过去一年， RA已获得7,000 个资产数据库和 150 个客户，并将其数据用于超过100,000 个现场决策案例。
–介绍资产管理、证券公司、银行、海外投资公司、大学和媒体……多用途，包括投资分析、风险管理、销售开发和研究。
–未来将全面实施基于人工智能的自动估值和价格预测，以及住宅数据库……成为亚洲领先的房地产数据解决方案。
韩国领先的商业地产综合服务公司 Rsquare（CEO 李永均）举办了“RA（Rsquare Analytics）”的盛大开幕活动，并公布了其商业地产数据解决方案的测试运营结果及其基于人工智能的扩张战略。
RA的诞生是为了解决国内商业地产市场长期存在的信息不对称问题。过去一年，RA凭借其实时、现场的一手数据和时间序列分析的核心价值，取得了显著的成果。
首席执行官李勇均表示：“随着房地产经纪（RA）的出现，此前依赖人脉的商业地产市场已经进入了基于数据基础设施的新时代。我们将基于积累的洞察，通过引入人工智能来提升我们的服务。”
▶商业地产市场的结构性问题及房地产监管法案（RA）出现的背景
国内商业地产市场长期以来存在结构性缺陷：信息不对称、信息不透明、缺乏系统性的信息管理。即使是大型建筑投资所需的基本信息——例如租金、空置率和租赁结构——也难以系统地获取，迫使投资者只能依赖人脉关系和非正式信息渠道。
零散的线下信息需要耗费大量时间和金钱才能收集完毕。即使是交易案例、租金价格、空置率和租户构成等基本数据，也需要从不同的渠道获取，这需要花费大量时间才能确保其准确性。即使费尽心力收集到的信息也常常是零散且不一致的。因此，价值数千亿韩元的投资决策往往基于有限的信息做出，而错失投资时机往往导致收益下降。
尽管像Real Capital Analytics (RCA) 和 CoStar 这样的全球标准解决方案在海外已经存在，但专门针对韩国商业地产市场的解决方案却几乎不存在。全球平台未能反映房地产市场的微观特征，因此并不适用于韩国市场。此外，封闭的交易结构阻碍了新投资者和开发商的进入，也限制了市场的扩张和竞争。
李勇均首席执行官指出：“韩国商业地产市场缺乏客观量化的指标，因此决策只能依靠直觉和经验。这导致市场估值偏低，也使得吸引外资变得困难。”
自2009年成立以来，Rsquare自2012年起便开始收集实地数据，以解决商业地产市场中的结构性问题。公司最初的30名员工在五年内从全国50多个城市收集了线下数据，实现了与Baedal Minjok和Remember类似的创新，即线下数据的数字化。除了开发用于管理这些数据的实时竞价（RTB）解决方案外，Rsquare自2016年起开始商业化运营，并在过去十年中实现了年均65%的快速增长。此外，Rsquare已累计获得来自软银和Sticky约1150亿韩元的投资，并发展成为一家提供房地产全方位解决方案的综合性公司，业务涵盖室内设计、建筑设计以及房地产数据和解决方案服务等。
RA的推出被视为国内商业地产行业数据驱动型数字化创新的一项里程碑。它为吸引数十亿美元的全球大规模投资奠定了基础，而这一切都基于可靠的数据。以往需要通过人脉或个别咨询才能获得的信息，现在能够以即时且一致的方式提供。Rsquare表示：“这正在加速国内市场从以人脉为中心的交易模式向以关系为基础的交易模式转变，如今更将迈向数据驱动的决策模式。”
▶已使用7000个资产数据库、150个客户和超过10万个累计案例
RA系统成立一周年之际，在数量和质量方面均取得了显著成果。目前，该系统提供全国7000多处商业地产的数据，每月平均提供1万笔交易的详细数据，累计交易量超过10万笔，这些数据已被用于交易和评估实践中。
客户拓展速度更为惊人。RA上线仅八个月便取得了卓越的初步成功，被包括新加坡政府投资公司（GIC）、德国德意志证券（DWS）和PAG在内的50多家机构采用。鉴于其主要客户群体为拥有严格审核标准的大型金融机构和全球投资者，初期便获得超过50家机构的认可，足以证明RA数据的完整性和可靠性。
推出一年后，客户数量已增至 150 家。其中包括韩国四大商业银行中首家采用 RA 的友利银行，以及三星证券、安吉斯资产管理公司、高良美资产信托公司和现代商业银行，涵盖了广泛的金融机构、资产管理公司和投资机构。
Alsquare表示：“国内外大型投资机构在进行投资评估时参考RA数据，并在重要决策中加以利用，这证明RA数据已达到全球水平的一致性和完整性。”他还表示：“基于‘顶级金融和投资公司使用的解决方案’这一信任，各领域的大型公司都在积极引进RA数据。”
▶ RA与全球平台的不同之处
在RA出现之前，国内商业地产数据市场缺乏完善的基础设施。RCA（Real Capital Analytics）和CoStar等海外服务商侧重于交易统计和国家层面的数据，难以反映国内市场的微观特征。相比之下，RA以精准的、聚焦国内市场的数据填补了这一空白。
首席执行官李勇均解释说：“RA是唯一能够为大型建筑交易提供如此全面、详细信息的工具。正因如此，重视可靠性和准确性的金融机构和机构投资者才不断采用它。”
房地产评估解决方案提供实时微观和宏观层面的对比信息，包括单个物业的租赁状况和盈利指标、长期市场趋势以及区域基准数据。这使得用户能够轻松获取以往只能通过个人关系网或独立服务获取的信息。此外，这些解决方案还整合了现场考察数据，包括现有第三方解决方案所不包含的租赁条款和楼宇运营信息。
▶房地产投资和管理可应用于各种用途，包括获取商业机会。
RA 的准确、深入的数据可作为金融和房地产决策的实用参考工具。
在评估信用资质和做出贷款决策时，包括银行在内的金融机构会审查抵押品的租赁状况、近期交易记录和市场波动情况。证券分析师和投资管理公司会参考租赁机构提供的租赁历史和市场指标来编制投资报告和研究资料，并制定投资组合策略。资产管理公司会利用租赁机构庞大的市场价格数据库来验证拟购办公楼的资本化率是否与市场平均水平相符。此外，在投资审查过程中，租赁机构还可以将类似物业的租金水平和空置率趋势作为参考基准。
商业银行引入房地产评估（RA）体现了RA在资产管理（WM）、私人银行（PB）和企业融资等领域的整合应用。这表明RA数据正逐渐成为银行战略各个层面决策的基础，从贷款审批到楼宇销售策略，无所不包。建筑公司和房地产开发商也积极利用RA。他们参考当地租赁市场数据和需求预测，利用RA进行商业用地可行性研究和选址分析，从而客观评估开发项目的盈利能力。
房地产、金融和评估公司利用RA数据编制大规模房地产估值报告并完善风险分析。资产管理行业在与租户重新谈判和制定租赁策略时，也会参考RA的市场平均租金趋势。
房地产顾问的应用领域已远超基本的房地产投资和管理，涵盖了包括获取商业机会和大学研究在内的诸多领域。这些领域包括房地产开发、建筑和公共部门，以及需要交易撮合的B2B服务公司和需要门店开设和运营策略的零售行业（例如餐饮业）。
▶ 加强基于人工智能的未来预测并拓展产业领域
RA计划基于积累的大量数据，逐步推出下一代AI集成功能，从而提升其解决方案的价值。
首先，我们正在开发自动估值（AVM）功能和租金预测模型，以打造一项人工智能服务，该服务能够自动计算单个房产的当前价值和未来租金增长率。这将使用户能够更轻松地评估目标房产的未来盈利能力和合适的购买价格。通过这项服务，RA超越了历史数据分析，提供预测价值，从而辅助用户进行未来的决策。
此外，RA中已内置的基于地理信息的选址分析功能将得到增强，人工智能算法将基于对选址条件和周边商业区数据的综合分析，提供投资适宜性指标。该功能能够自动捕捉到人们在选址或制定开发策略时可能忽略的模式和变量，有望为房地产开发和投资决策提供新的视角。
此外，Alsquare持续提升其服务，包括RA的定制化报告自动化功能和增强的英文界面。人工智能可根据投资者需求生成定制化报告，并提供权威的英文服务，包含术语解释和实时翻译，方便全球投资者轻松访问。
最后，RA将拓展其数据覆盖范围，不再局限于物流和办公空间，而是涵盖住宅和零售等多元化行业领域，以满足机构投资者寻求扩张的需求。通过此举，RA计划发展成为覆盖整个房地产资产类别的综合数据解决方案。
▶ RA的核心价值观：基于实地的一手数据、时间序列结构和三重验证
RA的优势在于数据准确性和视角深度。
目前，RA拥有覆盖全国7000多处商业地产的时序数据库。一支由60余人组成的专业研究团队每月走访并核实约1600栋主要办公楼和1100个物流中心，确保租金、租户和空置率等信息的及时更新。这种现场数据能够直接核实并反映仅凭建筑登记等官方文件难以获取的细节，例如实际租金水平、当前空置情况、物流设施的温度范围以及货车装卸货位的可用性，从而提高数据的准确性。
RA采用三重验证系统，将“Rsquare独有的现场调查信息”与现有空置率和交易历史等公开数据进行交叉分析，并在必要时通过与物业管理公司和租户面谈来再次确认事实。首席执行官李勇均解释说，RA的信息来源是“一种系统化的数据管理方法，可以严格验证和收集从实地获得的第一手数据”。
数据以时间序列结构进行累积。在RA平台上，用户可以一目了然地查看过去十年间各栋楼宇的实时交易价格趋势、租金波动、空置率以及各楼层的租户构成。该公司解释说：“您可以全面查看实时租金价格和空置率、楼宇规格、租赁到期信息，以及区域市场对比和历史指标。这使得我们可以进行从微观市场细节到宏观趋势的三维分析。”
通过此次活动，Alsquare 展示了 RA 过去一年的运营业绩和愿景，并强调了数据解决方案在国内房地产市场的战略意义。
首席执行官李勇均表示：“RA是一款精准的商业地产分析解决方案，能够显著降低国内市场的信息壁垒。我们将通过不断提升数据质量和易用性，力争成为像彭博社一样在房地产行业占据独特地位的数据解决方案提供商。此外，我们预计它将与CoStar和RCA等全球房地产分析服务相媲美。”
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