“将空置的商业空间改造成自助仓储：I Am Box 的‘重新发现空置空间’”

一位毕业于建国大学电影系的年轻人，在创业路上屡屡碰壁，从内容平台、家具商城到移动应用开发，无一例外。然而，每一次失败，他都收获了“一点”。这就是 I Am Box 的 CEO 南成勋的故事。

“最初，我对内容和媒体行业非常感兴趣。我自然而然地创办了一家内容平台公司，但我对平台行业的结构和领域产生了更大的兴趣。”

我意识到城市空间和房地产对生活方式和产业结构有着多么重大的影响。正因如此，我才报考了建国大学房地产研究生院。

我的第一个项目是内容平台，第二个项目是线上家具商城，第三个项目是移动应用开发。尤其是在运营移动和线上业务的过程中，我深刻体会到了现金流的重要性。这促使我寻找一种线上线下相结合的商业模式，以产生稳定的收入。这段经历后来也成为了我创办自助仓储业务的契机。

回顾过去，失败的常见原因是缺乏对市场结构的了解和资本结构设计不当。我意识到，仅仅依靠一个好点子很难维持一家企业的运营。

“尽管如此，我并没有放弃，因为‘创业’很符合我的个性。虽然有过失败，但我确信我对行业的理解以及我设计商业结构的能力都在不断提高。”

如今，创业之初，我们总会考虑所在行业在未来十年是否具备持续发展的能力。I Am Box 也秉持着同样的理念，它并非提供普通的仓储服务，而是从城市基础设施的角度出发，充分利用市中心闲置空间。

2015年I Am Box成立时，自助仓储的概念在韩国几乎无人知晓。然而，在海外，它已成为商业地产的重要组成部分。在美国，市场规模庞大，足以支撑自助仓储房地产投资信托基金（REITs）的上市。城市个人仓储服务在日本和新加坡也正迅速发展。

在研究海外案例的过程中，我发现了一个共同点：城市越大，居住空间就越小，人们拥有的物品却越多。在这种结构下，对个人仓储服务的需求自然而然地就会出现。

首席执行官南强调：“在韩国，单人家庭数量增加和居住空间缩小的趋势也在迅速发展”，“因此，我们认为这个市场具有足够的增长潜力”。

IAMBox并没有简单地照搬海外模式，而是根据国内市场进行了本土化改造。具体来说，他们选择了一种利用闲置的商业空间和知识产业中心打造城市仓储设施的模式。当时，商业地产市场的空置率问题日益严重，他们认为这些空间可以用于新的用途。

首家仓储设施在首尔成立。起初，我们通过直接租赁的方式迅速扩张分店。自2023年起，我们开始采用“非传统租赁”模式，利用空置空间进行扩张。当时，自助仓储的概念还很陌生。虽然需要向客户和房东解释这项服务，但房东们对这个行业持非常积极的态度，他们意识到海外市场潜力巨大。

随着空置房屋问题逐渐成为一个社会问题，房东们也因出租房屋空置而苦恼，市场迅速做出了反应。

IM Box的核心价值在于改善城市贫困地区居民的生活质量，并解决日益严重的空置房产问题。韩国商业地产空置问题十分严峻，不仅导致个人投资失败，还引发了诸多社会问题，例如家庭债务增加和家庭破裂。面临空置困境的业主往往别无选择，只有两种选择：要么任其闲置，要么将其改造成自助仓储设施。而将闲置的商业空间或知识产业中心区域改造成自助仓储设施，则能为业主带来诸多益处。

首先，租金收入稳定。虽然一般商业租金受经济状况影响较大，但自助仓储的需求相对稳定。其次，空间利用率提高。以前难以出租的空间可以通过改造成仓储设施得到有效利用。第三，建筑价值提升。事实上，有些原本空置的建筑在开设自助仓储后，由于产生了稳定的收入，其资产价值反而上升了。

事实上，有些案例中，I Am Box 入驻长期闲置的楼宇，创造收益后，楼宇最终以理想的价格售出。这是一个成功的例子，展现了像 I Am Box 这样优质租户如何提升楼宇价值并促成交易。

IMBox除了采用非传统的租赁模式外，还奉行房地产收购和资产管理相结合的战略。该公司力争在今年建立一个规模达3000亿韩元的房地产资产收购基金，并在2028年前将基金规模扩大至超过1万亿韩元。IMBox计划利用这笔基金收购首尔中央商务区的众多楼宇。

我们在运营 I Am Box 的过程中经常听到的反馈之一是，将物品搬到仓库非常麻烦。自助仓储的本质是提供便捷的存储服务，但实际上，客户必须自行安排车辆并搬运物品。

“为了解决这些问题，我们推出了‘直接送货服务’。其运作方式是，客户从家中寄出他们的物品，I Am Box 会上门收取，将它们送到存储设施，然后在需要时送回客户家中。”

我们之所以选择自主运营配送服务而非外包，原因有二。首先是服务质量管理。如果仓储和配送服务分离，客户体验就会脱节。其次是出于我们的长期商业战略考量。我们相信，I Am Box 有潜力从简单的仓储服务发展成为以城市空间为基础的物流基础设施。

I Am Box 是一项从一开始就基于无人自动化系统设计的服务。客户通过移动或在线平台预订和支付存储空间，存储设施的访问权限也通过数字认证进行管理。

在安保方面，该系统结合了闭路电视监控和门禁系统。由于每次客户进入仓储设施都会被记录，且所有区域均受到闭路电视监控，因此设施管理安全可靠。此外，该系统还投保了两到三层保险，涵盖安保、犯罪预防和火灾。他解释说：“所有系统都是我们自己搭建的。”他补充道：“即使分支机构快速扩张，也能保证高效稳定的运营，因为无需额外资源。”

IMBox被选为2024年ICT监管沙盒试点项目运营商。通过该项目，该公司正在开展与无人存储服务相关的各种技术演示，并已建立起测试新型服务模式的环境。据该公司称，IMBox并非特许经营业务，而是一种简单的租赁业务。这是一种非传统的租赁商业模式，出租方支付初始设施成本，租金则根据收入以浮动利率支付。其租赁结构与星巴克类似。

I Am Box 在全国运营着 200 多个仓储设施。他说：“在运营数百个仓储点的过程中，我认为最重要的是信任。”

我们的目标是到今年年底运营 400 多家分行，从长远来看，我们的目标是建立一个连接全国各大城市的存储基础设施。

IMBox 分别于 2023 年和 2024 年荣获中小企业和创业部长奖以及内政和安全部长奖。这些奖项是对 IMBox 的认可，它不仅仅是一家仓储服务公司，更是一种解决城市问题的创新服务模式。

尤其值得注意的是，商业空间闲置问题是许多城市面临的难题。I Am Box 通过创新方式利用闲置空间，提升了城市空间的利用效率。此外，随着单身家庭增多、居住空间日益萎缩等社会变迁，个人储物服务逐渐成为一种新的生活方式基础设施，这一趋势也获得了积极评价。事实上，该公司正与平泽市政府合作，共同致力于解决单身家庭的住房问题。

韩国正迅速向单身家庭社会转型，与此同时，城市居住空间日益萎缩。这些变化是推动自助仓储行业发展的重要因素。尤其是在首尔等大城市，住房成本与收入之比非常高，使得扩大居住空间变得困难。在此背景下，自助仓储可以成为一种切实可行的扩大居住空间的替代方案。

“虽然国内市场尚处于起步阶段，但我认为它具有巨大的增长潜力。单人家庭增多、居住空间缩小以及电子商务扩张等变化预计将继续推动对自助仓储的需求增长。”

五年内，I Am Box 希望从一家简单的仓储服务公司发展成为一家城市空间基础设施企业。它渴望转型成为一个基于自身仓储网络，连接物流、数据和各种城市服务的平台。首席执行官南先生表达了他的愿景：“到 2028 年，我们的目标是通过建立大型资产收购基金，并基于车站区域改造项目开发综合性城市综合体，为智慧城市的发展做出贡献。”

一位年轻人在三次失败后幡然醒悟，创建了一家在全国运营200家仓储设施的公司。人们关注的焦点在于，这位企业家将闲置空间转化为城市基础设施的坚韧精神将如何改变房地产市场。