「空室商店街をセルフストレージに、アイエムボックスが作る「空き空間の再発見」」

建国大学映像学科を出た青年がコンテンツプラットフォームや家具ショッピングモール、モバイルアプリ開発まで相次いで創業に失敗した。ところが、滅びるたびに「一つずつ」得ることがあった。男性フンアイエムボックス代表の話だ。

「最初はコンテンツとメディア産業に関心が深かったです。自然にコンテンツプラットフォーム事業を始めましたが、プラットフォーム産業の構造と空間にもっと大きな関心が生まれました。」

都市空間と不動産が生活様式と産業構造にどれだけ大きな影響を及ぼすのかがわかった。それで建国大学不動産大学院に進学した。

1つ目はコンテンツプラットフォーム、2つ目はオンライン家具ショッピングモール、3つ目はモバイルアプリ開発でした。特にモバイル・オンライン事業体を運営し、キャッシュフローの重要性を削減した。そのように安定した収益を得ることができるオンラインとオフラインが結合されたビジネスモデルを見つけた。この経験が後日、セルフストレージ事業を始めるきっかけになった。

振り返ってみると、失敗の共通の原因は市場構造の理解不足と資本構造設計の不十分だった。単に良いアイデアだけで事業が持続しにくいという事実を悟った。

「それでもあきらめなかった理由は、「創業」が私の傾向に合ったからです。失敗はありますが、産業を見る視野と事業構造を設計する能力は成長しているという確信がありました。」

今は事業を始める時、いつもこの産業が10年後にも成長する仕組みかを悩む。アイエムボックスも一般保管サービスではなく、都心のアイドル空間を活用する都市インフラ事業という観点から接近する。

2015年アイエムボックスを創業した当時、国内にはセルフストレージという概念がほとんど知られていなかった。だが海外は商業用不動産のメインセクターとして位置づけられていた。米国の場合、セルフストレージリッツが上場されるほど大きな市場がなされている。日本とシンガポールも都心型の個人倉庫サービスが急速に広がっている。

海外事例を調べながら共通点を発見した。大都市ほど住宅スペースは小さくなり、人々はより多くのものを持って生きていくという点だ。この構造の中で、個人保管サービスに対する需要は自然に発生するしかない。

ナム代表は「我が国も、一人世帯の増加と住宅空間の縮小が急速に進行中」であり、「だからこの市場が十分に成長する可能性があると判断した」と強調した。

アイエムボックスは海外モデルをそのまま持ち込むのではなく、国内市場に合わせてローカライズした。特に空室商店街と知識産業センター空間を活用して都心型保管所を作るモデルを選択した。当時、商業用不動産市場では空室問題が深刻になっていた。この空間を新しい用途に活用できると判断した。

最初の保管所はソウルで始まった。初期には直接賃貸車を進めてすぐに支店を増やしていった。 2023年以降は空室を活用した「ビジョン型賃貸借」の形で支店を増やしている。当時、セルフストレージという概念自体が不慣れだった。顧客や賃貸人にサービスを説明する過程が必要だったが、海外に大きな市場が形成されていることを認識した賃貸人は、この産業に対して受容度が高かった。

「空室問題が社会問題として浮上する状況で、空の賃借空間で悩む賃貸人から急速に市場反応が現れました。」

アイエムボックスの核心価値は住宅環境が劣悪な都心圏住民の生活の質向上及び社会問題に発展している空室問題解決だ。国内商業用不動産空室問題は深刻だ。個人の投資失敗を超えて、家計負債の増加や家庭破綻など各種社会問題を引き起こしている。空室に悩む賃貸人は、先のとがった代案がない。空室を放置したり、セルフストレージとして活用したり、これら2つしか選択肢がない。空室商店街や知識産業センター空間をセルフストレージに切り替えれば、建物主はいくつかの利点を得ることができる。

まず、安定した賃貸収益です。一般的な商業リースはゲームの影響を大きく受けますが、セルフストレージには比較的安定した需要があります。二つ目は空間活用も上昇だ。従来は賃貸が難しかった空間も保管所に切り替えれば効率的に活用できる。第三は建物価値の上昇である。実際に空室状態だった建物がアイエムボックス入店以後、安定的な収益を生み出して資産価値が上昇した事例もある。

「実際に長期間放置された建物にアイエムボックスが入店して収益を創出し、その後に良い価格で売買される事例があります。

アイエムボックスは、非典型的な賃貸車モデルだけでなく、不動産の買取と資産運用を並行する戦略を進めている。今年3,000億ウォン規模の不動産資産購入ファンドの造成、2028年までに1兆ウォン以上の不動産資産購入ファンドを造成するために努力している。このファンドでソウル都心圏の多くの建物を購入する予定だ。

アイエムボックスを運営しながら多く聞いた顧客意見の一つが、保管所まで荷物を運ぶのが面倒だということだった。セルフストレージの本質は便利な保管サービスだが、実際には顧客が直接車両を準備して荷物を運ばなければならない過程が存在した。

「このような問題を解決するために、私たちは「直接配送サービス」を導入しました。顧客が自宅で荷物を送れば、Imboxがこれを収集して保管所に配送し、必要に応じて再び顧客の家に配送する方法です。」

配送サービスを外周ではなく、直接運営する理由は二つある。一つ目はサービス品質管理だ。保管サービスと配送サービスが分離されていると、顧客体験が中断される可能性があります。二つ目は長期的な事業戦略によるものだ。アイエムボックスは単なる保管サービスではなく、都心空間ベースの物流インフラに拡張される可能性があると考える。

アイエムボックスは最初から無人自動化システムをベースに設計されたサービスだ。顧客はモバイルまたはオンラインプラットフォームを介してアーカイブスペースを予約して支払い、アーカイブのアクセスもデジタル認証方式で管理されます。

セキュリティ面では、CCTVと出入り管理システムが結合されて運営される。顧客がアーカイブに出入りするたびに記録が残り、すべてのスペースはCCTVで監視されているため安全に管理される。また、保安、防犯、火災など2～3重の保険が加入している。彼は「私たちはすべてのシステムを直接構築した」とし、「支店が急速に増えても、追加のリソースがないため、効率的かつ安定した運営が可能だ」と説明した。

アイエムボックスは2024年ICT規制サンドボックス実証特例事業者に選ばれた。これにより、無人保管サービスに関する様々な技術実証を進めており、新しいサービスモデルをテストできる環境を設けることになった。彼によると、iMboxはフランチャイズ事業ではありません。単純賃貸借事業だ。初期施設費を賃貸人が支払い、賃貸料を売上基盤の変動賃貸料として差し上げる非典型的な賃貸借事業モデルだ。スターバックスと同じ賃貸借構造だ。

アイエムボックスは全国200以上の保管所を運営している。彼は「何百もの保管所を運営しながら、大切に考えるのは信頼」と話す。

「年内に400以上の支店運営が目標であり、長期的に全国主要都市を結ぶ保管インフラを構築したい」

アイエムボックスは2023年中小ベンチャー企業部長官賞と2024年行政安全部長官賞を受賞した。こうした受賞は、単なるアーカイブサービス企業ではなく、都市問題を解決する革新的なサービスモデルであることが認められた結果だ。

特に空室商店街問題は多くの都市が経験する問題だ。アイエムボックスはアイドル空間を新しい方法で活用しながら都市空間の効率性を高めている。また、一人世帯の増加と住宅スペースの縮小という社会変化の中で、個人保管サービスが新しい生活インフラとして位置づけられているという点も肯定的に評価された。実際に平沢市と一人世帯住宅問題解決という共通の目標で自治体に協力をしている。

韓国はすぐに一人世帯社会に進入中だ。同時に、都市の住宅スペースはますます減少しています。この変化はセルフストレージ産業の成長の重要な要因です。特にソウルなどの大都市では、所得に対する住居費の割合が非常に高い。したがって、住宅スペースを広げることは容易ではありません。このような状況では、セルフストレージは住宅スペースを拡張するための現実的な選択肢となります。

「国内市場は初期段階ですが、成長の可能性は大きいと思います。1人世帯の増加と住宅スペースの縮小、オンラインコマースの拡大などの変化はセルフストレージの需要を増加し続けると予想されます。」

5年後、アイエムボックスは単なる保管サービス企業ではなく、都心空間インフラ企業に成長していることを期待する。アーカイブネットワークを基に、物流やデータ、様々な都市サービスをつなぐプラットフォームに発展することを期待する。ナム代表は「2028年まで、資産買取のための大規模ファンドの造成と逆税権活性化事業を基盤とした都心複合開発というビジョンを持ち、スマート都市の発展に貢献したい」と希望した。

3回失敗し、悟りを得た青年が全国200の保管所を運営する企業を立ち上げた。空きスペースを都市インフラに変えるという創業家のこだわりが、不動産市場をどのように変えるか注目される。