Pendant longtemps, le marché de l’immobilier commercial a été enveloppé d’un épais brouillard.
Avec l'espoir vague que « les propriétés commerciales ici sont toujours comme ça », les propriétaires de petites entreprises souhaitant acquérir un seul magasin et les investisseurs en quête du meilleur emplacement d'investissement étaient contraints de miser sur un avenir incertain. Le pas-de-porte était pratiquement inconnu. Des pratiques déraisonnables et des calculs approximatifs frustraient beaucoup. Il en était de même pour les ventes de propriétés commerciales. Les informations claires sur les profits potentiels dans ces secteurs manquaient, et les promoteurs réduisaient souvent le risque en proposant des projections optimistes. L'asymétrie d'information et l'opacité des pratiques transactionnelles étaient endémiques sur le marché de l'immobilier commercial.
Mais cet environnement évolue progressivement. Oasis Business, une entreprise de proptech, ambitionne d'explorer des territoires inexplorés grâce à l'IA, ouvrant ainsi la voie à une ère où chacun pourra prédire et investir dans la valeur immobilière de manière transparente et rationnelle.
Au-delà de la simple fourniture d'informations, l'entreprise utilise une technologie sophistiquée de prévision des ventes basée sur l'IA pour révéler la « rentabilité future » de l'immobilier commercial. Elle relie ensuite ces prévisions aux activités financières réelles, créant ainsi un modèle PropFinTech unique qui capte l'attention du secteur.
Si l'évaluation de l'immobilier commercial a toujours été cruciale, le processus s'est avéré subjectif et opaque. Par le passé, les évaluations reposaient principalement sur des « comparaisons avec des transactions antérieures » dans des propriétés commerciales voisines, une pratique qui ne reflétait manifestement pas adéquatement la viabilité réelle et la rentabilité future d'un magasin. Oasis Business a pris ce problème structurel à bras-le-corps.
La vision d'un entrepreneur : un nouveau parcours pour PropFinTech
Pour que la proptech basée sur l’IA aille au-delà de la fourniture d’informations et intervienne directement sur les actifs du monde réel, elle nécessite non seulement des prédictions basées sur les données, mais également des capacités organisationnelles pour traduire ces prédictions en investissements et transactions réels.
Pour concrétiser cette vision, Oasis Business a créé une société de courtage immobilier commercial spécialisée. Cette démarche est interprétée comme une démarche stratégique visant à intégrer concrètement la méthode d'évaluation du rendement-bénéfice basée sur l'algorithme Delphi aux processus d'investissement et de transaction.
Moon Wook (47 ans), PDG d'Oasis Business, est diplômé du département d'architecture de l'université Chung-Ang et de l'école supérieure d'immobilier de l'université Konkuk, où il a développé une expertise en architecture et en immobilier. Après avoir travaillé pendant huit ans sur des projets architecturaux nationaux et internationaux chez Hyundai Engineering & Construction, il a dirigé d'importants projets de développement chez Naver, dont le siège social de Pangyo, le « 1784 ». Son choix de se lancer dans l'entrepreneuriat plutôt que de mener une carrière stable au sein d'une grande entreprise est né d'une profonde préoccupation quant à l'« asymétrie d'information » associée à l'ouverture d'un magasin.
« J'ai commencé à douter de ma capacité à travailler toute ma vie pour une grande entreprise. Puis, j'ai soudain pris conscience de la réalité des créateurs d'entreprise qui souffrent d'asymétrie d'information. J'ai voulu résoudre ce problème grâce à la technologie. »
Le PDG Moon Wook explique en quelques mots tout ce qu'est Oasis Business. Initialement conçue comme une plateforme connectant entrepreneurs, courtiers et sièges sociaux de franchises, elle vise désormais à révolutionner l'ensemble du marché de l'immobilier commercial grâce à l'innovation basée sur les données.
« La méthode traditionnelle reposait uniquement sur une évaluation “émotionnelle” », a-t-il expliqué. « Or, la valeur d'un bien immobilier commercial dépend des revenus qu'il peut générer. »
La solution d'Oasis Business est « DELPHI », une technologie de prévision des ventes basée sur l'IA. Delphi collecte plus de 200 millions de données par mois, provenant notamment de sociétés de cartes de crédit, d'opérateurs de télécommunications et de sources publiques. À partir de ces données, elle analyse environ 3 100 variables dérivées. Plutôt que de s'appuyer uniquement sur les données de ventes passées, elle reflète précisément les tendances actuelles du marché, les variables économiques, la population flottante et même les caractéristiques géographiques de parcelles spécifiques.
Le PDG Moon Wook a déclaré : « Nous disposons d'un modèle indépendant qui pondère chaque parcelle à l'échelle nationale, garantissant ainsi de ne manquer aucun changement, même minime, dans les zones commerciales locales. » Grâce à cette analyse sophistiquée, Delphi prévoit les ventes futures d'un magasin et, sur cette base, propose une approche d'évaluation basée sur les bénéfices. Autrement dit, cela nous permet de déterminer le bénéfice futur d'un magasin et, en fonction de ce chiffre d'affaires, de déterminer le loyer, le prix de vente et le pas-de-porte appropriés.
Delphi 2.0 affiche une précision de prédiction de 88 à 96 %. Sa fiabilité a été prouvée dans un large éventail de secteurs, notamment les grandes institutions financières, les sièges sociaux de franchises et les entreprises de construction. Il prédit même les risques de fermeture de magasins et est utilisé par les institutions financières pour la notation alternative de crédit (CSS) et par les sièges sociaux de franchises pour les décisions d'ouverture de magasins.
Les prouesses technologiques d'Oasis Business s'étendent au-delà du moteur d'IA Delphi, évoluant vers des solutions pour une gamme diversifiée d'acteurs du marché de l'immobilier commercial.
Cremao, un outil d'évaluation d'entreprise basé sur les données
Cremao est une solution d'évaluation de la faisabilité immobilière commerciale destinée aux clients B2B, notamment les entreprises de construction, les promoteurs et les institutions financières. Basée sur la méthode du profit-rendement, elle analyse quantitativement la rentabilité d'un magasin, permettant de déterminer le prix de vente approprié et la rentabilité prévisionnelle dès les premières phases de développement immobilier.
Plus de 3 000 entreprises ont adhéré à Cremao, et ce service personnalisé, plutôt que par abonnement, est optimisé pour les besoins de chaque client. Le PDG Moon Wook a souligné : « Cremao se positionne comme un outil pratique permettant une prise de décision rationnelle, basée sur les données, transcendant les jugements qualitatifs traditionnels. »
Money Viewer pour des ouvertures de franchises réussies
MoneyViewer est une solution d'analyse de marché B2B destinée aux sièges sociaux de franchise. L'IA analyse les données de vente des magasins existants afin de fournir des prévisions de ventes et des segments de clientèle ciblés pour les nouveaux emplacements. Cela permet aux sièges sociaux d'élaborer des stratégies d'ouverture de magasins basées sur les données et d'utiliser l'outil comme outil de préqualification pour les emplacements de franchise potentiels. La possibilité de comparer les tendances de vente avec celles des marques concurrentes sur le même marché fournit des informations clés pour augmenter les ventes des franchisés et réduire efficacement les risques liés à l'ouverture de nouveaux magasins.
L'application « Sseuda » supprime l'opacité des redevances.
Le pas-de-porte est l'un des aspects les plus opaques et controversés des transactions immobilières commerciales. Cette solution améliore considérablement la fiabilité et la transparence du calcul du pas-de-porte grâce à l'intégration de la technologie blockchain. Lorsque les propriétaires de petites entreprises relient leurs ventes et leurs dépenses enregistrées dans Hometax, des livres comptables sont automatiquement créés et gérés par des cabinets fiscaux et comptables affiliés. Grâce à leur inviolabilité, ces livres basés sur la blockchain permettent une estimation objective du pas-de-porte, basée sur des données réelles.
Les utilisateurs peuvent recevoir un rapport sur les coûts clés et un indice comparatif de zones commerciales similaires. De plus, les transactions de transfert de magasin réelles peuvent être liées via la société de courtage d'Oasis Business.
Le summum de la prop fintech : la plateforme d'investissement fragmentée « Pickpay ».
L'innovation d'Oasis Business va au-delà de l'information générale et du conseil : elle inclut un modèle financier permettant aux consommateurs d'investir dans l'immobilier commercial et de partager les bénéfices. Au cœur de cette innovation se trouve « Pickpay », une plateforme d'investissement pour les marques locales.
Cette approche offre une différenciation structurelle par rapport à l'approche traditionnelle et unidirectionnelle de l'investissement en magasin. Le PDG Moon Wook explique : « Les investissements traditionnels en franchise et en magasin impliquent souvent que les individus assument tous les risques. Ils débutent souvent par un manque d'information et des attentes floues. PickPie a conçu un cycle sophistiqué qui englobe la vérification basée sur les données, les ouvertures de magasins physiques, le suivi des ventes en temps réel et la distribution des bénéfices. »
La particularité de PickPie réside dans sa structure de dividendes basée sur les ventes. Les décisions d'investissement reposent sur des données prévisionnelles de ventes vérifiées par Delphi. Les investisseurs accèdent aux données de ventes en temps réel publiées régulièrement par les magasins et perçoivent des dividendes réels tous les six mois.
Cela élimine l'asymétrie d'information et offre aux investisseurs un système transparent et fiable. Les consommateurs participent en tant que cofondateurs et investisseurs, contribuant ainsi au développement de la marque et du magasin. Les fonds d'investissement sont utilisés pour l'exploitation du magasin, et les consommateurs peuvent assister à la croissance de leurs marques préférées et même partager les bénéfices.
Récemment inauguré, Shinsungdang Yongsan est le premier magasin d'investissement de Pickpay et le premier projet phare d'Oasis Business. Ce magasin marque le début de l'entrée de Pickpay sur le marché et incarne l'ensemble du cycle économique de Pickpay : sélection des marques, prévisions de ventes, ouverture du magasin, attraction des investissements et dividendes.
Le PDG Moon Wook a déclaré : « Shin Dang Yongsan n'est pas un simple restaurant, mais un projet crucial qui teste et valide notre philosophie d'entreprise Pickify. » Il a ajouté : « Sur la base des données de vente obtenues ici, nous préparons une introduction en bourse pour garantir la confiance des investisseurs et les inciter à investir. » Pickify prévoit d'étendre cette approche à la découverte de différentes marques locales et, après une vérification et une planification approfondies, de lancer son deuxième produit dans l'année.
L'innovation au-delà de la réglementation et la synergie de la collaboration publique
Oasis Business a déjà mené des opérations de titrisation d'actifs réels (STO, émission de titres tokenisés) en réalisant une étude de faisabilité basée sur les ventes futures de ses magasins. Grâce à une collaboration financière avec Hana Securities, l'entreprise a examiné différentes options de structuration et exploré en permanence les possibilités pratiques de tirer parti des actifs générés par les ventes.
Après une évaluation approfondie des conditions institutionnelles et de la faisabilité de la structure d'investissement, nous avons opté pour le modèle de société de droit civil. Cette approche garantissait la stabilité juridique et une participation flexible, tout en créant un nouveau modèle d'investissement alternatif mettant en relation les investisseurs avec des actifs réels. Les premiers exemples sont « Pickpay » et « Jinshindang Yongsan ».
Il a déclaré : « Nous prévoyons de remettre en question l’institutionnalisation des STO à mesure que la réglementation évolue » et « Nous nous préparons également à une expansion mondiale, en nous concentrant sur les principaux pays asiatiques tels que Singapour, où le marché des STO est actif. »
Oasis Business teste le modèle de la plateforme d'information immobilière américaine Zillow. Zillow est un modèle innovant qui quantifie la valeur future des biens immobiliers à partir de données et relie les transactions en fonction de ces données. Cependant, la mise en œuvre de cette structure sur le marché coréen présente des obstacles importants.
L'immobilier commercial est difficile d'accès pour les consommateurs et les investisseurs, car les prix réels des transactions et les informations sur les revenus ne sont pas accessibles au public. Oasis Business s'attaque à cette asymétrie d'information grâce à une technologie de prévision des ventes basée sur l'IA. En combinant des données en temps réel avec une plateforme d'investissement, nous avons établi une structure reliant les transactions et la distribution des bénéfices.
Alors que nous continuons à relever ces défis, les collaborations avec les institutions publiques ont créé une synergie significative pour la diffusion technologique d'Oasis Business et une fiabilité accrue. L'obtention du Prix du Président et du Prix du Ministre du Territoire, des Infrastructures et des Transports lors du « Concours gouvernemental de startups pour l'utilisation des données publiques » organisé par le Ministère de l'Intérieur et de la Sécurité témoigne de la maîtrise technologique d'Oasis Business et de ses capacités d'innovation en matière d'information spatiale. De plus, grâce à sa participation pendant trois ans au « Projet de construction d'une plateforme et d'un centre de big data immobilier », parrainé par la NIA, Oasis Business a contribué au développement d'un écosystème de données en ouvrant un total de 30 types de données immobilières commerciales, gratuites et payantes.
Nous fournissons des données relatives à l'immobilier commercial au gouvernement métropolitain de Séoul et au Korea Real Estate Board, et explorons la direction du développement du modèle AVM (Automated Valuation Model) via le « AVM Council » hébergé par le Korea Proptech Forum.
La vision d'Oasis Business : une plateforme financière axée sur les données
Quel est donc le positionnement final de l'entreprise dans le secteur de l'immobilier commercial ? Interrogé sur la question de savoir si son identité principale réside dans une entreprise de données, une plateforme financière ou un intermédiaire de transactions, le PDG Moon Wook a présenté une vision claire.
Notre identité principale est une plateforme financière axée sur les données. Au-delà de la simple analyse de données et de la fourniture d'informations, notre objectif est d'évaluer la valeur des actifs grâce à une technologie prédictive d'IA et d'étendre cette approche aux activités financières, notamment aux investissements et aux dividendes.
PickPie cherche à offrir aux consommateurs des opportunités d'investissement, aux marques locales du capital de croissance et aux sociétés de courtage des opportunités de transactions éprouvées. De plus, l'entreprise met en œuvre une structure où les prédictions de valeur basées sur les données génèrent des flux financiers tangibles. L'avenir qu'elle crée va au-delà des transactions, annonçant la naissance d'un nouvel écosystème immobilier où la valeur est découverte et les profits partagés.
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