自分だけの空間で二度目の生活を助けるホン・ウテセコンシンドローム代表

家の値段は上がるが、家はどんどん小さくなる。 1人世帯は10坪余りワンルームに住んでおり、引越しは頻繁になったし、ベランダと多目的室は使わないものでいっぱいだった。平凡４千万ウォンの空間に数百万ウォンの物を積んでおくことが日常だ。

2016年、ホン・ウテセコンシンドローム代表はこの問題を「空間の外注化」に解決し始めた。 24時間私の家のように出入りでき、温湿度が管理され、無人で運営される空間。高価な家で保管機能を分離し、外装ハードのように別々の空間を提供する「ミニ倉庫屋根」だ。

今年で9年目を迎えたセカンシンドロームは全国200以上の支店を運営して韓国型セルフストレージ市場を開拓した。 2028年IPOを目指している。

空間の再分配に関するニーズ

ホン・ウテ代表は創業以前の未来アセット証券でアナリストとして勤務し、マクロ経済と不動産市場の構造的変化を観察した。その過程で目に入ったのは、所得上昇率が不動産価格に追いつくことができず、快適な空間に対するニーズは増加するという事実だった。

「住宅費の負担は引き続き高くなりますが、人々が実際に享受できる生活面積はむしろ減っていました。

住宅環境と生活空間の不均衡は今後深化すると予想し、空間の再配分の観点からこの問題を解決する産業は必ず成長すると確信した。当時韓国では不慣れな概念だったが、米国と日本ではすでにセルフストレージという名前の大規模産業に位置していた。

「米国は1960年代、日本は1990年代に始まりました。

ホン・ウテ代表はミニ倉庫屋根を単純な無人創業アイテムではなく、巨視的変化に基づく生活インフラ産業の出発点と見た。

「スペースインテリジェンス」で実装された柔軟なスペースオプション

屋根裏の性質は柔軟な空間オプションです。人々に柔軟な空間の価値を与えるためには、いつでも利用するのに便利な私の空間のような快適な環境が必要でした。

「いつでも便利に他人に気づかずに使う「自分だけの空間」を実装するため、屋根裏にはスペースインテリジェンス（Space Intelligence）技術を適用してきました。」

スペースインテリジェンスは、AIoTデバイスとエッジコンピューティングを使用して空間をデジタル管理システムと接続する屋根裏の運営技術です。このおかげで施設に運営者一人がなくても24時間温湿度環境とセキュリティを安定的に管理して稼働する。顧客は営業時間にこだわったり、運営者の気づかずにモバイルアプリで自分の空間のように屋根裏施設を利用することができる。

当初は空間を別々に使うという概念が不慣れだった。施設の写真をチラシにして周辺に数千枚をかけても全く反応がなかった。しかし、住居費の上昇と所得の増加に伴い、空間に対する消費欲求はますます大きくなり、一つ二つずつ屋根裏を使ってみた顧客の口コミが広がり、サービス認知度が高まり始めた。

「屋根裏を経験した顧客がよく言った言葉は「倉庫がとてもきれいだった」です。きれいな空間には私の大切なものも安心して保管できます。人々が屋根裏への効用を感じた瞬間でした。」

200ポイントで化粧

セカンシンドロームは35人のチームが全国200以上の支店を運営している。屋根裏は毎月所定のサービス利用料をカードで決済する空間購読サービスだ。顧客の平均利用期間は１年以上であり、３年以上持続的に利用する割合も１０％を超える。

「柔軟な空間オプションを経験すると、効用が本当に大きいので、使用期間は徐々に長くなるしかありません。

これは顧客の立場では長期間空間オプションの効用を感じることができ、会社の立場では安定したキャッシュフローが発生し、より良いサービスを開発するために利用することになる好循環を作り出す。

さらに、屋根裏の空間モデルはゲーム防御的特徴を持っています。サービスに満足した顧客が利用を中断する割合が低く、無人自動化運営で人件費などのコスト上昇要因の影響を受けない。

「実際に屋根裏は、2020年のファンデミック時期と2022年の金利引き上げにも、施設の拡大と売上成長の勢いが崩れていませんでした。」

最近ではアパートや賃貸住宅など共同住宅内の世帯倉庫の需要も急速に増加している。ダラックは2028年からGSザイアパートコミュニティ施設にも世代倉庫を供給する。住居生活改善のための新しいB2B市場が開かれている。

セコンシンドロームはシリーズBブリッジ段階まで総170億ウォン規模のエクオティ投資を誘致した。柔軟な空間オプションを提供する事業の拡張性と現金創出能力は、早くからベンチャー投資家と戦略的投資家に認められた。

「今は不動産資本市場でセルフストレージセクターを代表する役割も大きくなるにつれて、資産運用会社の500億資金を運営する役割も引き受けました。」

最近、世界３大年金と呼ばれる国民年金でも不動産資産を運用する際、ニューエコノミー資産に３０％以上を投資するというガイドラインを提示した。 「ニューエコノミーの中にはセルフストレージが含まれており、市場１位の屋根裏が唯一運営会社として参加することになっている」という説明だ。

「国内で唯一機関投資家の選択を受けることができたのは、技術力が裏付けられた運営能力のためです。オンオフラインの連携、AI技術の導入、データ中心のオペレーティングシステムなど費用効率的でありながらすべての人々に快適さを与えることができる空間を誕生させたという点です」

確保した資本は二つの方向を中心に活用する計画だ。最初は建物単位の大規模な屋根裏の開発である。従来は都心のアイドル空間を切り替える形態が多かったら、今後は建物全体を屋根裏に開発して規模の経済を最大化するプロジェクトを本格化する計画だ。

二つ目は海外進出加速化だ。すでに日本の主要不動産企業と具体的な議論を進めており、彼らは屋根裏の技術的優秀性と運営自動化システムに大きな関心を示している。

セコンシンドロームの競争優位は200点以上を運営して蓄積してきた膨大な運営ノウハウとデータだ。

「漏水・結露・火災・セキュリティなど、実際の事故の可能性を前提とした設計基準、事前予防中心の運営プロセス、そして問題が発生したときに直ちに対応できる体系は、短期間に模倣できる領域ではありません。」

重要なのは、規模が大きくなるほど運用効率が高くなるということだ。屋根裏はAI・IoTベースの運営管理システムを独自に構築してきたため、支店数が増えるからといって人材や運営リソースが比例して増加しない。むしろ一定規模を超えてからは運営効率と収益性が同時に改善される仕組みが作られている。

「1つか2つの施設を運営することは誰でも行うことができますが、数十、数百の施設にスケールアップするには、拡張、構築、運営の三拍子がすべてきちんと整っていなければ良いサービスを提供できます。」

セカンシンドロームは国内初のサンドボックスを通じてセルフストレージ産業を名文化した。その結果、国土交通部で共有保管施設用途を建築法上の用途に新設した。セルフストレージ産業の正式制度的基盤が整ったのだ。

ライフスタイルに位置

屋根裏の顧客層は変化している。最初は必須の目的で屋根裏を利用した。引越し期間が合わないとき、インテリア工事のために、家やオフィスが狭くてスペースが足りないとき。今は必須を超えてライフスタイルを反映している。

「家が狭くて使用していたお客様が、今は50平台アパートに住んでいるお客様も屋根裏を使用しています。私のプライバシー空間を家族と分離したいという欲求があるからです」

屋根裏ですぐに宅配便を送る顧客も相当だ。コマース事業者も屋根裏を利用する。所得水準が向上し、大趣味の時代を迎え、キャンプ、ゴルフ、プラモデル、スニーカーなど趣味用品や個人所蔵品を保管することも多い。軍服務者とファンクラブが多くで共同で屋根裏を利用することも、退屈に見ることができる。

「セルフストレージは基本的に高い住宅費用を補完し、柔軟な空間オプションを提供するサービスです。

セコンシンドロームの設立ビジョンは最初から明らかだった。社会が求める役割を果たす最初の人生を超えて、それぞれが望む二番目の人生をすべての人が享受できるように助ける会社になるのだ。

「今後5年、10年を眺めるセコンシンドロームの方向は明らかです。私たちはセルフストレージ事業者に滞在するよりも、人々により柔軟で価値があり、多様な空間オプションを提供します。」

ミニ倉庫屋根はデジタル技術の深化と物流ソリューションの連携で物理空間をクラウド化させる計画だ。私のものもこのクラウド内に保管されることに発展します。そうなると生活インフラのデジタル版も完成する。

それだけでなく、これまで蓄積してきた空間リビル技術基盤の運営能力をもとに、大衆の生活のための空間を設計・運営する空間ビルダーとしても価値を最大化していく計画だ。

「もし与えたり、事務所など私の空間のために悩んでいる方がいるなら、こう申し上げたいです。必要な時、必要なだけ私の家のように快適に使える空間の外装ハードを差し上げることができます。

ホン・ウテ代表が作っているのは、高価な家で保管機能を分離して外装ハードのように提供する柔軟な空間オプションだ。スペースインテリジェンス技術で無人運営し、200支店運営ノウハウで安定性を確保し、国民年金資産まで運用する信頼できる生活インフラ。これがセコンシンドロームが描く空間の未来だ。平凡4千万ウォンの家に数百万ウォンの物を積み重ねる時代は終わった。今は空間を外装ハードのように柔軟に使う時代がやってきた。