“房地产欺诈：1秒内即可检测”……Gonggam Lab首席执行官Maeng Jun-young

大多数“全租房”骗局的受害者都涌向别墅和公寓式酒店是有原因的。虽然在门户网站上很容易查询大型公寓楼盘的市场价格，但别墅市场却一片空白。交易稀少，信息分散，使得普通民众甚至金融机构都难以做出合理的价格判断。由于无法判断“全租房”价格是否远高于市场价，因此不存在损失定金的实际风险。事实上，房价越低，贷款成本和保险费率就越高。这种不合理的市场结构源于信息匮乏。

有人利用人工智能颠覆了这种格局。Gonggam Lab 的首席执行官 Maeng Jun-young 在韩国评估委员会担任评估师 15 年后，于 2015 年创立了这家公司。他开发的房地产估值服务 House Much 目前已被包括新韩银行、友利银行、农协银行、第一银行和 Kakao 银行在内的 20 多家金融机构用于计算担保贷款。现在，即使是别墅也能在一秒钟内完成估值。而这正是 Maeng 作为一名评估师时感到沮丧的地方。

“对于大型公寓楼盘而言，市场价格很容易获取，因此经纪、交易、融资和保险都非常便捷。然而，在别墅、办公公寓和知识产业中心等区域，交易却很少见，信息也比较分散，这使得做出明智的决策变得困难。”

我曾对公共机构内部的解决方案进行调研并提出建议，但均未被采纳。显然，单靠政府机构改革是远远不够的。我认为，定期公布所有房地产（例如大型公寓楼）的市场价格能够解决问题，于是决定创业。

放弃房地产估价师这份稳定的工作并不容易。我当时收入不错，还要养家糊口。但我心里想着：“如果现在不做，以后就永远没机会了。” 和志同道合的同事们一起，我做了至少两三年的技术准备，而赢得创业大赛则给了我最终下定决心的动力。

HouseMuch 的 AVM 的关键在于它能够同时提供价格和可靠性信息。它不仅仅罗列数字，还能证明价格的可靠性。

“即使是评估师也会发现，有些物品容易评估，有些则很难。即使是同一件物品，不同的评估师给出的价格也可能不同。我们的‘房屋估价’算法正是秉承了这种理念，确保我们不会妄自揣测。”

在评估委员会工作的15年间，我亲自观察并评估了数万处房产，对影响房价的因素有了切身体会。除了评估房屋面积和房龄之外，我还负责识别和训练模型，使其能够考虑建筑类型、建筑面积、朝向、房屋维护状况以及交易历史中的异常值和长期空白期等因素。如果没有实践经验，这项工作很难完成。

对于别墅和办公公寓这类高度个性化的房地产项目，我们首先秉持“世上没有两处房产完全相同”的理念。因此，我们从多个角度量化相似性，计算基于不同角度的估价方法，然后将这些结果整合起来。最具挑战性的是如何以易于理解的方式处理数据缺失。我们并非通过简单的机器学习来实现这一点，而是结合了评估逻辑和统计推断。

这四项专利的核心在于：从多个角度进行定价方法和集成应用、异常值检测和稀缺性校正、提取影响价格不确定性的总体特征以及价格稳定性评估逻辑。之所以能够在1秒内完成估算，是因为该系统事先经过了数十个阶段的改进和学习。

从房地产科技的角度来看，这项技术的意义显而易见。房地产交易的关键在于信息透明。公寓市场信息公开透明，促进了交易活跃，降低了融资成本。然而，非公寓类房产信息匮乏，导致交易困难，融资成本高昂。HouseMuch 利用技术弥合了这一信息鸿沟。

据首席执行官Maeng介绍，金融机构选择HouseMuch的原因很简单：它易于使用。在速度、可解释性和风险管理方面，HouseMuch都能立即投入实际应用。他解释说：“HouseMuch通过了金融服务委员会的《创新金融服务法案》，促使《银行监管执法条例》进行了修订，并在技术上实现了非面对面担保贷款的自动化。” 他补充道：“随着各银行测试数据和参考案例的积累，HouseMuch的可靠性和可解释性也得到了显著提升。” HouseMuch已被多家一级金融领域的银行采用，这意味着HouseMuch已进入市场标准验证阶段。HouseMuch与金融机构的合同采用B2B订阅和使用模式，其中金融行业的销售额占总销售额的很大一部分。

我们与KB房地产的合作也是一个关键的转折点。通过覆盖全国250万套多户住宅，我们证明了自动估值模型（AVM）在高流量的真实环境中能够有效运作。虽然合作的结束在短期内令人失望，但最终促使金融行业和HouseMuch直接服务的咨询量显著增加。我们始终对与大型平台的合作以及我们自身的服务持开放态度，但同时也时刻警惕对平台的依赖所带来的风险。数据控制至关重要。在2023年的全租（租赁）欺诈危机期间，HouseMuch发挥了重要作用，帮助用户轻松识别全租价格远高于市场价的别墅。这导致高风险房产的咨询量激增，金融机构和公共部门的咨询量也随之增加。

Empathy Lab 的增长战略独树一帜。它专注于营收增长而非外部投资。自运营第二年起，公司便实现了稳定的营收，并在第五年便突破盈亏平衡点，开始盈利。原本用于获取外部投资的精力，如今已投入到夯实自身基本面的建设中。

首席执行官孟强调：“到2024年，年销售额将达到数百亿韩元，随着我们全面进军金融领域，公司正处于稳步增长期。” 他补充道：“虽然我们欢迎更多投资，但由于盈利能力已得到保障，我们目前不考虑简单的金融投资。如果获得来自金融或公共部门的战略投资，我们计划专注于扩大数据覆盖范围、优化商业模式以及拓展B2C业务。”

该机构目前拥有13名员工，包括数据科学、估值和房地产领域的专家，以及开发和业务运营人员。员工流动率很低，过去十年只有少数员工离职。公司重视专业性和透明度，鼓励员工自我发展，并致力于构建无缝协作的团队架构。

公司之所以选择首尔城东区作为办公地点，是因为这里聚集了众多初创企业和IT专业人士，而且交通便利，靠近市中心，办公成本也相对合理。“初创企业和IT公司应该落户人才聚集的地方，”这是首席执行官Maeng及其创始人团队的理念。

首席执行官孟俊英所梦想的未来很简单。

“我希望在五到十年内，公岩实验室能够成为讨论房地产定价时的首选参考机构。我们的目标是成为值得信赖的信息来源，成为人们在进行房地产交易或申请抵押贷款时寻求信息的参考点。”

他认为，衡量成功的真正标准在于房地产市场透明度的降低程度，而非销售额或市场份额。韩国房地产科技如今已超越实验阶段，进入验证阶段，而专家集体智慧与人工智能的结合至关重要。一位房地产估价师放弃了稳定的公共部门工作，毅然投身于这一领域，正利用科技弥合居住在别墅和公寓式住宅中的普通民众的信息鸿沟。