虚偽のない実売物構造の「自炊百科指導」、韓国不動産市場の基準点提示

「正直な仲介商が市場を離れる仕組みをもはや放置できませんでした。」

キム・ソンチャンの自炊百科指導代表の創業動機は明確だった。 10年以上にわたり不動産現場で働いて目撃した現実。虚偽の売り物を上げなければ顧客連絡を受け、正直であれば損してみる市場構造。プラットフォームは偽物を放置または推奨し、処罰制度は機能しませんでした。人々は無駄を繰り返し、正直な仲介商は1つか2つの市場を去った。

キム・ソンチャン代表はこの問題を解決するためにまったく新しい構造を設計した。 「1枚物1仲介会社単独原則」を導入し、虚偽が構造的に不可能なプラットフォームを作った。号室単位実売物地図を構築し、情報非対称を対称に変えること。それが自炊百科指導の出発点だった。

キム・ソンチャン代表のキャリアは独特だ。開発者として始め、ナイキ人事採用担当を経て店舗営業に、そして偶然オークションを学び不動産仲介業に飛び込んだ。大学が前の不動産で仲介を学ぶときに知った事実がある。不動産の力は物件情報にあるということだった。

「良い情報をどれだけ知り、その情報を通じて売り物をどれだけ確保するかが重要でした。」

キム・ソンチャン代表は商店街、オフィス、アパートの営業管理まで様々な分野を経験した。

鑑定評価院で不動産価値評価を学び、直方にアパート仲介事業拡張を経験した。各段階で彼が学んだことは明確だった。仲介の核心は情報だが、情報だけで不足しているということだった。

「割引モデル」で市場を占有できると思ったが間違っています。顧客にとって重要なのは手数料割引ではなく、自分の条件に合った良い売り物情報でした。

100万ユーチューブの自炊男との出会い、そして衝撃

転換点は100万ユーチューバーの自炊男と共に冠岳区で直営不動産を始めながらだった。自炊男IPで多くの顧客が訪れたが、既存プラットフォームに売り物500個を広告しても月に20～30人も連絡が来なかった。

「偶然、親プラットフォームに虚偽の売り物500個を載せるところが月5,000件の問い合わせを受けるということがわかりました。

キム・ソンチャン代表は実際に虚偽売り物を運営する業者を訪ねて行ったりもした。 30人の従業員の80%以上が仲介補助員を採用し、虚偽売りとして営業する仕組みだった。結論は明確だった。この構造で正直な仲介士が選ぶことができる方法は二つだけだった。広告量を無限に増やしたり、引き続き偽物を上げたり。

「正確な情報だけでは絶対競争できない仕組みでした。問題は、情報が不足しているのではなく、基準がないという事実でした。」

虚偽が本物を押し出す仕組み

キム・ソンチャン代表は虚偽売り物が生じるメカニズムを正確に分析した。

「既存のプラットフォームは1つの売り物をN人の仲介会社が広告する仕組みです。同じ情報であれば問い合わせを受ける確率は1/Nですが、保証金1,000/50万ウォンの売り物を誰かが500/30万ウォンに上げれば問い合わせが虚偽を上げた仲介士に集まります。」

これが虚偽が本物を押し出す仕組みだ。正直な仲介商は問い合わせを受けられず、虚偽を上げる仲介商だけが生き残る。プラットフォームは売り物広告１件が収益と直結しているため、虚偽売り物を放置した。処罰制度も問題だった。 1つを虚偽にしても100個を虚偽にしても結んで処罰してみると、「虚偽をするならもっと、もっとひどく」という論理が蔓延した。

1売り物1仲介会社単独原則、構造を覆す

キム・ソンチャン代表はこの構造を根本的に変えることにした。 「1枚の1仲介会社単独のれん」原則を導入したのだ。

「ある号室は一人の仲介業者だけ責任をもって登録・管理します。専属概念を導入して情報が歪む余地自体をなくしたのです。正直に確保した実売物だけでも十分競争力を持つようになる新しいゲームが作られます」

仲介商の反応は意外と肯定的だった。虚偽をしなければ生き残ることができないという圧迫から抜け出すことができるということを歓迎した。ワンツルーム市場で仲介会社一人が安定的に営業するために必要な問い合わせ量は月50件で十分だが、正直な仲介会社は10件も受けられない現実だった。

占有・最新化・賃貸完了公開、情報非対称を覆す

自炊バッグと地図の核心は3つの機能で動作します。まず、占有要請だ。仲介商が該当売り物を代表するという宣言だ。一つの号室に一つの登録のみ存在し、占有した仲介士がその号室の公式代表者となる。

第二に、最新化の要求です。占有した仲介商は30日以内に最新化義務がある。最新化を行わないとシェアが自動的に回収され、他の仲介会社が最新化を要求するとシェアが移転される。

「誠実な仲介業者はより多くの占有を確保し、放置する仲介業者は占有を失います。情報の非対称性を排除し、仲介業者の責任の履行を自動化する装置です。」

第三に、賃貸完了公開だ。既存プラットフォームは完成した売り物を削除するが、自炊百科指導は正反対だ。写真、構造、過去の価格、担当ブローカー、契約時点などすべての履歴を残す。

「この記録が積まれれば、虚偽の売り物は過去の履歴と比較直ちに捕まえるため、再進入が不可能です。賃貸完了の公開は虚偽をなくす構造的装置であり、自炊百科の地図が本物の地図になるコア設計です。」

直営1年、検証完了

キム・ソンチャン代表は2024年8月から1年間直営不動産を運営してモデルを検証した。結果は明確だった。仲介会社1人あたり月平均売上高約800万ウォン、累積訪問14万人、オフライン訪問約5,000人。既存のプラットフォーム広告なしで運営したにもかかわらず、これらの指標が出た。

「偽りのない実物構造が実際に成果を出すという重要な市場検証結果でした。「情報の信頼性」自体がより大きな力を発揮することを確認しました。

「ここは嘘をつかないと思います。」

「私はこれが公衆が感じる信頼に対する渇きだと思います。多くの顧客が訪れたという事実は、本物の売り物と信頼性の高い仲介サービスに対する市場の潜在需要がどれほど強力かを示しています。」

現在チームは5人で構成されており、開発は外部パートナーとコラボレーションする。エンジェル投資を誘致し、2026年初めに本格的なシードラウンドを準備中だ。

借手の経験の革新、不安をデータに解消する

自炊百科指導は賃借人の経験も根本的に変えている。

今賃借人が家を見たときに繰り返す最初の質問は「この家は本当にあります」。キム・ソンチャン代表はこの不安を家に帰る前にあらかじめ解消することが目標だと言う。

「借受人が経験する不安は3つあります。この部屋が本当存在するのか、条件が本物か、この家が安全な選択なのか。私たちは好室別過去の写真・構造・賃貸履歴、周辺実取引家・価格変動履歴、登記簿ベースの根抵当・滞納・リスク情報を提供してこの不安を解消します」

建物単位号室地図を構築し、発品ではなくデータ分析を通じて家を決める時代を作ること。それが自炊バッグと地図が志向する方向だ。基準がなかった市場に基準を作る

キム・ソンチャン代表が描く未来は明確だ。韓国ワンツルーム市場に初めて号室単位基準と売り物地図を作ること。この基準は、今後のAI検証、価格算出、取引安定性の確保など、すべての技術的拡張の基盤となるだろう。

「今の市場の問題は情報不足ではなく基準不足です。

情報基準が生じると、自炊生は無駄にならない。仲介会社には虚偽のために難しかった営業がむしろ機会になる。情報の非対称性が減少すると、チャーター士のような構造的犯罪も減少します。

「基準が定着した瞬間、自炊生は家を救う際にナビゲーションをつけるように正確な方向を確認でき、仲介会社は正直な競争をすることができる新しい市場が開かれるでしょう。」

キム・ソンチャン代表が作っているのは虚偽ではなく本物が勝つ市場だ。 1売り物 1仲介会社単独原則、占有・最新化・賃貸完了公開システム、号室単位実売物指導。これが自炊百科地図が描く不動産市場の新しい地図だ。虚偽が本物を押し出した構造が、今本物が虚偽を押し出す構造に変わっている。正直な仲介商が市場を離れた時代は終わった。今は正直な仲介商が多くの機会を取る時代が来る。