房价飞涨，但房屋面积却越来越小。单身人士居住在仅有33平方英尺（10坪）的单间公寓里，搬家越来越频繁，阳台和杂物间堆满了闲置物品。在每坪价值4000万韩元的空间里，堆积着价值数百万韩元的物品，这已是司空见惯。
2016年，Second Syndrome的CEO洪宇泰开始尝试用“空间外包”的方式来解决这个问题。他设想打造一个24小时开放、温湿度可控、无人值守的空间。这种“迷你储物阁楼”将存储功能从昂贵的住宅中分离出来，提供了一个类似外置硬盘的独立空间。
Second Syndrome 成立至今已有九年，是韩国自助仓储市场的先驱，在全国拥有超过 200 个运营点。该公司计划于 2028 年上市。
空间重新分配的必要性
在创立自己的公司之前，首席执行官洪宇泰曾在未来资产证券担任分析师，期间他观察到宏观经济和房地产市场的结构性变化。他注意到，尽管收入增长未能跟上房地产价格的上涨，但人们对舒适居住空间的需求却在不断增长。
“住房成本持续上涨，但人们实际可享受的居住空间却在缩小。从分析人士的角度来看，这并非暂时现象，而是根植于财富再分配的结构性问题。”
我曾预言，未来居住环境与生活空间之间的不平衡状况会加剧，并坚信任何通过重新分配空间来解决这一问题的行业都必将蓬勃发展。虽然这在当时的韩国还是个新概念，但在美国和日本，自助仓储早已发展成为一个规模庞大的产业。
“在美国，阁楼式住宅始于20世纪60年代；在日本，始于20世纪90年代。自21世纪初以来，阁楼式住宅主要出现在发达的亚洲国家，这些国家的城镇化率超过80%，收入超过3万美元。在韩国，这一收入门槛在2017年达到，大致与阁楼式住宅的出现时间相吻合。”
CEO洪宇泰认为，迷你仓库阁楼不仅仅是一个简单的无人创业项目，而是基于宏观经济变化的宜居基础设施产业的起点。
利用“空间智能”实现灵活的空间选择
阁楼的精髓在于其灵活的空间选择。为了让人们体验到灵活空间的价值，我们需要营造一个舒适如家的环境，让他们随时随地都能享受到这种空间。
“为了打造一个可以随时方便使用而无需担心他人想法的‘个人空间’，我们将空间智能技术应用于阁楼。”
空间智能是达拉克公司专有的运营技术，它利用人工智能物联网 (AIoT) 设备和边缘计算将空间与数字化管理系统连接起来。这使得设施能够全天候运行，无需任何操作员即可维持稳定的温湿度和安全性。客户可以通过移动应用程序像使用自己的设施一样使用达拉克公司的设施，不受营业时间的限制，也无需担心操作员的监督。
起初，使用独立空间的概念还很陌生。即使我们制作了印有设施照片的宣传单，并分发了数千份，也无人问津。然而，随着房价和收入的上涨，人们对独立空间的需求也日益增长。随着使用过阁楼的客户口口相传，这项服务的知名度也逐渐提高。
“体验过阁楼的客户经常说，‘储物空间太干净了。’在一个干净的空间里，即使是我珍贵的物品也能安全存放。那一刻，人们才真正意识到阁楼的实用性。”
火葬后分为200个分支
Second Syndrome 在全国拥有 200 多家分店，团队共有 35 人。Darak 是一家空间订阅服务公司，客户通过信用卡支付固定的月费。客户平均订阅时长超过一年，超过 10% 的客户订阅时长达到三年或更久。
“一旦体验过灵活的空间选择，其带来的好处如此显著，使用期限自然会延长。在日本，人们通常在30多岁开始使用某个空间，并持续使用30多年，直到60多岁。”
这创造了一个良性循环，客户可以体验到长期空间选择带来的好处，而公司可以利用稳定的现金流来开发更好的服务。
此外，阁楼的空间模型具有防御性特征。满意的客户流失率低，而且其无人化、自动化的运营意味着它不受人工成本等成本因素的影响。
“事实上，即使在 2020 年疫情期间和 2022 年利率上涨期间，达拉克公司的设施扩张和销售增长也未受到任何影响。”
近期，公寓和出租房等多户住宅对储物单元的需求迅速增长。从2028年起，达拉克还将为GS Zai公寓社区提供储物单元。一个旨在改善居民生活的新型B2B市场正在兴起。
Second Syndrome 通过 B 轮过渡融资共筹集了 170 亿韩元的股权投资。该公司的可扩展性和现金流生成能力，以及灵活的空间选择，很早就获得了风险投资家和战略投资者的认可。
“如今，随着我们在房地产资本市场自助仓储领域的领导地位日益增强，我们也肩负起管理这家资产管理公司500亿韩元资金的重任。”
近日，被誉为全球三大养老基金之一的韩国国民年金公团发布指导方针，要求其至少30%的房地产资产必须投资于新经济资产。声明解释道：“自助仓储属于新经济范畴，而市场领导者达拉克是唯一参与的运营商。”
“我们之所以成为韩国唯一一家被机构投资者选中的公司，是因为我们拥有强大的运营能力，并以技术实力为支撑。我们通过线上线下融合、引入人工智能技术和数据驱动的操作系统，打造了一个既经济高效又舒适的空间。”
已筹集的资金将用于两个方面。首先，在建筑层面进行大规模的阁楼式公寓开发。此前，该项目主要涉及改造闲置的城市空间，而公司计划全面采用这种方式，将整栋建筑开发成阁楼式公寓，从而最大限度地发挥规模经济效益。
其次，我们正在加速海外扩张。我们已经与多家日本大型房地产公司展开深入洽谈，他们对达拉克的技术优势和运营自动化系统表现出浓厚的兴趣。
Second Syndrome 的竞争优势在于其运营 200 多家分行所积累的庞大运营知识和数据。
“那些假定可能会发生实际事故（如漏水、冷凝、火灾和安全问题）的设计标准，那些侧重于预防措施的操作流程，以及那些能够在问题出现时立即做出响应的系统，这些领域都无法在短时间内复制。”
关键在于，随着规模的扩大，运营效率也会提高。由于达拉克开发了基于人工智能和物联网的自主运营管理系统，分支机构数量的增加并不一定意味着人员或运营资源的相应增加。事实上，一旦达到一定规模，就会形成一种能够同时提升运营效率和盈利能力的架构。
“任何人都可以运营一两家工厂，但要扩展到几十家甚至几百家工厂，就需要在扩张、建设和运营这三个方面都拥有坚实的基础，才能提供优质的服务。”
Second Syndrome是韩国首家通过试点项目规范自助仓储行业的公司。随后，国土交通部在《建筑法》中为共享仓储设施设立了新的用途，从而为自助仓储行业奠定了正式的制度基础。
已确立为一种生活方式
阁楼式公寓的客户群体正在发生变化。最初，阁楼式公寓主要用于一些基本用途：例如搬家日期无法确定、进行室内装修，或者由于房屋或办公室空间狭小而导致居住空间不足。如今，阁楼式公寓不再仅仅是必需品，更是一种生活方式的体现。
“过去因为房子小而使用阁楼的顾客，现在在面积达50坪的公寓里也会使用阁楼。这是因为他们想把自己的私人空间与家人的生活空间隔开。”
相当一部分顾客甚至直接把包裹寄到阁楼。电商企业也经常利用阁楼。随着收入的增长和兴趣爱好时代的兴起，许多人开始利用阁楼存放他们的爱好用品，例如露营装备、高尔夫用品、模型、运动鞋以及个人收藏品。军人和粉丝俱乐部共用阁楼的情况也并不少见。
自助仓储本质上是一种提供灵活空间选择以弥补高昂住房成本的服务。随着持续的结构性变化——单人及双人家庭增多、住宅空间日益萎缩以及市场向租赁主导型转变——自助仓储的作用正日益从一种选择转变为一种必需品。
Second Syndrome 的创立愿景从一开始就很明确：成为一家帮助每个人享受他们渴望的第二人生的公司，超越他们履行社会要求的角色的第一人生。
“Second Syndrome未来五到十年的发展方向很明确。我们不会继续做自助仓储业务，而是会为人们提供更灵活、更有价值、更多样化的空间选择。”
Mini Warehouse Attic计划通过将先进的数字技术与物流解决方案相结合，把物理空间转化为云端。未来，它还将发展成为能够将个人物品存储在这个云端的平台。这将完善我们生活基础设施的数字化版本。
此外，我们计划利用我们迄今为止积累的空间重建技术运营能力，最大限度地发挥我们作为空间建造者的价值，为公众生活设计和运营空间。
如果您担心居家或办公空间，我可以这样说：我们可以为您提供一款外置硬盘，让您随时随地都能像在家一样舒适地使用。选择 Darak，享受灵活的生活方式，活出您梦寐以求的人生。
洪宇泰首席执行官正在打造的是一种灵活的空间解决方案，它将存储空间与昂贵的住宅区分开来，并以外置硬盘的形式提供。该方案采用无人化运营，由空间智能技术驱动；凭借运营200家分公司的经验，确保了系统的稳定性；并构建了一个值得信赖的基础设施，甚至能够管理国民年金公团的资产。这就是Second Syndrome公司所设想的未来空间。过去那种在每坪4000万韩元的房子里堆积价值数百万美元物品的时代已经结束。如今，我们已经进入了一个空间可以像外置硬盘一样灵活使用的时代。
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