si l'incertitude économique mondiale augmente, les bureaux de premier ordre qui ont trouvé des locataires de qualité attirent réellement l'attention. »
En revanche, le marché du bâtiment de petite et moyenne taille connaît d’importantes difficultés. Le taux de vacance est passé à 5,4% et les augmentations de loyers ont stagné. Il a notamment souligné que « le problème majeur est que la rentabilité se détériore rapidement à mesure que les entreprises informatiques et les startups, qui étaient des locataires majeurs, se déplacent vers des secteurs d’activité non essentiels ».
Deuxième semestre 2025 : Focus sur les centres de données et les installations de sciences de la vie
La seconde moitié de 2025 devrait être un tournant pour le marché, avec des baisses de taux d’intérêt en plein essor et une restructuration économique mondiale. Le directeur Jin Won-chang a prédit : « À mesure que les baisses des taux d’intérêt commenceront à se faire sentir, le sentiment des investisseurs s’améliorera progressivement » et « à mesure que les coûts d’acquisition de capitaux diminueront, les investisseurs qui ont adopté une approche attentiste réintégreront le marché ». « Les transactions devraient être actives sur des actifs de qualité tels que des bureaux de premier ordre », a-t-il ajouté.
Concernant les rendements attendus et les facteurs de risque par type d'actif pour les six prochains mois, il a analysé : « Pour les bureaux, un rendement stable de 3 à 5 % est attendu pour les six prochains mois » et « En particulier, les bureaux de premier ordre dans des emplacements clés présentent une forte attractivité d'investissement en raison des faibles taux de vacance et de la demande continue. » Il a toutefois souligné que « la possibilité d’une diminution de la demande de location en raison d’un ralentissement économique est un facteur de risque qui doit être examiné attentivement ».
Les centres logistiques devraient afficher une tendance stable ou une légère augmentation de 2 à 3 %. Bien que le taux de vacance actuel soit élevé, soit 23 %, le marché s’ajuste en raison d’une diminution de l’offre nouvelle. « En particulier, les excellents centres logistiques de la zone métropolitaine devraient connaître une reprise progressive », a-t-il prédit.
Le secteur auquel le PDG Jinwon Chang prête attention est celui des centres de données. « Des rendements élevés de 5 à 7 % sont attendus en raison de l’accélération de la transformation numérique et de la demande accrue de cloud computing », a-t-il déclaré, « mais une approche prudente est nécessaire en raison du coût d’investissement initial élevé et des divers risques réglementaires. »
« Les centres de données et les installations liées aux sciences de la vie » ont été cités comme de nouvelles opportunités d’investissement auxquelles les investisseurs devraient prêter attention dans la situation actuelle du marché. Il a déclaré : « Dans le contexte de la croissance remarquable des industries bio et pharmaceutiques, la demande de biens immobiliers spécialisés tels que des centres de recherche et des installations de fabrication spéciales augmente » et « Ces installations peuvent être des sites d'investissement stables en raison de leurs barrières d'entrée technologiques élevées et de leurs caractéristiques de location à long terme. »
Le marché du logement locatif a également été cité comme une opportunité d’investissement prometteuse. « Avec la baisse des taux d’intérêt améliorant les conditions de levée de capitaux, une demande stable est attendue en raison du vieillissement de la population et de l’augmentation du nombre de ménages d’une seule personne. Il l’a évalué comme « un secteur dans lequel on peut s’attendre à un soutien politique car les besoins sociaux sont élevés ».
En conclusion, les investisseurs peuvent trouver des opportunités aussi bien dans les nouveaux secteurs de croissance que dans les actifs traditionnels. Il conseille toutefois d’adopter une approche prudente en analysant de près les caractéristiques et les risques de chaque secteur.
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