「商業用不動産、AI望遠鏡で不確実性を貫く」、ムンウクオアシスビジネス代表

長い間商業用不動産市場は濃い霧の中に閉じ込められていた。

「ここ商店街はもともとこれくらいしない」という漠然とした期待の中、店舗一つを得ようとする小商工人と最適な投資先を投資家も不確実な未来に賭けなければならなかった。権利金はまさに点滅した。不合理な慣行と拳の昔ながらの算定に多くの人々が挫折を経験した。商店街分譲現場も同じだ。実際、この商圏でどれくらい稼げるのか明確な情報が欠けており、開発者たちはバラ色の未来だけを提示し、リスクをそっくり潰したりした。このように、情報の非対称性と不透明な取引慣行は、商業用不動産市場の高品質の問題でした。

しかし、このような環境が徐々に変化している。 AIを活用して未知の領域を開拓し、誰もが透明で合理的な不動産の価値を予測し、投資する時代を開くというプロップテック企業「オアシスビジネス」だ。

同社は単純な情報提供を超え、AIベースの洗練された売上予測技術で商業用不動産の「未来収益性」を明らかにする。そして、それを実際の金融活動と結びつける独自のプロップフィンテック（PropFinTech）モデルを構築し、業界の注目を集中させる。

商業用不動産の価値評価は常に重要でしたが、そのプロセスは主観的で不透明でした。過去には主に近隣商店街の「取引事例比較法」に依存していたが、これは当該店舗の実際の事業性と将来の収益性を正しく反映できない限界が明確だった。オアシスビジネスはこの構造的問題に正面に挑戦した。

創業者のビジョン、プロップピンテックの新しい航海

AIベースのプロップテックが情報提供を超えて実物資産に直接介入するには、データベースの予測だけでなく、これを実際の投資と取引に結びつけることができる組織能力が必須だ。

オアシスビジネスはこのビジョン実現のために商業用不動産専門仲介法人を立てた。これは、Delphiアルゴリズムベースの収益還元法の評価を投資と取引に実質的に連携させるための戦略的な歩みになります。

オアシスビジネスを率いるムンウク代表(47)は中央大学建築学科と建国大学不動産大学院を卒業し、建築と不動産分野で専門性を築いた。現代建設で8年間国内外の建築プロジェクトを遂行した後、ネイバーで板橋社屋「1784」など主要開発事業を主導した。大企業での安定的なキャリアの代わりに創業を選んだきっかけは、「店舗創業時の情報非対称問題」に対する深い悩みだった。

「生涯を大企業で働けるかどうか懐疑感がありました。 だからふと店舗を創業しようとする人々があまりにも多くの情報の非対称の中で苦しむ現実を見ることになりました。この問題を技術で解決したいと思いました。」

ムンウク代表の一言はオアシスビジネス創業のすべてを説明する。当初は創業者、ブローカー、加盟本部をつなぐプラットフォームで始まったが、現在はデータに基づいて商業用不動産市場全体を革新することに注力している。

彼は「既存の方式は「感情」評価に過ぎなかった。しかし、商業用不動産の価値は、その空間がどれだけ収益を生み出すことができるかによって異なる」と説明した。

その解決法でオアシスビジネスが出したのが「デルファイ(DELPHI)」とは人工知能の売上予測技術だ。 Delphiは、カード会社や通信会社、公共データなど、毎月2億件以上の膨大なデータを収集し、これに基づいて約3,100個に達する派生変数を分析する。単に過去の売上に依存するのではなく、現在の商圏の流れ、経済変数、流動人口、さらには特定の筆地の立地特性まで精密に反映している。

ムンウク代表は「全国すべての筆地それぞれに対して重みが適用される独立モデルを持っており、地域商圏の微細な変化まで見逃さない」と明らかにした。この精巧な分析を通じて、Delphiは店舗の将来予想売上を見通し、これをもとに「収益還元法」方式の価値評価を提供する。つまり、この店舗が今後どのくらいのお金を稼ぐことができるのか、そしてその収益に基づいて適正な家賃、分譲価格、権利金はいくらであるかを判断できるようにする。

Delphi 2.0バージョンは88〜96％のレベルの予測精度を誇っています。大型金融会社やフランチャイズ本社、建設会社など様々な業界で信頼性を立証した。店舗の休廃業リスクまで予測し、金融機関の代替信用評価（ＣＳＳ）や加盟本部の出店意思決定資料としても活用中だ。

オアシスビジネスの技術力は、単にデルファイAIエンジンにとどまらず、商業用不動産市場の多様なプレイヤーのためのソリューションに進化している。

データ駆動型ビジネス評価ツール、「クレマオ」

クレマオは建設会社と施行会社、金融機関などB2B顧客のための商業用不動産事業性評価ソリューションだ。収益還元法を基に店舗の事業性を定量分析してくれるため、不動産開発初期段階から適正分譲価格と予想収益性を検討できるように支援する。

3,000社以上の企業が加入しており、購読型ではなくカスタマイズされたカスタマイジング方式で提供され、各顧客のニーズに最適化されたサービスを提供する。ムンウク代表は「クレマオは既存の定性的判断を超え、データ基盤の合理的な意思決定を可能にする実務中心の道具として位置づけている」と強調した。

フランチャイズ本社の成功した出店のための「マネービューア」

マネービューアはフランチャイズ加盟本部のためのB2B商圏分析ソリューションです。 AIが既存出店店舗の売上データを分析し、新規立地の予想売上とターゲット顧客群を提示する。これにより、本社はデータに基づく出店戦略を策定し、加盟候補立地の事前検証資料として活用する。同一商圏内の競争ブランドの売上パターン比較機能は、加盟店の売上増大のためのコアインサイトを提供し、出店リスクを効果的に下げるのに寄与する。

権利金の不透明性を蹴る、「書く」アプリ

商業用不動産取引で不透明で議論が多かった領域の一つが権利金である。ブロックチェーン技術を融合し、権利金算定の信頼性と透明性を画期的に高めたソリューションだ。小商公人がホームタックスに登録された売上と費用を連動すると、自動的に会計帳簿が生成され、この帳簿は連携した税務・会計法人を通じて管理される。ブロックチェーンベースで操作不可能な帳簿が生成されるため、シルデータベースの客観的な権利金予測が可能となる。

使用者は、権利金報告書と同様の商権の比較指標を受け取ることができる。さらに、オアシスビジネスが保有する仲介法人を通じて、実際の店舗譲渡取引も連携が可能だ。

プロップピンテックの頂点、彫刻投資プラットフォーム「ピクパイ」

オアシスビジネスの革新は、一般的な情報提供やコンサルティングを超えて、消費者が商業用不動産に投資し、収益を共有する金融モデルに拡張されています。その中心にあるのが、ローカルブランドの彫刻投資プラットフォーム「ピックパイ」だ。

既存の一方向の店舗投資方式とは異なる構造的差別性を有する。ムンウク代表は「既存のフランチャイズ創業や店舗投資は個人がすべてのリスクを背負わなければならなかった。情報が不足し、漠然とした期待感から始まる場合が多い。ピクパイはデータ基盤検証、実物店舗オープン、リアルタイム売上モニタリング、そして収益配当まで続く洗練されたサイクルを設計した」と説明した。

ピクパイの特徴は売上ベースの収益配当構造だ。 Delphiを通じて検証された売上予測データを投資判断の基準として提示し、投資家は店舗が定期的に公開するリアルタイム売上データを確認し、6ヶ月ごとに実際の収益を配当する仕組みだ。

これは情報の非対称性を解消し、投資家に透明で信頼できるシステムを提供します。消費者はブランドと店舗を共に成長させる共同創業者であり投資家として参加することになる。投資金は店舗運営に使われ、消費者は自分の好きなブランドの成長過程を見守り、実際の収益まで共有する経験をすることができる。

最近正式にオープンした主信党龍山は、ピクパイの1号投資店であり、オアシスビジネスが企画した最初のフラッグシッププロジェクトだ。この店舗はブランド選別、売上予測、店舗オープン、投資誘致、配当につながるピクパイビジネスサイクル全体を現実化した市場参入の出発点だ。

ムンウク代表は「主信党龍山は単に外食業売場ではなく、韓国ピックファイ事業哲学を実験して立証する重要なプロジェクト」とし、「ここで得た売上データを基に投資家が信頼して投資できるように公募手続きを準備している」と明らかにした。ピクパイはこのような方式を拡張して多様なローカルブランドを発掘し、徹底した検証と企画を経て年内2号商品を発売する計画だ。

規制を超えたイノベーションと公共協力の相乗効果

オアシスビジネスは早期に店舗の将来の売上に基づいた事業性評価を通じて実物資産の証券化（STO、トークン証券発行）を推進した。ハナ証券との金融協業を通じて様々な事業構造化案を検討し、売上ベースの資産活用の現実的可能性を着実に模索してきた。

以後、制度的条件と投資構造の実現可能性を総合的に判断した末、民法上の組合方式を選択した。これにより法的安定性と参加柔軟性を確保し、投資家と実物資産が連結される新しい代替投資モデルを実現した。最初の事例が「ピクパイ」と「主神党龍山」だ。

彼は「規制が進化すれば再びSTO制度化に挑戦する計画」とし、「STO市場が活発なシンガポールなどアジア主要国を中心としたグローバル進出も準備中」と明らかにした。

オアシスビジネスは米国の不動産情報プラットフォーム「ジロー」モデルをベンチマークしている。ジロはデータに基づいて不動産の将来価値を定量化し、これを基に取引まで連結する革新的なモデルだ。しかし、韓国市場でこのような構造を実現するには不満の障壁が存在する。

「商業用不動産は実取引家や収益情報が公開されず、一般消費者や投資家がアクセスしにくいです。

このような挑戦を続ける過程で公共機関との協力はオアシスビジネスの技術拡散と信頼性向上に大きな相乗効果をもたらす。行政安全部主管「汎政府公共データ活用創業競争大会」大統領賞受賞、国土交通部長官賞受賞などは、オアシスビジネスの技術力と空間情報革新力を認定された結果だ。また、NIA主管の「不動産ビッグデータプラットフォームおよびセンター構築事業」に3年間参加し、計30種の商業用不動産データを有・無料で開放、データ生態系の造成に寄与した。

ソウル市および韓国不動産院に商業用不動産関連データを納品しており、韓国プロテックフォーラム主管の「AVM協議体」活動を通じて、AVM（Automated Valuation Model）モデルの発展方向を共に模索中だ。

オアシスビジネスの指向点：データ駆動型金融プラットフォーム

それなら会社は商業用不動産領域で最終的にどんなポジショニングを目指しているのだろうか。データ企業、金融プラットフォーム、取引仲介業者の中でどこに核心アイデンティティを置いているかについての問いに、ムンウク代表は明確なビジョンを提示した。

「データベースの金融プラットフォームをコアアイデンティティに向けています。単純なデータ分析や情報提供にとどまらず、AI予測技術をもとに資産価値を評価し、これを実際の投資と配当までつながる金融活動に拡張するのが私たちの方向性です。」

ピクパイは消費者には投資先を、ローカルブランドには成長資金を、仲介法人には検証された取引機会提供を追求する。そして、データベースの価値予測が実質的な金融フローを生み出す構造を実装する。彼らが作っていく未来は取引を越え、「価値」を発見し、「収益」を共有する新しい不動産生態系の誕生を知らせる。