Wefunding, qui a survécu pendant 10 ans sans investissement extérieur, affirme : « Les particuliers ont également le droit de devenir propriétaires de leurs bâtiments. »
Par le passé, l'investissement immobilier était l'apanage d'une élite. Seuls les particuliers fortunés ou les investisseurs institutionnels disposant de milliards de wons de ressources financières avaient accès à des biens immobiliers commerciaux rentables. Dans un contexte où le commun des mortels peinait à acheter ne serait-ce qu'un appartement, investir dans des immeubles de bureaux ou des bâtiments commerciaux était utopique. L'accès à l'information étant également limité, les particuliers étaient inévitablement exclus du marché de l'investissement immobilier.
Cependant, Wefunding a bouleversé cette structure. L'entreprise a lancé une plateforme de financement participatif permettant d'investir de petites sommes dans l'immobilier commercial, concrétisant ainsi la « démocratisation de l'investissement ». Désormais, même les employés de bureau peuvent percevoir un revenu mensuel en investissant une partie de leur salaire dans des immeubles de bureaux à Gangnam ou des projets de développement commercial local. Wefunding, qui a su gagner la confiance des investisseurs particuliers grâce à un taux de défaut de paiement de 0 % depuis neuf ans, a récemment traversé sa plus grande crise depuis sa création, due à la forte baisse du marché immobilier. Cependant, Wefunding trouve une solution grâce à une gestion responsable, notamment en investissant les actifs personnels de son PDG.
Lee Ji-soo (43 ans), PDG de Wefunding, que nous avons rencontré récemment au siège de Wefunding à Teheran-ro, Gangnam-gu, est serein. Son expression est si sereine qu'il est difficile de croire que l'entreprise traverse une crise majeure.
« C'était comme repartir de zéro », se souvient-il lorsqu'il a lancé son entreprise il y a dix ans. C'est à ce moment-là qu'il a quitté son emploi stable dans un cabinet de conseil immobilier britannique, où il conseillait en investissement de grandes institutions comme le National Pension Service et des fonds immobiliers internationaux, pour se lancer tête baissée dans la création de sa propre entreprise.
Je voulais changer le marché injuste de l’investissement immobilier.
Interrogé sur le contexte de sa fondation, la voix du PDG Lee Ji-soo est devenue plus puissante.
« Alors que les investisseurs institutionnels réalisent facilement des profits grâce à l'aide d'experts, les particuliers qui en sont la source sont exclus des bonnes opportunités d'investissement, ce qui est injuste. » Il a déclaré que l'argent des compagnies d'assurance et des fonds de pension est en fin de compte l'argent des particuliers, et qu'il est regrettable que le commun des mortels ne puisse même pas accéder à de bonnes opportunités d'investissement immobilier.
Il a commencé à se préparer sérieusement en constituant une équipe et en participant à une journée de démonstration de startups en 2014, puis a fondé WeFunding en juin 2015. À l'époque, l'innovation fintech n'en était qu'à ses débuts aux États-Unis et en Chine. Il se souvient avoir été convaincu que l'application de la technologie financière à l'investissement immobilier, sa spécialité d'évaluateur immobilier, pourrait engendrer de grands changements.
Ce qui est surprenant, c'est que WeFunding ait survécu pendant dix ans sans attirer un seul investissement externe. Comment cela a-t-il été possible alors que la plupart des startups sont obsédées par l'attraction d'investissements ? Le PDG Lee Ji-soo a avoué : « Au début, nous avons activement envisagé d'attirer des investissements. »
Il avait reçu un avis d'acceptation finale d'un célèbre accélérateur de New York, mais à la dernière minute, il a changé d'avis, déclarant : « La réglementation financière coréenne est stricte. »
Fort de cette expérience, j'ai décidé de consolider la structure de mon entreprise par moi-même plutôt que de compter sur des capitaux externes. « J'ai connu une croissance régulière en réinvestissant l'argent gagné dans l'entreprise », a-t-il expliqué. « J'ai privilégié la solidité et la confiance à une croissance immédiate. »
Le secret d'un palmarès sans faille depuis 9 ans
La grande fierté de WeFunding est de n'avoir enregistré aucune perte sur investissement sur neuf ans, de 2015 à 2023. Et ce, malgré la gestion de produits variés, allant du financement de projets immobiliers aux prêts hypothécaires au logement, en passant par les investissements dans des projets de rénovation urbaine. J'étais curieux de connaître le secret de cette performance : 0 % de perte en capital, avec un montant d'investissement cumulé d'environ 120 milliards de wons et un taux de rendement réalisé de plus de 200 % (environ 15 % annualisé).
« D'abord et avant tout, une gestion rigoureuse des risques et une analyse des données », a-t-il souligné. Fort de son expérience d'expert immobilier, il a peaufiné son propre modèle d'analyse et de délibération pendant sept ans. Il a systématisé l'ensemble du processus, de l'étude de marché du secteur d'investissement à l'analyse commerciale, en passant par l'évaluation de la solvabilité des emprunteurs et la post-gestion. Si le moindre facteur de risque était présent, il ne le prenait pas en compte ou imposait des conditions strictes.
Le centre de recherche, situé à côté des bureaux, constitue également un atout distinctif pour Wefunding. Il analyse les données du marché immobilier national et international afin d'identifier des secteurs et des produits d'investissement prometteurs, et en intègre les résultats dans l'évaluation des investissements. De fait, il souligne que les rapports publiés par le centre de recherche sont suffisamment reconnus pour être consultés par des investisseurs institutionnels externes moyennant des frais.
La transparence des informations est également essentielle pour instaurer la confiance. Nous avons généreusement communiqué des données de recherche avant d'investir, et parfois même partagé des photos et des rapports d'inspection sur place. Nous avons également régulièrement tenu des comptes rendus de l'avancement des investissements afin de dissiper l'inquiétude des investisseurs.
« J’assumerai mes responsabilités, même si cela signifie investir ma fortune personnelle. »
Cependant, même WeFunding, qui semblait parfait, a récemment rencontré un défi. Avec le ralentissement rapide du marché immobilier en 2023, certains projets de prêts PF ont connu des impayés. Avec la flambée des taux d'intérêt et la multiplication des cas de fraude au jeonse, la valeur des garanties a diminué et les emprunteurs n'ont pas pu mener à bien leurs projets, ce qui a entraîné des difficultés de remboursement.
Lors de la première crise depuis la création de l'entreprise, le choix du PDG Lee Ji-soo était clair. « J'ai décidé d'assumer d'abord la responsabilité des investisseurs », a-t-il déclaré. « J'ai eu un pincement au cœur, mais j'ai dévoilé toutes les circonstances aux investisseurs en toute transparence. » Même en cas de retard, il a communiqué les notes de gestion sans rien cacher et a rendu compte en temps réel de l'avancement des négociations de vente ou d'enchères.
Ce qui est le plus impressionnant, c'est son sens des responsabilités financières. Lorsque la perte du capital de certains projets est devenue une réalité, il a décidé d'investir ses biens personnels. « J'étais désolé pour ma femme et ma famille, mais c'était mon devoir de PDG », a-t-il déclaré calmement. « J'utilise actuellement les fonds pour recouvrer autant de créances irrécouvrables que possible et continuer à rembourser l'investissement. »
Il a également déclaré que cette crise avait été riche d'enseignements. « Nous reconnaissons que nous n'étions pas préparés au pire tout en nous concentrant sur la croissance », a-t-il déclaré. « Nous réexaminons en profondeur nos critères d'évaluation et complétons notre système de gestion des risques. » Il a ajouté que même dans les moments difficiles, grâce à la transparence de toutes les informations communiquées aux investisseurs, de nombreuses personnes ont cru en nous et nous ont soutenus, en disant : « Heureusement que c'est WeFunding. »
Rêver d'une ère de 15 millions de propriétaires d'immeubles
La vision d'avenir de Wefunding est claire : démocratiser l'investissement immobilier, ce qui peut se résumer à « créer 15 millions de propriétaires immobiliers ». Le PDG Lee Ji-soo a déclaré : « Notre pays compte environ 28,5 millions de personnes actives, mais seulement 2 millions environ sont propriétaires d'immeubles ou de locaux commerciaux. » Il a exprimé son ambition en déclarant : « Grâce au financement participatif, nous offrirons à 15 millions de personnes l'expérience de devenir propriétaires immobiliers. »
Nous nous préparons également à une expansion mondiale. En 2021, nous avons visité 11 villes américaines et établi un réseau avec des organismes d'investissement immobilier locaux. Nous avons également signé un protocole d'accord avec « Grow Scale », une société d'investissement immobilier basée dans la Silicon Valley. Nous avons également créé une société locale aux États-Unis et terminé les préparatifs pour une expansion à grande échelle.
Récemment, l'entreprise envisage également de s'introduire en bourse sur le KONEX. « J'ai été très inspiré par ma rencontre avec le PDG de CREAL au Japon, lors du sommet Proptech Corée-Japon », a-t-il déclaré. « Après avoir constaté des exemples de croissance grâce à la transparence et à la cotation, j'ai acquis la conviction que la cotation était également essentielle pour nous. » Il a ajouté qu'après avoir renforcé la transparence grâce à la cotation sur le KONEX, l'entreprise envisage de s'introduire en bourse sur le KOSDAQ.
Il a également évoqué la culture organisationnelle. Il a expliqué que le talent « gentil et audacieux » qu'il met en avant désigne une personne dotée d'une belle personnalité, d'excellentes compétences en communication, mais passionnée par son travail. Il a souri et a ajouté qu'il existait également une culture unique où l'on recommande activement aux employés de changer d'emploi si une meilleure opportunité se présente.
Le PDG Lee Ji-soo a souligné : « Ce que j'ai le plus ressenti après dix ans d'expérience, c'est le pouvoir de la confiance. » Il a ajouté : « Aussi brillante que soit notre vision, elle n'aurait pas été possible sans la confiance des investisseurs et des clients. » Il a promis : « WeFunding restera une entreprise honnête qui ne trahira pas la confiance de chaque investisseur. »
Les dix années d'expérience de Wefunding ont des implications pour l'écosystème des startups coréennes. Surtout, il est possible de construire un modèle économique durable sans investissement externe. La manière dont Wefunding réagit aux crises est également remarquable. Lorsqu'un problème survient, il n'est ni caché ni évité, mais révélé en toute transparence et le PDG en assume directement la responsabilité, ce qui constitue un modèle pour les dirigeants de startups.
Le potentiel du marché de l’investissement immobilier s’est révélé dans sa détermination à « faire de mon mieux jusqu’au jour où 15 millions de personnes deviendront propriétaires de leur immeuble ».
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