発売7ヶ月ぶりに2.5万世代確保、日本現地法人まで成功させたDNKの逆走
20年以上にわたりExcelと手書きに依存してきたアジア賃貸管理市場に投じられたデジタルの実体
夜明け2時、ソウル江南（カンナム）のあるオフィステル管理事務所。
「3階トイレ便器が詰まったんですか？ 今メーカー連絡して…」 通話を終えた彼はエクセルファイルを開き、「A/S受付現況」シートに手記で内容を入力する午前には月賃料の入金を確認し、午後には延滞者督促電話をする夕方には入居希望者の案内まで。姿だ。
同時刻、東京渋谷のある不動産資産運用会社の役員がスマートフォンでリアルタイム空室率と賃貸料収納率を確認している。
この変化の中心にDNKがある。日本進出に成功し、製品発売7ヶ月ぶりに2万5,000世代を確保した同社は、アジア賃貸管理市場の20年泊まった慣行を揺さぶっている。
キム・インソン（３５）ＤＮＫ共同代表兼ＣＳＯはウィワークコリアで事業開発を総括し、投資会社で大型不動産プロジェクト投資経験を積んだ不動産専門家だ。
オペレータによって作成されたPMS、「賃貸人中心」設計の差別性
DNKの強みは「現場性」だ。
「先進国の住宅市場では企業型賃貸住宅市場が形成されている反面、国内はほとんど個人所有で行われています。先進トレンドに沿って国内にも賃貸管理を専門的に運営できる企業が必要だと見て、2020年DNKの前身である「近所」を創業しました。」
初期の「近所」は、プレミアム新築マンションを低保証金と固定賃金で提供する「近所のFLEX」サービスを運営したが、直接運営しながら契約管理、賃貸料収納、入居者コミュニケーションなど繰り返し的で非効率的な業務の問題点を削減した。
キム・インソン代表が設計したDNKの差別的な要素は、PMC（委託管理会社）ではなく賃貸人（資産所有者）にアピールする商品構造だ。
実際のDNKの「リーシングマネージャー」とインベストメントマネージャーは、空室管理や賃料上昇率モニタリング、投資成果分析など資産収益性に集中した機能を提供する。
日本進出成功、保守的市場を突破した「賃貸人言語」
DNKは2024年に日本法人を設立し、国内のPMS企業の中で唯一の海外進出事例を作り出したという。
「日本が保守的な市場であるのは事実ですが、コロナファンデミックを経てデジタル転換に対する需要が浮き彫りになりました。何より高齢化による人材需給不足に苦しんでおり、反復的で複雑な業務が多い住宅管理領域で自動化ソリューションの必要性が高まっていました。」
キム・インソン代表は日本市場進出の核心突破口で「PMSは単純な管理ツールではなく資産収益性と連結した戦略的インフラ」というメッセージを提示したと説明した。
「単純に技術会社がPMSを作って販売するのではなく、自ら賃貸料収納、空室リスク、賃借人応対、投資収益率管理など賃貸人が向き合う問題を経験して解決した経験があるという点で、日本の顧客は高い信頼を見せてくれました。」
特に空室率管理、賃料実績追跡、運営効率化などの機能を「賃貸人の言語」で説明したのが効果的だった。
日本進出を考慮する他のスタートアップに、キム・インソン代表は３つのことを助言した。
「技術より先に、顧客が切実に望む確実な差別性と良い現地チーム構成から準備しなければ、「進入」を超えて「持続」することができます。」
AIベースの戦略とアジア市場拡張ロードマップ
DNKの中長期戦略で重要な方向は、PMSに蓄積されたデータを基盤としたAI自動化の高度化だ。
「DNKは、AI技術自体を差別化ポイントとして見るよりも、AIをどれだけ効果的に活用できる構造とデータ基盤を備えているかが競争力の核心だと考えています。」
キム・インソン代表は最近、AI技術が急速に大衆化するにつれ、「技術そのもの」より「技術を作動させる環境とデータ品質」が重要になったと強調した。
DNKの強みはアジア太平洋市場に合わせて設計されたPMSを基盤に膨大で正確な運営データを蓄積しているという点だ。
例えば、単純な「空室可否」データではなく、家賃変更時点、入居者の苦情履歴、自動請求失敗履歴、現場対応時間までリアルタイムで記録され、これを基にAIが判断するリスク予測、メンテナンス優先順位の導出、収納自動化ロジックがより洗練され、実際の運営成果に密接に繋がる。
今後、DNKはAI基盤の運営KPI分析、投資性とシミュレーション、ESG自動レポート、公共データ連携リスク分析などに拡張していく計画だ。
アジア市場の拡大戦略について、金仁宋代表は明確なビジョンを提示した。
2023年にセビルスが発表した住居用不動産価値上位10カ国のうち、中国、日本、韓国、オーストラリアがそれぞれ1位、3位、8位、10位を記録したという点で、アジア太平洋地域攻略がまもなくグローバル順位圏企業への跳躍と直結すると分析した。
韓国市場でも構造的変化が進められている。
公共住宅及び都心複合事業領域でも機会を模索中だ。
DNKは2028年までアジア太平洋地域のPMS市場1位を目指している。
キム・インソン代表はDNKの成長過程で最も大きな転換点として「単純な「機能提供者」ではなく、顧客の運営成果に実質的に寄与する「運営パートナー」として位置づけ始めた時点」を挙げた。価値は単にソフトウェア以上であると認められ、それが成長を加速させる転換点となりました。
製品発売7ヶ月ぶりに2万5,000世代確保という成果を収めたDNK。
キム・インソン代表が描くアジアPMS市場の未来が現実になるか、業界の関心が集まっている。
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