2020年以前，首尔的年轻人面临着一个两难的境地。他们在首尔有工作，但一套单身公寓的押金却高达5000万韩元。如果换算成月租，很容易超过100万韩元。他们不好意思向父母借钱，而贷款又会影响信用记录。最终，他们别无选择，只能忍受每天两小时的通勤，或者住在地下室公寓里。
房东们也感到不安。降低押金会增加违约风险，而提高押金则会延长空置期。首尔一居室公寓的空置率徘徊在10%左右，租金收益率暴跌至3%左右。
在这种结构性矛盾中，一家初创公司于 2020 年应运而生：KRG 集团旗下的“担保”公司。该公司提出了一项突破性的提议：“无需首付即可拥有房屋。”
五年后，Guarantees已累计保费达600亿韩元，每月促成租金交易额达350亿韩元。公司月均增长率达30%，并在今年下半年实现了月度收支平衡。其不良贷款率仅为0.6%-0.8%，远低于行业平均水平。
佣金约为平均月租金的10%。佣金比例会根据租户筛选结果而有所不同，但它全面反映了租赁风险和交易稳定性。运营费用主要包括人工成本、原始数据使用成本、营销费用和催收费用。
“尤其值得一提的是，我们审核模块的完善程度对我们的业务至关重要。我们投入大量精力确保‘不会因为一个案例而导致100个案例崩溃’。维持稳健的架构和维护市场信任比单纯增加合同数量更为重要。”
不良贷款率从1.5%降至0.6%，这是7个人共同取得的成就。
违约率的变化趋势十分显著。最初为1.5%，在内部催收系统改进和审核模块加强后，违约率降至1.0%，随后又降至0.6%。尽管新合同数量迅速增加，但这一数字仍然保持不变。
“无论从索赔金额还是索赔数量来看，该比例都在0.6%到0.8%之间，低于行业平均水平。我们已经实现了索赔流程的系统化，并通过数据驱动的主动风险管理，维持了稳健的投资组合。”
首席执行官金俊英负责投资、服务开发和合作关系，而联席首席执行官金基成则领导销售组织管理和现场运营。两人的股权结构相似。
“战略与执行完美契合。因为我们职责明确，互相尊重彼此的专业知识，所以我们能够迅速做出理性的决策。这就是我们的优势。”
KRG集团目前仅有七名员工。这是一个精简的组织，由审查与开发团队、财务战略团队和销售团队组成。值得注意的是，其关键指标比集团25人规模时高出五倍以上。
“我们高效的增长得益于现有员工的奉献精神和专业技能。虽然我们是一家小型公司，但我们保持着快速决策和高效执行的能力。”
今年9月推出的“担保办公室”服务引起了广泛关注和咨询。首席执行官金俊英对此充满信心。“我们已经对上线前的筛选系统进行了全面验证。去年我们首次面向个体商户推出该系统时就获得了积极的反馈，今年我们将其扩展到了企业客户。我们用于全面评估租户支付和偿还能力的算法运行稳定可靠。”
事实上，教保生命保险选择推荐的TIPS项目正是这项算法的开发。目前开发工作已经完成，正在实施中。首席执行官金俊英解释说：“这项技术能够全面分析企业的实际销售活动和支付能力，从而帮助确保交易的稳定性。”
市场份额仍然很小，但CEO金俊英似乎并不着急。
“我们保持着平均每月30%的增长率。比起短期内占据市场主导地位，更重要的是通过稳定的服务质量和建立信任来实现稳步增长。”
当被问及它与竞争服务有何不同时，得到了明确的答案。
“他们是专注于支付和信息经纪的平台，而我们则是一家有效管理租赁风险的服务商。我们的架构既保障了房东的安全，也保障了租户的便利。我们优先考虑合作而非竞争。事实上，其中一些公司目前正在探讨合作事宜。”
最近与韩国资产购买公司签署的谅解备忘录也取得了成效。“合同当场签署，两家公司都感受到了协同效应。”
A轮融资也正在进行中。所获资金将用于扩大运营规模、品牌营销和完善风险管理体系。
押金的概念将会逐渐消失。
当被问及可持续发展问题时，CEO金俊英思考了一会儿，然后回答道。
“如果这个行业这么容易，大公司早就涌入了。这是一个复杂的领域，涉及复杂的法律、财务和运营风险。尽管五年来挑战重重，但我们坚持不懈地克服了这些挑战，现在，有了清晰的绩效指标，我们对自身的可持续发展充满信心。”
采访结束时，我问及未来十年租赁市场的走向。首席执行官金俊英坚定地回答道：“押金的概念很可能会消失。5000万韩元的押金门槛让年轻人和小企业主感到沮丧。这种模式不可持续。最终，数据驱动的信用评级和风险管理系统将取代押金。”
五年后我们就能确切知道他的说法是否正确。但可以肯定的是，自2020年以来，租赁市场发生了显著变化。无需押金即可租住房屋和商业空间的选择已经出现，而且这种选择还在不断增加，每年可节省600亿韩元。
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