DNK 的反向运营在推出后的短短 7 个月内就获得了 25,000 个家庭的支持，甚至推动了其日本当地子公司的成功
20 多年来一直依赖 Excel 和手动方法的亚洲租赁管理市场的数字化现实
凌晨2点，首尔江南区一家办公酒店管理处内，一名员工正拿着电话。
“三楼卫生间的马桶堵了？现在就联系公司……”打完电话后，他打开Excel文件，手动将信息录入“售后受理情况”表。早上检查每月的租金押金，下午给迟到的租客打电话，晚上引导入住的租客。这一幕整天重复，正是几年前租房管理的典型场景。
与此同时，东京涩谷一家房地产资产管理公司的高管正在用智能手机查看实时空置率和租金收取率。投诉会自动按优先级进行分类整理，并由人工智能预测出“本月可能出现空置的家庭”名单，并以短信形式发送。这与七个月前截然不同。
这场变革的核心是DNK。该公司成功进入日本市场，自产品上市以来仅用了七个月就获得了2.5万户家庭的青睐，正在颠覆亚洲租赁管理市场20年来的旧有模式。这不仅仅是“数字化”，而是将租赁管理本身重新定义为一项“资产战略”。
DNK 联合首席执行官兼首席战略官金仁松（35岁）是一位房地产专家，曾在WeWork Korea负责业务拓展，并在投资公司积累了投资大型房地产项目的经验。我们在首尔龙山梨泰院的DNK办公室见到了他，并向他介绍了PMS市场格局的变化、DNK的差异化战略以及成功进军日本的背景。
运营商自建PMS，“以租客为中心”设计的区别
DNK的优势在于“现场化”。它并非仅仅是软件公司开发的PMS，而是源于房地产直营经验的解决方案。
“发达国家的住房市场已经形成了企业租赁住房市场，但在韩国，租赁住房市场主要为私人所有。顺应发达国家的趋势，我们认为韩国需要一家专门从事租赁管理的公司，因此于2020年成立了DNK的前身‘Dongne’。”
最初，“Dongne”运营着“Dongne FLEX”服务，该服务以低押金和固定月租金的方式提供优质新建公寓。然而，在直接运营的过程中，我们意识到合同管理、租金收取以及与租户沟通等工作存在重复且效率低下的问题。为了解决这些问题，我们内部开发了PMS系统，大大提高了运营效率，而这一经验也成为了DNK的竞争优势。
DNK 的特色在于其由首席执行官金仁松设计的、面向房东（业主）而非 PMC（物业管理公司）的产品结构。“一般的 PMS 通常围绕现场操作员使用的功能进行设计，而我们则将直接影响房地产盈利能力和投资业绩的功能放在了首位。”
事实上，DNK 的“租赁经理”和“投资经理”提供专注于资产盈利能力的功能，例如空置管理、租金上涨率监控和投资绩效分析。这一架构正受到日本主要房地产投资信托基金 (REIT)、资产管理公司和家族办公室的强烈关注。由此，PMS 的客户范围正在从 PMC 扩展到资产所有者。
成功进军日本：“房东语言”突破保守市场
DNK表示，其已于2024年在日本成立法人，成为唯一一家进军海外市场的本土PMS公司。日本是一个拥有超过1500万套租赁住房的巨大市场，但其较为保守，大部分业务仍基于Excel和手动流程进行。
日本市场确实比较保守，但在新冠疫情期间，数字化转型的需求凸显。最重要的是，由于日本人口老龄化导致劳动力短缺，房屋管理领域对自动化解决方案的需求日益增长，因为该领域涉及大量重复性和复杂的工作。
金仁松首席执行官解释说，进入日本市场的关键突破在于“PMS 并非简单的管理工具，而是与资产盈利能力挂钩的战略基础设施”。现有的 PMS 是围绕 PMC 设计的，这使得业主难以以集成的方式查看运营数据。而 DNK 则强调，其产品的设计是基于其作为实际业主在房地产运营方面的经验。
“日本客户对我们表现出高度信任，因为我们不仅仅是一家创建和销售 PMS 的科技公司，还因为我们在解决房东面临的问题方面拥有丰富的经验，例如租金收取、空置风险、租户响应和投资回报管理。”
特别是，将空置率管理、租金业绩追踪、运营效率等功能以“房东的语言”进行解释非常有效。这不仅仅是功能上的必要性，而且被认为是与实际资产收益直接相关的价值，在与以房东为客户的资产管理公司、房地产投资信托基金（REITs）和家族办公室建立信任方面发挥了重要作用。
对于其他考虑进入日本市场的初创企业，首席执行官金仁松给出了三点建议。首先，必须具备能够清晰展现与现有系统性能差异的结构优势。其次，建立本地网络是成功的关键。第三，外国公司可能是一个不错的机会。
“在技术之前，你需要准备好客户迫切需要的明确差异化，以及一支优秀的本地团队来超越‘进入’和‘维持’。”
基于人工智能的亚洲市场拓展战略和路线图
DNK中长期战略的一个重要方向是基于PMS中积累的数据推进AI自动化。目前，PMS以结构化的形式积累了与房地产运营相关的重复性工作流程，例如空置管理、租金结算、民事投诉回复和会计结算。
“DNK 认为，竞争力的关键在于拥有能够有效利用人工智能的结构和数据库，而不是将人工智能技术本身视为差异化因素。”
金仁松代表强调，随着AI技术的迅速普及，“技术运行的环境和数据质量”已经变得比“技术本身”更重要。
DNK 的优势在于其基于专为亚太市场设计的 PMS 系统，积累了海量精准的运营数据。北美解决方案基于标准化运营模式设计，而 DNK 则通过数字化实际 PMC 和业主运营流程，在韩国和日本等非标准化任务较多的市场，确保了真实、现场的数据集。
例如，不再只是简单的“空置状态”数据，而是实时记录租金变化的时间、租户投诉历史、自动计费失败历史和现场响应时间，并在此基础上，由人工智能确定的风险预测、维护优先级推导和支付自动化逻辑变得更加复杂并与实际运营绩效紧密相关。
未来，DNK 计划拓展至基于 AI 的运营 KPI 分析、投资绩效模拟、ESG 自动报告以及公共数据关联风险分析等领域。“最终，DNK 将超越 PMS，发展成为一个基于 AI 的运营基础设施平台，在劳动力日益减少、租赁运营环境日益复杂的情况下，成为 PMC 和房东值得信赖的合作伙伴。”
关于亚洲市场扩张战略，首席执行官金仁松提出了清晰的愿景。“亚太地区是一个潜力巨大的市场，虽然PMS分销不如北美和欧洲等地区活跃，但住宅房地产价值却位居前列。”
分析称，在第一太平戴维斯公布的2023年住宅房地产价值排名前10位的国家中，中国、日本、韩国、澳大利亚分列第1、3、8、10位，分析称攻占亚太地区将直接带来作为全球排名企业的飞跃。
韩国市场也在发生结构性变化。随着传赈制度带来的月租市场增长，月租收取、房屋维护、房东与房客之间的沟通以及合同变更等环节也变得越来越频繁。这些变化进一步凸显了PMS的需求，而DNK已经积极洞察这一趋势并开发了相应的解决方案。
我们也在公共住宅和城市综合体项目领域寻找机会。“政府扩大城市综合体项目规模，并允许民间参与，将为租赁住宅行业带来质和量的转折点。为了吸引民间参与城市综合体项目，确保商业可行性至关重要，而为此，能够高效运营大型住宅综合体的基于PMS的自动化技术至关重要。”
DNK 的目标是到 2028 年成为亚太地区第一大 PMS 市场。凭借自产品推出以来仅 7 个月就覆盖 25,000 户家庭的增长势头，DNK 计划继续其及时提供市场真正需要的解决方案的战略。
金仁松代表指出，DNK成长历程中最大的转折点是“我们开始将自己定位为真正为客户运营业绩做出贡献的‘运营伙伴’，而不是单纯的‘功能提供者’”。 “随着客户反馈‘引入后空置率下降’、‘投诉回复速度加快’、‘举报变得更容易’，我们所提供的价值被认为不仅仅是软件，这成为加速我们成长的转折点。”
DNK 产品推出后仅 7 个月就取得了覆盖 25,000 个家庭的成就。
金仁松代表描绘的亚洲PMS市场的未来能否成为现实，备受业界关注。
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