不動産長期賃貸時の付加価値税及び収益認識処理

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事業者が不動産賃貸借契約を締結するとき、当該取引が付加価値税の課税対象に該当するか、供給時期及び課税標準はどのように判断するかを検討する必要がある。特に契約期間が長く、賃貸料を前払いする場合には、税務上の収益認識時点及び付加価値税申告納付時点が異なることがあり、注意が必要である。また、賃貸借契約過程で発生する可能性のある財産税・総合不動産税等の除細工課金の代納や契約条件による対価受領方式も付加価値税の課税可否及び所得認識時点に影響を及ぼすことがある。このような不動産長期賃貸借契約での付加価値税など税務処理の方向について調べようとする。

● 対価を前払いで受け取る場合の付加価値税の供給時期及び課税標準

付加価値税法によると、事業者が2課税期間以上にわたって不動産賃貸用役を提供し、対価を前払いで受け取る場合、予定申告期間または課税期間の終了日をその供給時期とするようにしている。つまり、賃貸契約期間全体を基準に一時に課税せずに期間を分けて、各課税期間別に供給価額を計算するということだ。したがって、付加価値税課税標準は、前払いで受けた賃貸料総額を当該契約期間の月数で割った金額を基準に各課税対象期間の合計額として算定する。ただし、前払で受けた対価に対して税金計算書又は領収証を発行するときは、その発行した時を供給時期とみなすため、当該課税期間に付加価値税が申告・納付されなければならない。

● 対価を前払いで受け取る場合の収益認識

所得税法によると、賃貸料を先に受け取る場合、収益を契約期間の月数で割った金額の各課税期間の合計額を総収入金額としている。すなわち、賃貸料を一時に受け取ったとしても、全額を当該年度の総収入金額とみなさず、契約期間の月数で割った金額のうち、当該年度に該当する金額を収益として認識する。

● 借受人の除細工課金代納時の付加価値税の課税有無及び収益認識

賃貸人名義で賦課された除細工課金を賃借人が代わりに納付する場合、当該金額は賃貸料の一部とみなされる。したがって、当該金額も付加価値税が課税対象に含まれ、賃貸人はこれを含めて税金計算書を発行しなければならない。なお、契約上賃借人が賃貸人名義の除細工課金を負担するよう規定された場合、当該金額は賃貸人の賃貸料収入として見なければならない。

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