ジンウォンチャンアルスクエアビッグデータ実装、2025商業用不動産市場大転換機診断

高い金利と政治的不確実性が続く中、商業用不動産市場が調整局面を迎えている。 6日、ジンウォンチャンアルスクエアビッグデータ実装に会い、2025年下半期の市場展望と投資機会について聞いた。

それでも「高い金利」、市場回復は「漸進的」である

2025年に入って金利引き下げ基調が始まった。しかし、依然として高い金利水準が商業用不動産投資市場に大きな影響を及ぼしている。

ジンウォンチャン室長は「市場は「期待」と「現実」の間でバランスを求める過程」とし、「金利引き下げ基調が始まり、投資心理は徐々に改善されている」と評価した。彼は「オフィス市場では昨年の全取引額が再び１０兆ウォンを回復したが、ＧＢＤを中心に中小型規模の優良資産を法人に代表される戦略的投資家が買い入れた事例が大きく増加したことが要因」とし、「これは高められた金利によりまだ市場で大型資金を集めることが難しいということを話した。

しかし、依然として高い金利レベルは、市場の制約要因です。ジンウォンチャン室長は「プロジェクトファイナンシング（PF）と融資条件が大幅に改善されず、実質的な取引市場の回復まで時間が必要だ」とし「優良資産と非優良資産の間の金利格差も当分持続するだろう」と予想した。

特に米国トランプ政権2期発足と国内政治不安定性がかみ合い、市場不確実性が高まっているという点も指摘した。
「トランプ政権の対外政策の変化と国内の政治混乱は、経済主体の信頼を弱め、投資心理を萎縮させる可能性があります。特に、韓国の経済成長率の鈍化と金融市場のボラティリティが商業用不動産投資に悪影響を及ぼす可能性があります。

物流センター市場、2027年に需給バランスが回復するように

最近のアルスクエア報告書によると、2024年下半期物流センターの新規供給が6％水準まで減少した。ジンウォンチャン実装は、このような供給減少の構造的原因に対して「物流センターの新規供給減少は様々な構造的要因が作用した結果」とし、「核心的な原因はプロジェクトファイナンシング（PF）調達の難しさ」と指摘した。

彼は「現在、国内不動産PF構造の特徴は施行会社の低い自己資本投入と高い保証依存度」とし、「こうした構造的脆弱性が金利上昇期に出会い、金融機関が融資に保守的な態度を見せている」と説明した。さらに「全体的な建設業の景気低迷も主な原因」とし「資金調達の負担が大きくなり、物流センターの開発速度が全体的に遅れている状況」と付け加えた。

常温物流センター空室率が１６％と電気比改善されたが、賃貸料は２年目の停滞だ。このような需給不均衡がいつ頃解消されると予想するかという質問に、「常温物流センターの場合、2027年程度に安定的な需給バランスを見つけると予想される」とし、「これはこれまでの過剰供給を市場が消化するのに必要な自然な調整期間」と説明した。

ジンウォンチャン室長は「注目すべき点は立地による両極化現象」とし、「ソウルへのアクセス性に優れ、交通に便利な優秀立地物流センターは需要が着実に維持され、賃料の上昇も２０２５年以降からは可能だろう」と強調した。

オフィス市場、圏域別の差別化と双極化の深化

ソウル圏域別オフィス市場は、それぞれの特性によって明確な差別化現象を見せている。 「アルスクエアアナリティクス（RA）」によると、都心圏（CBD）の場合、現在空室率が3.1％に小幅上昇した。彼は「政府機関と大企業本社が密集した地域的特性上、既存賃借会社の再契約比率が高く、全体的には安定的な市場を維持中」と説明した。 「ただし、最近は一部大企業のコスト削減のための外郭移転が空室率上昇の原因として作用している」と付け加えた。

江南圏（ＧＢＤ）は最も強勢を見せる権力だ。ジンウォンチャン室長は「空室率が２％水準でソウルで最も低く、賃貸料は持続的な上昇傾向」とし「これはＩＴ企業とグローバル企業の着実な需要が続く中、新規供給が制限的だから」と分析した。また「テヘランロを中心としたプライム級オフィスの場合、依然として高い賃貸競争力を見せている」と伝えた。

汝矣島圏（ＹＢＤ）は最近明確な強勢を見せている。ジンウォンチャン室長は「空室率が１．３％水準でソウルで最も低い。比較的安定した市場を維持している」と明らかにした。 「金融企業が主要賃借人層を形成しており、最近新築されたプライムオフィスの場合にも金融会社の賃借需要で高い先任差率を達成した」と説明した。

プライム級オフィスと中小型ビルの間の双極化も深化している。彼は「プライム級オフィスの場合、空室率が１％未満に維持され、驚くべき安定性を見せている」とし、「グローバル経済の不確実性が大きくなる状況でも優良賃借人を確保したプライム級オフィスはむしろ注目される」と述べた。

一方、中小型ビル市場はかなりの困難を経験している。空室率が5.4％まで上昇し、賃貸料の上昇も停滞している。特に彼は「主要賃借人だったIT企業とスタートアップが非主要業務圏域に移動し、収益性の悪化が加速していることが大きな問題」と指摘した。

2025年下半期、データセンターとライフサイエンス施設に注目

2025年下半期は金利引き下げ本格化、グローバル経済再編など市場変曲点が予想される。ジンウォンチャン室長は「金利引き下げが本格化し、投資心理が徐々に改善されるだろう」とし、「資本調達費用が低くなり、これまで観望税を見せていた投資家たちの市場再進入がなされるだろう」と展望した。 「プライム級オフィスのような優良資産を中心に取引が活性化される可能性が高い」と付け加えた。

資産タイプ別に今後6ヶ月間の予想収益率とリスク要因について、彼は「オフィスの場合、今後6ヶ月間3～5％水準の安定的な収益率が予想される」とし、「特に核心立地のプライム級オフィスは低い空室率と持続的な需要を見せており、投資魅力度が高い」と分析した。ただし、「景気鈍化による賃借需要減少の可能性は注意深く見なければならない危険因子」と指摘した。

物流センターは２～３％程度の保全税から小幅上昇が見込まれる。現在空室率が２３％水準で高い状況だが、新規供給減少で市場調整が進行中だ。 「特に首都圏の優良物流センターは漸進的な回復傾向を見せるだろう」と予想した。

ジンウォンチャン実装が注目するセクターはデータセンターだ。 「デジタル転換の加速化とクラウド需要の増加で５～７％水準の高い収益率が予想される」とし、「ただし、初期投資コストが大きく、各種の規制リスクがあり、慎重なアプローチが必要だ」と助言した。

現在の市場状況で投資家が注目すべき新たな投資機会としては「データセンターとライフサイエンス関連施設」を挙げた。彼は「バイオと製薬産業の成長傾向が明確な中、研究所や特殊製造施設など専門化された不動産の需要が増えている」とし、「これらの施設は高い技術的進入障壁と長期賃借特性により安定的な投資先になることができる」と診断した。

賃貸住宅市場も有望な投資機会に選ばれた。 「金利引き下げにより資本調達条件が改善される中、高齢化と一人世帯の増加による安定的な需要が予想されます。社会的必要性が高いだけに政策的支援も期待できるセクター」と評価した。

結論として、投資家は新しい成長セクターと伝統的な資産の両方で機会を見つけることができます。しかし、各セクター別の特性とリスクを綿密に分析して慎重なアプローチが必要だというのが彼のアドバイスだ。