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“因为新冠疫情，我没法做生意了。我还要付房租吗？”很多人会同意这个问题。事实上，在新冠疫情初期，由于政府的隔离措施，免税店和商店无法营业，全国各地都爆发了租户和房东之间的房租纠纷。最高法院最近就此事做出了一项重要裁决。在所谓的“乐天酒店免税店案”中，最高法院就是否以及在何种程度上可以降低房租提出了新的标准。
1.您不必为未使用的空间支付租金。
乐天酒店原本在金浦机场和金海机场经营免税店，但由于国土交通部实施隔离政策，将国际航班集中至仁川机场，导致免税店暂停营业，因此该公司向出租方韩国空港公社提起诉讼，要求全额退还租金。一审和二审法院均裁定“新冠疫情是暂时现象，只是暂时无法营业，并不意味着整个合同无法履行”，并批准了一定期限的租金减免。
然而，最高法院的判决有所不同。最高法院以比以往更广阔的视角审视此案，并重新梳理了重要的法律原则。首先，它重新解释了房东“提供空间”的义务，使其并非简单地放弃空间，而是“确保该空间能够真正用于商业目的”。其次，如果该空间在一定时期内完全无法使用，则视为合同本身在该期间变得无法履行，并可评估为房东完全违反了义务。
基于此判决，最高法院裁定，租金可以在一定时期内免除，而不仅仅是部分减免。换句话说，从租户的角度来看，如果这是一段“完全没有生意”的时期，那么在此期间，租金可以完全免除。
2. 谁负责公共利益措施和合同？
最高法院的这项裁决不能简单地被视为新冠疫情期间的特例。因为它为因社会灾害、传染病蔓延、政府紧急命令或指南或其他公共利益行政措施而无法正常履行合同的情况，确立了谁应承担何种责任的新的法律标准。尤其是在是否必须支付无法使用空间的租金的问题上，如果满足某些条件，可以全额减免租金的判决，与以往的判例截然不同。
本案涉及“租赁合同”，但其法律原则的范围却无所不包。例如，如果酒店或会议场地的租赁在一定期限内无法实现合同目的，则可适用相同的逻辑结构。因此，与其仅仅考虑新冠疫情，不如为未来可能发生的传染病复发、气候灾害、战时及安全局势等各种出于公共利益目的的限制做好准备。
3. 签订租赁协议时应注意什么？
除了在合同中明确规定“不可抗力”条款外，我们建议您明确约定，如果因政府措施或行政命令导致业务中断，您将如何调整合同责任。为了避免不必要的纠纷，您应该事先明确是否有其他履行方式、租金减免的标准以及在此期间谁有权中止或解除合同。尤其由于本案判决明确表明，诸如场地提供等持续性合同的含义超越了“单纯的租赁”，因此，在合同中明确责任分担的标准，并关注使用目的、可操作性以及能否实现实质性利益，已变得越来越必要。
如果合同已经签订，建议立即审查，并通过修订合同或补充协议制定危机应对计划。如果事后双方就责任问题发生争议，不仅可能引发损害赔偿范围的长期诉讼，还可能引发合同终止或租金减免范围的长期诉讼。因此，事前准备最终是降低成本和风险的最有效策略。
4. 在充满不确定性的时代，适当的合同写作是必要的。
总而言之，最高法院的这项裁决超越了乐天酒店与机场公司之间的个别纠纷，对我们整个社会的契约文化具有深远的影响。因为合同不仅仅是一份正式文件，而是一项为应对不确定的未来而制定的风险分担计划。
因此，今后签订合同时，务必确认是否包含针对传染病蔓延或政府公益措施等不可预知情况的责任分担条款。即使已经签订了合同，也建议在必要时通过变更合同或补充协议进行重新约定。最终，发生纠纷时采取法律行动固然重要，但我想强调的是，事前准备才是降低风险的最有效方法。
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