「チャーター詐欺、1秒面確認」…

貸切詐欺被害者の大半がヴィラとオフィステルに集まったのには理由がある。大地アパートはポータルサイトで相場確認が容易に可能だが、ヴィラは「相場点滅」。取引が稀で情報が散らばっており一般人はもちろん、金融機関すら合理的な価格判断が難しい。相場に比べてチャーター価格が過度に高いのか分からないので、デポジットを引き出す危険も見られない。住民住宅スペースほど金融費用と保険料率はむしろ高い。情報部材が作った不合理な構造だ。

その構造をAIで壊した人がいる。韓国鑑定院で15年間感情評価会社として働いていたが、2015年共感ラップを創業した盧ジュンヨン代表だ。彼が開発した不動産相場評価サービスハウスマッチは現在、新韓・私たち・農協・第一・カカオバンクなど20余りの金融機関で担保融資の算定に活用されている。ヴィラももう1秒で相場を確認できる。盲代表が感情評価社として働き、苦しいことはギャップだった。

「大団地のアパートは相場を簡単に把握することができ、仲介や取引、金融、保険がスムーズに行われます。 しかし、ヴィラ、オフィステル、知識産業センターなどの場所は取引が稀で、情報は散らばっており、判断自体が難しい構造でした。」

公共機関の中で研究し、提案したが受け入れられなかった。政府の制度改善だけでは限界が明らかだった。すべての不動産の相場を大団地のアパートのように定期的に提供すれば問題を解決できるという信念で創業を決心した。

安定した感情評価会社キャリアを放棄する決定は容易ではなかった。それなりにまともな年俸を受けていて、家族を気遣うべき位置だった。だが「今しなければ一生できないようだ」という気がした。同じ夢を見ていた仲間たちと少なくとも2～3年は耐えるように技術的に準備し、創業競技大会優勝が最後の確信を与えた。

ハウスマッチAVMの鍵は、価格と信頼性を同時に提供することです。単に数字を投げるのではなく、この価格をどれだけ信じてもいいのかを一緒に見せる。

「感情評価士も評価しやすいものがあり、難しいものがあります。同じものも感情評価詞ごとに価格差が出ますね。私たちの「ハウスマッチ」アルゴリズムにはその思想を溶かし、よく分からないのにもよく分からないふりをしないように構成しました。」

鑑定院在職15年間、数千、数万件の物を直接見て評価しながら、「価格を決める要素が何なのか」を身につけた。単に面積や年式だけを見るのではなく、同じ建物内のタイプ、層、香り、良性化の有無、取引事例の異常値、長い空白などを識別してモデルに学習させることは、現場経験なしには設計するのが難しい。

ヴィラやオフィステルのように個別性の大きい不動産は「完全に同じものはない」という前提から出発する。代わりに、どのように類似しているかを多角形で数値化し、さまざまな視点によってどのように異なる価格で推定できるかを計算した後、これをアンサンブルする。最も難しかったのは、データがない区間をどのように説明可能な方法で処理するかであった。単なる機械学習ではなく、感情評価論理と統計的推論を組み合わせて解決した。

特許4件の核心は、さまざまな観点からの価格アプローチとアンサンブルの適用、取引異常値判断と希少性補正、価格不確実性に影響を与える母集団特性抽出、価格安定性評価ロジックである。 1秒以内に推定できる理由は、事前に数十段階の精製と学習を終えた構造を備えているからだ。

プロプテックの観点から、この技術の意味は明らかです。不動産取引の核心は情報の透明性です。アパートは相場情報が公開され、取引が活発で金融コストも低いが、ビアパートは情報不足で取引も難しく、金融コストも高い。ハウスマッチはこの情報格差を技術で解消する。

盲代表によると、金融機関がハウスマッチを選んだ理由は単純だ。使えるからだ。スピード、説明可能性、リスク管理の面で実務にすぐに適用可能。同氏は「金融委革新金融サービスを通過し、銀行監督業務施行規則の改正を導き、技術的には非対面担保融資の自動化を可能にした」とし、「各銀行別にテストデータとリファレンスが積み重なり、信頼性と説明性が高まった点も主効した」と明らかにした。 １金融圏で多数の銀行が使うというのは、事実上市場標準検証段階に入ったという意味だ。金融機関との契約はB2Bの購読と使用量の基盤であり、金融圏の売上が全体のかなりの部分を占める。

KB不動産とのコラボレーションも重要な転換点だった。全国250万号連立多世代をカバーし、大規模なトラフィックと実使用環境でAVMが動作することを証明した。協業終了は短期的に残念だったが、結果的にハウスマッチ直接サービスと金融圏の問い合わせが大きく増えるきっかけとなった。大規模なプラットフォームコラボレーションと独自のサービスの両方が可能性を開いていますが、プラットフォーム依存のリスクを常に念頭に置いています。鍵はデータ主導権です。 2023年チャーター詐欺局面でハウスマッチは相場に比べチャーター価格が過度に高いヴィラを手軽に確認できるツールとして活用された。高リスクの物件照会が急増し、金融や公共の問い合わせも増えた。

共感ラップの成長戦略はユニークです。外部投資よりも売上ベースの成長に集中してきた。創業2年目から安定的な売上が発生し、5年目からは損益分岐点を超えて利益が発生した。外部投資を受けるのに使うエネルギーを内実を固めるのに使った。

猛代表は「2024年基準年収は数十億ウォン規模で、金融圏の導入が本格化しつつ着実な成長曲線を描いている」とし「追加投資誘致は開いておいているが、収益性はすでに確保段階に入っただけに単純財務的投資は考慮しない。金融や公共部門での戦略的投資が行われるならば、C強調した。

現在、組織はデータサイエンス、感情評価および不動産ドメイン専門家、開発、事業運営人材など13人で運営されている。 １０年間退社した人員を手に挙げるほど離職率が低い。専門性と透明性を最も重要に考え、従業員に自己開発を促し、円滑なコラボレーション構造を引き出す。

ソウル城東区に事務所を置いたのは、スタートアップとIT人材が集まっていても都心へのアクセスが容易で、費用が過度に高くなかったためだ。 「スタートアップとＩＴ業種の立地は何よりも人材があるところに位置しなければならない」というのが盲代表と創業仲間たちの哲学だ。

盧ジュンヨン代表が夢見る未来は簡潔だ。

「5年から10年後、共感ラボは不動産価格を話す際に最初に浮かび上がる基準になりたいです。人々が不動産を取引したり、担保ローンを受け取ったときに常に参考になる信頼できるインフラとして位置づけることが目標です」

売上やシェアよりも、不動産市場の不透明な領域をどれだけ減らしたのかが本当の成果指標だというのが彼の考えだ。韓国プロップテックは今や実験段階を超えて検証段階に入り、専門家集団知性とAIの結合は必須の方向だ。安定した公共機関キャリアを放棄して飛び込んだ感情評価士のこだわりが、ヴィラとオフィステルに住む庶民の情報格差を技術で埋めている。