「RAグランドオープン」アルスクエア、データ革命で不動産投資パラダイムを変える

– RA、過去1年に7,000個の資産DB・150社の顧客会社を確保…累積10万件以上の現場意思決定に活用

–資産運用・証券会社・銀行・海外投資会社・大学・マスコミ導入…投資分析・リスク管理・営業開発・研究など多目的活用

–今後AIベースの自動価値評価・価格予測、住居DB搭載本格化…アジア代表不動産データソリューションに飛躍

国内代表商業用不動産総合サービス企業アルスクエア（代表利用菌）が「ＲＡ（Rsquare Analytics）」グランドオープンイベントを開き、商業用不動産データソリューションのテスト運用成果とAIベースの拡張戦略を公開した。

RAは、国内の商業用不動産市場の高品質な情報非対称問題解決のために生まれたソリューションです。現場の生きている一次データと時系列分析を核心価値として掲げ、過去1年間にわたって目を見張る成果を達成した。

イ・ヨンギュン代表は「RAの登場で、人的ネットワークに依存していた商業用不動産市場に、データインフラ基盤の新しい時代を開いた」とし「蓄積されたインサイトを土台に、AIを融合したサービスの高度化に乗り出す」と明らかにした。

▶商業用不動産市場の構造的問題とRAの登場の背景

国内商業用不動産市場は、長い間情報非対称性、不透明性、体系的でない情報管理体系という構造的限界を抱えていた。大型ビルへの投資に必要な家賃、空室率、賃貸借構造などの基本情報でさえ体系的には得られず、投資家は人的ネットワークと非公式の情報チャネルにのみ頼らなければならなかった。

オフラインで断片化された情報は収集に膨大な時間と費用を費やしました。取引事例と賃貸相場、空室率、テナント構成などの基本資料さえ、それぞれ異なるソースから持ってきて正確性を合わせるのに時間がかかり、難しく集めた情報であっても断片的で一貫性がない場合がほとんどだった。このため、数百億ウォン台の投資決定が制限された情報に寄りかかってはなり、投資タイミングを逃して収益率が低下する場合も頻繁だった。

海外にはRCA（Real Capital Analytics）、CoStarなどグローバル標準ソリューションがあったが、国内の商業用不動産市場に特化したソリューションは無限の状態だった。現場の微視的特性を反映できなかったグローバルプラットフォームも韓国市場には十分ではなかった。また、新規投資家やデベロッパーが市場にアクセスしにくい閉鎖的な取引構造は、市場の拡大と競争を阻害した。

イ・ヨンギュン代表は「韓国商業用不動産市場では客観化され定量化された指標がなく、意思決定を減と経験だけに頼るしかなかった」とし「これが市場価値の低評価につながり、海外投資誘致にも難航を経験させた」と指摘した。

アルスクエアは、2009年の設立以来、2012年から商業用不動産市場のこのような構造的問題を解決するために現場ベースのデータ収集を始めた。初期の30人の従業員が5年間、全国50以上の都市のオフライン情報を毎日収集し、配達の民族、リメンバーがオフライン情報をオンライン化したかのように商業用不動産市場で同じ革新を成し遂げた。これを管理するRTBソリューション開発とともに、2016年から事業化実績を出しており、過去10年余りにわたって年65％の高速成長を達成した。さらにソフトバンク、スティックピーから約1,150億ウォンの累積投資を誘致し、不動産データ・ソリューションサービスだけでなく、インテリア、建築など不動産全領域の統合ソリューションプロバイダーとして成長した。

RAの発売は、国内の商業用不動産業界にデータ駆動型デジタルイノベーションのマイルストーンとして評価されています。数十億ドル規模の大型グローバル投資誘致も信頼できるデータに基づいて実現できる基盤を設けた。過去の人脈や個々のコンサルティングに依存して確保していた情報が、すぐに一貫したデータとして提供されます。アルスクエアは「これを通じて国内市場は人的ネットワーク中心で関係中心取引を経て、今やデータ基盤意思決定への根本的な転換が加速されている」と評価した。

▶7,000資産DB、150カスタマー企業、累積10万件以上を活用

発売1年を迎えたRAは、量的・質的側面の両方で意味のある成果を収めた。現在、全国7,000以上の商業用不動産資産データを提供し、月平均1万件、累積10万件を超える詳細データが取引・評価実務に活用された。

顧客会社の拡大速度はさらに目立つ。 RAは発売8ヶ月ぶりにシンガポールGIC、ドイツDWS、PAGなど50以上の機関に導入され、異例の初期成果を上げた。検証基準が厳しい大型金融機関とグローバル投資家が主顧客層を形成したという点で、初期確保した50ヶ所以上のリファレンスはRAデータの完成度と信頼性を立証する。

発売から1年が過ぎた現在、顧客会社は150カ所に増えた。国内４大市中銀行のうち初めてＲＡを導入したウリ銀行をはじめ、サムスン証券、イージス資産運用、コラムコ資産信託、現代コマーシャルなど金融圏と運用会社、投資機関が幅広く含まれた。

アルスクエアは「国内外の大型投資機関がRAデータを投資評価に参考し、重要な意思決定に活用するというのは、グローバル水準の整合性と完成度を備えたという証拠」とし「「トップティア金融・投資会社が使用するソリューション」という信頼をもとに様々な分野の主要企業導入が本格化している」と明らかにした。

▶グローバルプラットフォームに対するRAの差別性

RA登場前まで、国内商用用不動産データ市場は最適化されたインフラが不在だった。海外の「RCA(Real Capital Analytics)」やCoStarは取引事例統計や国家単位データ中心にサービスし、国内市場の微視的特性を反映することに限界があった。対照的に、RAは国内に特化した精密データでこれらのギャップを埋めます。

イ・ヨンギュン代表は「大型ビル取引でこのように詳細な情報を総合的に見ることができるツールはRAが唯一だ」とし「これが信頼性と正確性を重視する金融会社と機関投資家が引き続き導入する理由」と説明した。

RAソリューションは、個々の資産のリース状況と収益性指標、長期市場推移、圏域別ベンチマークデータなど、マイクロ・マクロで比較情報をリアルタイムで提供する。以前まで、人的ネットワークや別途用役を通じてしか把握できなかった内容を手軽に得ることができる。また、現場実写ベースのデータを含め、既存の第三者ソリューションが提供できない賃貸借条件や建物運営情報も反映する。

▶不動産投資・運用から営業機会確保まで、多様な目的に適用されるRA

RAの正確で深いデータは、金融および不動産意思決定の現場で実用的な洞察ツールとして使用されます。

銀行をはじめとする金融圏は、与信審査や融資意思決定時の担保不動産の賃貸状況、最新の取引事例、相場変動を検討する。証券会社アナリストと投資運用会社は、RAが提供する賃貸借履歴と市場指標を引用して投資報告書およびリサーチ資料を作成し、ポートフォリオ戦略を樹立する。資産運用会社は、買収検討中のオフィスビルのキャップレートが市場平均に比べて適正なレベルであるかをRAの膨大な相場DBとして検証する。その後、投資審議の過程でRAが提示する同級資産の賃料レベルと空室推移をベンチマーク指標とすることができる。

ある市中銀行の導入は、WM（資産管理）・PB（プライベートバンキング）・企業金融部門がRAを統合活用する事例だ。 RAデータが融資審査からビル売却戦略の確立まで、銀行戦略全体の意思決定基盤となっていることを示す。建設会社や不動産開発者もRAを活用しています。事業地プロジェクトの妥当性調査と立地分析にRAを活用し、当該地域の賃貸相場と需要見通しデータを参考にする。これにより、開発プロジェクトの収益性を客観的に評価する。

不動産及び金融・評価機関は、RAデータで大型不動産価値評価報告書を作成したり、リスク分析を精巧化する。 PM（資産管理）業界も賃借人の再交渉と賃貸戦略樹立時のRAの市場平均賃料の推移を参考にする。

RAは基本的な不動産投資・運用を超え、営業機会の確保や大学研究など様々な分野で活用されている。開発・建設、公共分野はもちろん、ディールソーシングが必要なB2Bサービス企業、出店及び店舗運用戦略樹立需要があるF&Bのような小売り分野だ。

▶AIベースの将来予測の強化と産業ドメインの拡大

RAは蓄積された膨大なデータをもとにAIを融合した次世代機能を順次披露し、ソリューション価値を引き上げる計画だ。

まず、自動価値算定（AVM）機能と賃料予測モデルを開発し、個別不動産の現在価値と将来の賃料上昇率を自動算出するAIサービスを準備中だ。ユーザーは、対象資産の将来の収益性や適正買取価格をより容易に見積もることができるようになる。これにより、RAは過去のデータ分析を超えて、将来の意思決定を支援する予測価値を提供します。

また、既存のRAに搭載された地理情報ベースの立地分析機能を高度化し、AIアルゴリズムが立地条件と周辺商圏データを総合分析した投資適合度指標を提示することになる。立地選択や開発戦略樹立時、人が見逃しやすいパターンと変数をデータが自動的に捕捉する機能だ。不動産開発・投資意思決定に新たな洞察を与えるものと期待される。

さらに、アルスクエアはRAのカスタマイズされたレポート自動化機能と英語インターフェースの高度化など、サービス強化を続ける。投資家必要に応じてカスタムレポートをAIが生成し、グローバル投資家が容易に活用できるように専門用語解説とリアルタイム翻訳が適用された権威ある英文サービスを提供する。

最後に、RAは物流とオフィスの中心から外れ、機関投資家が拡張を図る住宅や小売など、様々な産業ドメインにデータカバレッジを拡大する。これにより、RAは不動産資産群全体にわたる総合データソリューションに進化する計画だ。

▶RAの重要な価値：現場ベースの一次データと時系列構造、三重検証

RAが掲げる強みは、データ精度と視点の深さである。

現在、RAには全国7,000以上の商業用不動産資産情報が時系列DBとして構築されている。このうち主要オフィスビル約1,600カ所と物流センター1,100カ所は60人以上の専門リサーチ組織が毎月直接訪問・確認し、賃貸料とテナント、空室など最新情報を更新する。このように収集された現場データは、建築物台帳など公式文書だけでは把握が難しい – 実際の家賃レベルや現在空室の有無、物流施設の温度区間、トラックのドッキング可否など – ディテール要素を直接確認して反映することで精度を高める。

RAは「アルスクエア固有の現場調査情報」を「既存の空室率・取引事例など公共データと交差分析」し、必要に応じて建物管理会社およびテナントインタビューを通じて「事実関係を再確認」する三重検証システムを適用、運営する。イ・ヨンギュン代表は「現場で得た一次データを徹底した検証過程を経て、蓄積する体系的データ管理方式」とRAの源泉情報を説明した。

データは時系列構造に蓄積されます。利用者は、RAプラットフォームで個々のビルの実取引が推移と賃料変動傾向、空室率変化、層別賃借である構成変化などを10年値の時間の流れによって一目で把握することができる。同社は「リアルタイム賃貸相場及び空室率、建物スペック、賃貸借満期情報はもちろん、圏域別市場比較と過去の指標まで総合的に確認可能だ」とし、「これにより市場の微視的ディテールから巨視的流れまで立体的分析が可能だ」と説明した。

アルスクエアは今回のイベントを通じてRAの過去1年の運営成果とビジョンを提示し、国内不動産市場でデータソリューションが持つ戦略的意味を強調した。

イ・ヨンギュン代表は「RAは国内市場の情報障壁を画期的に下げた、精密商業用不動産分析ソリューション」とし「絶え間ないデータ品質と実用性改善を通じて不動産業界の「ブルームバーグ」のような独歩的立地を構築するデータソリューションとして位置づけるだろう。さらにCoStar、RCAなどグローバル不動産分析サービス」