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「コロナのせいで商売ができませんでしたが、家賃はそのまま出さなければなりませんか？」という質問、多くの方々が共感してくれるでしょう。実際、コロナ19初期政府の防疫指針により免税店や商店街が営業できなくなり、賃借人と賃貸人の間で賃料をめぐる紛争が全国的に発生しました。これに対して最近最高裁判所が重要な判断を下しました。いわゆるホテルロッテ免税店事件では、最高裁判所は、賃料の減免の有無とその範囲の基準を新たに提示しました。
1. 賃料、苦いスペースには中出しもする
ホテルロッテは金浦・金海空港免税店を運営していたところ、国土部が国際線を仁川空港に一元化する防疫政策を施行し、免税店の営業が中断され、これにより賃貸人である韓国空港公社に賃貸料全額を返還してほしいと訴訟を提起しました。 1審と2審裁判部は「コロナは一時的な状況であり、営業も一時的にしか不可能だったので契約全体が不可能になったわけではない」と見て、一部の期間に対してのみ賃料減免を認めました。
しかし最高裁判所は異なっていた。最高裁判所は、既存の立場よりもはるかに広い観点から問題を見て、重要な法理を新たに整理しました。まず、賃貸人の「空間提供」義務を単に席を出すのではなく、その空間が「事業の目的に合わせて実際に使用できるようにすること」と再解釈しました。第二に、一定期間の間全く使用できなかった場合、その期間だけは契約自体が不可能になったと見て、賃貸人義務の完全な不履行として評価できると見たものです。
これらの判断に基づき、最高裁判所は単に一部の減免ではなく、一定期間の家賃の全額を免除することができると判断した。つまり、賃借人の立場から見ると「商売をまったくできない期間」なら、その期間中は賃料をまったく出さなくてもよいという意味です。
2. 公益目的措置、契約責任は誰が負けるのか？
今回の最高裁判所の判決は、単にコロナ19時期の特殊な事件でしか見られません。社会的災害、感染症の拡散、政府の緊急命令や指針など、公益を目的とした行政措置により契約が正常に履行できなかった状況で、果たして誰がどのような責任を負うべきかに関する新しい法的基準を提示したからです。特に「使用できない空間に対して賃貸料を払わなければならないか」という質問に対して、一定の要件が満たされれば全額減免が可能であるという判断は従来の判例とは非常に異なる転換点だと思います。
この事件は「賃貸借契約」に関するものですが、その法理が拡張できる分野は無関心です。たとえば、ホテル、コンベンションスペースのレンタルなどまで一定期間契約上の目的を達成できない場合は、同じ論理構造を適用できます。したがって、単にコロナ19という状況だけを思い出すのではなく、今後も繰り返すことができる感染病の再拡散、気候災害、展示・安保状況など様々な公益目的の制限措置に備えることをお勧めします。
3. 賃貸借契約書を作成する際に注意する点は？
契約書には単に「不可抗力」条項だけを明示するのではなく、政府措置や行政命令による営業中断時に契約上の責任をどのように調整するかを具体的に記載することをお勧めします。代替履行方法が可能であるか、家賃減免の基準は何であるか、その期間中に契約を猶予または解除する権利が誰にあるかなどが事前に整理されなければ不要な紛争を防ぐことができます。特に空間提供などの継続的な契約では、「単に場所を貸すこと」以上の意味があることを今回の判決が明らかにしたため、契約書にも使用目的、運用可能性、実質利益の実現可否を中心に責任分担基準を明示する必要性が高まっています。
すでに契約が締結されている場合は、今でもこれを見直し、変更契約締結または付属合意書を通じて危機状況に対する対応方案を設けておくことをお勧めします。事後的に契約当事者間責任をめぐる争いが生じれば、損害の範囲だけでなく契約解除やチャイム減免の範囲までも長年の訴訟につながる可能性があるため、事前的整備が結局費用とリスクを減らす最も効果的な戦略となります。
4.不確実性の時代、正しい契約書の作成が必要です
結論として、今回の最高裁判決は、ホテルロッテと空港公社間の個別の紛争を超えて、私たちの社会全体の契約締結文化に深い示唆点を投げかけます。契約は単なる形式的な文書ではなく、不確実な未来に備えてリスクをどのように分担するかについての計画だからです。
したがって、今後契約を締結される際には、感染病の拡散や政府の公益目的措置など予測しにくい状況を備えた責任分担条項が含まれているかを必ず確認し、すでに契約が締結された場合でも、必要であれば変更契約や付属合意書を通じて再整備する手続きを進めることが望ましい。結局、紛争発生時の法的対応も重要ですが、それより先に事前的コントラストこそリスクを減らす最も効果的な方案であることを強調します。
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