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« Je n'ai pas pu exercer mon activité à cause de la COVID-19. Dois-je quand même payer un loyer ? » Nombreux sont ceux qui seront d'accord avec cette question. En effet, lorsque les boutiques et magasins hors taxes ont été empêchés de fonctionner en raison des mesures de confinement imposées par le gouvernement au début de la pandémie, des litiges de loyer entre locataires et propriétaires ont éclaté dans tout le pays. La Cour suprême a récemment rendu un arrêt important sur ce sujet. Dans l'affaire dite de l'Hôtel Lotte Duty Free, elle a établi de nouvelles normes pour déterminer si et dans quelle mesure les loyers pouvaient être réduits.
1. Vous n’avez pas à payer de loyer pour l’espace inutilisé.
L'hôtel Lotte exploitait des boutiques hors taxes aux aéroports de Gimpo et de Gimhae, mais lorsque le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports a mis en place une politique de quarantaine pour centraliser les vols internationaux vers l'aéroport d'Incheon, les activités des boutiques hors taxes ont été suspendues. L'entreprise a donc intenté une action en justice contre le bailleur, Korea Airports Corporation, exigeant le remboursement intégral du loyer. Les tribunaux des premier et deuxième procès ont statué que « la COVID-19 est une situation temporaire, et que l'impossibilité d'exploitation n'étant que temporaire, cela ne signifie pas que l'intégralité du contrat est devenue impossible », et ont approuvé une réduction de loyer pour une durée limitée seulement.
Cependant, la Cour suprême a adopté une position différente. Elle a examiné l'affaire sous un angle beaucoup plus large que la position précédente et a réorganisé d'importants principes juridiques. Premièrement, elle a réinterprété l'obligation du propriétaire de « fournir un espace » comme consistant non pas simplement à céder un espace, mais à « s'assurer que l'espace peut effectivement être utilisé aux fins de l'entreprise ». Deuxièmement, si l'espace ne peut être utilisé du tout pendant une certaine période, le contrat lui-même est considéré comme impossible pendant cette période, ce qui peut être considéré comme une violation totale de l'obligation du propriétaire.
Sur la base de cet arrêt, la Cour suprême a statué que le loyer pouvait être exonéré pendant une certaine période, et non pas seulement sous forme de réduction partielle. Autrement dit, du point de vue du locataire, s'il s'agissait d'une période d'inactivité, le loyer pouvait être exonéré de tout paiement pendant cette période.
2. Qui sera responsable des mesures et des contrats d’intérêt public ?
Cet arrêt de la Cour suprême ne peut être considéré comme un cas particulier en période de COVID-19. Il établit en effet une nouvelle norme juridique quant à la responsabilité des parties dans les situations où un contrat ne peut être exécuté normalement en raison de catastrophes sociales, de la propagation de maladies infectieuses, de décrets ou directives d'urgence gouvernementaux, ou d'autres mesures administratives d'intérêt général. En particulier, concernant la question de savoir si un loyer doit être payé pour un espace inutilisable, la décision selon laquelle une réduction intégrale est possible sous certaines conditions constitue un tournant radical par rapport aux précédents.
Cette affaire concerne un « contrat de bail », mais la portée de ses principes juridiques est infinie. Par exemple, si la location d'un hôtel ou d'un espace de congrès ne peut atteindre l'objectif du contrat pendant une certaine période, la même structure logique peut être appliquée. Par conséquent, plutôt que de se limiter à la situation liée à la COVID-19, il est recommandé de se préparer à diverses restrictions d'intérêt public, telles que la résurgence de maladies infectieuses, les catastrophes climatiques, les guerres et les situations de sécurité qui pourraient survenir à l'avenir.
3. À quoi dois-je faire attention lors de la rédaction d’un contrat de location ?
Outre la simple insertion d'une clause de « force majeure » dans le contrat, nous vous recommandons de préciser comment vous adapterez les responsabilités contractuelles en cas d'interruption d'activité due à des mesures gouvernementales ou à des ordonnances administratives. Il est conseillé de déterminer à l'avance si d'autres modes d'exécution sont possibles, quels sont les critères de réduction de loyer et qui a le droit de suspendre ou de résilier le contrat pendant cette période afin d'éviter tout litige inutile. En particulier, puisque cette décision démontre clairement que les contrats continus tels que la mise à disposition d'espaces ont une signification qui va au-delà de la simple « location d'un lieu », il est devenu de plus en plus nécessaire de préciser les critères de partage des responsabilités dans le contrat, en mettant l'accent sur la finalité d'utilisation, l'opérabilité et la réalisation d'avantages substantiels.
Si le contrat a déjà été conclu, il est conseillé de le réviser dès maintenant et d'élaborer un plan d'intervention en cas de crise, par le biais d'un contrat révisé ou d'un avenant. Si un litige survient a posteriori entre les parties contractantes concernant la responsabilité, il peut donner lieu à un long procès, non seulement sur l'étendue des dommages, mais aussi sur la portée de la résiliation du contrat ou de la réduction du loyer. Une préparation préventive est donc la stratégie la plus efficace pour réduire les coûts et les risques.
4. À une époque d’incertitude, une rédaction de contrat appropriée est nécessaire.
En conclusion, cet arrêt de la Cour suprême va au-delà du litige individuel entre l'hôtel Lotte et la société aéroportuaire et a de profondes implications pour la culture contractuelle de notre société dans son ensemble. En effet, un contrat n'est pas un simple document formel, mais un plan de partage des risques en prévision d'un avenir incertain.
Par conséquent, lors de la signature d'un contrat, assurez-vous qu'il comporte une clause de partage des responsabilités pour les situations imprévisibles telles que la propagation de maladies infectieuses ou les mesures gouvernementales d'intérêt public. Même si un contrat a déjà été signé, il est conseillé de procéder à sa réorganisation par le biais d'un contrat de modification ou d'un avenant si nécessaire. Enfin, il est important d'engager des poursuites judiciaires en cas de litige, mais je tiens à souligner qu'une préparation préalable est le moyen le plus efficace de réduire les risques.
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