Alsquare大数据负责人Jinwonchang诊断2025年商业地产市场大转折点

在持续的高利率和政治不确定性的背景下，商业房地产市场正处于调整阶段。 6日，与Alsquare大数据负责人Jinwonchang会面，听取了有关2025年下半年的市场前景和投资机会。

利率仍处于高位，市场复苏将“逐步”

降息趋势从2025年开始。然而，高利率仍然对商业房地产投资市场产生重大影响。

陈元昌理事表示，“市场正处于寻找‘预期’与‘现实’之间的平衡点的过程中”，“随着降息趋势的出现，投资者的情绪正在逐渐好转”。他解释道，“虽然办公楼市场去年的交易总额回升至10万亿韩元，但这是因企业为代表的战略投资者收购GBD为中心的中小型优质资产的情况大幅增加所致”，“这证明在高利率的环境下，仍然难以从市场上吸引大量资金”。

然而，高利率仍然对市场构成制约。陈元昌理事预测称，“由于项目融资（PF）和贷款条件尚未明显改善，实际交易市场的恢复仍需时日”，“优质资产与劣质资产之间的利率差距还将持续一段时间”。

尤其指出，由于美国特朗普政府第二任期就任，国内政局不稳定，市场不确定性增加。
“特朗普政府的外交政策变化和国内政治动荡可能削弱经济实体的信心并抑制投资情绪。特别是韩国经济增长率放缓和金融市场波动可能会对商业房地产投资产生负面影响。”

物流中心市场将在 2027 年左右恢复供需平衡

根据Alsquare最近的一份报告，2024年下半年新物流中心的供应量已下降至6%。对于此次供给减少的结构性原因，陈元昌所长指出，“物流中心新增供给的减少是多种结构性因素共同作用的结果”，“核心原因是项目融资（PF）的获取难度”。

他解释道，“目前国内房地产PF结构的特点是自有资本投入低，对项目运营商担保的依赖性高”，“由于这种结构性的脆弱性遇到利率上升时期，金融机构对贷款表现出保守态度”。他补充道，“建筑业整体低迷也是一个主要原因”，“随着融资负担增加，物流中心发展的整体步伐正在放缓。”

常温物流中心空置率较上一季度改善至16%，但租金已连续第二年停滞。当被问及预计何时能解决这种供需不平衡问题时，他表示，“就常温物流中心而言，预计在2027年左右实现稳定的供需平衡”，他解释说，“这是市场消化迄今为止过剩供应所必需的自然调整期。”

陈元昌局长强调，“值得注意的是按地点划分的两极化现象”，“对于前往首尔的交通便利、位置优越的物流中心的需求将保持稳定，2025年以后也有可能提高租金”。

写字楼市场区域分化加剧

首尔各地区的写字楼市场根据各自特点呈现出明显的分化。根据“Alsquare Analytics (RA)”的数据，中央商务区的空置率小幅上升至 3.1%。他解释道，“由于该区域特点，政府机构和大企业集中，现有租户的续约率较高，因此市场总体比较稳定。” “然而，最近一些大公司为了削减成本而迁往郊区，这也是空置率上升的一个因素，”他补充道。

江南区（GBD）是最强大的地区。陈元昌局长分析称，“空置率约为2%，是首尔地区最低的，而且租金持续上涨”，“这是因为IT企业和跨国企业的需求稳定，新增供给有限”。他还表示，“以德黑兰路为中心的顶级写字楼租金仍然具有很强的竞争力”。

汝矣岛区（YBD）最近表现出明显的强势。陈元昌理事表示，“目前空置率为1.3%，是首尔地区最低的。 “我们正在维持一个相对稳定的市场，”他说。他解释道：“金融公司正在成为主要的租户群体，即使是新建的优质写字楼，由于金融公司的租赁需求，也实现了较高的入住率。”

优质写字楼与中小型写字楼之间的两极分化也正在加深。他表示，“顶级写字楼表现出了显著的稳定性，空置率一直保持在1%以下”，“即使在全球经济不确定性不断增加的情况下，能够获得优质租户的顶级写字楼实际上也受到了关注”。

另一方面，中小型建筑市场正遭遇明显困难。空置率已升至5.4%，租金上涨停滞。他特别指出，“主要问题是，由于曾经的主要租户IT企业和创业公司正在转向非核心业务领域，盈利能力正在迅速恶化”。

2025 年下半年：重点关注数据中心和生命科学设施

预计2025年下半年将是市场转折点，降息潮全面铺开，全球经济格局发生重大调整。陈元昌理事预测称，“随着降息的正式开始，投资者的热情将逐渐好转”、“随着资金筹措成本的下降，观望态度较强的投资者将重新进入市场”。他补充道：“优质写字楼等优质资产的交易可能会很活跃。”

对于未来半年各资产类型的预期收益及风险因素，他分析道，“写字楼方面，预计未来半年收益稳定在3-5%左右”，“尤其是重点地段的优质写字楼，空置率低，需求持续，具有较高的投资吸引力”。但他指出，“经济放缓导致租赁需求下降的可能性是一个必须仔细审查的风险因素。”

预计物流中心呈现持平或2-3%的小幅增长趋势。虽然目前空置率高达23%，但由于新增供应减少，市场正在进行调整。他预测道：“特别是首都圈的优秀物流中心预计将出现逐步复苏。”

首席执行官张振文 (Jinwon Chang) 关注的领域是数据中心。他说：“由于数字化转型的加速和云计算需求的增加，预计回报率将达到 5-7%，但由于初始投资成本大且存在各种监管风险，因此需要采取谨慎的态度。”

“数据中心和生命科学相关设施”被认为是当前市场形势下投资者应该关注的新投资机会。他说道，“随着生物制药产业的飞速发展，对研究中心、特殊制造设施等专用房地产的需求日益增加”，“这些设施由于技术进入壁垒高、租赁期限长等特点，可以成为稳定的投资场所”。

租赁住房市场也被认为是一个有前景的投资机会。 “随着降息改善筹集资金的条件，预计由于人口老龄化和单人家庭增加，需求将保持稳定。他评价说，“该行业社会需求较高，可以期待政策支持”。

总而言之，投资者可以在新兴增长领域和传统资产中寻找机会。不过，他的建议是，需要采取谨慎的态度，仔细分析每个行业的特点和风险。